(066) 87-010-10
Переводимо бухгалтерів в ОНЛАЙН!
Перейти до номеру
  • № 71
  • № 70
  • № 69
  • № 67-68
  • № 66
  • № 65
  • № 64
? За допомогою цієї функції ви зможете швидко перейти до номеру, що вас цікавить
У цьому номері :
 
  • У обране
  • Друк
  • Шрифт
  • Колір фону
  • Коментарі 0
  • В розробці
10/14
Податки та бухгалтерський облік
Податки та бухгалтерський облік
Вересень , 2016/№ 72

Плата за землю під придбаною нерухомістю: ВСУ узаконив подвійне оподаткування!

Здається, той безлад, який завжди спостерігався при справлянні плати за землю, коли фіскали не гребували жодними методами, щоб збільшити податкові надходження до бюджету, а законодавець крутив, як циган сонцем, «податково-земельними» нормами ПКУ, досяг свого апогею. Розпочалося це ще за тих часів, коли плата за землю належала до загальнодержавних податків. А на що перетворилося адміністрування цього податку відтоді, як його з 01.01.2015 р. проголосили місцевим, годі й казати...
Та про новітні часи мова сьогодні не йтиме — адже наразі ще немає усталеної судової практики з цього питання. Служителі Феміди й досі розгрібають авгієві стайні, що були захаращені значно раніше. Та чи завжди гарно у них це виходить? Мусимо визнати: ні і ще раз ні! Причому найчастіше сором бере за найвищу судову інстанцію — Верховний Суд України (ВСУ), правова позиція якого має бути взірцем одночасно для всіх судів, державних органів та платників податків...
З кількома суперечливими «податково-земельними» рішеннями ВСУ ви вже знайомі (див. «Податки та бухгалтерський облік», 2016, № 27, с. 28; 2015, № 73, с. 31). Настала черга познайомити вас ще з одним, такого самого штибу.

Суть спору

Щоб одразу внести однозначність у подальший виклад, зауважимо, що спір, який тут розглядається, розпочався у 2012 році. Тобто ще за тих часів, коли плата за землю (а відтак і обидві її складові — земельний податок та орендна плата за земельні ділянки державної і комунальної власності) належала до загальнодержавних податків і справлялася згідно з розд. ХІІІ ПКУ у редакції, що діяла станом на 31.12.2014 р.

А тепер — до справи!

Підприємство А (позивач) придбало у підприємства Б кілька об’єктів нерухомості. Земельні ділянки, на яких була розташована ця нерухомість, належали до комунальної власності та використовувалися підприємством Б на підставі договорів оренди з міською радою.

Оскільки переоформлення земельних ділянок на нового власника будівель — підприємство А — вимагало певного часу, а договори оренди цих ділянок, орендарем за якими виступало підприємство Б, розірвані не були, останнє продовжувало сплачувати до бюджету орендну плату за землю під проданою нерухомістю. Водночас підприємство А мало компенсувати підприємству Б витрати останнього зі сплати ним орендної плати за зазначені земельні ділянки. Така умова була застережена у договорах купівлі-продажу нерухомості. При цьому підприємство А плату за землю у будь-якій формі до бюджету не вносило.

Тим часом податковий орган (відповідач у справі, що розглядається) провів документальну позапланову невиїзну перевірку підприємства А, за результатами якої виявив порушення вимог пп. 286.1, 287.1 та 287.6 ПКУ, що, на його думку, призвело до заниження податкових зобов’язань зі сплати земельного податку. Предметом спору стало податкове повідомлення-рішення (ППР) відповідача про донарахування позивачу податкових зобов’язань із цього податку та штрафних санкцій, яке позивач вважав незаконним та просив суд його скасувати.

Позиція податкових органів

Найбільш чітко та недвозначно вона сформульована у консультації з категорії 112.01 БЗ, яка була чинною до 01.01.2015 р., що є відповіддю на таке запитання:

чи повинен власник будівлі, споруди (їх частини) сплачувати земельний податок за земельну ділянку, на якій розташована така будівля, споруда, якщо зазначена земельна ділянка належить до земель державної або комунальної власності та передана в оренду іншій особі?

Так от, фіскали від набрання чинності ПКУ наполягали на такому:

— якщо орендар земельної ділянки державної або комунальної власності відчужує право власності на будівлю, споруду (їх частину), розташовану на орендованій земельній ділянці, і не повернув орендодавцю в установленому порядку зазначену земельну ділянку, такий орендар є платником орендної плати за землю до бюджету на підставі укладеного договору оренди землі до моменту припинення дії такого договору;

особа, яка набула права власності на будівлю, споруду (їх частину), до отримання права оренди земельної ділянки зобов’язана відповідно до п. 287.6 ПКУ сплачувати земельний податок за земельну ділянку, на якій розташована така будівля, споруда, з урахуванням прибудинкової території.

