ПДВ-облік компенсації комуналки
Якщо вартість відшкодування (компенсації) комунальних послуг включено до складу орендної плати, ПДВ-облік буде таким самим, як і щодо самих орендних платежів. Тобто датою виникнення права орендаря на податковий кредит (ПК) буде дата події, що відбулася раніше (п. 198.2 ПКУ):
— або дата списання коштів з рахунку орендаря у банку;
— або дата отримання орендної послуги.
Право на ПК в орендаря виникає незалежно від того, чи використовує підприємство орендований об’єкт у господарській діяльності й оподатковуваних операціях (п. 198.3 ПКУ). Головна умова: ПК має підтверджувати податкова накладна (ПН), зареєстрована в ЄРПН (п. 198.6 ПКУ). Причому в разі перерахування передоплати за декілька періодів наперед орендар має право відразу показати ПК.
Якщо ж орендар компенсує орендодавцю вартість спожитих комунальних послуг окремо, то в ПДВ-обліку він відображає ПК за загальними правилами. Тобто за першою подією, визначеною відповідно до п. 198.2 ПКУ (зазвичай за датою складання документа, що підтверджує факт отримання послуг), і за наявності ПН, зареєстрованої в ЄРПН.
Однак зауважте:
якщо об’єкт оренди використовується орендарем в негосподарській, необ’єктній або пільговій діяльності, необхідно нарахувати компенсуючі податкові зобов’язання (ПЗ) з ПДВ (п. 198.5 ПКУ)
Це правило застосовується в обох випадках. Базою оподаткування буде вартість відшкодованих комунальних послуг орендодавцю (п. 189.1 ПКУ).
Якщо компенсацію вартості комунальних послуг отримує орендодавець — бюджетна установа, орендареві ПК з ПДВ не світить. Адже суми відшкодування орендодавцю — бюджетній установі витрат на комунальні послуги та на енергоносії не включаються до бази ПДВ-оподаткування (абзац шостий п. 188.1 ПКУ).
Бухоблік відшкодування комуналки
Для бухобліку орендаря не важливо, як відбувається компенсація орендодавцю комунальних витрат — у складі орендної плати чи за окремими рахунками. Тобто порядок бухгалтерського обліку однаковий незалежно від форми відшкодування компенсації комунальних послуг (у складі орендної суми чи окремими платежами).
Суму компенсаційних виплат комуналки орендар відносить на витрати в тому ж порядку, що й орендні платежі, залежно від напряму використання орендованого майна
У складі витрат (Дт 23, 91, 92, 93, 94) суму відшкодування комунальних платежів відображають у періоді споживання орендарем таких комунальних послуг (див. статтю «Первинка в наступному місяці за попередній» // «Податки & бухоблік», 2022, № 50).
Якщо грошові кошти в рахунок компенсації комунальних витрат перераховані авансом за декілька періодів, то вони до витрат орендаря відразу не потраплять. Спочатку авансовий платіж зависає на рахунку 39 «Витрати майбутніх періодів». А вже потім такі суми списують на витрати діяльності орендаря в тих періодах, до яких вони належать.
Відображають витрати на підставі складених на підтвердження здійснення господарських операцій первинних документів (п. 1.3 Положення про документальне забезпечення записів у бухгалтерському обліку від 24.05.95 № 88) у тому звітному періоді, в якому вони були здійснені (ч. 5 ст. 9 Закону про бухоблік). Тобто у тому періоді, до якого такі витрати належать, незалежно від сплати грошових коштів, як вимагає бухпринцип нарахування (ст. 4 Закону про бухоблік).
* Закон України «Про бухгалтерський облік та фінансову звітність в Україні» від 16.07.99 № 996-XIV.
