«Здаємося» з податку на нерухомість

Нова форма декларації — у «добровільно-примусовому» порядку? Поспішати, до речі кажучи, цього разу потрібно неспішно . Річ у тому, що 18.01.2019 р. платники податків отримали незвичайний подарунок від Мінфіну — нову форму декларації з податку на нерухомість. Точніше, викладену в новій редакції наказом № 897¹. Не здивуємося, що, незважаючи на «формальності» з п. 46.6 ПКУ, податківці рекомендуватимуть використовувати при поданні звітності на 2019 рік саме оновлену форму. На момент відправлення номера до друку ясності ще не було .

¹ Наказ Мінфіну «Про внесення змін до форми податкової декларації з податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки» від 15.11.2018 р. № 897. Опублікований 18.01.2019 р. у бюлетені «Офіційний вісник України», 2019, № 5.

У чому ж суть змін? Оновлена форма декларації містить два додатки для розрахунків податкових зобов’язань (окремо за об’єктами житлової та нежитлової нерухомості).

Очевидно, пов’язано таке нововведення з тим, що податкові зобов’язання за об’єктами житлової та нежитлової нерухомості слід сплачувати на різні коди бюджетної класифікації².

² Затверджена наказом Мінфіну «Про бюджетну класифікацію» від 14.01.2011 р. № 11.

Крім того, у разі якщо доводиться виправляти помилки в декларації за допомогою подання уточнюючої декларації, податківці вимагають подання окремих декларацій у частині об’єктів житлової та нежитлової нерухомості (категорія 106.07 ЗІР)³.

³ Детальніше про що ви могли прочитати в статті «Нерухомподаток: операція «уточненка» в журналі «Бухгалтер 911», 2017, № 25.

Як здається, тепер процес виправлення стане простішим. Імовірно, обмежитися при цьому можна буде поданням разом з декларацією лише одного додатка-Розрахунку (якщо, звісно, виправляти дані потрібно лише за одним видом об’єктів нерухомості — житлової або нежитлової). Але детальніше про це говоритимемо вже після закінчення граничного строку подання декларації.

Перед тим, як поринути в нюанси заповнення декларації, пропонуємо пройтися загальними моментами.

Платники податку. Їх коло окреслено п.п. 266.1.1 ПКУ і включає фізосіб та юросіб, у тому числі нерезидентів, які є власниками об’єктів житлової (переліченої в п.п. 14.1.129 ПКУ) та/або нежитлової (п.п. 14.1.129¹ ПКУ) нерухомості.

Саме наявність права власності на об’єкти нерухомості відрізняє платників податку. Отримання нерухомості в оренду не робить особу платником податку: його продовжує сплачувати орендодавець (адже він є власником).

Обов’язок подавати звітність згідно з п.п. 266.7.5 ПКУ стосується тільки юросіб, тому в цій статті говоримо виключно про них.

Куди «здаватися»? Підпункт 266.7.5 ПКУ зобов’язує юросіб подавати декларації контролюючому органу за місцезнаходженням об’єкта/об’єктів оподаткування.

Звідси випливає: якщо всі об’єкти нерухомості розташовані на території однієї адміністративно-територіальної одиниці (однаковий код КОАТУУ), то й подати потрібно всього одну декларацію. Це найбільш простий і безпроблемний варіант.

Якщо об’єкти перебувають на території різних адміністративно-територіальних одиниць, підконтрольних різним контролюючим органам, то й подавати в кожен такий орган доведеться окремі декларації.

В оновленій формі декларації (примітка 1 до шапки декларації) прописали такий момент: «У разі існування об’єктів нерухомості, що знаходяться на території адміністративно-територіальних одиниць, які відповідають різним кодам за КОАТУУ органів місцевого самоврядування, але ці адміністративно-територіальні одиниці обслуговуються одним відповідним контролюючим органом, подається одна податкова декларація з кількома додатками відповідного типу. Кількість додатків певного типу має відповідати кількості кодів за КОАТУУ органів місцевого самоврядування, які відповідають адміністративно-територіальним одиницям, на території яких розташовано об’єкт(и) нерухомості відповідного виду».

Раніше в такому разі потрібно було подавати різні декларації до одного й того ж органу⁴, але з 18.01.2019 р. відповідне роз’яснення в категорії 106.07 ЗІР переведене в розряд недіючих.

⁴ Раніше в шапці декларації було присутнім поле 8 «Код органу місцевого самоврядування за місцезнаходження об’єкта/об’єктів житлової та/або нежитлової нерухомості за КОАТУУ». В оновленій же формі цього поля немає, зате в Додатках-розрахунках 1 і 2 є поле 1 «Код за КОАТУУ органу місцевого самоврядування». Це робить можливлим подання до одного органу ДФСУ єдиної декларації з декількома додатками, кожен з яких присвячений об’єктам, розташованим на території одного КОАТУУ.

