За загальним правилом при розірванні договору доля всіх поліпшень визначається між орендарем і орендодавцем*. Щось передається орендодавцеві, щось залишається у власності орендаря. Новий орендар у цьому процесі не бере участі.
* Про те, як обліковуються поліпшення в орендаря й орендодавця в різних ситуаціях, див. у «Податки та бухгалтерський облік», 2018, № 74, с. 6 і 11, а також № 81, с. 14.
Тому для того, щоб зрозуміти, а чи можна продати поліпшення, потрібно з’ясувати: хто набуває права власності на нього після розірвання договору оренди. Виникає право власності — отже, є можливість продати такі поліпшення.
З’ясувати це нам допоможе ст. 778 ЦКУ. Виходячи зі змісту цієї норми може виникнути три ситуації:
1) поліпшення можуть бути відокремлені від орендованої речі без її пошкодження;
2) поліпшення не можуть бути відокремлені від орендованої речі без її пошкодження;
3) у результаті поліпшення була створена нова річ.
Тепер детальніше поговоримо про кожен пункт.
Віддільні поліпшення. Такі поліпшення орендар може вилучити (ч. 2 ст. 778 ЦКУ). Наприклад, можна вилучити встановлену вами в приміщенні охоронну сигналізацію. Отже,
право власності на віддільні поліпшення належить орендареві
А це означає, що такі поліпшення ви зможете продати новому орендареві.
Невіддільні поліпшення. Щодо таких поліпшень у нашому випадку ви можете лише отримати від орендодавця компенсацію витрат на проведення такого поліпшення. І тільки тоді, коли поліпшення відбулося за згодою орендодавця (ч. 3 ст. 778 ЦКУ). При цьому не важливо, у якій формі ця згода буде виражена: відповідним пунктом у договорі оренди чи листом на адресу орендаря. Якщо згоди орендодавця на поліпшення не було, то й компенсацію за невіддільне поліпшення орендар не отримає ☹ (ч. 5 ст. 778 ЦКУ).
Таким чином, право власності на невіддільне поліпшення до орендаря після розірвання договору оренди не переходить. Тобто продати таке поліпшення новому орендареві ви не зможете.
Створено нову річ. При створенні нової речі в результаті поліпшення, проведеного за згодою орендодавця, орендар стає її співвласником (ч. 4 ст. 778 ЦКУ). При цьому частка орендаря в праві власності відповідає вартості його витрат на поліпшення речі, якщо інше не встановлене в договорі або законі.
Які поліпшення можуть вважатися новою річчю в контексті ч. 4 ст. 778 ЦКУ? Це поняття оціночне.
Добре, якщо в договорі сторони визначили, що вони вважають новою річчю, а що — просто віддільними/невіддільними поліпшеннями. У такому разі проблем з визначенням права власності виникнути не повинно. Але якщо договір оренди умовчує про те, що таке нова річ у розумінні сторін, то в разі виникнення спору між орендарем і орендодавцем вирішити ситуацію допоможе тільки суд.
Наприклад, новою річчю може стати приміщення, яке змінило своє цільове призначення в результаті реконструкції (постанова ВГСУ від 10.04.2013 р. у справі № 5015/2286/12**).
** Див. за посиланням: reyestr.court.gov.ua/Review/30705013
Якщо ваше поліпшення можна вважати новою річчю, то пам’ятайте, що право власності буде спільним частковим. А коли так, то продати новому орендареві таку річ можна, але тут виникне переважне право купівлі частки в праві спільної часткової власності.
Тут два варіанти: (1) ви купуєте частину нової речі орендодавця (право сумісної часткової власності припиниться), а потім продаєте річ «новачку» або (2) продаєте останньому свою частину нової речі. Варіант 2 можливий, якщо орендодавець відмовиться від переважного права купівлі вашої частки, або не викупить частку нової речі протягом 1 місяця від дня отримання повідомлення про такий продаж (ч. 2 ст. 362 ЦКУ).
