Оподаткування
ПДФО та ВЗ. Дохід від надання нерухомого майна в лізинг, оренду або суборенду — це оподатковуваний дохід фізособи-орендодавця (п.п. 164.2.5 ПКУ).
Оподатковують такий орендний дохід ПДФО за ставкою 18 % та ВЗ за ставкою 1,5 % (див. п. 167.1 та п. 161 підрозд. 10 розд. XX ПКУ). При цьому керуються спеціальними правилами, визначеними у п. 170.1 ПКУ. А саме,
об’єкт оподаткування визначають виходячи з розміру орендної плати, зазначеної в договорі, але не менше мінімальної суми орендного платежу за повний або неповний місяць оренди
Мінімальну вартість місячної оренди одного квадратного метру загальної площі нерухомого майна встановлюють органи місцевого самоврядування села, селища, міста, на території якого розміщена нерухомість, що здається в оренду. Зазначений орган зобов’язаний оприлюднити її до 1 січня звітного (податкового) року. Але! Якщо до зазначеної дати вона не була встановлена або оприлюднена, то об’єкт оподаткування визначається виходячи з розміру орендної плати, зазначеного в договорі оренди.
Хто є податковим агентом? Якщо орендарем нерухомого майна у фізособи є суб’єкт господарювання (тобто орендар — юрособа або ФОП), то функції податкового агента виконує такий суб’єкт господарювання — орендар (див. п.п. 170.1.2 ПКУ). Саме він утримує і сплачує до бюджету ПДФО/ВЗ та відображає їх суми і суми нарахованої (виплаченої) фізособі орендної плати у 4ДФ (див. нижче).
ЄСВ. Нарахуванням і сплатою ЄСВ підприємству-орендарю не доведеться перейматися. Орендна плата не є виплатою, що включається до бази нарахування ЄСВ (див. ст. 7 Закону України від 08.07.2010 № 2464-VI). Адже відносини, що виникають при укладенні договору оренди, не мають ознак правовідносин, які регулюють виконання робіт або надання послуг.
Сплата ПДФО та ВЗ
У випадку, коли суб’єкт господарювання орендує у фізособи нерухоме майно, то ПДФО з орендних доходів він сплачує до бюджету за своїм місцезнаходженням (основним місцем обліку). Цього вимагає абзац другий ч. 2 ст. 64 БКУ. При цьому неважливо, де розташоване орендоване приміщення — поза місцем розміщення підприємства-орендаря чи ні. Не має значення й податкова адреса фізособи-орендодавця. Аналогічних висновків доходять і податківці в роз’ясненні у категорії 103.07 БЗ.
ВЗ із доходів фізичної особи за здавання в оренду майна, також незалежно від його розташування, податковий агент перераховує до держбюджету за своїм місцезнаходженням (основним місцем обліку).
Перерахувати до бюджету ПДФО та ВЗ, утримані із суми орендної плати, орендар повинен:
1) одночасно з виплатою оподатковуваного доходу — якщо виплата орендної плати здійснюється готівкою, знятою з рахунку в банку, або шляхом перерахування на банківський рахунок фізичної особи — орендодавця;
2) протягом 3 банківських днів, наступних за днем нарахування (виплати, надання) доходу, — якщо виплата здійснюється в натуральній формі або готівкою з каси податкового агента;
3) не пізніше 30 календарних днів, наступних за місяцем нарахування доходу, — якщо орендар нарахував орендний дохід, проте не виплатив його протягом цього періоду.
Такі висновки щодо строків сплати податків робимо відповідно до п. 168.1, п.п. 49.18.1, п. 57.1, п.п. 1.4 п. 161 підрозд. 10 розд. XX ПКУ.
Об’єднана звітність
Суми орендних платежів, що виплачуєте на користь фізичної особи за оренду приміщення, відображайте у 4ДФ з ознакою доходу «196» (див. 103.25 БЗ).
Орендні доходи фізособи та утримані з них ПДФО/ВЗ зазначайте у 4ДФ за фактом нарахування/виплати. Тобто в якому місяці фактично нарахували дохід та ПДФО/ВЗ, в такому їх і відобразили в 4ДФ. Аналогічно й із виплатою доходу та сплатою податку/збору — ці події відображаємо в 4ДФ за той місяць, в якому вони фактично сталися.
Приклад. Підприємство, що знаходиться у м. Києві, орендує у звичайної фізособи (податковий номер — 3026584572) нежитлове складське приміщення для комерційної діяльності площею 100 м2, яке знаходиться в центральній частині м. Хмельницький. Орендну плату за відповідний місяць підприємство нараховує та виплачує в останній робочий день такого місяця.