Виходить, що, дотримуючись таких роз’яснень, за одну й ту саму ділянку в один і той самий період часу плату за землю (у тій чи іншій формі) сплачуватиме як колишній власник нерухомості, так і нинішній. Проте цей очевидний нонсенс не став фіскалам на заваді — саме таку позицію вони обстоювали в суді як доказ законності своїх дій.

А що відповіли на це служителі Феміди? Давайте поглянемо.

Вирішення справи судом

Адмінсуд першої інстанції став на сторону позивача. Він визнав протиправним і скасував спірне ППР.

Апеляційний перегляд справи закінчився, на жаль, інакше. Постанову суду першої інстанції було скасовано, у задоволенні позову — відмовлено. Таке рішення колегія суддів мотивувала тим, що із набуттям права власності на будівлю чи споруду до власника переходить право власності чи користування земельною ділянкою, на якій розташована належна йому будівля чи споруда, а звідси — обов’язок зі сплати земельного податку. Та обставина, що за умовами договору купівлі-продажу нерухомості продавець (підприємство Б) продовжуватиме сплачувати орендну плату за земельні ділянки, на яких стоїть продана нерухомість, а покупець (підприємство А) — її власник — відшкодовуватиме цей платіж продавцю, на думку апеляційного суду, не звільняє власника придбаного майна від обов’язку сплати податку на землю.

З обґрунтуванням суду апеляційної інстанції погодився Вищий адміністративний суд України, який своєю ухвалою відмовив у відкритті касаційного провадження.

У свою чергу позивач (підприємство А) звернувся до ВСУ із заявою про перегляд справи з підстави неоднакового застосування одних і тих самих норм матеріального права у подібних правовідносинах. ВСУ, переглядаючи справу, поставив перед собою майже те саме запитання, що й податківці у згаданій вище консультації із категорії 112.01 БЗ. Лише додав до нього одну умову, продиктовану обставинами саме цієї конкретної справи, щодо компенсації покупцем нерухомості орендної плати за землю продавцю, яку останній продовжуватиме вносити до бюджету.

Сумно про це говорити, але правову позицію з цього питання ВСУ намагався сформулювати відверто фіскально:

Застереження в договорі купівлі-продажу об’єкта нерухомості про те, що продавець продовжує сплачувати орендну плату <...>, а покупець відшкодовуватиме продавцю її сплату, не звільняє останнього від обов’язку сплати податку за земельну ділянку, на якій розташоване набуте ним майно, оскільки договором не можна змінити виконання обов’язку, встановленого податковим законом

Хоча досить прискіпливо вчитатися у наведену цитату, й ви одразу помітите, що її автори не спромоглися навіть коректно зазначити, на кому саме лежить обов’язок зі сплати земельного податку! Хто ж той «останній»? Якщо підійти до написаного буквально, то виходить, що це — продавець, який і так вже сплачує до бюджету орендну плату.

Що тоді можна говорити про якість інших наведених ВСУ аргументів у обґрунтування своєї «правової позиції»?

Пам’ятаєте, як нарікав на своїх батьків Вовочка, відомий герой анекдотів для дорослих? «И эти люди запрещают мне ковыряться в носу!!!» ☺☺☺

Та нам з вами не до жартів...

Зупинимося тут лише на одному важливому моменті, від якого «танцював» ВСУ, приймаючи своє рішення не на користь платників податків. Маємо на увазі положення ч. третьої ст. 7 Закону України «Про оренду землі» від 06.10.98 р. № 161-XIV, згідно з якою до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда.

Що й казати, норма дуже прогресивна! На перший погляд, начебто законодавець чітко врегулював порядок зміни орендаря земельної ділянки. Водночас слід розуміти, що процедури автоматичного припинення права користування земельною ділянкою, на якій розташовані продані об’єкти нерухомості, ця норма не містить. Більше того, проголошене нею припинення таких прав є суто декларативним, оскільки до виключення із земельного кадастру відомостей про колишнього землекористувача його речове право на землю зберігає статус зареєстрованого права. Отже доти, доки договір оренди землі дійсно не буде розірваний (припинений), орендар залишається зобов’язаним вносити визначену таким договором орендну плату.

