* tax.gov.ua/media-tsentr/novini/815261.html
Узагалі-то, своє роз’яснення головні податківці намагалися обмежити лише пошкодженою нерухомістю. Про це свідчить як заголовок самого роз’яснення, так і низка цитат із ПКУ, якими воно розпочинається. Однак після цього вони раптом повернули в бік знищеного майна і, здається, зайшли трохи не туди. Ну або намагалися завести не туди вас...
Тож ми вирішили почати свій коментар саме з цього, аби правильно розставити всі акценти.
Знищена нерухомість
Приклад 1. Об’єкт нерухомості, який знаходиться у власності суб’єкта господарювання, знищений, про що оформлено відповідні документи та проведено списання об’єкта, водночас зміни до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (далі — ДРРП) не внесені. З якої дати не нараховується податок за знищений об’єкт нерухомості: з дати списання об’єкта з обліку чи з дати внесення змін до ДРРП?
Відповідь на це запитання міститься в п.п. 69.22 підрозд. 10 розд. ХХ ПКУ (далі п.п. 69.22), зокрема в п. 2 цього підпункту (див. також БЗ 106.07). Тож, на нашу думку, саме від його приписів і мали відштовхуватися зараз фіскали. Адже всім зрозуміло, що на третьому році повномасштабної війни нерухомість здебільшого зруйнована внаслідок бойових дій, терористичних актів, диверсій, спричинених збройною агресією рф проти України. І платникам було б цікаво почути з уст фіскалів про звільнення від оподаткування саме такої нерухомості. Натомість і запитання, і відповідь на нього вони сформулювали так, наче, крім банальної блискавки чи побутової пожежі, сьогодні боятися більше нічого.
Так, згодні, в умовах мирного життя їхня відповідь абсолютно правильна:
ВИСНОВОК ДОКУМЕНТА
припинення нарахування податку можливо за умови внесення інформації про знищення об’єкта до ДРРП
До речі, навіть коли в країні тривала антитерористична операція (АТО), інших підстав уникнути оподаткування об’єкта нерухомості, знищеного в зоні АТО, втім, як і будь-якої іншої нерухомості, в законодавстві не було. Тож ми ще тоді радили не зволікати з державною реєстрацією припинення права власності на ті об’єкти нерухомого майна, які реально знищені (див. статтю «Податок на нерухомість для фізосіб» // «Податки & бухоблік», 2016, № 11).
Однак з 06.05.2023 в ПКУ з’явилася спеціальна норма, а саме п.п. 69.22, яка врегулювала це питання інакше. Вона передбачає, що дані про знищену внаслідок війни нерухомість мають міститися в Державному реєстрі майна, пошкодженого та знищеного внаслідок бойових дій, терористичних актів, диверсій, спричинених збройною агресією Російської Федерації проти України (далі — Реєстр майна).
Звільнення щодо такого знищеного нерухомого майна, як житлового, так і нежитлового, надається юрособам за 2022 рік та наступні податкові (звітні) періоди за ті об’єкти, дані про знищення яких унесені до Реєстру майна
При цьому:
— попри те що п.п. 69.22 запрацював з 06.05.2023, скористатися цим звільненням можна заднім числом, починаючи з 2022 року;
— звільнення за 2022 рік надається за всі 12 місяців, а не за березень — грудень;
— звільнення, на нашу думку, можна отримати за попередні воєнні роки, навіть якщо руйнування об’єкта відбулося в одному з наступних;
— воно не залежить від уключення відповідної території до Переліку № 309*.
Користуватися цим звільненням можна до 31 грудня року, в якому закінчиться дія воєнного стану (ВС)
Тож платник має до спливу цього строку зареєструвати припинення права власності на знищений об’єкт у ДРРП. Одночасно з цим припиниться й обов’язок декларувати таку нерухомість як об’єкт оподаткування. Якщо ж до 31 грудня року припинення ВС ви цього не зробите, тимчасове звільнення вичерпає свою дію і вам доведеться знов платити податок за знищений, але не виключений з ДРРП об’єкт.
