Темы
Выбрать темы статей
Сортировать по темам

Можно ли продать улучшения новому арендатору?

Адамович Наталия, налоговый эксперт, Амброзяк Наталья, юрист, Децюра Сергей, налоговый эксперт, Ивлева Наталья, эксперт по вопросам оплаты труда, Кравченко Дарья, налоговый эксперт, Малеева Алла, налоговый эксперт, Ольховик Ольга, налоговый эксперт, Савченко Елена, эксперт по вопросам оплаты труда
Налоги & бухучет Май, 2019/№ 34-35
Печать
ООО, арендуя помещение, улучшало его. При этом был создан отдельный объект. Договор расторгнут. Новый арендатор соглашается купить эти улучшения. Имеем ли мы право продать проведенные улучшения не собственнику помещения, а новому арендатору?

По общему правилу при расторжении договора судьба всех улучшений определяется между арендатором и арендодателем*. Что-то передается арендодателю, что-то остается в собственности арендатора. Новый арендатор в этом процессе не участвует.

* О том, как учитываются улучшения у арендатора и арендодателя в разных ситуациях, см. в «Налоги и бухгалтерский учет», 2018, № 74, с. 6 и 11, а также № 81, с. 14.

Поэтому для того, чтобы понять, а можно ли продать улучшение, нужно выяснить, кто получает право собственности на него после расторжения договора аренды. Возникает право собственности — значит, есть возможность продать такие улучшения.

Выяснить это нам поможет ст. 778 ГКУ. Исходя из этой нормы может возникнуть три ситуации:

1) улучшения могут быть отделены от арендованной вещи без ее повреждения;

2) улучшения не могут быть отделены от арендованной вещи без ее повреждения;

3) в результате улучшения была создана новая вещь.

Теперь подробнее поговорим о каждом пункте.

Отделимые улучшения. Такие улучшения арендатор может изъять (ч. 2 ст. 778 ГКУ). Например, можно изъять установленную вами в помещении охранную сигнализацию. Стало быть,

право собственности на отделимые улучшения принадлежит арендатору

А это значит, что такие улучшения вы сможете продать новому арендатору.

Неотделимые улучшения. В отношении таких улучшений в нашем случае вы можете лишь получить от арендодателя компенсацию затрат на проведение такого улучшения. И только тогда, когда улучшение произошло по согласию арендодателя (ч. 3 ст. 778 ГКУ). При этом не важно, в какой форме это согласие будет выражено: соответствующим пунктом в договоре аренды или письмом в адрес арендатора. Если согласия арендодателя на улучшение не было, то и компенсацию за неотделимое улучшение арендатор не получит ☹ (ч. 5 ст. 778 ГКУ).

Таким образом, право собственности на неотделимое улучшение к арендатору после расторжения договора аренды не переходит. То есть продать такое улучшение новому арендатору вы не сможете.

Создана новая вещь. При создании новой вещи в результате улучшения, проведенного по согласию арендодателя, арендатор становится ее совладельцем (ч. 4 ст. 778 ГКУ). При этом доля арендатора в праве собственности отвечает стоимости его затрат на улучшение вещи, если иное не установлено в договоре или законе.

Какие улучшения могут считаться новой вещью в контексте ч. 4 ст. 778 ГКУ? Это понятие оценочное.

Хорошо, если в договоре стороны определили, что они считают новой вещью, а что — просто отделимыми/неотделимыми улучшениями. В таком случае проблем с определением права собственности возникнуть не должно. Но если договор аренды умалчивает о том, что такое новая вещь в понимании сторон, то в случае возникновения спора между арендатором и арендодателем разрешить ситуацию поможет только суд.

Например, новой вещью может стать помещение, которое сменило свое целевое назначение в результате реконструкции (постановление ВХСУ от 10.04.2013 г. по делу № 5015/2286/12**).

** См. по ссылке: reyestr.court.gov.ua/Review/30705013

Если ваше улучшение можно считать новой вещью, то не забывайте, что право собственности будет совместным долевым. А раз так, то продать новому арендатору такую вещь можно, но здесь возникнет преимущественное право покупки доли в праве совместной долевой собственности.

Здесь два варианта: (1) вы покупаете долю новой вещи арендодателя (право совместной долевой собственности прекратится), а затем продаете вещь «новичку» или (2) продаете последнему свою долю новой вещи. Вариант 2 возможен, если арендодатель откажется от преимущественного права покупки вашей доли, или не выкупит долю новой вещи в течение 1 месяца со дня получения уведомления о такой продаже (ч. 2 ст. 362 ГКУ).

Оформи подписку и читай все Подписаться на журнал
stop

Похоже, что вы используете блокировщик рекламы :(

Чтобы пользоваться всеми функциями сайта, добавьте нас в исключения!

Как отключить
App
Скачайте наше мобильное приложение Factor

© Factor.Media, 1995 -
Все права защищены

Использование материалов без согласования с редакцией запрещено

Ознакомиться с договором-офертой

Присоединяйтесь
Адрес
г. Харьков, 61002, ул. Сумская, 106а
Мы принимаем
ic-privat ic-visa ic-visa
Powered by
Factor Web Solutions
Мы используем cookie-файлы, чтобы сделать сайт максимально удобным для вас и анализировать использование наших продуктов и услуг, чтобы увеличить качество рекламных и маркетинговых активностей. Узнать больше о том, как мы используем эти файлы можно здесь.
Войдите, чтобы читать больше! Авторизованные пользователи получают бесплатно 5 статей в месяц