09.05.2024
Добавлять ли «торговые» коды КВЭД? Продажа основных средств (ОС) единоналожникам не запрещена. Более того, п. 292.2 НКУ содержит прямые указания, как определять величину ЕН-дохода в этом случае (см. дальше).
Однако появляется вопрос: необходимо ли для продажи ОС единоналожникам добавлять «торговые» коды КВЭД? Например, код 68.10 — если продаем недвижимость (квартиру) или, возможно, код 47.99, соответствующий внемагазинной розничной торговле (см. статью «Как юрлицу добавить новый КВЭД?» // «Налоги & бухучет», 2023, № 36).
Считаем, что
для продажи объектов ОС добавлять специальный «торговый» КВЭД единоналожникам не следует
Ведь в этом случае имеет место эпизодическая операция — продажа ОС. Фискалы раньше тоже приходили к заключению, что поскольку продажа ОС предприятием не является избранным видом деятельности, такая разовая хозяйственная операция не является основанием для перехода на уплату прочих налогов и сборов, определенных НКУ (см. письма ГНСУ от 09.06.2021 № 2308/ІПК/99-00-18-04-03-06 и ГУ ГНС в Черновицкой области от 07.06.2021 № 2274/ІПК/24-13-18-04-13). А следовательно, юрлицо — единоналожник группы 3 имеет право осуществить продажу ОС, которое учитывается на его балансе (см. БЗ 108.05). Подробно об этом читайте в статье «Продажа неликвидов (объектов основных средств) единоналожником» // «Налоги & бухучет», 2024, № 16.
Однако недавно появился тревожный звонок от налоговиков. В письме ГНСУ от 06.03.2024 № 1170/ІПК/99-00-04-03-03ІПК фискалы заявили, что для пребывания на упрощенной системе налогообложения нужно соблюдать требования гл. 1 разд. XIV НКУ, в том числе при реализации ОС. А перед этим намекнули на п.п. 7 п.п. 298.2.3 НКУ, который предусматривает обязанность покинуть единый налог в случае осуществления не указанных в Реестре видов деятельности. Хотя заодно подчеркнули: оценка правомерности отражения единоналожником хозяйственных операций может быть осуществлена только в пределах налоговой проверки в соответствии с требованиями НКУ. Поэтому имейте это в виду.
ЕН-доход от продажи ОС. Единоналожники-юрлица доход от продажи ОС определяют по правилам п. 292.2 НКУ. То есть в ЕН-доход включают:
— всю сумму средств, полученных от продажи квартиры, или
— если квартира продана после ее использования в течение 12 календарных месяцев со дня введения в эксплуатацию — разницу между суммой средств, полученных от продажи такого объекта ОС, и его остаточной балансовой стоимостью, которая сложилась на день продажи.
Однако для того, чтобы доход исчислялся с разницы, нужно, чтобы:
1) объект ОС отвечал налоговому определению ОС из п.п. 14.1.138 НКУ и
2) у объекта ОС была остаточная стоимость. То есть, чтобы по такому ОС предприятие-единоналожник начисляло амортизацию.
Непроизводственные ОС исключены из налогового определения «основные средства» (п.п. 14.1.138 НКУ). Поэтому
при продаже непроизводственных ОС единоналожник должен начислять доход со всей продажной стоимости, а не с разницы, даже если такие ОС были в использовании больше 12 месяцев
Не получится при продаже объекта воспользоваться нормой абзаца второго п. 292.2 НКУ (определить ЕН-доход с разницы), если квартира учитывалась в составе инвестиционной недвижимости по справедливой стоимости (п. 16 НП(С)БУ 32 «Инвестиционная недвижимость»). Ведь в этом случае объект не амортизировался (см. статью «Предприятие-единоналожник продает жилой дом: когда налог начислять из разницы?» // «Налоги & бухучет», 2023, № 92).
А вот если квартира была приобретена и использовались предприятием еще до перехода в единоналожники, то, по разъяснениям налоговиков, в 12-месячном периоде учитывают и период использования на общей системе налогообложения (см. письмо ГУ ГНС в Винницкой обл. от 14.09.2021 № 3440/ІПК/02-32-18-03-13). При этом
ЕН-доход от продажи квартиры признают на дату получения оплаты, то есть на дату поступления денежных средств (в наличной или безналичной форме) (п. 292.6 НКУ)
Доход от продажи квартиры облагают налогом по той же ставке единого налога, которую применяет предприятие-единоналожник, — то есть 3 % или 5 %. А вот двойную ставку (как при запрещенных видах деятельности, п.п. 3 п. 293.5 НКУ) здесь не применяют. Поскольку продажа ОС единоналожникам не запрещена (запрещенным видом деятельности не является). Напротив, п. 292.2 НКУ прямо допускает возможность продажи объектов ОС юрлицами-единоналожниками.
