Теми статей
Обрати теми

Співвласники будівлі & ремонт, комуналка та оренда

Солошенко Людмила, податковий експерт
Розглянемо цікавий випадок, коли у будівлі є декілька співвласників, і, наприклад, один із них оплатив ремонт чи комунальні послуги й отримує компенсацію від інших, або коли спільну будівлю вирішили здати в оренду. Тим паче, що з деяких питань нещодавно з’явилися роз’яснення від податківців.

Передусім нагадаємо, що право спільної власності регулює гл. 26 (ст. 355 372) ЦКУ. При цьому спільна власність буває:

частковою — з визначенням часток кожного співвласника в праві власності або

сумісною — без визначення таких часток.

Суб’єктами права спільної власності можуть виступати фізичні особи, юридичні особи, держава, територіальні громади. При цьому співвласники можуть домовлятися про порядок володіння і використання майна, що є їх спільною власністю (ч. 2 ст. 358, ч. 2 ст. 369 ЦКУ).

Ну а тепер — до конкретних ситуацій.

Компенсація ремонту співвласниками

Ми оплатили ремонт будівлі (в якій наше підприємство є одним із співвласників). Тепер інші співвласники за домовленістю частково компенсують нам ремонт. З яким кодом у ПН перевиставити на них ремонтні витрати? Якщо зазначимо будівельний код 41.20 із вхідної ПН підрядника, то чи не виникатиме запитань щодо будівельної ліцензії?

Описана ситуація, коли один із співвласників не-се спільні витрати (наприклад, витрати на ремонт), які йому потім за домовленістю частково компенсують інші співвласники, досить поширена. Адже співвласники відповідно до своєї частки в праві спільної часткової власності зобов’язані брати участь у витратах на управління, утримання та збереження спільного майна, у сплаті податків, зборів (обов’язкових платежів), а також нести відповідальність перед третіми особами за зобов’язаннями, пов’язаними із спільним майном (ст. 360 ЦКУ)*.

* Хоча, зверніть увагу, можливий варіант: співвласник має право на відповідне збільшення своєї частки у праві спільної часткової власності, якщо поліпшення спільного майна, які не можна відокремити, зроблені ним своїм коштом за згодою всіх співвласників, з додержанням встановленого порядку використання спільного майна (ч. 3 ст. 357 ЦКУ).

Тому виникло запитання: як компенсацію ремонту закодувати в ПН?

Сумніви виникають через те, що питання кодування витрат, що перевиставляються, законодавством не врегульоване. Тому якогось універсального рецепту немає, а можливі варіанти, які здебільшого залежать від конкретної ситуації та домовленості сторін щодо компенсаційних платежів.

Так, наприклад, у «компенсаційних» випадках можна відштовхуватися від того, до чого ближчими є витрати, що компенсуються:

— до предмета договору (тоді кодувати їх тим же кодом, що й основне постачання за договором, якщо воно є) — як, наприклад, супутню оренді комунальну компенсацію податківці радять перевиставляти в ПН як «Послуги з оренди» з орендним кодом 68.20 (БЗ 101.17);

— до виду здійснюваної діяльності (тоді кодувати їх профільним кодом діяльності з ЄДР).

Хоча такі варіанти більше підійдуть для випадку, коли супутні витрати (компенсації) нерозривно пов’язані з основним предметом договору — супроводжують постачання якихось товарів/послуг.

А в цьому випадку компенсація ремонту автономна й до жодного постачання товарів/послуг не прив’язана. Причому сама домовленість співвласників про часткову компенсацію ремонту, швидше, носить посередницький характер (коли співвласники, які зобов’язані згідно зі ст. 360 ЦКУ сумісно утримувати спільне майно, доручають одному із співвласників провести його ремонт, вартість якого готові відшкодувати).

