Теми статей
Обрати теми

Орендар повертає відремонтоване приміщення без документів на ремонт: наслідки

Костюк Дмитро, заступник головного редактора
Орендар відремонтував орендоване приміщення. Потім договір достроково розірвали і приміщення повернули орендодавцеві разом з ремонтом (не віддільним). Договором передбачена можливість проведення ремонту і поліпшення орендарем, але не передбачена компенсація. Про ремонт узагалі не йдеться в актах на повернення приміщення. Як бути орендареві й орендодавцеві?

Повернення без документів на ремонт

Якщо на здійснену господарську операцію не складалися первинні документи, це зовсім не говорить про те, що таку операцію не треба відображати в обліку. Тим паче, що приховати поліпшення приміщення дуже проблематично. Адже в орендаря є договори на ремонтні роботи, укладені з підрядником, акти виконаних робіт, документи, що підтверджують оплату їх вартості.

Бухоблікова нормативка (ч. 5 ст. 9 Закону про бухоблік* і п. 7 НП(С)БО 16 «Витрати») вимагає, щоб господарська операція була відображена в обліку в тому звітному періоді, у якому вона здійснена. Тому, на наш погляд, передачу поліпшення в будь-якому разі треба відобразити в обліку й орендаря, й орендодавця.

* Закон України «Про бухгалтерський облік та фінансову звітність в Україні» від 16.07.99 № 996-XIV.

У таких випадках на допомогу приходить п. 2.5 Положення № 88*. У ньому встановлено: якщо від контрагента не отриманий первинний документ, то госпоперацію треба відображати на підставі внутрішнього первинного документа (в ужитку його називають самоакт). Цей документ складається посадовою особою, відповідальною за приймання-відпуск ТМЦ, робіт і послуг.

* Положення про документальне забезпечення записів у бухгалтерському обліку, затверджене наказом Мінфіну від 24.05.95 № 88.

Щоправда, той же п. 2.5 Положення № 88 висуває важливу умову: правилами документообігу має бути передбачена можливість відображення госпоперації на підставі таких самоактів. Ця умова важлива, швидше, для тих випадків, коли одна зі сторін правочину повинна підтверджувати витрати (амортизацію). Адже перевіряючі можуть чіплятися за будь-яку соломинку, аби їх скоротити. А ось щодо доходів навряд чи контролери акцентуватимуть увагу на цій умові, тобто ставитимуть доходи, навіть якщо такої умови в правилах документообігу немає. У нашому випадку і в орендаря, і в орендодавця можуть бути витрати. Тому нехтувати цією умовою не рекомендуємо. А тепер перейдемо власне до відображення витрат на ремонт.

Бухоблік повернення відремонтованого приміщення

Ремонт. Якщо орендар здійснював ремонт для підтримки орендованого майна в робочому стані, то такі ремонти зазвичай відображаються нарахуванням поточних витрат у тому періоді, у якому вони понесені (п. 15 НП(С)БО 7 «Основні засоби»; п. 32 Методрекомендацій № 561*). Надалі вони відносяться на фінансовий результат або прямо (через витрати періоду), або у складі собівартості, до якої вони включені (тут усе залежить від характеру використання орендованого об’єкта).

* Методрекомендації з бухгалтерського обліку основних засобів, затверджені наказом Мінфіну від 30.09.2003 № 561.

При поверненні орендованого об’єкта передавати як ремонт, власне, нічого.

Тому жодних наслідків в обліку не буде, усі витрати на ремонт уже спожиті і списані

Що стосується орендодавця, то і він ніяк не відображає у своєму обліку такі ремонти. Жодних доходів він не отримав.

Поліпшення. Якщо ж були понесені витрати на поліпшення об’єкта оренди, яке призводить до збільшення майбутніх економічних вигод, то в бухобліку орендаря формується окремий об’єкт інших необоротних матеріальних активів (п. 4 розд. ІІ НП(С)БО 14 «Оренда»). Цей об’єкт зазвичай обліковується на субрахунку 117 і амортизується протягом того часу, доки поліпшений об’єкт перебуває в орендаря, тобто протягом строку договору оренди. Враховуючи цю логіку, строк амортизації об’єкта «поліпшення» часто встановлюють так, щоб він був повністю замортизований до закінчення договору оренди.