У загальному випадку останнім календарним днем того місяця, у якому були надані послуги, орендар та орендодавець мають оформити між собою акт-розрахунок або акт узгодження вартості комунальних послуг (див. статтю «Якою датою складають акти на оренду?» // «Податки & бухоблік», 2023, № 23). При цьому навіть у тому випадку, якщо зазначений первинний документ на кінець звітного періоду так і не буде отримано орендарем, йому все одно доведеться оцінити і показати витрати в бухобліку, наприклад на підставі самоакта. При цьому керуватися потрібно алгоритмом, описаним для ситуації із запізнілою первинкою (див. статтю «Первинка відсутня або запізнилася: складаємо самоакт» // «Податки & бухоблік», 2022, № 50).
А якщо акт узгодження виявиться датований початком наступного місяця, то (незалежно від його дати складання), дотримуючись принципу нарахування, витрати у вигляді компенсації комуналки все одно треба показати саме тим періодом, до якого вони належать. Для цього знов-таки можна останнім числом місяця скласти самоакт.
Прибутковий облік комунальної компенсації
Витрати в частині компенсації комунальних послуг відображають чітко за правилами бухобліку.
Здійснювати якісь спеціальні коригування фінрезультату до оподаткування щодо відшкодування комуналки ПКУ не вимагає
Однак високодохідникам і малодохідникам-добровольцям слід пам’ятати про загальне 30 % обмеження, встановлене п.п. 140.5.4 ПКУ по витратах на придбання у неприбутківців, внесених до Реєстру неприбуткових установ і організацій на дату такого придбання (крім бюджетних установ).
За вимогами п.п. 140.5.4 ПКУ, якщо вартість товарів (у тому числі необоротних активів), робіт та послуг, придбаних у неприбуткових організацій, сукупно протягом звітного (податкового) року перевищить 25 розмірів мінзарплати на 1 січня звітного (податкового) року (у 2024 році — 177500 грн), то фінрезультат необхідно збільшити на 30 % вартості таких товарів, робіт і послуг. Обчислюють цю різницю виключно за підсумками звітного року.
А тепер наведемо приклад обліку орендарем компенсації комунальних платежів, пов’язаних з орендою приміщення.
Приклад. Підприємство орендує приміщення під склад. Договором оренди передбачена окрема компенсація комунальних витрат на підставі рахунків (актів узгодження вартості комунальних послуг), що виставляються орендодавцем.
За поточний місяць складено і підписано сторонами акт узгодження вартості комунальних послуг, спожитих орендарем, що підлягають відшкодуванню орендодавцю, на загальну суму 30000 грн (у т. ч. ПДВ — 5000 грн). Орендар відшкодував витрати орендодавцеві.
Компенсація орендодавцеві комунальних платежів за окремим рахунком
| № з/п | Зміст господарської операції | Кореспонденція рахунків | Сума, грн | |
| дебет | кредит | |||
| 1 | Відображено суму компенсації комунальних платежів, які підлягають відшкодуванню орендодавцеві за поточний місяць (на підставі рахунків, актів) | 93 | 685 | 25000 |
| 2 | Відображено суму ПДВ (до реєстрації ПН у ЄРПН) | 644/1 | 685 | 5000 |
| 3 | Відображено ПК з ПДВ (за наявності ПН, зареєстрованої в ЄРПН) | 641/ПДВ | 644/1 | 5000 |
| 4 | Перераховано суму компенсації комунальних платежів орендодавцеві | 685 | 311 | 30000 |
Оренда об’єктів житлового фонду
Правові аспекти. Суть проблеми оренди житлової нерухомості в тому, що згідно з вимогами ЦКУ така операція потрапляє під певні обмеження.