Ось таку або приблизно таку відповідь платники хотіли б почути від ДПСУ. Ну або краще зовсім ніякої, ніж ту маніпулятивну, яку вони отримали в роз’ясненні, що коментується.
Тож будьте уважні! Ви маєте чітко розрізняти причину знищення вашої нерухомості:
— якщо це нещасний випадок, не пов’язаний з війною, то керуватися в такому разі слід відповіддю фіскалів;
— якщо причина знищення — збройна агресія рф, ви, безумовно, можете внести одразу зміни до ДРРП і позбавитися права власності на об’єкт нерухомості. Але це шлях в один кінець — назад вороття вже не буде, як і шансів отримати в майбутньому хоч якусь компенсацію за втрачену власність. Тож, на нашу думку, поки що доцільно скористатися звільненням від оподаткування з п. 2 п.п. 69.22. Не забудьте тільки, що він вимагає обов’язкового внесення факту знищення до Реєстру майна. Тож
зробіть це просто зараз, якщо не зробили раніше. — і отримайте звільнення за 2022, 2023 і (поки що) 2024 роки
Звісно, за умови подання уточнюючих декларацій за всі ці періоди.
Аби відомості про знищений об’єкт нерухомості опинилися в Реєстрі майна, представник юрособи-власника має подати інформаційне повідомлення через особистий електронний кабінет користувача на порталі Дія або через адміністратора центру надання адміністративних послуг чи нотаріуса. Детальніше з процедурою подання інформаційного повідомлення можна ознайомитися тут.
Приклад 2. Юрособа — власник об’єктів нерухомого майна отримала витяг з Реєстру майна, згідно з яким об’єкт 1, пошкодження якого орієнтовно відбулося 22.05.2022, за категорією пошкоджень ідентифіковано як об’єкт, що «непридатний для використання, що повністю втратив свою економічну цінність, наявні пошкодження несучих та огорожувальних конструкцій, ступінь та характер яких свідчать про небезпеку аварійного обвалення об’єкта (зруйновані (!!!) об’єкти), пошкодження 81 — 100 %».
Запитання 1. З якого періоду платник має право скористатись нормами п.п. 69.22 з метою уточнення податку на нерухоме майно за 2022 рік?
Першоджерелом цього запитання є лист ДПСУ від 17.05.2024 № 2774/ІПК/99-00-04-01-04 ІПК, де головні фіскали доходять висновку, що відомості, зазначені у витягу з Реєстру майна щодо об’єкта 1, не забезпечують можливість віднесення його до категорії знищених. Тобто вони помилково (а може, й навмисно) розцінюють об’єкт 1 не як знищений, а як пошкоджений. І відповідь на запитання 1 і в згаданому листі, і в роз’ясненні, що коментується, надають, виходячи з цього хибного припущення. Чому ми вважаємо його хибним?
Бо п. 4 ч. 1 ст. 1 Закону України від 23.02.2023 № 2923-IX визначає
знищені об’єкти нерухомого майна як об’єкти, що стали непридатними для використання за цільовим призначенням унаслідок війни, відновлення яких є неможливим шляхом поточного або капітального ремонту, реконструкції, реставрації чи економічно недоцільним
А хіба не про це сказано у витягу про об’єкт 1 (див. вище)? Адже в ньому цей об’єкт чітко класифікований як «непридатний для використання, що повністю втратив свою економічну цінність»!
У свою чергу, пошкоджені об’єкти нерухомого майна — це об’єкти, що пошкоджені війною, але можуть бути відновлені шляхом поточного або капітального ремонту, реконструкції чи реставрації, відновлення яких є економічно доцільним (п. 6 ч. 1 ст. 1 Закону України від 23.02.2023 № 2923-IX).
Таким чином, можна стверджувати, що наведена нижче в рамочці відповідь фіскалів на запитання 1 прикладу 2 не має нічого спільного з істиною.