Зважаючи на це, зауважимо, що, наприклад, за посередництва експедиторам-неперевізникам (код 52.29) податківці радили послуги третіх осіб перевиставляти (передавати) замовникам з кодами з вхідних ПН, тобто перевезення — з кодом 49.41, навантаження/розвантаження — з кодом 52.24 (лист ГУ ДФС у м. Києві від 13.06.2017 р. № 604/ІПК/10/26-15-12-01-18), не надаючи особливого значення тому, що ані перевезення, ані навантаження/розвантаження сам експедитор безпосередньо не здійснює. Тим паче, що до відображення в ПН кодів послуг (навіть якщо у платника відповідного коду КВЕД немає в ЄДР) податківці ставляться лояльно (листи ДФСУ від 18.05.2017 р. № 271/6/99-99-15-03-02-15/ІПК, від 25.05.2017 р. № 368/6/99-99-15-03-02-15/ІПК).

Вважаємо, що таким підходом варто користуватися і в цьому випадку й

у ПН на компенсацію ремонту можна зазначити будівельний код 41.20 із вхідної ПН підрядника

До того ж цей варіант буде навіть прозоріший з погляду блокування, оскільки на виході буде код із вхідної ПН. У номенклатурній гр. 2 ПН при цьому можна записати «Відшкодування вартості ремонтних робіт» або «Компенсація вартості ремонтних робіт» (пам’ятайте: формулювання мають бути в дусі договору з актом).

І не хвилюйтеся: хоча в переліку ризикових товарів/послуг (див. додаток до Критеріїв ризиковості здійснення операцій**) є загальний будівельний код «41.00», він може зацікавити фіскалів, якщо в ЄРПН «зависне» на залишках і виявиться вагомим — становитиме більше 75 % розрахункового залишку ризикових товарів/послуг (п. 2.1 Критеріїв ризиковості операцій), що вам, вважаємо, не загрожує.

** Визначені листом ДФСУ від 05.11.2018 р. (детальніше про блокування див. «Податки та бухгалтерський облік», 2018, № 48; 2019, № 40, с. 2).

І, нарешті, що стосується ліцензії.

По-перше, у цілях блокування фіскалів цікавить не будь-які, а виключно алко-табачні ліцензії (п. 2.2 Критеріїв ризиковості здійснення операцій). А по-друге, з будівельних робіт ліцензуванню підлягають далеко не всі. А ліцензування впроваджене для будівництва об’єктів, які за класом наслідків (відповідальності) належать до об’єктів із середніми (СС2) і значними (СС3) наслідками (п. 9 ч. 1 ст. 7 Закону України «Про ліцензування видів діяльності» від 02.03.2015 р. № 222-VIII), причому за переліком (!) видів будівельних робіт, затвердженим постановою КМУ від 30.03.2016 р. № 256 (п. 2.2 Ліцензійних умов № 256). Тож будівельний код не завжди передбачає наявність ліцензії. Й у випадку з ремонтами про неї можна не хвилюватися.

А для наочності компенсацію ремонту співвласниками розглянемо на прикладі.

Приклад. Співвласник А оплатив (за себе і за до- рученням — за другого співвласника) поточний ремонт будівлі, виконаний підрядником. Вартість ремонту — 600000 грн. (у тому числі ПДВ — 100000 грн.). За домовленістю другий співвласник В пропорційно своїй частці компенсує витрати на ремонт. Частки в праві власності на будівлю співвласників А і В становлять: 70 % і 30 %.

В обліку у сторін операції відобразимо такими записами:

Компенсація ремонту співвласником

з/п

Зміст господарської операції

Бухгалтерський облік

Сума,

грн.

Дт

Кт

У співвласника А (ремонт і компенсація від співвласника В)

1

Відображено вартість ремонту будівлі підрядником:

у частині витрат пропорційно частці співвласника А

23, 91, 92, 93, 94

631

350000

у частині витрат пропорційно частці співвласника В

377

631

150000

2

Відображено ПК на підставі зареєстрованої підрядником ПН

644/1

631

100000

641/ПДВ

644/1

100000

3

Перераховано оплату за ремонт підрядникові

631

311

600000

4

Отримано компенсацію від співвласника В

311

377

180000

5

Відображено ПЗ із ПДВ з компенсації ремонту

377

641/ПДВ

30000

У співвласника В (компенсація ремонту)

1

Відображено компенсацію ремонту співвласникові А (на підставі акта, рахунку)

23, 91, 92, 93, 94

685

150000

2

Відображено ПК на підставі ПН, зареєстрованої співвласником А

644/1

685

30000

641/ПДВ

644/1

30000

3

Перераховано компенсацію ремонту співвласникові А

685

311

180000

Утім, повинні відзначити, що в листі ДФСУ від 22.05.2019 р. № 2292/6/99-99-15-03-02-15/ІПК (присвяченому, щоправда, комунальній компенсації) фіскали дійшли несподіваного висновку — що компенсація між співвласниками взагалі не є об’єктом ПДВ?! Детальніше про це далі.

