09.05.2024
Чи додавати «торговельні» коди КВЕД? Продаж основних засобів (ОЗ) єдиноподатникам не заборонений. Ба більше, п. 292.2 ПКУ містить прямі вказівки, як визначати величину ЄП-доходу в цьому випадку (див. далі).
Проте з’являється питання: чи необхідно для продажу ОЗ єдиноподатникам додавати «торговельні» коди КВЕД? Наприклад, код 68.10 — якщо продаємо нерухомість (квартиру) чи, можливо, код 47.99, відповідний для позамагазинної роздрібної торгівлі (див. статтю «Як юрособі додати новий КВЕД?» // «Податки & бухоблік», 2023, № 36).
Вважаємо, що
для продажу об’єктів ОЗ додавати спеціальний «торговельний» КВЕД єдиноподатникам не слід
Адже в цьому випадку має місце епізодична операція — продаж ОЗ. Фіскали раніше теж доходили висновку, що оскільки продаж ОЗ підприємством не є обраним видом діяльності, така разова господарська операція не є підставою для переходу на сплату інших податків і зборів, визначених ПКУ (див. листи ДПСУ від 09.06.2021 № 2308/ІПК/99-00-18-04-03-06 і ГУ ДПС у Чернівецькій області від 07.06.2021 № 2274/ІПК/24-13-18-04-13). А отже, юрособа — єдиноподатник групи 3 має право здійснити продаж ОЗ, який обліковується на її балансі (див. БЗ 108.05). Докладно про це читайте у статті «Продаж неліквідів (об’єктів основних засобів) єдиноподатником» // «Податки & бухоблік», 2024, № 16.
Однак нещодавно з’явився тривожний дзвінок від податківців. У листі ДПСУ від 06.03.2024 № 1170/ІПК/99-00-04-03-03ІПК фіскали заявили, що для перебування на спрощеній системі оподаткування потрібно дотримуватися вимог гл. 1 розд. XIV ПКУ, в тому числі при реалізації ОЗ. А перед цим натякнули на п.п. 7 п.п. 298.2.3 ПКУ, який передбачає обов’язок залишити єдиний податок у разі здійснення не зазначених у Реєстрі видів діяльності. Хоча заразом підкреслили: оцінка правомірності відображення єдиноподатником господарських операцій може бути здійснена лише в межах податкової перевірки відповідно до вимог ПКУ. Тож майте це на увазі.
ЄП-дохід від продажу ОЗ. Єдиноподатники-юрособи дохід від продажу ОЗ визначають за правилами п. 292.2 ПКУ. Тобто в ЄП-дохід включають:
— усю суму коштів, отриманих від продажу квартири, або
— якщо квартира продана після її використання протягом 12 календарних місяців з дня введення в експлуатацію — різницю між сумою коштів, отриманих від продажу такого об’єкта ОЗ, і його залишковою балансовою вартістю, що склалася на день продажу.
Однак для того, аби дохід обраховувався з різниці, потрібно, щоб:
1) об’єкт ОЗ відповідав податковому визначенню ОЗ з п.п. 14.1.138 ПКУ і
2) в об’єкта ОЗ була залишкова вартість. Тобто щоб за таким ОЗ підприємство-єдиноподатник нараховувало амортизацію.
Невиробничі ОЗ виключені з податкового визначення «основні засоби» (п.п. 14.1.138 ПКУ). Тому
при продажу невиробничих ОЗ єдиноподатник має нараховувати дохід з усієї продажної вартості, а не з різниці, навіть якщо такі ОЗ були у використанні більше 12 місяців
Не вийде при продажу об’єкта скористатися нормою абзацу другого п. 292.2 ПКУ (визначити ЄП-дохід з різниці), якщо квартира обліковувалася у складі інвестиційної нерухомості за справедливою вартістю (п. 16 НП(С)БО 32 «Інвестиційна нерухомість»). Адже в цьому випадку об’єкт не амортизувався (див. статтю «Підприємство-єдиноподатник продає житловий будинок: коли податок нараховувати з різниці?» // «Податки & бухоблік», 2023, № 92).
А от якщо квартира була придбана і використовувалися підприємством ще до переходу в єдиноподатники, то, за роз’ясненнями податківців, у 12-місячному періоді враховують і період використання на загальній системі оподаткування (див. лист ГУ ДПС у Вінницькій обл. від 14.09.2021 № 3440/ІПК/02-32-18-03-13). При цьому
ЄП-дохід від продажу квартири визнають на дату отримання оплати, тобто на дату надходження грошових коштів (у готівковій чи безготівковій формі) (п. 292.6 ПКУ)
Дохід від продажу квартири оподатковують за тією ж ставкою єдиного податку, яку застосовує підприємство-єдиноподатник, — тобто 3 % або 5 %. А ось подвійну ставку (як при заборонених видах діяльності, п.п. 3 п. 293.5 ПКУ) тут не застосовують. Позаяк продаж ОЗ єдиноподатникам не заборонений (забороненим видом діяльності не є). Навпаки, п. 292.2 ПКУ прямо допускає можливість продажу об’єктів ОЗ юрособами-єдиноподатниками.