ВИСНОВОК ДОКУМЕНТА
Юрособа — власник об’єкта 1 має право на уточнення нарахованих податкових зобов’язань з податку на нерухоме майно за 2022 рік за період з 1 березня по 31 грудня
А правильна відповідь на нього така: об’єкт 1 як знищений об’єкт нерухомості звільняється від оподаткування за правилами п. 2 п.п. 69.22 (див. їх у прикладі 1), тобто за 2022 рік та наступні податкові (звітні) періоди за умови внесення інформації про його знищення до Реєстру майна.
Цю умову платником було виконано, це по-перше. Об’єкт 1 — знищений, а не пошкоджений, це по-друге. Тож спробу фіскалів украсти право на його звільнення від оподаткування за перші два місяці 2022 року і за всі наступні роки аж до припинення права власності на знищений об’єкт у ДРРП (або до закінчення ВС), можна вважати проваленою. Хоча відстоювати свої права платнику, ймовірніше за все, доведеться через суд...
Пошкоджена нерухомість
Приклад 2 (продовження). Юрособа — власник об’єктів нерухомого майна отримала витяг з Реєстру майна, згідно з яким об’єкт 2 має «пошкодження несучих та огороджувальних конструкцій, ступінь та характер яких свідчить про необхідність виконання робіт щодо часткового демонтажу частини об’єкта або його окремих конструкцій тощо, пошкодження 41 — 80 %» орієнтовно відбулося 25.02.2022.
Запитання 2. З першого числа якого періоду платник має право скористатись нормами п.п. 69.22 в частині звільнення від нарахування та сплати податку за пошкоджений об’єкт 2?
І ось тут ми нарешті добралися до того, чому, за ідеєю, мало бути присвячено все роз’яснення ДПСУ, що коментується, — правилам звільнення пошкодженої нерухомості. А вони, на диво, надзвичайно прості (див. п. 3 п.п. 69.22):
— об’єкти житлової та нежитлової нерухомості юросіб, які були пошкоджені у 2022 році внаслідок війни як такі, що потребують капітального ремонту, реконструкції чи реставрації, звільняються від оподаткування за період з 1 березня 2022 року та наступні податкові (звітні) періоди;
— нарахування податку відновлюється починаючи з місяця, наступного за місяцем, у якому за даними Реєстру майна вони були капітально відремонтовані, реконструйовані, реставровані та визнані придатними для проживання або для використання за цільовим призначенням.
Зверніть увагу на такий нюанс: повномасштабне вторгнення рашистів почалося 24.02.2022, тож пошкоджень будь-якого характеру об’єкти нерухомості могли зазнати вже цього дня. Однак звільнення, прописане в п. 3 п.п. 69.22, стартувало лише 01.03.2022. А як бути з тими об’єктами, що зазнали пошкоджень протягом останніх п’яти днів лютого?
ВИСНОВОК ДОКУМЕНТА
Оскільки пошкодження об’єкта 2 внаслідок збройної агресії відбулося 25.02.2022, власник цього об’єкта має право на застосування п.п. 69.22 починаючи з 01.03.2022
Це, мабуть, єдина відповідь фіскалів із усього роз’яснення, до якої немає жодних претензій. А в решті, як ви вже зрозуміли, на особливу довіру воно не заслуговує...
Насамкінець зауважимо, що свої окремі правила є в п.п. 69.22 щодо об’єктів нерухомості, які внаслідок війни зазнали незначних пошкоджень, але залишились придатними для проживання / використання за цільовим призначенням та підлягають відновленню шляхом поточного ремонту. Однак вони залишились за бортом цього роз’яснення, тож і ми туди зараз занурюватися не будемо. Якщо вас цікавить саме такий випадок, докладно про нього можна прочитати в статті «Заміновані землі, пошкоджена нерухомість, обов’язкова евакуація: як отримати звільнення від податків» // «Податки & бухоблік», 2024, № 48.
