Темы статей
Выбрать темы

Ремонт арендованного у арендатора

Вишневский Михаил, налоговый эксперт
Как арендодатель учитывает расходы на ремонт/улучшения сданного в операционную аренду объекта основных средств (ОС), вы уже знаете (см. с. 16). Здесь поговорим об учетных последствиях у арендатора.

Ремонтируем объект аренды

Бухучет. Как отделить расходы на ремонт и улучшения, мы рассказали в «Ремонт, улучшение, приобретение нового объекта: как отличить?». Этот же подход применяют и арендаторы. То есть расходы на текущий и капремонты, которые не приводят к увеличению будущих экономвыгод, арендаторы включают в расходы периода (Дт 23, 91 — 94).

Налог на прибыль. Прибыльный учет ремонтов на поддержание объекта аренды в рабочем состоянии у арендаторов полностью ориентирован на бухучет. Никакие разницы для таких случаев НКУ не предусмотрены. Разве что сработает общее 30 % ограничение, установленное п.п. 140.5.4 НКУ, при покупках у неприбыльщиков и нерезидентов «из перечней».

Улучшаем объект аренды

Бухучет. Если ремонтные мероприятия улучшают арендный объект, то есть приводят к увеличению будущих экономвыгод тогда арендатор в своем бухучете их капитализирует (п. 14 НП(С)БУ 7, п. 8 НП(С)БУ 14). Поэтому такие расходы изначально собирают по Дт 153. По завершении улучшительных мероприятий на сумму капитализируемых расходов создают объект «Улучшение арендованного актива» (Дт 117). Если, конечно, по окончании улучшений не предусмотрена их компенсация арендодателем — тогда операции отражают как продажу работ (об этом ниже).

Амортизируют объект, сформированный из расходов на улучшение арендованного ОС, с месяца, следующего за месяцем завершения работ, одним из двух методов — прямолинейным или производственным (п. 27 НП(С)БУ 7).

Но что если улучшения отделимы от объекта и арендатор имеет право на их изъятие (ч. 2 ст. 778 ГКУ)? Тогда ему лучше сразу поставить такие объекты на баланс как собственные активы на сч. 10 или 112 (см. «Налоги & бухучет», 2020, № 80, с. 14, 2016, № 19, с. 39). Это позволит арендатору, признав их (1) объектами ОС, амортизировать в течение не 12 лет, а более короткого срока, (2) как МНМА, вообще уйти от разниц. Как отделить ремонт от покупки объекта, читайте «Ремонт, улучшение, приобретение нового объекта: как отличить?».

Налог на прибыль. В налоговом учете ОС появится только в том случае, если первоначальная стоимость (без НДС) объекта, отраженная по Дт 117, превышает 20000 грн и при этом объект аренды используется в хоздеятельности предприятия. То есть при условии, что объект вписывается в налоговое определение ОС из п.п. 14.1.138 НКУ. Если стоимость улучшений не превышает этот предел, то в налоговом учете их к ОС не относят, налоговые амортизационные разницы не считают (все по бухучету).

Созданный при улучшении объект арендатор относит к ОС группы 9 с минимальным сроком амортизации 12 лет (см. БЗ 102.05, письмо ГНСУ от 02.09.2019 г. № 9/6/99-00-07-02-02-15/ІПК).

Может ли арендатор амортизировать улучшения ускоренно? Налоговики высказываются против. Они считают, что арендатор должен их амортизировать в общепринятом порядке с учетом минимального срока из п.п. 138.3.3 НКУ, т. е. 12 лет (см. письмо ГНСУ от 01.06.2021 г. № 2190/ІПК/99-00-21-02-02-06 // «Налоги & бухучет», 2021, № 49, с. 26).

Срок службы ОС-улучшений

Вообще-то, срок амортизации объекта ОС, образованного за счет улучшений, арендатору логично установить в пределах срока аренды с учетом возможной пролонгации договора. Ведь по его окончании объект аренды вместе с улучшениями должен быть возвращен арендодателю. А это исключает дальнейшее использование как собственно объекта аренды, так и его улучшений.

Но, по мнению налоговиков, для ОС-улучшений минимальный срок амортизации составляет 12 лет, ведь они относятся к группе 9 (см. письмо ГНСУ от 30.09.2020 г. № 4056/ІПК/99-00-05-05-02-06). Хотя приравнивать бухсрок службы к налоговому вовсе не обязательно.