Компенсація за комунальні послуги

За домовленістю із співвласниками ми оплачуємо всі комунальні послуги, а інші співвласники нам потім їх частково компенсують. Як на таку комунальну компенсацію складати ПН?

Оскільки комунальна компенсація, по суті, є нічим іншим, як платою за спожиті комунальні послуги, вона (як плата за послуги) підпадає під об’єкт оподаткування (ст. 185 ПКУ) і в загальному порядку підлягає оподаткуванню ПДВ (п. 188.1 ПКУ). Та й сама домовленість про комунальну компенсацію фактично передбачає, що співвласник, який оплачує всю комуналку, виступає сполучною ланкою (як посередник) між комунальниками та іншими співвласниками.

У такому разі заповнювати ПН за комунальною компенсацією потрібно з оглядом на оформлений співвласниками первинний документ (акт, рахунок). Зазвичай комунальна компенсація в первинному документі (акті, рахунку) представлена більш детально. Тобто кожна комунальна складова (наприклад, водопостачання, водовідведення тощо) в первинці розшифровані детально з обсягом споживання, одиницею виміру, вартістю. Тоді й у ПН зазначимо їх порядково. У номенклатурній гр. 2 ПН відповідно можемо записати «Компенсація вартості послуг водопостачання», «Компенсація вартості послуг водовідведення» тощо. При цьому до гр. 3.3 ПН перенесемо коди з вхідних ПН від комунальників.

Проте на увагу заслуговує лист ДФСУ від 22.05.2019 р. № 2292/6/99-99-15-03-02-15/ІПК. У ньому контролери дійшли висновку, що комунальна компенсація від іншого співвласника не є об’єктом ПДВ. Неоподатковуваність фіскали пояснили тим, що умови постачання комунальних послуг не передбачають їх поділу між співвласниками, і тим, що між співвласниками відсутні договірні відносини про постачання інших послуг, до складу вартості яких можна було б віднести й комуналку.

Але занадто радіти такому висновку не варто, оскільки у результаті фіскали все одно заспівали пісню про ПДВ. І роз’яснили, що раз частину комунальних послуг у своїй госпдіяльності співвласник, що їх оплачує, не використовує (отримує за них компенсацію від іншого співвласника), то з цієї частини (для компенсації вхідного ПДВ) треба нарахувати самому собі компенсуючі ПЗ за п. 198.5 ПКУ. Зверніть увагу, що вся неприємність цього варіанта для іншого співвласника (який частково компенсує за себе комунальні послуги) в тому, що у нього не буде вхідного ПДВ, тож й ПК.

Щоправда, висновки фіскалів дивують, оскільки зазвичай податківці до будь-яких відшкодувань/компенсацій налаштовані фіскально: вважають їх об’єктом оподаткування і щоразу бажають бачити із суми компенсацій ПДВ. І навіть говорять про оподаткування ПДВ відшкодування збитків, які насправді, — не об’єкт (лист ГУ ДФС у Закарпатській області від 23.05.2019 р. № 2335/ІПК/07-16-12-01-10, детальніше про відшкодування збитків див. «Податки та бухгалтерський облік», 2018, № 56, с. 18). Фіскали, мабуть, не знають, до чого притягнути «голу» комунальну компенсацію (немає інших послуг — наприклад, оренди — щоб до їх вартості включити й комуналку). Проте аргумент контролерів, що між співвласниками відсутній договір на постачання інших послуг, виглядає малопереконливим. Насправді, не має особливого значення, що між співвласниками немає домовленості щодо постачання якихось інших послуг. Цілком достатньо самої домовленості співвласників про комунальну компенсацію, що передбачає часткове відшкодування співвласниками вартості спожитих комунальних послуг (які підпадають під ПДВ-об’єкт). Детальніше про комунальні послуги див. «Податки та бухгалтерський облік», 2019, № 33 і № 42, с. 29.

