Єдиннику! Здаєш нерухомість в оренду? Плати земельний податок!

Гадаємо, говорити всерйоз про незаконність таких змін з погляду стабільності податкового законодавства (п.п. 4.1.9 ПКУ) немає жодного сенсу. Все одно нас ніхто не почує…

Єдине, що скажемо: нова законодавча норма не поставила остаточну крапку у цій довгій історії, а навпаки, викликала низку запитань, про які, може, ніхто й гадки не мав.

Як до їх вирішення підійде головне податкове відомство, поки що невідомо.

На момент виходу цього номера ДПСУ встигла лише констатувати*, що Законом № 466** «обмежується поширення пільги у вигляді земельного податку на платників єдиного податку 1 — 3 груп при наданні нерухомого майна в оренду», без жодних додаткових роз’яснень.

* Див. роз’яснення ДПСУ від 25.05.2020 р. за посиланням: tax.gov.ua/nove-pro-podatki—novini-/419682.html

** Закон України від 16.01.2020 р. № 466-IX (див. «Податки & бухоблік», 2020, № 44, с. 2).

Тож дамо наразі свої відповіді на злободенні для єдинників запитання. А щойно дізнаємося офіційну позицію — одразу повідомимо вас про неї.

Хто саме втратить звільнення?

Ви вже, певно, зрозуміли, що вся сьогоднішня розмова обертатиметься навколо нової редакції п.п. 4 п. 297.1 ПКУ, яка запрацює з 01.07.2020 р. Починаючи із зазначеної дати обов’язок нараховувати, сплачувати та подавати податкову звітність із земельного податку буде покладено на платників ЄП першої — третьої груп

Погодьтеся, трохи схоже на приписи п. 284.3 ПКУ, який позбавляє пільг із земподатку у платників, що ними користуються і при цьому надають в оренду земельні ділянки, окремі будівлі, споруди або їх частини. До обговорення цього питання ми ще повернемося, а зараз заспокоїмо решту єдинників, для яких з 1 липня нічого не зміниться.

У кого все без змін?

Орендарі держкомземель. Підпункт 4 п. 297.1 ПКУ звільняв і звільняє від оподаткування лише платників земельного податку. Тобто єдинники — орендарі земельних ділянок державної і комунальної форми власності жодних послаблень не мають. Вони, як і раніше, сплачуватимуть орендну плату до бюджету у повному розмірі.

Неоформлене землекористування. На сьогодні тут все більш ніж однозначно. Доки у вас немає оформленого права власності чи постійного користування на землю, платити за неї земельний податок не потрібно! Цю тверду позицію Мінфіну, викладену в УПК № 602, поділяють і податківці (БЗ 111.01). Тож здаєте ви свою нерухомість в оренду чи ні — вам має бути все одно.

Щоправда, доти, доки вашій місцевій раді не заманеться стягнути з вас через суд збитки, завдані територіальній громаді неоформленим землекористуванням. Про такі судові прецеденти читайте в «Податки & бухоблік», 2017, № 54, с. 36.

Тож довгий час невиправдано зволікати з оформленням прав на землю, якою реально користуєтесь, не варто — це може вам надто дорого обійтися.

Нежитлові приміщення у багатоповерхівках. Той же Мінфін у тій же УПК № 602 дійшов висновку, що безпосереднім платником податку за земельні ділянки під багатоповерховими будинками є ОСББ або підприємство, яке здійснює управління будинком. Натомість співвласники, у тому числі й власники нежитлових приміщень, компенсуватимуть ОСББ/управителю земельний податок у складі витрат на утримання будинку.

І хоча такий підхід прямо суперечить п. 287.8 ПКУ, з легкої руки Мінфіну він закріпився на практиці.

Тож жоден єдинник, який володіє нежитловим приміщенням у багатоповерхівці, наразі не повинен сплачувати земподаток до бюджету незалежно від господарськості використання ним такого приміщення та/або передачі його в оренду (найм, позичку).

СільгоспЄП. Платники єдиного податку четвертої групи, як і раніше, звільнені від земподатку за земельні ділянки, що використовуються для ведення сільськогосподарського товаровиробництва. Оскільки для цих єдинників зовсім нічого не змінилося, про них далі не згадуватимемо, а зосередимося на представниках першої — третьої груп.