Підвищені ставки. Зростання мінзарплати⁵ «агукається» пропорційним зростанням і величин, прив’язаних до неї. Серед них — і «верхня межа» ставок нерухомого податку, зафіксована в п.п. 266.5.1 ПКУ. У 2019 році граничний розмір ставки податку становить 62,60 грн./м² (1,5 % х 4173 грн. : 100 %).

⁵ Про яке ви могли прочитати в статті «Важливі цифри 2019 року: оподаткування доходів фізосіб і соцстрахування» в журналі «Бухгалтер 911», 2019, № 1.

Конкретні розміри ставок податку встановлюють своїми рішеннями місцеві ради⁶ залежно від місця (зональності) розташування та типів таких об’єктів нерухомості. Оскільки ставки в таких рішеннях прив’язані до розміру мінзарплати, то їх зростання відбулося автоматично (без зміни відповідних рішень).

⁶ Сільські, селищні, міські ради або ради ОТГ.

Розрахунок суми податку. Як би не змінювалася форма декларації та ставки податку, є те, що залишається постійним: порядок розрахунку податку. При найпростішому варіанті він зводиться до множення площі об’єкта нерухомості на відповідну ставку.

Тільки якщо раніше такий розрахунок за кожним з об’єктів проводили в декларації, то в оновленій формі декларації дані за об’єктами знайдуть своє відображення тільки в одному з додатків-Розрахунків. До декларації ж має бути перенесена лише загальна сума податкових зобов’язань окремо за об’єктами житлової (з додатка-Розрахунку 1) і нежитлової (з додатка-Розрахунку 2) нерухомості.

Де взяти дані для заповнення додатків?

Загальна площа кожного окремого об’єкта нерухомості. Її беруть з документів, що підтверджують право власності на об’єкти нерухомості.

Ставка податку. Їх, як ми вже з’ясували, «черпають» з рішень місцевих рад. Зверніть увагу: якщо в попередній «версії» декларації для ставки податку була відведена одна колонка (№ 4), то в оновленій формі вона розбита на дві колонки: 13 «Ставка (%)» — тут необхідно зазначати ставку, визначену місцевою радою у відсотках від мінзарплати, встановленої на 1 січня звітного року;

14 «Розмір мінімальної заробітної плати на 01 січня звітного року» — у 2019 році потрібно зазначати «4173».

Наприклад, для певного виду об’єктів нерухомості рішенням місцевої ради встановлена ставка податку 1 % від мінзарплати.

У такому разі в колонці 13 відповідного додатка потрібно зазначити «1», а в колонці 14 — 4173. Їх добуток і дасть діючу ставку податку — 41,73 грн.

Пільги з податку. Дізнаєтеся про встановлені пільги ви знову-таки з рішення місцевої ради.

Для відображення пільги в додатках-Розрахунках передбачено 3 колонки (а не 2, як було в декларації попередньої «версії»), а саме колонки:

16 «код пільги». Її заповнення якраз-таки не піддалося змінам;

⁷ Довідник № 91/1 податкових пільг, що є втратами доходів бюджету, станом на 01.01.2019, доведений листом ДФСУ від 28.12.2018 р. № 91/1.

17 «розмір пільги, %» — тут необхідно зазначати розмір пільги (у %), яка поширюється на нерухоме майно згідно з рішенням органу місцевого самоврядування. Принаймні так свідчить виноска 13 до додатків до декларації. Які відсотки тут мав на увазі Мінфін, відверто кажучи, зрозуміло не до кінця. Але якщо виходити з формули розрахунку суми пільги (наведеної у виносці 14 до наступної колонки додатків), то виходить, що в добутку з річною сумою податку (колонка 15) в загальному випадку ці відсотки повинні дати суму пільги (колонка 18);

18 «сума пільги (грн.)» — сума пільги (у гривнях з копійками з двома знаками після коми), розрахована пропорційно кількості місяців перебування нерухомого майна у власності за формулою:

колонка 15 рядка 2.n / 12 х (сума колонок 9 — 12) рядка 2.n х колонка 17/100.

Якщо об’єкт нерухомості перебував/перебуватиме у власності платника не весь рік, то сума податку визначається пропорційно кількості місяців, протягом яких об’єкт перебуває у власності. При цьому у разі переходу права власності на об’єкт оподаткування від одного власника до іншого протягом календарного року податок обчислюється (згідно з п.п. 266.8.1 ПКУ):

— для попереднього власника — за період з 1 січня цього року до початку того місяця, у якому припинилося право власності на зазначений об’єкт;

— для нового власника — починаючи з місяця, в якому він набув право власності.

У новій формі декларації (точніше, у додатках-Розрахунках) для наочного розрахунку податку в таких випадках призначена колонка «Кількість місяців перебування у власності, у кварталах». У ній доведеться наводити (у розрізі кварталів) кількість місяців, протягом яких об’єкт нерухомості перебував у власності платника протягом року (з урахуванням правила з п.п. 266.8.1 ПКУ).