Здаємо спільне приміщення в оренду

Хочемо здати нежитлове приміщення (перебуває в спільній частковій власності) в оренду. Як складати ПН на орендну плату, якщо орендодавці (співвласники приміщення) — платник і неплатник ПДВ?

Згідно з ч. 2 ст. 358 ЦКУ співвласники можуть домовитися про порядок володіння і використання майна, що є їх спільною частковою власністю, зокрема, домовитися про його надання в оренду. При цьому плоди, продукція і доходи від використання спільного майна розподіляються між співвласниками згідно з їх частками в праві спільної часткової власності, якщо інше не встановлене домовленістю між ними (ст. 359 ЦКУ).

Щоправда, у тому випадку, коли орендодавці- співвласники мають різний ПДВ-статус, треба врахувати, що для одного з них орендна плата, крім усього іншого, виявиться об’єктом ПДВ. Тому щоб не виникало ПДВ-запитань (які можливі, якщо орендну плату орендар стане вносити єдиним платежем), про розподіл доходів від оренди співвласникам краще потурбуватися заздалегідь. Мабуть, найоптимальніший варіант у такій ситуації — поділити орендну плату на дві частини (приміром, згідно з частками співвласників або на інших умовах) і домовитися з орендарем про внесення орендної плати двома платежами: у частині, що належить кожному орендодавцеві (платникові і неплатникові ПДВ). А також зафіксувати обидві суми і порядок розрахунків в договорі оренди нежитлового приміщення, що належить орендодавцям на праві спільної часткової власності. Тоді:

— частина орендної плати на користь орендодавця — платника ПДВ оподатковуватиметься ПДВ (виходячи з цієї суми орендодавець — платник ПДВ оформить на орендаря — платника ПДВ податкову накладну);

— частина орендної плати на користь орендодавця — неплатника ПДВ не оподатковуватиметься ПДВ. На неї орендодавець — неплатник ПДВ не оформлює ПН. До речі,

з можливістю внесення орендарем орендної плати двома частинами погоджуються й податківці

Про це йдеться в листі ДФСУ від 08.05.2019 р. № 2027/6/99-99-15-03-02-15/ІПК і листі ГУ ГФС у м. Києві від 18.04.2019 р. № 1690/ІПК/26-15-12-01-18 (ср. ). При цьому контролери зазначають, що в орендаря у такому разі виникнуть ПДВшне і безПДВшне придбання і він:

— за оподатковуваною частиною орендної плати суму вхідного ПДВ зможе віднести до ПК (ряд. 10.1 декларації);

— неоподатковувану частину орендної плати врахує як безПДВшне придбання в періоді придбання (ряд. 10.3 декларації). Нагадаємо, що такі безПДВшні придбання в додатку Д5 розшифровувати не потрібно.

висновки

  • Якщо співвласники компенсують іншому співвласникові ремонт або комунальні послуги, то компенсацію оподатковують ПДВ. Хоча податківці говорять про неоподаткування компенсації і нарахування отримуючим її співвласником компенсуючих ПЗ за п. 198.5 ПКУ.
  • Якщо спільне приміщення здано в оренду, орендну плату можна сплачувати двома частинами: співвласникові — платникові ПДВ і співвласникові — неплатникові ПДВ.
App
Завантажуйте наш мобільний додаток Factor

© Factor.Media, 1995 -
Всі права захищені

Використання матеріалів без узгодження з редакцією заборонено

Ознайомитись з договором-офертою

Приєднуйтесь
Адреса
м. Харків, 61002, вул. Сумська, 106а
Ми приймаємо
ic-privat ic-visa ic-visa

Ми використовуємо cookie-файли, щоб зробити сайт максимально зручним для вас та аналізувати використання наших продуктів та послуг, щоб збільшити якість рекламних та маркетингових активностей. Дізнатися більше про те, як ми використовуємо ці файли можна тут.

Дякуємо, що читаєте нас Увійдіть і читайте далі