Однак окремі суди у своїх рішеннях розуміють наведену вище норму так, що при виникненні в іншої особи права власності на жилий будинок, будівлю або споруду право попереднього власника або користувача припиняється автоматично, в силу закону, без «оформлення» припинення права будь-якими актами та документами. Тобто ця норма є імперативною, відступ від неї на підставі договору не допускається. Договір оренди при цьому не припиняється в цілому, має місце заміна сторони в зобов’язанні (див. постанову ВГСУ від 19.01.2016 р. у справі № 910/15520/15).

Схоже, що й ВСУ вважав саме так. Та при цьому він чомусь залишив поза увагою іншу норму, яка проголошує, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування шляхом укладення договору оренди земельної ділянки (див. ч. 1 ст. 124 ЗКУ).

Тобто для припинення права користування та розірвання договору оренди земельної ділянки таки необхідне прийняття відповідного рішення місцевою радою та укладення додаткової угоди про розірвання договору оренди земельної ділянки. Саме цим шляхом і пішла, на жаль, практика. Причому, як правило, договір оренди землі з продавцем нерухомості розривається лише тоді, коли буде укладено новий договір оренди з покупцем, що розтягується на довгі роки. До того ж, у переважній більшості випадків місцева рада не дуже й поспішає з цим. «А для чего? Ведь денежки идут, ох, какие крупные деньжищи!»* ☺

* В. Висоцький, «Песня завистника».

При цьому їй, може, й невтямки, що одночасно зі сплатою орендної плати попереднім власником нерухомості фіскали змушують ще й нового власника вносити плату за цю ж саму ділянку, але вже у формі земельного податку. І формальною підставою для цього є (точніше, був на час виникнення спору) горезвісний п. 287.6 ПКУ. Але ВСУ навіть не згадав про нього. Як не звернув уваги й на інші принципові обставини цієї справи.

Тож розставимо врешті-решт замість ВСУ усе на свої місця.

Думка редакції

По-перше, на законність висновку у цій справі жодним чином не має впливати, компенсує покупець нерухомості її продавцю орендну плату за землю чи ні. Та й взагалі, на нашу думку, продавцю варто було б не перейматися такою компенсацією, а негайно звертатися в суд з вимогою до місцевої ради розірвати договір оренди землі. Тоді й компенсувати нічого було б не треба...

Куди важливішою у цьому контексті є норма п. 287.6 ПКУ (у редакції станом на 31.12.2014 р.):

під час переходу права власності на будівлю, споруду (їх частину) податок за земельні ділянки, на яких розташовані такі будівлі, споруди (їх частини), з урахуванням прибудинкової території, сплачується на загальних підставах з дати державної реєстрації права власності на нерухоме майно

По-друге, вона є спеціальною нормою відносно решти положень розд. ХІІІ ПКУ для цілей оподаткування земельних ділянок, права на які переходять при вчиненні правочинів з нерухомим майном. Тобто у цьому випадку визначальним є не момент держреєстрації того чи іншого права на землю, а момент реєстрації права власності на будівлю, споруду (їх частину), які розташовані на цій землі. Хоча при цьому й порушуються засадничі правила розд. ХІІІ ПКУ щодо визначення платників земельного податку ( ст. 269), об’єкта оподаткування ( ст. 270) та моменту, з якого слід розпочинати сплату земельного податку ( п. 287.1).

По-третє, якби про зазначену норму згадав ВСУ, то цього виявилося б досить, щоб дійти того фіскального висновку, якого він так домагався. І якби він обмежився лише нею, то такий формальний підхід призвів би до того вирішення справи, на якому наполягали податківці: за землю під нерухомістю має одночасно сплачувати як колишній — у формі орендної плати, так і теперішній її власник — у формі земельного податку. А компенсує хтось комусь орендну плату чи ні — то вже справа десята...

Однак ВСУ для того й зветься останньою судовою інстанцією, щоб узяти до уваги й «по-четверте», і «по-п’яте», і так до тих пір, доки не буде винесене справедливе судове рішення...

Ми обмежимося лише «по-четверте» — згадаємо ч. 2 ст. 17 ГКУ. Вірніше, навіть не стільки її саму, як її трактування податківцями. Зокрема, у листі ДФСУ від 29.12.2015 р. № 27999/6/99-95-42-01-16-01 вони наголошують, що закони, якими регулюється оподаткування суб’єктів господарювання, мають передбачати усунення подвійного оподаткування. Аналогічною аргументацією податківці керуються у консультації із БЗ 101.05 щодо можливого подвійного нарахування податкових зобов’язань з ПДВ згідно з пп. 188.1 і 198.5 ПКУ (див. «Податки та бухгалтерський облік», 2016, № 69, с. 5).

