(066) 87-010-10 Перезвоните мне
Перейти к номеру...
  • № 71
  • № 70
  • № 69
  • № 67-68
  • № 66
  • № 65
  • № 64
? С помощью этой функции вы можете перейти в номер, который вас интересует
В этом номере :
 
  • В избранное
  • Печать
  • Шрифт
  • Цвет фона
  • Комментарии 0
  • В разработке
10/14
Налоги и бухгалтерский учет
Налоги и бухгалтерский учет
Сентябрь , 2016/№ 72

Плата за землю под приобретенной недвижимостью: ВСУ узаконил двойное налогообложение!

Похоже, тот беспорядок, который всегда существовал во взимании платы за землю, когда фискалы не гнушались никакими методами, чтобы увеличить налоговые поступления в бюджет, а законодатель крутил, как цыган солнцем, «налогово-земельными» нормами НКУ, достиг своего апогея. Началось это еще тогда, когда плата за землю относилась к общегосударственным налогам. А во что превратилось администрирование этого налога с тех пор, как его с 01.01.2015 г. провозгласили местным, нечего и говорить...
Но о новейших временах сегодня говорить не будем, ведь пока нет устоявшейся судебной практики по этому вопросу. Служители Фемиды до сих пор разгребают авгиевы конюшни, захламленные значительно раньше. Но всегда ли хорошо у них это выходит? Должны признать: нет и еще раз нет! Причем чаще всего стыдно за высшую судебную инстанцию — Верховный Суд Украины (ВСУ), правовая позиция которого должна быть образцом одновременно для всех судов, государственных органов и плательщиков налогов...
С несколькими противоречивыми «налогово-земельными» решениями ВСУ вы уже знакомы (см. «Налоги и бухгалтерский учет», 2016, № 27, с. 28; 2015, № 73, с. 31). Пришла очередь познакомить вас еще с одним, такого же пошиба.

Суть спора

Чтобы сразу внести однозначность в дальнейшее изложение, отметим, что рассматриваемый здесь спор начался в 2012 году. То есть еще в то время, когда плата за землю (а следовательно, и обе ее составляющие — земельный налог и арендная плата за земельные участки государственной и коммунальной собственности) относилась к общегосударственным налогам и взималась согласно разд. ХІІІ НКУ в редакции, действовавшей по состоянию на 31.12.2014 г.

А теперь — к делу!

Предприятие А (истец) приобрело у предприятия Б несколько объектов недвижимости. Земельные участки, на которых была расположена эта недвижимость, относились к коммунальной собственности и использовались предприятием Б на основании договоров аренды с городским советом.

Поскольку переоформление земельных участков на нового собственника зданий — предприятие А — требовало определенного времени, а договоры аренды этих участков, арендатором по которым выступало предприятие Б, расторгнуты не были, последнее продолжало уплачивать в бюджет арендную плату за землю под проданной недвижимостью. В то же время предприятие А должно было компенсировать предприятию Б расходы последнего по уплате им арендной платы за указанные земельные участки. Такое условие было оговорено в договорах купли-продажи недвижимости. При этом предприятие А плату за землю в какой-либо форме в бюджет не вносило.

Между тем налоговый орган (ответчик по рассматриваемому делу) провел документальную внеплановую невыездную проверку предприятия А, по результатам которой обнаружил нарушение требований пп. 286.1, 287.1 и 287.6 НКУ, что, по его мнению, привело к занижению налоговых обязательств по уплате земельного налога. Предметом спора послужило налоговое уведомление-решение (НУР) ответчика о доначислении истцу налоговых обязательств по этому налогу и штрафных санкций, которое истец счел незаконным и просил суд его отменить.

Позиция налоговых органов

Наиболее четко и недвусмысленно она сформулирована в консультации из категории 112.01 БЗ, действовавшей до 01.01.2015 г., которая является ответом на такой вопрос:

должен ли собственник здания, сооружения (их части) уплачивать земельный налог за земельный участок, на котором расположено такое здание, сооружение, если указанный земельный участок относится к землям государственной или коммунальной собственности и передан в аренду другому лицу?

Так вот, фискалы со вступлением в силу НКУ настаивали на следующем:

— если арендатор земельного участка государственной или коммунальной собственности отчуждает право собственности на здание, сооружение (их часть), расположенное на арендованном земельном участке, и не вернул арендодателю в установленном порядке указанный земельный участок, такой арендатор является плательщиком арендной платы за землю в бюджет на основании заключенного договора аренды земли до момента прекращения действия такого договора;

лицо, приобретшее право собственности на здание, сооружение (их часть), до получения права аренды земельного участка обязано в соответствии с п. 287.6 НКУ уплачивать земельный налог за земельный участок, на котором расположено такое здание, сооружение, с учетом придомовой территории.

