(066) 87-010-10 Передзвоніть менi
Переводимо бухгалтерів в ОНЛАЙН!
Перейти до номеру
  • № 48
  • № 47
  • № 46
  • № 45
  • № 44
  • № 43
  • № 42
? За допомогою цієї функції ви зможете швидко перейти до номеру, що вас цікавить
У цьому номері :
 
  • У обране
  • Друк
  • Шрифт
  • Колір фону
  • Коментарі 0
  • В розробці
14/19
Податки та бухгалтерський облік
Податки та бухгалтерський облік
Червень , 2016/№ 49

Переведення операційної нерухомості в інвестиційну: який метод оцінки застосовувати?

Підприємство переводить будівлю з операційної нерухомості в інвестиційну. Чи можна обліковувати її за вартістю, що амортизується, а не за справедливою вартістю?

Спершу прикинемо, який метод оцінки інвестиційної нерухомості (далі — ІН) вигідніший для цілей податковоприбуткового обліку.

Оцінка ІН за вартістю, яка амортизується (далі — первісна вартість), передбачає поступове віднесення вартості нерухомості у зменшення фінансового результату, а отже, і об’єкта оподаткування.

У разі використання методу справедливої вартості у фінансовому результаті відображається збільшення або зменшення вартості нерухомості. У зв’язку з інфляцією та падінням гривні справедлива вартість часто збільшується. Крім того, для підприємств, які визначають податкові різниці, зменшення справедливої вартості об’єкта нерухомості можна врахувати тільки в межах раніше проведеного збільшення ( п.п. 141.2.1 ПКУ).

Отже,

оцінка ІН за справедливою вартістю для підприємств, що застосовують податкові різниці, призведе лише до збільшення об’єкта оподаткування

Тому, в загальному випадку, вигідніше застосовувати метод оцінки за первісною вартістю. Детально з податковими наслідками застосування різних методів оцінки ІН можна ознайомитися в «Податки та бухгалтерський облік», 2015, № 17, с. 35, № 79, с. 35.

Важливо, що вибір методу оцінки ІН повністю віддано «під владу» бухобліку. Чи надають бухстандарти право вибору методу оцінки ІН? Для цього згадаємо:

— які існують методи їх оцінки,

— у чому полягає особливість переведення об’єкта з операційної до інвестиційної нерухомості,

— і нарешті, який же метод оцінки можна застосовувати.

Первісне визнання та методи оцінки інвестнерухомості. Придбана та/або створена ІН зараховується на баланс за первісною вартістю ( п. 9 П(С)БО 32 «Інвестиційна нерухомість»). Потім на кожну дату балансу ІН відображається у фінансовій звітності за одним із двох методів ( п. 16 П(С)БО 32):

а) за справедливою вартістю, якщо її можна достовірно визначити;

б) за первісною вартістю, зменшеною на суму нарахованої амортизації з урахуванням втрат від зменшення корисності та вигід від її відновлення, які визнаються відповідно до П(С)БО 28 «Зменшення корисності активів».

Увага! Згідно з п. 16 П(С)БО 32

одна з двох моделей оцінки ІН на дату балансу застосовується до всіх подібних об’єктів ІН

При цьому спосіб зарахування такої нерухомості на баланс (придбання, створення, переведення з операційної нерухомості або запасів) не має жодного значення.

Переведення операційної нерухомості до складу інвестиційної. Згідно з п. 24 П(С)БО 32 таке переведення здійснюється, лише якщо змінився характер використання нерухомості.

У чому особливість переведення об’єкта операційної нерухомості до ІН? На відміну від ІН, операційна нерухомість обліковується на дату балансу тільки за первісною вартістю. Тому якщо на підприємстві впроваджено метод оцінки за первісною вартістю також для ІН, то об’єкт нерухомості «перекочує» за балансовою (залишковою) вартістю із субрахунку обліку операційної нерухомості (101 або 103) на субрахунок обліку ІН (100). Жодних різниць у цих вартостях не виникає.