Справа в тому, що орендар-юрособа має право використовувати житло лише для проживання у ньому фізичних осіб (ч. 2 ст. 813 ЦКУ). Аналогічне застереження містить і ч. 1 ст. 815 ЦКУ щодо наймачів — фізичних осіб. У зв’язку з цим виникають наступні питання:
1) тарифи на комунальні послуги для юридичних осіб вищі, ніж для фізосіб. Тобто юрособа, здійснюючи свою діяльність у житловій нерухомості, оплачуватиме комунальні послуги за низькими тарифами. Якщо така інформація просочиться до відповідних служб, то вони напевно змушуватимуть переоформляти відповідні договори та сплачувати комуналку за тарифами для юросіб. А ось сам собою факт нецільового використання житла не робить за замовчуванням договір оренди недійсним. Таке можливе тільки через суд;
2) чи може факт нецільового використання житла під офіс, склад та інші господарські цілі* створити проблеми у сфері оподаткування?
* За винятком оренди житла для цілей проживання там співробітників підприємства або інших осіб (наприклад, прикомандированих на підприємство з інших населених пунктів тощо).
ПДВ. Чи можуть бути конфлікти з фіскалами щодо ПДВ? Чи потрібно нараховувати компенсуючі ПЗ за правилами п.п. «г» п. 198.5 ПКУ?
На наш погляд, ні. Адже сам тільки факт того, що нерухомість належить до житлового фонду, не може свідчити про її використання поза межами господарської діяльності ПДВ-платника. А отже,
ПДВвмісні комунальні витрати, пов’язані з орендою житлової нерухомості, які потрапили до складу ПК правомірно, не вимагають нарахування компенсуючих ПЗ
Але за умови, що експлуатація такого житла планується/здійснюється в межах господарської діяльності платника і в рамках оподатковуваних операцій (а не в інших цілях).
Бухоблік. У бухобліку немає спеціальних вимог для відображення витрат з прив’язкою до їх господарської спрямованості підприємства (у нашому випадку — орендаря). Витрати відображають у бухобліку одночасно зі зменшенням активів або збільшенням зобов’язань (п. 5 НП(С)БО 16 «Витрати»). Керуються при цьому нормами НП(С)БО 16 і відображають витрати за функціональним призначенням.
Податок на прибуток. Коригувань фінрезультату до оподаткування за таким критерієм, як господарність операції, ПКУ не містить. Та й на практиці податківці особливо не проявляли активності в плані визнання недійсними договорів оренди житла, яке використовується під офіс, склад тощо. Тому, вважаємо, у частині податковоприбуткового обліку компенсації комуналки проблем не виникне. Тобто витрати на відшкодування комунальних послуг зменшать бухфінрезультат і об’єкт оподаткування податком на прибуток.
Хоча раніше податківці відмовляли орендарям у витратах на оренду житлового приміщення, яке не переведене до нежитлового фонду (див. лист ГУ Міндоходів у м. Києві від 30.10.2014 № 11145/10/26-15-11-01-08). До того ж
фіскали вже давно зараховують необоротні активи житлового фонду, які використовується в госпдіяльності платника без переведення до нежитлового фонду, до невиробничих основних засобів згідно з п.п. 138.3.2 ПКУ і на цій підставі відмовляють у праві на їх податкову амортизацію
(див. БЗ 102.05). Тому повністю виключати претензії контролерів не можна. Хоча вагомими їх аргументи не назвеш (див. статтю «Госпдіяльність у житлових приміщеннях (право та податки)» // «Податки & бухоблік», 2018, № 15).
Висновки
- Якщо орендар компенсує орендодавцю вартість комунальних послуг окремою сумою, то в ПДВ-обліку він має право на відображення ПК за загальними правилами.
- У складі витрат (Дт 23, 91, 92, 93, 94) суму компенсації комунальних платежів відображають у періоді споживання орендарем таких комунальних послуг.
- Витрати в частині компенсації комунальних послуг відображають у прибутковому обліку чітко за правилами бухобліку. Однак високодохідникам і малодохідникам-добровольцям слід пам’ятати про 30 % різницю щодо придбань у неприбутківців.
- Фіскали відносять об’єкти житлового фонду, які використовується в госпдіяльності платника без переведення до нежитлового фонду, до невиробничих основних засобів і на цій підставі відмовляють у їх податковій амортизації.