За договором оренди складського приміщення сума орендної плати за березень 2023 року склала 10000 грн. У м. Хмельницький на 2023 рік затверджена мінімальна вартість місячної оренди одного квадратного метру загальної площі нерухомого майна для приміщень, що використовуються у комерційній невиробничій діяльності та розташовані в центральній частині міста, — 29,54 грн (див. khm.gov.ua/uk/content/pro-vyznachennya-minimalnoyi-vartosti-misyachnoyi-orendy-odnogo-kvadratnogo-metra-zagalnoyi).
Орендна плата, розрахована виходячи з суми мінімального орендного платежу, — 2954 грн (29,54 х 100). Ця сума нижча за орендну плату, визначену договором оренди. Тож об’єкт оподаткування — розмір орендної плати, зазначеної в договорі (10000 грн).
Сума ПДФО з орендного доходу за березень дорівнює:
10000 грн х 18 % : 100 % = 1800 грн.
Сума ВЗ складає:
10000 грн х 1,5 % : 100 % = 150 грн.
ПДФО та ВЗ підприємству необхідно сплатити за своїм місцезнаходженням у м. Києві.
В 4ДФ за березень 2023 року підприємство відобразить орендні доходи фізичної особи — орендодавця так, як наведено на рисунку нижче.
Фрагмент розд. І 4ДФ за березень 2023 року
Наведений приклад є класичним. Проте практика інколи підкидає доволі цікаві ситуації, що пов’язані з орендною платою. Розглянемо дві з них.
Ситуація 1. Договір оренди, за яким виплачено орендну плату наперед, розривається до завершення строку.
Підприємство сплачує орендодавцю-фізособі орендний платіж наперед (авансом) за декілька місяців. У 4ДФ, сформованому за той місяць, в якому фактично відбулася виплата, воно відображає виплату доходу (графа 3) і сплату ПДФО та ВЗ (графи 4 та 5 відповідно). Нарахування доходу відбувається місяць у місяць (в останній день такого місяця).
А тепер уявимо, що орендодавець-фізособа розриває договір оренди та повертає аванс, отриманий за майбутні місяці. Чи потрібно подавати уточненку та коригувати 4ДФ, в якому відображено виплату доходу?
На нашу думку, ні, не потрібно. Повернуту суму авансу і сплачені з неї ПДФО та ВЗ необхідно зазначити з від’ємним значенням у гр. 3, 4 та 5 розд. І 4ДФ у складі Податкового розрахунку за той звітний період, протягом якого відбулося повернення коштів. Принаймні при поверненні авансу фізособою-підприємцем саме від’ємне значення радять використовувати у 4ДФ податківці (див. 103.25 БЗ). Тож подавати уточненку не потрібно.
Ситуація 2. Фізособа-орендодавець померла.
У такому випадку суму орендної плати, яка нарахована на користь померлого орендодавця — фізичної особи за період по дату смерті, оподатковуємо та відображаємо в 4ДФ за звичайними правилами (п. 162.3 ПКУ).
Припустимо, що після смерті фізособи-орендодавця підприємство-орендар продовжує користуватися об’єктом оренди відповідно до договору оренди та нараховує орендну плату до появи спадкоємця (спадкоємців).
У такому випадку відсутній суб’єкт оподаткування (платник податку), на користь якого проводиться нарахування доходу. Адже підприємство достовірно не знає, хто буде спадкоємцем. Тож, на нашу думку, ПДФО та ВЗ з такого орендного доходу не утримуємо, а в 4ДФ цей дохід не відображаємо.
Після відкриття спадщини та звернення спадкоємця (спадкоємців), орендар виплачує йому (їм) орендний дохід з відповідним оподаткуванням. Ну а потім відображає таке нарахування/виплату доходу у 4ДФ за той місяць, в якому така сума фактично буде виплачена на користь спадкоємця (спадкоємців).
Зауважимо, що податківці не заперечують проти такого підходу (див. роз’яснення 103.25. БЗ).
Висновки
- Об’єкт оподаткування ПДФО і ВЗ орендного доходу фізособи визначають виходячи з розміру орендної плати, зазначеної в договорі, але не менше мінімальної суми орендного платежу за повний або неповний місяць оренди.
- У 4ДФ відомості про суми нарахованої (виплаченої) фізичній особі орендної плати за оренду приміщення відображаємо з ознакою доходу «196».