Заметьте: если объект ОС, который использовался больше 12 месяцев, продать дешевле балансовой (остаточной) стоимости (то есть поступившая оплата меньше балансовой (остаточной) стоимости), то никакого ЕН-дохода от продажи ОС у предприятия-единоналожника не возникнет. Ведь продавать объекты ОС предприятия-единоналожники могут по любой цене, в том числе ниже оценочной. Поскольку условия о продаже ОС по цене не ниже оценочной стоимости для юрлиц-единоналожников НКУ не предусмотрены. А проводить обязательную оценку имущества, которое продается юрлицом, действующее законодательство не требует (см. БЗ 108.05, письмо ГУ ГНС в Черновицкой обл. от 07.06.2021 № 2274/ІПК/24-13-18-04-13).
К тому же формально у единоналожников-юрлиц нет никаких препятствий провести дооценку ОС перед продажей (по объектам ОС, который проработали больше 12 месяцев), чтобы таким образом уменьшить ЕН-доход от продажи ОС. О том, что предприятия-единоналожники могут руководствоваться п. 16 НП(С)БУ 7 «Основные средства» и в общем порядке проводить переоценку, говорилось, в частности, в письмах ГНСУ от 03.11.2022 № 1849/ІПК/99-00-24-03-03-06, от 20.08.2021 № 3107/ІПК/99-00-18-04-03-06, ГУ ГНС в г. Киеве от 20.08.2021 № 3108/ІПК/26-15-04-05-18.
Вообще-то, при продаже квартиры физическому лицу НКУ не требует проводить обязательную экспертную оценку. Поэтому если продажа недвижимого имущества осуществляется юрлицом физическому лицу по обычным ценам (п.п. 14.1.71 НКУ), то объекта обложения НДФЛ не возникает. Поскольку физлицо фактически несет расходы на приобретение имущества.
Правда,
если договорная стоимость квартиры окажется ниже обычной цены (стоимости), то разница будет дополнительным благом физлица — индивидуальной скидкой (п.п. «е» п.п. 164.2.17 НКУ), с которой следует удержать НДФЛ и военный сбор
(см. письмо ГФСУ от от 02.07.2021 № 2597/ІПК/99-00-04-03-03-05, БЗ 103.02, разъяснение ГУ ГНС в Тернопольской обл. от 08.10.2021).
Как обычную цену (стоимость) фискалы традиционно видели оценочную стоимость. Ссылаются при этом контролеры на ст. 7 Закона Украины «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине» от 12.07.2001 № 2658-III, которой определены случаи проведения оценки имущества. А там среди случаев обязательной оценки имущества названа, в частности, оценка с целью налогообложения имущества согласно закону, кроме случаев определения размера налога при наследовании собственности, стоимость которой облагается налогом по нулевой ставке.
Впрочем с индивидуальностью скидки не все так однозначно. Ведь если по договорной цене предприятие было готово продать квартиру кому угодно, кто решит ее приобрести (допустим, разместило объявление о продаже именно по такой договорной цене), то вряд ли можно считать скидку индивидуальной. Но в любом случае предприятию важно обосновать, что скидка с цены продажи объекта недвижимости не имеет индивидуального характера.
Что касается положений ст. 172 НКУ, то они в рассматриваемой ситуации работать не должны. Дело в том, что этой статьей НКУ определен порядок налогообложения операций по продаже (обмену) объектов недвижимого имущества для случая, когда в качестве продавца выступает физическое лицо.
Но похоже, что налоговики имеют собственный вариант НКУ. Так, в письме от 23.02.2024 № 934/ІПК/99-00-24-03-03 они приходят к заключению, что п. 172.3 НКУ распространяется как на операции по продаже недвижимого имущества физлицами, так и на операции по приобретению ими недвижимого имущества. Почему? Потому что (наша песня хороша) при приобретении имущества по меньшей цене, чем оценочная стоимость, у физического лица может возникнуть доход в виде дополнительного блага (скидки стоимости приобретенного имущества).
Если тянуть эту логику ГНСУ дальше, то как «эталон», с которым следует сравнивать стоимость, по которой продается физлицу квартира в соответствии с договором купли-продажи, может выступать или оценочная стоимость такого объекта, рассчитанная модулем электронного определения оценочной стоимости Единой базы данных отчетов об оценке, или его рыночная стоимость, определенная субъектом оценочной деятельности (оценщиком) в соответствии с законодательством и указанная в отчете об оценке, зарегистрированном в Единой базе данных отчетов об оценке.
Конечно, выводы ГНСУ, приведенные в письме от 23.02.2024 № 934/ІПК/99-00-24-03-03, мягко говоря, спорные. Однако знать о них стоит.