Проте в нашому випадку сталася інша історія: об’єкт оренди повертають раніше, ніж повністю буде замортизоване поліпшення. Залишкову вартість об’єкта «поліпшення» не переводять на субрахунок 286, а просто списують у дебет субрахунку 976 «Списання необоротних активів». Тобто має місце безоплатна передача поліпшень орендодавцеві. Навіть незважаючи на те, що документи про передачу поліпшень між сторонами не складалися. Нагадаємо, в нашому випадку їх замінює самоакт. Ясна річ, жодного доходу при поверненні об’єкта оренди (разом зі здійсненими поліпшеннями) орендар не відображає. Отже, бухоблік в орендаря більше схожий на облік ліквідації необоротного активу.

Орендодавець же при поверненні об’єкта суму поліпшень відображає в бухобліку як безоплатно отриманий необоротний актив (Дт 152 — Кт 424). Повторимося: на наш погляд, не має значення, що на цю операцію сторони договору не склали первинку. Орендодавець повинен скласти самоакт.

Інша річ, що поліпшення для орендодавця й орендаря можуть мати різні критерії: те, що орендар вважає поліпшенням, орендодавець може вважати простим ремонтом. Якщо ж і з точки зору орендодавця це поліпшення, то первісну вартість безоплатно отриманих необоротних активів, зазвичай, визначають на рівні справедливої вартості з урахуванням понесених витрат* (п. 10 НП(С)БО 7).

* Згідно з п. 4 НП(С)БО 19 «Об’єднання підприємств» справедлива вартість — це сума, за якою можна продати актив або оплатити зобов’язання за звичайних умов на певну дату. Щодо інших основних засобів точне визначення наведене в додатку до НП(С)БО 19 — це відновна вартість (сучасна собівартість придбання) за вирахуванням суми зносу на дату оцінки. По суті, справедлива вартість — це та сума, за яку можна купити/продати актив за звичайних умов.

Для визначення справедливої вартості, на наш погляд, немає необхідності залучати професійного оцінювача. Адже в ст. 7 Закону про оцінку* сказано про переоцінку об’єкта основних фондів. У нас же має місце не переоцінка, а первісна оцінка. Тому тут логічно створити комісію, що включає фахівців, які можуть оцінити отримані поліпшення (це можуть бути працівники відділу матеріально-технічного забезпечення, економічного відділу, бухгалтерії) й оформити справедливу вартість актом.

* Закон України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» від 12.07.2001 № 2658-III.

При введенні в експлуатацію здійснені орендарем поліпшення збільшують первісну вартість об’єкта (Дт 103 — Кт 152). Надалі сума поліпшень включатиметься в дохід пропорційно нарахованій амортизації поліпшеного об’єкта (Дт 424 — Кт 745).

Податковий облік повернення відремонтованого приміщення

Податок на прибуток. Якщо орендар проводив звичайний ремонт, що не формує в бухобліку об’єкт інших необоротних матеріальних активів, то жодних наслідків при поверненні орендованого об’єкта разом з поліпшеннями ні в податковоприбутковому обліку, ні в ПДВ-обліку не буде ні в орендаря, ні в орендодавця. Передавати нічого.

Якщо ж був сформований об’єкт «поліпшення», то орендар у загальному порядку розраховує «продажно-ліквідаційні» різниці згідно з пп. 138.1, 138.2 ПКУ. Крім того, залежно від статусу орендодавця орендареві можуть загрожувати збільшуючі різниці згідно з п.п. 140.5.10 ПКУ (якщо орендодавець — неплатник податку на прибуток, окрім фізосіб, що сплачують ПДФО, а також пов’язана особа зі збитками минулого року), п.п. 140.5.9 ПКУ (якщо орендодавець — неприбуткова організація), п.п. 140.5.14 ПКУ (якщо орендодавець — суб’єкт фізкультури та спорту).