Выходит, что ввиду таких разъяснений за один и тот же участок в один и тот же период времени плату за землю (в той или иной форме) будет уплачивать как прежний собственник недвижимости, так и нынешний. Однако этот очевидный нонсенс не встал у фискалов на пути — именно такую позицию они отстаивали в суде как доказательство законности своих действий.

А что ответили на это служители Фемиды? Давайте взглянем.

Решение дела судом

Админсуд первой инстанции стал на сторону истца. Он признал противоправным и отменил спорное НУР.

Апелляционный пересмотр дела закончился, к сожалению, иначе. Постановление суда первой инстанции было отменено, в удовлетворении иска — отказано. Такое решение коллегия судей мотивировала тем, что с приобретением права собственности на здание или сооружение к собственнику переходит право собственности или пользования земельным участком, на котором расположено принадлежащее ему здание или сооружение, а отсюда — обязанность по уплате земельного налога. То обстоятельство, что по условиям договора купли-продажи недвижимости продавец (предприятие Б) будет продолжать уплачивать арендную плату за земельные участки, на которых стоит проданная недвижимость, а покупатель (предприятие А) — ее собственник — будет возмещать этот платеж продавцу, по мнению апелляционного суда, не освобождает собственника приобретенного имущества от обязанности уплаты налога на землю.

С обоснованием суда апелляционной инстанции согласился Высший административный суд Украины, который своим определением отказал в открытии кассационного производства.

В свою очередь, истец (предприятие А) обратился в ВСУ с заявлением о пересмотре дела по мотивам неодинакового применения одних и тех же норм материального права в подобных правоотношениях. ВСУ, пересматривая дело, поставил перед собой почти тот же вопрос, что и налоговики в указанной выше консультации из категории 112.01 БЗ. Только добавил к нему одно условие, продиктованное обстоятельствами именно этого конкретного дела, о компенсации покупателем недвижимости арендной платы за землю продавцу, которую последний будет продолжать вносить в бюджет.

Грустно об этом говорить, но правовую позицию по этому вопросу ВСУ попытался сформулировать откровенно фискально:

Оговорка в договоре купли-продажи объекта недвижимости о том, что продавец продолжает уплачивать арендную плату <...>, а покупатель будет возмещать продавцу ее уплату, не освобождает последнего от обязанности уплаты налога за земельный участок, на котором расположено приобретенное им имущество, поскольку договором нельзя изменить выполнение обязанности, установленной налоговым законом

Хотя достаточно внимательно вчитаться в приведенную цитату, и вы сразу заметите, что ее авторы не смогли даже корректно указать, на ком именно лежит обязанность по уплате земельного налога! Кто же тот «последний»? Если подойти к написанному буквально, то выходит, что это — продавец, который и так уже уплачивает в бюджет арендную плату.

Что тогда можно говорить о качестве других приведенных ВСУ аргументов для обоснования своей «правовой позиции»?

Помните, как жаловался на своих родителей Вовочка, известный герой анекдотов для взрослых? «И эти люди запрещают мне ковыряться в носу!!!» ☺☺☺

Но нам с вами не до шуток...

Остановимся здесь только на одном важном моменте, от которого «танцевал» ВСУ, принимая свое решение не в пользу плательщиков налогов. Имеем в виду положение ч. третьей ст. 7 Закона Украины «Об аренде земли» от 06.10.98 г. № 161-XIV, согласно которой к лицу, которому перешло право собственности на жилой дом, здание или сооружение, расположенные на арендованном земельном участке, также переходит право аренды на этот земельный участок. Договором, предусматривающим приобретение права собственности на жилой дом, здание или сооружение, прекращается договор аренды земельного участка в части аренды предыдущим арендатором земельного участка, на котором расположен такой жилой дом, здание или сооружение.

Что и говорить, норма очень прогрессивная! На первый взгляд, вроде бы законодатель четко урегулировал порядок изменения арендатора земельного участка. В то же время следует понимать, что процедуры автоматического прекращения права пользования земельным участком, на котором расположены проданные объекты недвижимости, эта норма не содержит. Более того, провозглашенное ею прекращение таких прав является сугубо декларативным, поскольку до исключения из земельного кадастра сведений о прежнем землепользователе его вещное право на землю сохраняет статус зарегистрированного права. Следовательно, до тех пор, пока договор аренды земли действительно не будет расторгнут (прекращен), арендатор остается обязанным вносить определенную таким договором арендную плату.

Однако отдельные суды в своих решениях понимают вышеуказанную норму так, что при возникновении у другого лица права собственности на жилой дом, здание или сооружение право предыдущего собственника или пользователя прекращается автоматически, в силу закона, без «оформления» прекращения права какими-либо актами и документами. То есть эта норма является императивной, отступление от нее на основании договора не допускается. Договор аренды при этом не прекращается в целом, имеет место замена стороны в обязательстве (см. постановление ВХСУ от 19.01.2016 г. по делу № 910/15520/15).