Зауважте: якщо об’єкт ОЗ, який використовувався більше 12 місяців, продати дешевше за балансову (залишкову) вартість (тобто оплата, що надійшла, менше балансової (залишкової) вартості), то жодного ЄП-доходу від продажу ОЗ у підприємства-єдиноподатника не виникне. Адже продавати об’єкти ОЗ підприємства-єдиноподатники можуть за будь-яку ціну, у тому числі нижче оціночної. Оскільки умови про продаж ОЗ за ціною не нижче оціночної вартості для юросіб-єдиноподатників ПКУ не передбачені. А проводити обов’язкову оцінку майна, яке продається юрособою, чинне законодавство не вимагає (див. БЗ 108.05, лист ГУ ДПС у Чернівецькій обл. від 07.06.2021 № 2274/ІПК/24-13-18-04-13).
До того ж формально в єдиноподатників-юросіб немає жодних перешкод провести дооцінку ОЗ перед продажем (за об’єктами ОЗ, що пропрацювали більше 12 місяців), щоб таким чином зменшити ЄП-дохід від продажу ОЗ. Про те, що підприємства-єдиноподатники можуть керуватися п. 16 НП(С)БО 7 «Основні засоби» і в загальному порядку проводити переоцінку, говорилося, зокрема, в листах ДПСУ від 03.11.2022 № 1849/ІПК/99-00-24-03-03-06, від 20.08.2021 № 3107/ІПК/99-00-18-04-03-06, ГУ ДПС у м. Києві від 20.08.2021 № 3108/ІПК/26-15-04-05-18.
Узагалі-то, при продажу квартири фізичній особі ПКУ не вимагає проводити обов’язкову експертну оцінку. Тож якщо продаж нерухомого майна здійснюється юрособою фізичній особі за звичайними цінами (п.п. 14.1.71 ПКУ), то об’єкта оподаткування ПДФО не виникає. Оскільки фізособа фактично несе витрати на придбання майна.
Щоправда,
якщо договірна вартість квартири виявиться нижче звичайної ціни (вартості), то різниця буде додатковим благом фізособи — індивідуальною знижкою (п.п. «е» п.п. 164.2.17 ПКУ), з якої слід утримати ПДФО та військовий збір
(див. лист ДФСУ від від 02.07.2021 № 2597/ІПК/99-00-04-03-03-05, БЗ 103.02, роз’яснення ГУ ДПС у Тернопільській обл. від 08.10.2021).
Як звичайну ціну (вартість) фіскали традиційно вбачали оціночну вартість. Посилаються при цьому контролери на ст. 7 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» від 12.07.2001 № 2658-III, якою визначено випадки проведення оцінки майна. А там з-поміж випадків обов’язкової оцінки майна названо, зокрема, оцінку з метою оподаткування майна згідно із законом, крім випадків визначення розміру податку при спадкуванні власності, вартість якої оподатковується за нульовою ставкою.
Утім з індивідуальністю знижки не все так однозначно. Адже якщо за договірною ціною підприємство було готове продати квартиру будь-кому, хто вирішить її придбати (припустимо, розмістило оголошення про продаж саме за такою договірною ціною), то навряд чи можна вважати знижку індивідуальною. Але у будь-якому разі підприємству важливо обґрунтувати, що знижка із ціни продажу об’єкта нерухомості не має індивідуального характеру.
Що стосується положень ст. 172 ПКУ, то вони в ситуації, що розглядається, працювати не повинні. Річ у тім, що цією статтею ПКУ визначено порядок оподаткування операцій з продажу (обміну) об’єктів нерухомого майна для випадку, коли продавцем виступає фізична особа.
Та схоже, що податківці мають власний варіант ПКУ. Так, у листі від 23.02.2024 № 934/ІПК/99-00-24-03-03 вони доходять висновку, що п. 172.3 ПКУ поширюється як на операції з продажу нерухомого майна фізособами, так і на операції з придбання ними нерухомого майна. Чому? Бо (наша пісня гарна й нова) при придбанні майна за меншою ціною, ніж оціночна вартість, у фізичної особи може виникнути дохід у вигляді додаткового блага (знижки вартості придбаного майна).
Якщо тягнути цю логіку ДПСУ далі, то за«еталон», з яким слід порівнювати вартість, за якою продається фізособі квартира відповідно до договору купівлі-продажу, може виступати або оціночна вартість такого об’єкта, розрахована модулем електронного визначення оціночної вартості Єдиної бази даних звітів про оцінку, або його ринкова вартість, визначена суб’єктом оціночної діяльності (оцінювачем) відповідно до законодавства та зазначена у звіті про оцінку, зареєстрованому в Єдиній базі даних звітів про оцінку.
Звісно, висновки ДПСУ, наведені в листі від 23.02.2024 № 934/ІПК/99-00-24-03-03, м’яко кажучи, спірні. Проте знати про них варто.
