Темы
Выбрать темы статей
Сортировать по темам

Совладельцы здания & ремонт, коммуналка и аренда

Солошенко Людмила, налоговый эксперт
Налоги & бухучет Июль, 2019/№ 52
Печать
Рассмотрим интересный случай, когда у здания есть несколько совладельцев, и, например, один из них оплатил ремонт или коммунальные услуги и получает компенсацию от остальных, или когда общее здание решили сдать в аренду. Тем более что по некоторым вопросам недавно появились разъяснения от налоговиков.

Прежде всего напомним, что право общей собственности регулирует гл. 26 (ст. 355 — 372) ГКУ. При этом общая собственность бывает:

долевой — с определением долей каждого совладельца в праве собственности или

совместной — без определения таких долей.

Субъектами права общей собственности могут выступать физические лица, юридические лица, государство, территориальные громады. При этом совладельцы могут договариваться о порядке владения и использования имущества, являющегося их общей собственностью (ч. 2 ст. 358, ч. 2 ст. 369 ГКУ).

Ну а теперь — к конкретным ситуациям.

Компенсация ремонта совладельцами

Мы оплатили ремонт здания (в котором наше предприятие является одним из совладельцев). Теперь другие совладельцы по договоренности нам частично компенсируют ремонт. С каким кодом в НН перевыставить на них ремонтные расходы? Если укажем строительный код 41.20 из входной НН подрядчика, то не возникнет ли вопросов насчет строительной лицензии?

Описанная ситуация, когда один из совладельцев несет общие расходы (к примеру, расходы на ремонт), которые ему потом по договоренности частично компенсируют другие совладельцы, весьма распространена. Ведь совладельцы соответственно своей доле в праве общей долевой собственности обязаны участвовать в расходах на управление, содержание и сохранность общего имущества, в уплате налогов, сборов (обязательных платежей), а также нести ответственность перед третьими лицами по обязательствам, связанным с общим имуществом (ст. 360 ГКУ)*.

* Хотя, заметьте, возможен вариант: совладелец имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве общей долевой собственности, если он осуществляет неотделимые улучшения общего имущества за свой счет с согласия всех совладельцев, с соблюдением установленного порядка использования общего имущества (ч. 3 ст. 357 ГКУ).

Поэтому возник вопрос: как компенсацию ремонта закодировать в НН?

Сомнения возникают от того, что вопрос кодировки перевыставляемых расходов законодательством не урегулирован. Поэтому какого-то универсального рецепта нет, а возможны варианты, которые по большей части зависят от конкретной ситуации и договоренности сторон относительно компенсационных платежей.

Так, например, в «компенсационных» случаях можно отталкиваться от того, к чему ближе компенсируемые расходы:

— к предмету договора (тогда кодировать их тем же кодом, что и основную поставку по договору, если она имеется) — как, например, сопутствующую аренде коммунальную компенсацию налоговики советуют перевыставлять в НН как «Послуги з оренди» с арендным кодом 68.20 (БЗ 101.17);

— к виду осуществляемой деятельности (тогда кодировать их профильным кодом деятельности из ЕГР).

Хотя такие варианты больше подойдут для случая, когда сопутствующие расходы (компенсации) неразрывно связаны с основным предметом договора — сопровождают поставку каких-либо товаров или услуг.

А в данном случае компенсация ремонта автономна и ни к какой поставке товаров/услуг не привязана. Причем сама договоренность совладельцев о частичной компенсации ремонта, скорее, носит посреднический характер (когда совладельцы, которые обязаны согласно ст. 360 ГКУ совместно содержать общее имущество, поручают одному из совладельцев провести его ремонт, стоимость которого готовы возместить).