Похоже, что и ВСУ считал именно так. Но при этом он почему-то оставил вне поля зрения другую норму, гласящую, что передача в аренду земельных участков, находящихся в государственной или коммунальной собственности, осуществляется на основании решения соответствующего органа исполнительной власти или органа местного самоуправления путем заключения договора аренды земельного участка (см. ч. 1 ст. 124 ЗКУ).

То есть для прекращения права пользования и расторжения договора аренды земельного участка все же необходимо принятие соответствующего решения местным советом и заключение дополнительного соглашения о расторжении договора аренды земельного участка. Именно этим путем и пошла, к сожалению, практика. Причем, как правило, договор аренды земли с продавцом недвижимости расторгается только тогда, когда будет заключен договор новый договор аренды с покупателем, что растягивается на долгие годы. К тому же в подавляющем большинстве случаев местный совет не очень и спешит с этим. «А для чего? Ведь денежки идут, ух какие крупные деньжищи!»* ☺

* В. Высоцкий, «Песня завистника».

При этом ему, может, и невдомек, что одновременно с уплатой арендной платы предыдущим собственником недвижимости фискалы заставляют еще и нового собственника вносить плату за этот же участок, но уже в форме земельного налога. И формальным основанием для этого является (точнее, был на момент возникновения спора) пресловутый п. 287.6 НКУ. Но ВСУ даже не вспомнил о нем. Как не обратил внимания и на другие принципиальные обстоятельства этого дела.

Поэтому расставим в конце концов вместо ВСУ все на свои места.

Мнение редакции

Во-первых, на законность вывода по этому делу никоим образом не должно влиять, компенсирует покупатель недвижимости ее продавцу арендную плату за землю или нет. Да и вообще, по нашему мнению, продавцу стоило бы не заботиться о такой компенсации, а немедленно обращаться в суд с требованием к местному совету расторгнуть договор аренды земли. Тогда и компенсировать ничего было бы не нужно...

Куда важнее в этом контексте является норма п. 287.6 НКУ (в редакции по состоянию на 31.12.2014 г.), согласно которой

при переходе права собственности на здание, сооружение (их часть) налог за земельные участки, на которых расположены такие здания, сооружения (их части), с учетом придомовой территории, уплачивается на общих основаниях с даты государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество

Во-вторых, она является специальной нормой в отношении остальных положений разд. ХІІІ НКУ для целей налогообложения земельных участков, права на которые переходят при совершении сделок с недвижимым имуществом. То есть в этом случае определяющим является не момент госрегистрации того или иного права на землю, а момент регистрации права собственности на здание, сооружение (их часть), расположенные на этой земле. Хотя при этом и нарушаются основополагающие правила разд. ХІІІ НКУ об определении плательщиков земельного налога ( ст. 269), объекта налогообложения ( ст. 270) и момента, с которого следует начинать уплату земельного налога ( п. 287.1).

В-третьих, если бы об указанной норме вспомнил ВСУ, то этого оказалось бы достаточно, чтобы прийти к тому фискальному выводу, которого он так добивался. И если бы он ограничился только ею, то такой формальный подход привел бы к тому решению дела, на котором настаивали налоговики: за землю под недвижимостью должен одновременно платить как прежний — в форме арендной платы, так и нынешний ее собственник — в форме земельного налога. А компенсирует кто-либо кому-либо арендную плату или нет — это уже дело десятое...

Однако ВСУ для того и зовется последней судебной инстанцией, чтобы учесть и «в-четвертых», и «в-пятых», и так до тех пор, пока не будет вынесено справедливое судебное решение...

Мы ограничимся только «в-четвертых» — вспомним ч. 2 ст. 17 ХКУ. Точнее, даже не столько ее саму, как ее трактовку налоговиками. В частности, в письме ГФСУ от 29.12.2015 г. № 27999/6/99-95-42-01-16-01 они отмечают, что законы, которыми регулируется налогообложение субъектов хозяйствования, должны предусматривать устранение двойного налогообложения. Аналогичной аргументацией налоговики руководствуются в консультации из БЗ 101.05 о возможном двойном начислении налоговых обязательств по НДС согласно пп. 188.1 и 198.5 НКУ (см. «Налоги и бухгалтерский учет», 2016, № 69, с. 5).

То есть если уже фискалы когда-никогда признают возможность применения этой либеральной нормы к налоговым отношениям, то ВСУ сам Бог велел взять ее на вооружение и применять везде и всегда в тех случаях, где есть хоть малейший намек на несправедливое двойное налогообложение. Ну как, к примеру, в рассматриваемом деле. И тогда таких абсурдных решений, как это, в практике ВСУ, надеемся, станет гораздо меньше.