Що стосується обліку орендодавця, то різниці не застосовуються. Дохід, який відображається пропорційно сумам нарахованої амортизації, вплине на фінрезультат до оподаткування повністю по-бухобліковому.

ПДВ. І тут усе теж залежить від характеру робіт, що проводяться. Якщо це був звичайний ремонт, що не призводить до збільшення майбутніх економічних вигод, то жодних ПДВ-наслідків не буде: передавати нічого.

Якщо ж орендар сформував об’єкт «поліпшення», то при поверненні можна стверджувати, що договірна вартість поліпшень буде, але вона дорівнює нулю, навіть попри те, що жодні документи на передачу об’єкта «поліпшення» не оформлялися.

Правило мінбази вимагає від орендаря нарахувати ПДВ на суму недоамортизованої частини об’єкта «поліпшення» на початок місяця, у якому повернений об’єкт оренди

Зверніть увагу, що фіскали теж говорять про мінбазний ПДВ. Проте, на їх думку, передача поліпшень без компенсації — це безоплатно надана послуга, ПДВ-зобов’язання за якою повинні визначатися за мінбазними правилами як «не нижче ціни придбання» (БЗ 101.06). Ми ж наполягаємо на тому, що йдеться не про послугу, а про необоротний актив, тому мінбазні правила будуть іншими.

Що ж до орендодавця, то в нього не буде жодних ПДВ-наслідків, адже він не придбаває (не купує) товари/послуги.

Приклад. Орендар здійснив поліпшення орендованого торговельного приміщення підрядним способом на суму 120000 грн (у тому числі ПДВ — 20000 грн). Поліпшення здійснені з відома орендодавця. Договір оренди достроково розірваний, орендодавцеві передається відремонтоване приміщення без компенсації. Залишкова вартість поліпшень на початок місяця передачі — 90000 грн, на кінець цього місяця — 85000 грн Комісія за оцінкою необоротних активів, скликана орендодавцем для оцінки отриманого поліпшення, визначила справедливу вартість на рівні 70000 грн

з/п

Зміст господарської операції

Кореспонденція рахунків

Сума,

грн

Дт

Кт

Облік в орендодавця

1

Повернено орендарем поліпшений об’єкт оренди

152

424

70000

2

Введено в експлуатацію поліпшене приміщення

103

152

70000

3

Нараховано амортизацію поліпшеного приміщення

93

131

1000*

4

Відображено дохід у сумі безоплатно отриманих поліпшень (пропорційно сумі амортизації)

424

745

200*

* Сума умовна.

Облік в орендаря

1

Відображено капітальні інвестиції на поліпшення орендованого приміщення

153

631, 685

100000

2

Відображено податковий кредит з ПДВ

644/1

631, 685

20000

641/ПДВ

644/1

20000

3

Оплачено роботи з поліпшення орендованого приміщення

631, 685

311

120000

4

Сформовано об’єкт інших необоротних матеріальних активів («поліпшення орендованого приміщення»)

117

153

100000

5

Нараховано амортизацію за об’єктом інших необоротних матеріальних активів

93

132

15000*

* Протягом строку дії договору оренди.

6

Списано сума нарахованої амортизації після розірвання договору оренди

132

117

15000

7

Списано залишкову вартість об’єкта інших необоротних матеріальних активів на витрати

976

117

85000

8

Нараховано податкові зобов’язання з ПДВ

976

641/ПДВ

18000*

* Оскільки поліпшення передаються орендодавцеві безоплатно, орендар нараховує податкові зобов’язання виходячи з балансової вартості цих поліпшень, що склалася на початок періоду, протягом якого здійснюється операція (пп. 188.1 і 185.1 ПКУ). Водночас податківці вважають, що має місце безоплатна передача послуг, тому орієнтир — сума понесених витрат на ремонт (у нашому випадку не менше 20000 грн).