Ввиду этого заметим, что, к примеру, при посредничестве экспедиторам-неперевозчикам (код 52.29) налоговики советовали услуги третьих лиц перевыставлять (передавать) заказчикам с кодами из входных НН, т. е. перевозки — с кодом 49.41, погрузку/разгрузку — с кодом 52.24 (письмо ГУ ГФС в г. Киеве от 13.06.2017 г. № 604/ІПК/10/26-15-12-01-18), не придавая особого значения тому, что ни перевозки, ни погрузку/разгрузку сам экспедитор непосредственно не осуществляет. Тем более что к отражению в НН кодов услуг (даже если у плательщика соответствующего кода КВЭД нет в ЕГР) налоговики относятся лояльно (письма ГФСУ от 18.05.2017 г. № 271/6/99-99-15-03-02-15/ІПК и от 25.05.2017 г. № 368/6/99-99-15-03-02-15/ІПК).

Считаем, что такой подход стоит взять на вооружение и в данном случае и

в НН на компенсацию ремонта можно указать строительный код 41.20 из входной НН подрядчика

К тому же этот вариант будет даже попрозрачнее с точки зрения блокировки, так как на выходе будет код из входной НН. В номенклатурной гр. 2 НН при этом можно записать «Відшкодування вартості ремонтних робіт» или «Компенсація вартості ремонтних робіт» (помните: формулировки должны быть в духе договора с актом).

И не волнуйтесь: хотя в перечне рисковых товаров/услуг (см. приложение к Критериям рисковости осуществления операций**) присутствует общий строительный код «41.00», он может заинтересовать фискалов, если в ЕРНН «зависнет» на остатках и окажется весомым — составит свыше 75 % расчетного остатка рисковых товаров/услуг (п. 2.1 Критериев рисковости операций), что вам, полагаем, не грозит.

** Определены письмом ГФСУ от 05.11.2018 г. (подробнее о блокировке см. «Налоги и бухгалтерский учет», 2018, № 48; 2019, № 40, с. 2).

И, наконец, что касается лицензии.

Во-первых, в целях блокировки фискалов интересуют не любые, а исключительно алко-табачные лицензии (п. 2.2 Критериев рисковости осуществления операций). А во-вторых, из строительных работ лицензированию подлежат далеко не все. А лицензирование введено для строительства объектов, которые по классу последствий (ответственности) относятся к объектам со средними (СС2) и значительными (СС3) последствиями (п. 9 ч. 1 ст. 7 Закона Украины «О лицензировании видов деятельности» от 02.03.2015 г. № 222-VIII). Причем по перечню (!) видов строительных работ, утвержденному постановлением КМУ от 30.03.2016 г. № 256 (п. 2.2 Лицензионных условий № 256). Так что строительный код не всегда предполагает наличия лицензии. И в случае с ремонтами о ней можно не переживать.

А для наглядности компенсацию ремонта совладельцами рассмотрим на примере.

Пример. Совладелец А оплатил (за себя и по поручению — за второго совладельца) текущий ремонт здания, выполненный подрядчиком. Стоимость ремонта — 600000 грн. (в том числе НДС — 100000 грн.). По договоренности второй совладелец В соразмерно своей доле компенсирует расходы на ремонт. Доли в праве собственности на здание совладельцев А и В составляют 70 % и 30 %.

В учете у сторон операции отразятся следующими записями:

Компенсация ремонта совладельцем

№ п/п

Содержание хозяйственной операции

Бухгалтерский учет

Сумма,

грн.

Дт

Кт

У совладельца А (ремонт и компенсация от совладельца В)

1

Отражена стоимость ремонта здания подрядчиком:

— в части затрат соразмерно доле совладельца А

23, 91, 92, 93, 94

631

350000

— в части затрат соразмерно доле совладельца В

377

631

150000

2

Отражен НК на основании зарегистрированной подрядчиком НН

644/1

631

100000

641/НДС

644/1

100000

3

Перечислена оплата за ремонт подрядчику

631

311

600000

4

Получена компенсация от совладельца В

311

377

180000

5

Отражены НО по НДС с компенсации ремонта

377

641/НДС

30000

У совладельца В (компенсация ремонта)

1

Отражена компенсация ремонта совладельцу А (на основании акта, счета)

23, 91, 92, 93, 94

685

150000

2

Отражен НК на основании НН, зарегистрированной совладельцем А

644/1

685

30000

641/НДС

644/1

30000

3

Перечислена компенсация ремонта совладельцу А

685

311

180000

Впрочем, должны отметить, что в письме ГФСУ от 22.05.2019 г. № 2292/6/99-99-15-03-02-15/ІПК (посвященном, правда, коммунальной компенсации) фискалы пришли к неожиданному выводу: компенсация между совладельцами вообще не является объектом НДС?! Подробнее об этом — дальше.