А пока плательщикам налогов придется утешиться только тем, что с 01.01.2015 г. п. 287.6 НКУ подвергся изменениям к лучшему (см. «Налоги и бухгалтерский учет», 2015, № 12, с. 19). Отныне, если вы покупаете любую недвижимость (здание, сооружение, их часть), налог за земельный участок, на котором она расположена, должны уплачивать с даты государственной регистрации права собственности на такой земельный участок. Поэтому пока не состоится переоформление земли, покупатель недвижимости свободен от платы за землю.

Ну что ж, и на том спасибо!

 

ВЕРХОВНЫЙ СУД УКРАИНЫ

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

8 июня 2016 года дело № 21-804а16

(извлечение)

<...>

Итак, задачей пересмотра по этому делу является потребность в формулировке правоприменительного вывода о том, должно ли юридическое лицо, приобретшее право собственности на часть здания, уплачивать земельный налог за земельный участок, на котором расположено приобретенное недвижимое имущество, если по условиям договора купли-продажи этого имущества продавец согласился уплачивать арендную плату за земельный участок, на котором находится это имущество, в соответствии с заключенным им с органом местного самоуправления договором аренды, а покупатель будет компенсировать ему эти платежи.

В аспекте заявленных требований, учитывая фактические обстоятельства, установленные судами, коллегия судей Судебной палаты по административным делам Верховного Суда Украины пришла к выводу о следующем.

В соответствии с подпунктами 14.1.72 и 14.1.73 пункта 14.1 статьи 14 НК земельным налогом признается обязательный платеж, взимаемый с собственников земельных участков и земельных долей (паев), а также постоянных землепользователей. Землепользователями могут быть юридические и физические лица (резиденты и нерезиденты), которым в соответствии с законом предоставлены в пользование земельные участки государственной и коммунальной собственности, в том числе на условиях аренды.

В соответствии с подпунктами 269.1.1 и 269.1.2 пункта 269.1 статьи 269 НК плательщиками земельного налога являются собственники земельных участков, земельных долей (паев) и землепользователи.

Согласно подпункту 270.1.1 пункта 270.1 статьи 270 НК объектами налогообложения являются земельные участки, находящиеся в собственности или пользовании.

<...>

Согласно части третьей статьи 7 Закона Украины от 6 октября 1998 года № 161-XIV «Об аренде земли» к лицу, которому перешло право собственности на жилой дом, здание или сооружение, расположенные на арендованном земельном участке, также переходит право аренды на этот земельный участок. Договором, предусматривающим приобретение права собственности на жилой дом, здание или сооружение, прекращается договор аренды земельного участка в части аренды предыдущим арендатором земельного участка, на котором расположены такой жилой дом, здание или сооружение.

<...>

Подводя итог сказанному, коллегия судей пришла к следующему выводу.

В понимании положений подпунктов 14.1.72, 14.1.73 пункта 14.1 статьи 14, подпунктов 269.1.1, 269.1.2 пункта 269.1, пункта 269.2 статьи 269, подпунктов 270.1.1, 270.1.2 пункта 270.1 статьи 270, пункта 287.7 статьи 287 НК плательщиком земельного налога является собственник земельного участка или землепользователь, которыми может быть физическое или юридическое лицо. Обязанность уплаты этого налога для его плательщика возникает с момента приобретения (перехода) в установленном законом порядке права собственности на земельный участок или права пользования им и продолжается до момента прекращения (перехода) этого права.

Если определенное физическое или юридическое лицо приобрело право собственности на здание или его часть, расположенные на арендованном земельном участке, то к приобретателю переходит право пользования земельным участком, на котором они размещены, на тех же условиях и в том же объеме, которые были у предыдущего землепользователя.

Оговорка в договоре купли-продажи объекта недвижимости о том, что продавец продолжает уплачивать арендную плату за земельные участки, на которых расположена приобретенная часть здания, а покупатель будет возмещать продавцу ее уплату, не освобождает последнего от обязанности уплаты налога за земельный участок, на котором расположено приобретенное им имущество, поскольку договором нельзя изменить выполнение обязанности, установленной налоговым законом.

Нормативное толкование норм налогового закона, неодинаковость применения которых оспаривается, в контексте содержания фактических обстоятельств дела дает основания считать, что суд кассационной инстанции правильно применил нормы материального права, в связи с чем оснований для удовлетворения заявления ООО «А» нет.

плата за землю, участки под недвижимостью, двойное налогообложение добавить теги изменить теги
Добавьте свои теги к статье
Разделяйте метки запятой. Например: бухгалтерия, форма, проценты, НДС, квартальный отчёт. Максимальное количество 10.
или Закрыть
Ваша оценка учтена! Оцените статью :
  • Хорошо
  • Нормально
  • Плохо
Поделиться:
Комментарии к статье