Якщо орендар — неплатник ПДВ

Як бачимо, повернення об’єкта «поліпшення» є оподатковуваною операцією. Тому якщо орендар не є платником ПДВ, то для цілей реєстрації платником ПДВ такі операції повинні враховуватися в розрахунку 1-мільйонного критерію (п. 181.1 ПКУ, див. статтю «1 млн для ПДВ-реєстрації: як порахувати?» // «Податки & бухоблік», 2023, № 12). І знову ж таки відсутність згадки про передачу цього поліпшення у двосторонніх документах не повинна змінити це правило. Тому якщо 1 мільйон з урахуванням вартості переданого поліпшення (нагадаємо, при визначенні цієї суми ми відштовхуємося від балансової вартості об’єкта «поліпшення» на початок періоду, а податківці — від вартості придбання робіт) перевищений, то орендар повинен не пізніше за 10-е число наступного місяця подати заяву на реєстрацію платником ПДВ (п. 183.2 ПКУ).

Інша річ, що під час воєнного стану встановлено заморожування перебігу деяких строків. На жаль, саме наша ситуація перебуває в підвішеному стані. З одного боку, п.п. 69.9 підрозд. 10 розд. ХХ ПКУ зазначає, що починаючи з 24.11.2022 строки на подання документів (повідомлень), у тому числі передбачених ст. 39 і 392, п. 46.2 ст. 46 ПКУ, почали спливати. Заява на реєстрацію платником ПДВ формально підпадає під цю норму. З іншого боку, податківці в схожих ситуаціях вважають, що строк усе-таки залишається замороженим (наприклад, щодо подання повідомлення за формою № 20-ОПП вони вважають, що перебіг строків не відновився (див. БЗ 116.12).

Утім, у неофіційних бесідах податківці іноді стверджують, що строк на подання заяви на реєстрацію платником ПДВ ніколи і не призупинявся (а це вже зовсім не правильно, принаймні до 24.11.2022). Як би то не було, сподіватися на призупинення строків зараз безрозсудно.

Якщо ж орендар здійснив звичайний ремонт приміщення без створення об’єкта «поліпшення», то його повернення ніяк на необхідність реєстрації платником ПДВ не впливає.

Висновки

  • Якщо орендар і орендодавець не склали документи про передачу поліпшень об’єкта оренди, то це не означає, що цю передачу не потрібно відображати в обліку. У цьому випадку треба скласти самоакт.
  • При достроковому поверненні об’єкта оренди орендар відображає вибуття об’єкта «поліпшення» як ліквідацію, а орендодавець — як безоплатне отримання.
  • Якщо був проведений ремонт, що не спричиняє збільшення майбутніх економічних вигод, то повернення приміщення не призводить до податкових наслідків в обліку орендаря й орендодавця.
  • Безоплатна передача об’єкта поліпшення в ПДВ-обліку призводить до нарахування ПДВ за правилом мінбази. При цьому податківці орієнтуються на мінбазу, встановлену для послуг, ми ж вважаємо, що йдеться про передачу необоротного активу.
  • Якщо орендар не є платником ПДВ, то при поверненні поліпшеного приміщення йому слід враховувати критерій 1 млн грн для мети реєстрації платником ПДВ.
App
Завантажуйте наш мобільний додаток Factor

© Factor.Media, 1995 -
Всі права захищені

Використання матеріалів без узгодження з редакцією заборонено

Ознайомитись з договором-офертою

Приєднуйтесь
Адреса
м. Харків, 61002, вул. Сумська, 106а
Ми приймаємо
ic-privat ic-visa ic-visa

Ми використовуємо cookie-файли, щоб зробити сайт максимально зручним для вас та аналізувати використання наших продуктів та послуг, щоб збільшити якість рекламних та маркетингових активностей. Дізнатися більше про те, як ми використовуємо ці файли можна тут.

Дякуємо, що читаєте нас Увійдіть і читайте далі