Компенсация за коммунальные услуги

По договоренности с совладельцами мы оплачиваем все коммунальные услуги, а остальные совладельцы нам потом их частично компенсируют. Как на такую коммунальную компенсацию составлять НН?

Поскольку коммунальная компенсация, по сути, является не чем иным, как платой за потребленные коммунальные услуги, она (как плата за услуги) подпадает под объект налогообложения (ст. 185 НКУ) и в общем порядке подлежит обложению НДС (п. 188.1 НКУ). Да и сама договоренность о коммунальной компенсации фактически подразумевает, что оплачивающий всю коммуналку совладелец выступает связующим звеном (вроде посредника) между коммунальщиками и другими совладельцами.

В таком случае заполнять НН по коммунальной компенсации нужно с оглядкой на оформленный совладельцами первичный документ (акт, счет).

Обычно коммунальная компенсация в первичном документе (акте, счете) представлена развернуто. То есть каждая коммунальная составляющая (к примеру, водоснабжение, водоотведение и т. д.) в первичке расшифрована детально с объемом потребления, единицей измерения, стоимостью. Тогда и в НН укажем их построчно. В номенклатурной гр. 2 НН соответственно можем записать «Компенсація вартості послуг водопостачання», «Компенсація вартості послуг водовідведення» и т. д. При этом в гр. 3.3 НН перенесем коды из входных НН от коммунальщиков.

Однако внимания заслуживает письмо ГФСУ от 22.05.2019 г. № 2292/6/99-99-15-03-02-15/ІПК. В нем контролеры пришли к выводу, что коммунальная компенсация от другого совладельца не является объектом НДС. Необлагаемость фискалы пояснили тем, что условия поставки коммунальных услуг не предусматривают их деления между совладельцами, и тем, что между совладельцами отсутствуют договорные отношения о поставке других услуг, в состав стоимости которых можно было бы коммуналку отнести.

Но слишком радоваться такому выводу не стоит, так как в итоге фискалы все равно запели песню об НДС. И разъяснили, что раз часть коммунальных услуг в своей хоздеятельности оплачивающий их совладелец не использует (получает за них компенсацию от другого совладельца), то с этой части (для компенсации входного НДС) нужно начислить самому себе компенсирующие НО по п. 198.5 НКУ. Заметьте, что вся неприятность этого варианта для другого совладельца (частично компенсирующего за себя коммунальные услуги) в том, что у него не будет входного НДС, а значит, и НК.

По правде, выводы фискалов удивляют, так как обычно налоговики к любым возмещениям/компенсациям настроены фискально: считают их объектом обложения и всякий раз желают видеть с суммы компенсаций НДС. И даже говорят об обложении НДС возмещения убытков, которые на самом деле — не объект (письмо ГУ ГФС в Закарпатской обл. от 23.05.2019 г. № 2335/ІПК/07-16-12-01-10, подробнее о возмещении убытков см. «Налоги и бухгалтерский учет», 2018, № 56, с. 18).

Фискалы, видимо, не знают, к чему притянуть «голую» коммунальную компенсацию (нет других услуг — например, аренды — чтобы в их стоимость включить и коммуналку). Однако довод контролеров, что между совладельцами отсутствует договор на поставку других услуг, выглядит малоубедительным. В действительности не имеет особого значения, что между совладельцами нет договоренности насчет поставки каких-то других услуг. Вполне достаточно самой договоренности совладельцев о коммунальной компенсации, предполагающей частичное возмещение совладельцами стоимости потребленных коммунальных услуг (подпадающих под НДС-объект). Подробнее о коммунальных услугах см. «Налоги и бухгалтерский учет», 2019, № 33 и № 42, с. 29.