Повторные улучшения

Бухучет. Нужно ли арендатору под каждое новое улучшение создавать отдельный объект ОС? Считаем, ему достаточно увеличить стоимость ранее созданного при первом улучшении улучшительного объекта ОС. То есть при повторном улучшении арендатором того же самого объекта операционной аренды стоимость повторных улучшений нужно прибавлять к стоимости уже ранее сформированного по Дт 117 улучшительного объекта. А вот плодить объекты (под каждое из улучшений), на наш взгляд, неверно. Ведь все улучшения касаются одного и того же арендованного объекта ОС.

Так что все последующие улучшения должны увеличивать стоимость объекта, ранее созданного из прежних улучшений (см. «Налоги & бухучет», 2019, № 84, с. 2).

Налог на прибыль. В налоговом учете повторные улучшения арендованного объекта (независимо от стоимости), по нашему мнению, нужно относить на увеличение стоимости созданного ранее объекта ОС группы 9 и амортизировать их в составе такой стоимости. Причем если после повторного улучшения стоимость улучшительного недорогого объекта ОС превысит установленный НКУ предел (20000 грн), то для целей налогового учета этот объект тоже превратится в ОС.

Однако налоговики считают по-другому. Позиция их такая: на все повторные улучшения арендованного объекта в налоговом учете нужно создавать отдельные (новые) объекты ОС группы 9 с минимальным сроком амортизации 12 лет (см. письма ГНСУ от 16.09.2019 г. № 247/6/99-00-07-02-02-15/ІПК и от 02.09.2019 г. № 9/6/99-00-07-02-02-15/ІПК). В результате растягивается срок амортизации. Следовательно, снижается сумма налоговой амортизации за период у арендатора. Хотя, с другой стороны, для недорогих улучшений (до 20000 грн) такая позиция налоговиков даже на руку арендаторам — в налоговом учете они не сформируют ОС, а вся стоимость таких улучшений быстрее уменьшит прибыльный объект по бухучетным срокам амортизации.

Однако в одной из свежих консультаций фискалы заверяют, что идентифицируют объекты ОС, опираясь сугубо на бухправила, поскольку никаких оговорок в НКУ нет (см. письмо ГНСУ от 04.03.2021 г. № 829/ІПК/99-00-21-02-02-06).

Арендодатель компенсирует

Бухучет. Если по договоренности сторон расходы на ремонт объекта будут компенсироваться сразу же или засчитываться в счет арендной платы, то арендатор отражает такую операцию как продажу работ. Тогда арендатор сперва формирует себестоимость ремонтных работ по Дт 23: Дт 23 — Кт 20, 661, 651, 63, 68 и т. п.

Далее, в момент передачи выполненных работ арендодателю арендатор признает доход от их реализации — по Кт 703 (Дт 361 — Кт 703). И одновременно списывает себестоимость работ на расходы текущего периода: Дт 903 — Кт 23.

При зачете в счет арендной платы ремонтные расходы арендодатель компенсирует постепенно. Поэтому на зачтенную сумму арендатор делает проводку: Дт 685 — Кт 361. При этом в зачете участвует именно начисленная сумма арендной платы.

Налог на прибыль. В налоговом учете арендатора операция, когда арендодатель сразу же компенсирует расходы на ремонт/улучшение объекта аренды деньгами или через зачет в счет арендной платы, сыграет по бухправилам — как продажа работ по ремонту/улучшению. Это означает, что арендатор объект ОС группы 9 в налоговом учете не формирует. Поэтому здесь не будет ни описанных выше амортизационных разниц, ни вообще каких-либо других.

НДС-учет

Суммы входного НДС по расходам на ремонт и улучшение объекта аренды арендатор вправе отнести в состав НК в общем порядке (п. 198.3 НКУ). Но если арендованное имущество используется в нехоздеятельности или в необлагаемых операциях, начисляют компенсирующие налоговые обязательства по НДС (п. 198.5 НКУ).

App
Скачайте наше мобильное приложение Factor

© Factor.Media, 1995 -
Все права защищены

Использование материалов без согласования с редакцией запрещено

Ознакомиться с договором-офертой

Присоединяйтесь
Адрес
г. Харьков, 61002, ул. Сумская, 106а
Мы принимаем
ic-privat ic-visa ic-visa

Мы используем cookie-файлы, чтобы сделать сайт максимально удобным для вас и анализировать использование наших продуктов и услуг, чтобы увеличить качество рекламных и маркетинговых активностей. Узнать больше о том, как мы используем эти файлы можно здесь.

Спасибо, что читаете нас Войдите и читайте дальше