Юридичні особи — власники об’єктів житлової нерухомості (квартири) є платниками податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки (п.п. 266.1.1 ПКУ). І не пізніше 20 лютого звітного року платники податку — юрособи мають подавати контролюючому органу за місцезнаходженням об’єкта/об’єктів оподаткування декларацію з розбивкою річної суми рівними частками поквартально (п.п. 266.7.5 ПКУ). Про те, як підприємству відзвітувати з податку на нерухомість, читайте у статті «Податок на нерухомість — 2024 для юросіб» // «Податки & бухоблік», 2024, № 12 (ср. ).
У разі продажу нерухомого об’єкта (квартири) протягом календарного року податок обчислюється для попереднього власника за період з 1 січня цього року до початку того місяця, в якому припинилося право власності на зазначений об’єкт оподаткування (п.п. 266.8.1 ПКУ). За такий нерухомий об’єкт податок надалі сплачує новий власник — починаючи з місяця, у якому він набув право власності на квартиру.
А отже, якщо перехід права власності на квартиру відбувся не пізніше 20 лютого, а звітну декларацію вже подано, то до закінчення граничного строку її подання платник податку — юрособа має подати декларацію з типом «Звітна нова».
При переході права власності на нерухомий об’єкт після закінчення граничного строку подання декларації (після 20 лютого звітного року) підприємству необхідно подати уточнюючу декларацію (УД) з податку на нерухоме майно протягом 30 календарних днів з дня припинення права власності на квартиру внаслідок її продажу (див. БЗ 106.07 і БЗ 106.07). Як заповнити УД, див. статті «Нові воєнні пільги з податку на нерухомість: нумо уточнюватись!» // «Податки & бухоблік», 2023, № 38, «Уточнюємо податок на нерухомість за 2022 рік. Чи ну його до біса?!» // «Податки & бухоблік», 2023, № 9, «Уточнюємо податок на нерухомість за воєнні періоди» // «Податки & бухоблік», 2022, № 64 і «Нерухомий податок при продажу частини будівлі» // «Податки & бухоблік», 2020, № 58.
Послуги рієлтора. Якщо до пошуку покупця на квартиру підприємство підключило рієлтора, то агент-посередник візьме за свої послуги в середньому 5 % від суми правочину. А раз послугу замовив продавець нерухомості, то, звичайно, він і заплатить.
Оцінка нерухомості. Як ми з вами з’ясували, з метою оподаткування ПДФО продажу квартири зі знижкою податківці наполягають на проведенні незалежної оцінки майна (див. ДПСУ від 02.07.2021 № 2597/ІПК/99-00-04-03-03-05). Послуги оцінювача платні — вартість договірна.
Держмито/послуги нотаріуса. Якщо договір купівлі-продажу нерухомості (квартири) оформляється через державного нотаріуса, то за посвідчення правочину сплачується державне мито в розмірі 1 % суми договору, але не менше одного неоподатковуваного мінімуму доходів громадян (п.п. «д» п. 3 ст. 3 Декрету КМУ «Про державне мито» від 21.01.93 № 7-93, див. БЗ 115.03).
Державне мито сплачується особою, в інтересах якої здійснюються дії. За домовленістю сторін сума державного мита ділиться між покупцем і продавцем (див. БЗ 115.05).
Якщо правочин оформляє приватний нотаріус, послуги за його дії оплачуються за домовленістю.
Адмінзбір. Право власності на нерухоме майно, повторимо, підлягає державній реєстрації (п. 1 ч. 1 ст. 4 Закону № 1952). При укладенні договору купівлі-продажу реєстрацію здійснює нотаріус, що посвідчує такий договір. За державну реєстрацію прав у результаті вчинення нотаріальних дій справляється адміністративний збір у розмірі 0,1 прожиткового мінімуму для працездатних осіб (ч. 5 ст. 34 Закону № 1952).
Перелік осіб, звільнених від сплати адміністративного збору під час проведення державної реєстрації речових прав, наведено у ч. 8 ст. 34 Закону № 1952.
Платить цей адміністративний збір покупець квартири.
Пенсійний збір. З операцій купівлі-продажу нерухомого майна (квартири) сплачується збір на обов’язкове державне пенсійне страхування (Закон України від 26.06.97 № 400/97-ВР, постанова Кабміну від 03.11.98 № 1740). Об’єктом оподаткування пенсійним збором є вартість нерухомого майна, зазначена в договорі купівлі-продажу. Розмір пенсійного збору — 1 % об’єкта оподаткування.
Платник пенсійного збору — покупець квартири.
Крім того, на підприємство можуть чекати й інші супутні витрати, зокрема банківські комісії, плата за оформлення документів тощо.
Усі витрати, які пов’язані з продажем квартири, для підприємства є витратами періоду (п. 7 НП(С)БО 16 «Витрати»), а саме — витратами на збут (п. 19 НП(С)БО 16). Відображають їх за Дт 93 «Витрати на збут» у періоді понесення.