Юридические лица — собственники объектов жилой недвижимости (квартиры) являются плательщиками налога на недвижимое имущество, отличающееся от земельного участка (п.п. 266.1.1 НКУ). И не позже 20 февраля отчетного года плательщики налога — юрлица должны подавать контролирующему органу по местонахождению объекта/объектов налогообложения декларацию с разбивкой годовой суммы равными долями поквартально (п.п. 266.7.5 НКУ). О том, как предприятию отчитаться по налогу на недвижимость, читайте в статье «Налог на недвижимость — 2024 для юрлиц» // «Налоги & бухучет», 2024, № 12 (ср. ).
В случае продажи недвижимого объекта (квартиры) в течение календарного года налог исчисляется для предыдущего собственника за период с 1 января этого года до начала того месяца, в котором прекратилось право собственности на отмеченный объект налогообложения (п.п. 266.8.1 НКУ). За такой недвижимый объект налог в дальнейшем уплачивает новый владелец — начиная с месяца, в котором он приобрел право собственности на квартиру.
А следовательно, если переход права собственности на квартиру состоялся не позже 20 февраля, а отчетная декларация уже подана, то до окончания предельного срока ее подачи плательщик налога — юрлицо должен подать декларацию с типом «Звітна нова».
При переходе права собственности на недвижимый объект после окончания предельного срока подачи декларации (после 20 февраля отчетного года) предприятию необходимо подать уточняющую декларацию (УД) по налогу на недвижимое имущество в течение 30 календарных дней со дня прекращения права собственности на квартиру вследствие ее продажи (см. БЗ 106.07 и БЗ 106.07). Как заполнить УД, см. статьи «Новые военные льготы по налогу на недвижимость: ну-ка уточняться!» // «Налоги & бухучет», 2023, № 38, «Уточняем налог на недвижимость за 2022 год. Ну ли его к черту?!» // «Налоги & бухучет», 2023, № 9, «Уточняем налог на недвижимость за военные периоды» // «Налоги & бухучет», 2022, № 64 и «Недвижимый налог при продаже части здания» // «Налоги & бухучет», 2020, № 58.
Услуги риэлтора. Если к поиску покупателя на квартиру предприятие подключило риэлтора, то агент-посредник возьмет за свои услуги в среднем 5 % от суммы сделки. А раз услугу заказал продавец недвижимости, то, конечно, он и заплатит.
Оценка недвижимости. Как мы с вами выяснили, с целью обложения НДФЛ продажи квартиры со скидкой налоговики настаивают на проведении независимой оценки имущества (см. письмо ГНСУ от 02.07.2021 № 2597/ІПК/99-00-04-03-03-05). Услуги оценщика платные — стоимость договорная.
Госпошлина / услуги нотариуса. Если договор купли-продажи недвижимости (квартиры) оформляется через государственного нотариуса, то за удостоверение сделки уплачивается государственная пошлина в размере 1 % суммы договора, но не меньше одного необлагаемого налогом минимума доходов граждан (п.п. «д» п. 3 ст. 3 Декрета КМУ «О государственной пошлине» от 21.01.93 № 7-93, см. БЗ 115.03).
Государственная пошлина уплачивается лицом, в интересах которого осуществляются действия. По договоренности сторон сумма государственной пошлины делится между покупателем и продавцом (см. БЗ 115.05).
Если сделку оформляет частный нотариус, услуги за его действия оплачиваются по договоренности.
Админсбор. Право собственности на недвижимое имущество, повторим, подлежит государственной регистрации (п. 1 ч. 1 ст. 4 Закона № 1952). При заключении договора купли-продажи регистрацию осуществляет нотариус, который удостоверяет такой договор. За государственную регистрацию прав в результате совершения нотариальных действий взимается административный сбор в размере 0,1 прожиточного минимума для трудоспособных лиц (ч. 5 ст. 34 Закона № 1952).
Перечень лиц, освобожденных от уплаты административного сбора во время проведения государственной регистрации вещных прав, приведен в ч. 8 ст. 34 Закона № 1952.
Платит этот административный сбор покупатель квартиры.
Пенсионный сбор. С операций купли-продажи недвижимого имущества (квартиры) уплачивается сбор на обязательное государственное пенсионное страхование (Закон Украины от 26.06.97 № 400/97-ВР, постановление Кабмина от 03.11.98 № 1740). Объектом обложения пенсионным сбором является стоимость недвижимого имущества, указанная в договоре купли-продажи. Размер пенсионного сбора — 1 % объекта налогообложения.
Плательщик пенсионного сбора — покупатель квартиры.
Кроме того, предприятие могут ожидать и другие сопутствующие расходы, в частности банковские комиссии, плата за оформление документов и т. п.
Все расходы, которые связаны с продажей квартиры, для предприятия являются расходами периода (п. 7 НП(С)БУ 16 «Расходы»), а именно — расходами на сбыт (п. 19 НП(С)БУ 16). Отражают их по Дт 93 «Расхода на сбыт» в периоде понесения.