(066) 87-010-10 Перезвоните мне
Переводим бухгалтеров в ОНЛАЙН!
Перейти к номеру...
  • № 48
  • № 47
  • № 46
  • № 45
  • № 44
  • № 43
  • № 42
? С помощью этой функции вы можете перейти в номер, который вас интересует
В этом номере :
 
  • В избранное
  • Печать
  • Шрифт
  • Цвет фона
  • Комментарии 0
  • В разработке
14/19
Налоги и бухгалтерский учет
Налоги и бухгалтерский учет
Июнь , 2016/№ 49

Перевод операционной недвижимости в инвестиционную: какой метод оценки применять?

Предприятие переводит здание из операционной недвижимости в инвестиционную. Можно ли учитывать его по амортизируемой, а не по справедливой стоимости?

Для начала прикинем, какой метод оценки инвестиционной недвижимости (далее — ИН) выгоднее для целей налоговоприбыльного учета.

Оценка ИН по амортизируемой (далее — первоначальной) стоимости предусматривает постепенное отнесение стоимости недвижимости в уменьшение финансового результата, а значит, и объекта налогообложения.

При использовании метода справедливой стоимости в финансовом результате отражается увеличение или уменьшение стоимости недвижимости. В связи с инфляцией и падением гривни справедливая стоимость зачастую увеличивается. Кроме того, для предприятий, которые считают налоговые разницы, уменьшение справедливой стоимости объекта недвижимости можно учесть только в пределах ранее проведенного увеличения ( п.п. 141.2.1 НКУ).

Таким образом,

оценка ИН по справедливой стоимости для предприятий, применяющих налоговые разницы, приведет лишь к увеличению объекта налогообложения

Поэтому, в общем случае, выгоднее применять метод оценки по первоначальной стоимости. Подробно с налоговыми последствиями применения разных методов оценки ИН можно ознакомиться в «Налоги и бухгалтерский учет», 2015, № 17, с. 35, № 79, с. 35.

Важно, что выбор метода оценки ИН полностью отдан «во власть» бухучета. Дают ли бухстандарты право выбора метода оценки ИН? Для этого вспомним:

— каковы методы их оценки,

— в чем особенность перевода объекта из операционной в инвестиционную недвижимость,

— и наконец, какой же метод оценки можно применять.

Первоначальное признание и методы оценки инвестнедвижимости. Приобретенная и/или созданная ИН зачисляется на баланс по первоначальной стоимости ( п. 9 П(С)БУ 32 «Инвестиционная недвижимость»). Затем на каждую дату баланса ИН отражается в финансовой отчетности по одному из двух методов ( п. 16 П(С)БУ 32):

а) по справедливой стоимости, если ее можно достоверно определить;

б) по первоначальной стоимости, уменьшенной на сумму начисленной амортизации с учетом потерь от уменьшения полезности и выгод от ее восстановления, которые признаются в соответствии с П(С)БУ 28
«Уменьшение полезности активов»
.

Внимание! Согласно п. 16 П(С)БУ 32

одна из двух моделей оценки ИН на дату баланса применяется ко всем подобным объектам ИН

При этом способ зачисления такой недвижимости на баланс (покупка, создание, перевод из операционной недвижимости или запасов) никакого значения не имеет.

Перевод операционной недвижимости в состав инвестиционной. Согласно п. 24 П(С)БУ 32 такой перевод осуществляется только если изменился характер использования недвижимости.

В чем особенность перевода объекта операционной недвижимости в ИН? В отличие от ИН, операционная недвижимость учитывается на дату баланса только по первоначальной стоимости. Поэтому если на предприятии установлен метод оценки по первоначальной стоимости также для ИН, то объект недвижимости «перекочует» по балансовой (остаточной) стоимости с субсчета учета операционной недвижимости (101 или 103) на субсчет учета ИН (100). Никаких разниц в этих стоимостях не возникает.

Если для всех подобных объектов ИН принята оценка по справедливой стоимости, то на дату перевода объекта в состав ИН может возникнуть разница между балансовой (остаточной) и справедливой стоимостью такой недвижимости. Эта разница отражается в порядке, предусмотренном П(С)БУ 7 «Основные средства» для дооценок и уценок. На это указывает п. 27 П(С)БУ 32. По сути, этот пункт не устанавливает метод оценки ИН, а регулирует только порядок действий в случае использования метода справедливой оценки. То есть сам факт перевода объекта из состава операционной недвижимости в состав инвестиционной не обязывает применять именно «справедливый» метод оценки.

Вышеуказанное еще раз подтверждает вывод, что

к ИН, полученной путем перевода ее из операционной, применяется такой же метод оценки, как к остальным подобным объектам ИН предприятия

Выбор метода оценки ИН фиксируется предприятием в приказе об учетной политике.

Какой же метод оценки можно применить? Обратите внимание: метод первоначальной стоимости применить можно, только если справедливую стоимость достоверно определить невозможно. Это прямо прописано в п. 16 П(С)БУ 32.

Для того чтобы понять, когда «не работает» метод справедливой стоимости, обратимся к алгоритму его применения ( пп. 19 — 21 П(С)БУ 32).

Оценка справедливой стоимости объекта первоначально основывается на ценах активного рынка. При отсутствии активного рынка необходимо руководствоваться информацией из открытых источников (Интернет, пресса, реклама). И наконец, если отсутствует достоверная информации для определения справедливой стоимости, п. 21 П(С)БУ 32 «отсылает» к определению справедливой стоимости на основании текущей стоимости будущих чистых денежных поступлений от актива, которые рассчитываются согласно пп. 11 — 14 П(С)БУ 28.

Конечно, самый достоверный (синоним — «безопасный») метод оценки справедливой стоимости — это привлечение профессионального субъекта оценочной деятельности, который имеет опыт оценки подобной недвижимости. П(С)БУ 32 и МСБУ 40
предусматривают такую возможность, но не обязывают предприятия ею пользоваться. Поскольку такая услуга обычно дорого обходится — не каждое предприятие может себе это позволить.

Как видим, выбор предлагаемых способов определения справедливой стоимости широк. Именно поэтому, как правило,

для инвестнедвижимости применяют метод оценки по справедливой стоимости

Предприятиям, которые все-таки хотят «уйти» от оценки ИН по справедливой стоимости, следует помнить, что П(С)БУ 32 (см. п.п. 35.7.1) требует обосновать причины невозможности достоверного определения справедливой стоимости и раскрыть такую информацию в примечаниях к финансовой отчетности. Например, ссылаясь на отсутствие активного рынка и информации о сопоставимых сделках, уникальность объекта, резкое колебание курсов валют, нестабильность рыночного спроса, снижение покупательской платежеспособности и прочие экономические сюрпризы, которые в совокупности делают невозможным достоверно оценить стоимость ИН (подробнее см. «Налоги и бухгалтерский учет», 2015, № 17, с. 37). В таком случае рекомендуем проработать «железные» аргументы и быть готовыми отстаивать свою позицию в суде.

операционная недвижимость, инвестиционная недвижимость, амортизируемая стоимость, справедливая стоимость добавить теги изменить теги
Добавьте свои теги к статье
Разделяйте метки запятой. Например: бухгалтерия, форма, проценты, НДС, квартальный отчёт. Максимальное количество 10.
или Закрыть
Ваша оценка учтена! Оцените статью :
  • Хорошо
  • Нормально
  • Плохо
Поделиться:
Комментарии к статье