Якщо для усіх подібних об’єктів ІН прийнято оцінку за справедливою вартістю, то на дату переведення об’єкта до складу ІН може виникнути різниця між балансовою (залишковою) та справедливою вартістю такої нерухомості. Ця різниця відображається в порядку, передбаченому П(С)БО 7 «Основні засоби» для дооцінок та уцінок. На це вказує п. 27 П(С)БО 32. По суті, цей пункт не встановлює метод оцінки ІН, а регулює тільки порядок дій у разі використання методу справедливої оцінки. Тобто сам факт переведення об’єкта зі складу операційної нерухомості до складу інвестиційної не зобов’язує застосовувати саме «справедливий» метод оцінки.

Зазначене вище ще раз підтверджує висновок, що

до ІН, отриманої шляхом переведення її з операційної, застосовується такий самий метод оцінки, як і до інших подібних об’єктів ІН підприємства

Вибір методу оцінки ІН фіксується підприємством у наказі про облікову політику.

Який же метод оцінки можна застосовувати? Зверніть увагу: метод первісної вартості застосувати можна, тільки якщо справедливу вартість достовірно визначити неможливо. Це прямо зазначено в п. 16 П(С)БО 32.

Для того, щоб зрозуміти, коли «не працює» метод справедливої вартості, звернемося до алгоритму його застосування ( пп. 19 — 21 П(С)БО 32).

Оцінка справедливої вартості об’єкта ґрунтується насамперед на цінах активного ринку. За відсутності активного ринку необхідно керуватися інформацією з відкритих джерел (Інтернет, преса, реклама). І нарешті, якщо немає достовірної інформації для визначення справедливої вартості, п. 21 П(С)БО 32 «відсилає» до визначення справедливої вартості на підставі поточної вартості майбутніх чистих грошових надходжень від активу, які розраховуються згідно з пп. 11 — 14 П(С)БО 28.

Звичайно, найбільш достовірний (синонім — «безпечний») метод оцінки справедливої вартості — це залучення професійного суб’єкта оцінної діяльності, який має досвід оцінки подібної нерухомості. П(С)БО 32 та МСБО 40 передбачають таку можливість, але аж ніяк не зобов’язують підприємства нею користуватися. Оскільки така послуга зазвичай дуже дорога, не кожне підприємство може собі це дозволити.

Як бачимо, вибір пропонованих способів визначення справедливої вартості широкий. Саме тому, як правило,

для інвестнерухомості застосовується метод оцінки за справедливою вартістю

Підприємствам, які все-таки хочуть уникнути оцінки ІН за справедливою вартістю, слід пам’ятати, що П(С)БО 32 (див. п.п. 35.7.1) вимагає обґрунтувати причини неможливості достовірного визначення справедливої вартості та розкрити таку інформацію у примітках до фінансової звітності. Наприклад, посилаючись на відсутність активного ринку та інформації про порівнянні правочини, унікальність об’єкта, різке коливання курсів валют, нестабільність ринкового попиту, зниження купівельної платоспроможності та інші економічні сюрпризи, які всі разом унеможливлюють достовірну оцінку вартості ІН (детальніше див. «Податки та бухгалтерський облік», 2015, № 17, с. 37). У такому разі рекомендуємо напрацювати «залізні» аргументи і бути готовими відстоювати свою позицію в суді.

операційна нерухомість, інвестиційна нерухомість, амортизаційна вартість, справедлива вартість додати теги змінити теги
Додайте свої теги до статті
Розділіть мітки комами. Наприклад: бухгалтерія, форма, відсотки, ПДВ, квартальний звіт. Максимальна кількість 10.
або Закрити
Ваша оцінка врахована! Оцініть статтю :
  • Добре
  • Нормально
  • Погано
Поділитися:
Коментарі до статті