Бонус «+» . Маємо на увазі злощасні 25 тис. грн., які податківці вимагали сплачувати додатково до суми податку, розрахованої за загальними правилами, згідно з п.п. «ґ» п.п. 266.7.1 ПКУ (ср. ). Спрацьовує це правило за наявності у власності платника податків об’єкта (об’єктів) житлової нерухомості, у тому числі його частки, загальна площа якого перевищує 300 м² (для квартири) та/або 500 м² (для будинку).

Але є один важливий нюанс: роз’яснення в категорії 106.07 ЗІР, які раніше пояснювали, як втягнути такий «бонус» до декларації і як його розрахувати та розподілити, якщо «бонусний» об’єкт нерухомості перебував у власності платника не весь рік, з 18.01.2018 р. віднесені до розряду недіючих.

Але саме собою це б ще нічого не означало, коли б у додатках-Розрахунках до оновленої форми декларації не було виноски 11 до колонки 15 «Річна сума податку» з наведеною в ній формулою розрахунку цього показника:

колонка 8 рядка 2.n х колонка 13 рядка 2.n х к. 14 рядка 2.n / 100.

Додаткова підмога — формула для розрахунку рядка 19 «Сума податкового зобов’язання до сплати (грн.): усього». У ній також про ніякі «бонуси» немає жодного слова!

З іншого боку, навряд чи цього достатньо, щоб стверджувати, що розраховувати суму податку за «величезними» об’єктами можна без збільшення цієї суми на 25 тис. грн.

Не є об’єктом оподаткування. Низка об’єктів нерухомості, як і раніше, «випадає» з об’єкта оподаткування податком на нерухомість. Їх перелік знайдете в п.п. 266.2.2 ПКУ.

Традиційно, найбільший інтерес серед перелічених у ньому об’єктів для юросіб викликають:

— будівлі промисловості, зокрема виробничі корпуси, цехи, складські приміщення промислових підприємств (п.п. «є» п.п. 266.2.2 ПКУ);

— будівлі, споруди сільськогосподарських товаровиробників, віднесені до класу «Будівлі сільськогосподарського призначення, лісівництва та рибного господарства» (код 1271) Державного класифікатора будівель та споруд ДК 018-2000 та не здаються їх власниками в оренду, лізинг, позичку (п.п. «ж» п.п. 266.2.2 ПКУ)⁸.

⁸ Прописали такі умови на рівні ПКУ в межах податкової реформи — 2019, про що ви могли прочитати в статті «Податки «другого ешелону»: вивчаємо новинки Закону» (журнал «Бухгалтер 911», 2018, № 52-53).

ДФСУ продовжує погоджуватися з тим, що за об’єктами із п.п. 266.2.2 ПКУ платник звільняється від обов’язку подавати податкову декларацію (категорія 106.07 ЗІР). При цьому податківці як обов’язкову умову називають наявність документального підтвердження належності таких об’єктів до категорій, визначених п.п. 266.2.2 ПКУ.

АТО → ООС-звільнення. Також у межах податкової реформи — 2019 продовжили дію звільнення від оподаткування податком на нерухомість, передбаченого п. 38.6 підрозд. 10 розд. ХХ ПКУ. Тепер воно діятиме по 31 грудня року, в якому завершиться проведення АТО та/або операції Об’єднаних сил (ООС).

Нараховані та сплачені за період проведення АТО суми податку за такі об’єкти житлової та нежитлової нерухомості:

— не підлягають поверненню на поточний рахунок платника податків;

— не спрямовуються на погашення грошового зобов’язання (податкового боргу) з інших податків, зборів;

— не повертаються в готівковій формі за чеком у разі відсутності у платника податків рахунка в банку.

До зазначених сум надміру сплачених грошових зобов’язань не застосовуються строки давності, встановлені ст. 102 ПКУ, крім сум надміру сплачених податкових зобов’язань платників податків, які припиняють свою діяльність.

Сплата податкових зобов’язань та їх округлення в декларації. Згідно з п.п. 266.10.1 ПКУ податкове зобов’язання за звітний рік сплачують авансовими внесками щокварталу до 30 числа місяця, що настає за звітним кварталом.

У категорії 106.08 ЗІР податківці уточнюють, що граничний строк сплати податку на нерухомість — 29 числа місяця, що наступає за звітним кварталом.

Строки сплати платежу за ІV квартал 2018 року минають у вівторок, 29 січня. А за І квартал доведеться розплатитися не пізніше понеділка 29 квітня.

У податковій декларації річну суму податку до сплати потрібно розподілити на 4 квартали. При цьому слід керуватися такими правилами округлення:

— за І, ІІ і ІІІ квартали річну суму ділять на 4 та округлюють за загальними правилами;

— за останній квартал суму податку знаходять як різницю річної суми податку до сплати та суми податку до сплати за 3 квартали.