Сдаем общее помещение в аренду

Хотим сдать нежилое помещение (находится в общей долевой собственности) в аренду. Как составлять НН на арендную плату, если арендодатели (совладельцы помещения) — плательщик и неплательщик НДС?

Согласно ч. 2 ст. 358 ГКУ совладельцы могут договориться о порядке владения и использования имущества, являющегося их общей долевой собственностью. В частности, договориться о его предоставлении в аренду. При этом плоды, продукция и доходы от использования общего имущества распределяются между совладельцами согласно их долям в праве общей долевой собственности, если иное не установлено договоренностью между ними (ст. 359 ГКУ).

Правда, в том случае, когда арендодатели-совладельцы имеют разные НДС-статусы, нужно учесть, что для одного из них арендная плата, помимо всего прочего, окажется объектом НДС. Поэтому, чтобы не возникало НДС-вопросов (которые возможны, если арендную плату арендатор станет вносить единым платежом), о распределении доходов от аренды совладельцам лучше побеспокоиться заранее. Пожалуй, самый оптимальный вариант в возникшей ситуации — разбить арендную плату на две части (к примеру, согласно долям совладельцев или на других условиях) и договориться с арендатором о внесении арендной платы двумя платежами: в части, причитающейся каждому арендодателю (плательщику и неплательщику НДС). А также зафиксировать обе суммы и порядок расчетов в договоре аренды нежилого помещения, принадлежащего арендодателям на праве общей долевой собственности. Тогда:

— часть арендной платы в пользу арендодателя — плательщика НДС будет облагаться НДС (исходя из этой суммы арендодатель — плательщик НДС оформит на арендатора — плательщика НДС налоговую накладную);

— часть арендной платы в пользу арендодателя — неплательщика НДС не будет облагаться НДС. На нее арендодатель — неплательщик НДС не оформляет НН.

Приятно, что

с возможностью внесения арендатором арендной платы двумя частями соглашаются и налоговики

Об этом говорится в письме ГФСУ от 08.05.2019 г. № 2027/6/99-99-15-03-02-15/ІПК и письме ГУ ГФС в г. Киеве от 18.04.2019 г. № 1690/ІПК/26-15-12-01-18 (ср. 025069200). При этом контролеры отмечают, что у арендатора в таком случае возникнут НДСная и безНДСная покупки и арендатор:

— по облагаемой части арендной платы сумму входного НДС сможет отнести в НК (стр. 10.1 декларации),

— необлагаемую часть арендной платы учтет как безНДСную покупку в периоде приобретения (стр. 10.3 декларации). Напомним, что такие безНДСные покупки в приложении Д5 расшифровывать не нужно.

выводы

  • Если совладельцы компенсируют другому совладельцу ремонт или коммунальные услуги, то компенсацию облагают НДС. Хотя налоговики говорят о необложении компенсации и начислении получающим ее совладельцем компенсирующих НО по п. 198.5 НКУ.
  • Если общее помещение сдано в аренду, арендную плату можно уплачивать двумя частями: совладельцу — плательщику НДС и совладельцу — неплательщику НДС.
Оформи подписку и читай все Подписаться на журнал
stop

Похоже, что вы используете блокировщик рекламы :(

Чтобы пользоваться всеми функциями сайта, добавьте нас в исключения!

Как отключить
App
Скачайте наше мобильное приложение Factor

© Factor.Media, 1995 -
Все права защищены

Использование материалов без согласования с редакцией запрещено

Ознакомиться с договором-офертой

Присоединяйтесь
Адрес
г. Харьков, 61002, ул. Сумская, 106а
Мы принимаем
ic-privat ic-visa ic-visa
Powered by
Factor Web Solutions
Мы используем cookie-файлы, чтобы сделать сайт максимально удобным для вас и анализировать использование наших продуктов и услуг, чтобы увеличить качество рекламных и маркетинговых активностей. Узнать больше о том, как мы используем эти файлы можно здесь.
Войдите, чтобы читать больше! Авторизованные пользователи получают бесплатно 5 статей в месяц