Тобто якщо вже фіскали подекуди визнають можливість застосування цієї ліберальної норми до податкових відносин, то ВСУ сам Бог велів узяти її на озброєння і застосовувати скрізь і завжди у випадках, коли є хоч найменший натяк на несправедливе подвійне оподаткування. Як-от, наприклад, у справі, що тут розглядається. І тоді таких абсурдних рішень, як це, у практиці ВСУ, сподіваємося, стане значно менше.

А наразі платникам податків випадає утішитися лише тим, що з 01.01.2015 р. п. 287.6 ПКУ зазнав змін на краще (див. «Податки та бухгалтерський облік», 2015, № 12, с. 19). Відтепер, якщо ви купуєте будь-яку нерухомість (будівлю, споруду, їх частину), податок за земельну ділянку, на якій вона розташована, маєте сплачувати з дати державної реєстрації права власності на таку земельну ділянку. Тож доки не відбудеться переоформлення землі, покупець нерухомості вільний від плати за землю.

Ну що ж, і на тім спасибі!

 

ВЕРХОВНИЙ СУД УКРАЇНИ

ПОСТАНОВА

8 червня 2016 року справа № 21-804а16

(витяг)

<...>

Отже, завданням перегляду у цій справі є потреба у формулюванні правозастосовного висновку щодо того, чи повинна юридична особа, яка набула право власності на частину будівлі, сплачувати земельний податок за земельну ділянку, на якій розташоване придбане нерухоме майно, коли за умовами договору купівлі-продажу цього майна продавець погодився сплачувати оренду плату за земельну ділянку, на якій знаходиться це майно, відповідно до укладеного ним з органом місцевого самоврядування договору оренди, а покупець компенсуватиме йому ці платежі.

В аспекті заявлених вимог, з огляду на фактичні обставини, установлені судами, колегія суддів Судової палати в адміністративних справах Верховного Суду України дійшла висновку про таке.

За підпунктами 14.1.72 і 14.1.73 пункту 14.1 статті 14 ПК земельним податком визнається обов’язковий платіж, що справляється з власників земельних ділянок та земельних часток (паїв), а також постійних землекористувачів. Землекористувачами можуть бути юридичні та фізичні особи (резиденти і нерезиденти), яким відповідно до закону надані у користування земельні ділянки державної та комунальної власності, у тому числі на умовах оренди.

Відповідно до підпунктів 269.1.1 і 269.1.2 пункту 269.1 статті 269 ПК платниками земельного податку є власники земельних ділянок, земельних часток (паїв) та землекористувачі.

Згідно з підпунктом 270.1.1 пункту 270.1 статті 270 ПК об’єктами оподаткування є земельні ділянки, які перебувають у власності або користуванні.

<...>

За частиною третьою статті 7 Закону України від 6 жовтня 1998 року № 161-XIV «Про оренду землі» до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда.

<...>

Підсумовуючи сказане, колегія суддів дійшла такого висновку.

У розумінні положень підпунктів 14.1.72, 14.1.73 пункту 14.1 статті 14, підпунктів 269.1.1, 269.1.2 пункту 269.1, пункту 269.2 статті 269, підпунктів 270.1.1, 270.1.2 пункту 270.1 статті 270, пункту 287.7 статті 287 ПК платником земельного податку є власник земельної ділянки або землекористувач, якими може бути фізична чи юридична особа. Обов’язок сплати цього податку для його платника виникає з моменту набуття (переходу) в установленому законом порядку права власності на земельну ділянку чи права користування нею і триває до моменту припинення (переходу) цього права.

Якщо певна фізична чи юридична особа набула право власності на будівлю або її частину, що розташовані на орендованій земельній ділянці, то до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

Застереження в договорі купівлі-продажу об’єкта нерухомості про те, що продавець продовжує сплачувати орендну плату за земельні ділянки, на яких розташована придбана частина будівлі, а покупець відшкодовуватиме продавцю її сплату, не звільняє останнього від обов’язку сплати податку за земельну ділянку, на якій розташоване набуте ним майно, оскільки договором не можна змінити виконання обов’язку, встановленого податковим законом.

Нормативне тлумачення норм податкового закону, неоднаковість застосування яких оспорюється, в контексті змісту фактичних обставин справи дає підстави вважати, що суд касаційної інстанції правильно застосував норми матеріального права, у зв’язку з чим підстав для задоволення заяви ТОВ «А» немає.

плата за землю, ділянки під нерухомістю, подвійне оподаткування додати теги змінити теги
Додайте свої теги до статті
Розділіть мітки комами. Наприклад: бухгалтерія, форма, відсотки, ПДВ, квартальний звіт. Максимальна кількість 10.
або Закрити
Ваша оцінка врахована! Оцініть статтю :
  • Добре
  • Нормально
  • Погано
Поділитися:
Коментарі до статті