Господарське використання землі. Решта платників ЄП першої — третьої груп теж цілком задоволені. Ключова вимога до них залишилася тією самою:

Так було до 1 липня, так буде і після. Не пощастило лише орендодавцям, а також позичкодавцям*** нерухомості. Наскільки жорстке обмеження, виписане спеціально для таких єдинників? Для відповіді на це запитання треба спершу з’ясувати, що ховається за формулюванням «провадження діяльності»?

*** Згідно з ч. 1 ст. 827 ЦКУ за договором позички одна сторона (позичкодавець) безоплатно передає або зобов’язується передати іншій стороні (користувачеві) річ для користування протягом установленого строку.

Що таке «провадження діяльності з…»?

Чесно кажучи, визначення такого терміна в чинному законодавстві ми не знайшли, хоча сам термін вживається досить часто. Разом з тим з великою ймовірністю можна стверджувати, що у п.п. 4 п. 297.1 ПКУ він означає те саме, що й у всьому розд. XIV цього Кодексу, який містить єдиноподаткові правила.

Якщо дуже спрощено, то з усього переліку можливих видів господарської діяльності, визначених у КВЕД, єдинники мають право провадити лише деякі, причому вони зобов’язані зареєструвати бажані (з числа дозволених) видів діяльності у Реєстрі платників ЄП. Фактичне здійснення неоголошених заздалегідь видів діяльності має певні негативні наслідки.

Разом з тим коди КВЕД зазначаються ще й у відомостях ЄДР, і цей перелік може бути значно ширшим, оскільки сама по собі наявність у ЄДР заборонених для спрощенки видів діяльності ні на що не впливає за умови, що такі види єдиноподатник реально не здійснює.

Отже, з одного боку, «провадження діяльності» для єдинника означає конкретний код КВЕД у Реєстрі платників ЄП.

Проте з іншого боку наявність/відсутність такого коду не є вирішальною умовою звільнення від земельного податку. На наш погляд, нова редакція п.п. 4 п. 297.1 ПКУ спрямована на тих єдинників, які

До речі, а про який код йдеться?

Який код КВЕД має оренда нерухомості?

Діяльність з надання в оренду й експлуатації власного чи орендованого нерухомого майна кодифікується за КВЕД-2010 під кодом 68.20.

Із Методологічних основ та пояснень до позицій КВЕД дізнаємося, що цей клас включає, зокрема:

— надання в оренду:

багатоквартирних будівель та житла;

нежитлових будівель, у тому числі виставкових залів, складських приміщень;

земельних ділянок;

— надання будівель, упоряджених або неупоряджених квартир чи апартаментів для довготермінового використання, зазвичай на умовах щомісячної або річної оплати.

Разом з тим цей клас не включає експлуатацію готелів, багатокімнатних готелів, будинків відпочинку, мебльованих будинків, наметових містечок, кемпінгів та інших нежитлових або призначених для короткотермінового проживання комплексів.

У вас саме цей код унесено до Реєстру у платників ЄП? Поки що перейматися не варто. Просто подумайте над таким запитанням.

Як уникнути орендних відносин?

Запропонуємо свої варіанти.

Тимчасове розміщування. Перечитайте ще раз уважно види діяльності, що не відносяться до класу 68.20 (див. вище).

Не виключено, що при відповідному документальному оформленні вам вдасться подати тимчасове користування вашою нерухомістю не як оренду, а як, скажімо, діяльність з тимчасового розміщування (див. розд. 55 КВЕД).

У такому разі після унесення нового коду до Реєстру платників ЄП і фактичного припинення орендних операцій ви знову матимете усі підстави скористатися звільненням від земельного податку. Не забувайте лише про господарську спрямованість використання земельних ділянок.

Зберігання. Подумайте, наскільки ваша діяльність охоплюється кодом 52.10 Складське господарство. Цей клас, зокрема, включає діяльність із зберігання та складування всіх видів товарів.

До того ж самі податківці свого часу розрізняли діяльність із надання в оренду нерухомого майна і складську діяльність, хоча й висували ідентичні умови для звільнення від сплати земподатку. Щодо складської діяльності вони вимагали

При цьому звільнити від сплати земподатку дозволяли ту площу ділянки, яка зазначена у відповідній цивільно-правовій угоді (лист ДПСУ від 16.09.2019 р. № 245/6/99-00-04-04-03-15/ІПК/). Таким чином, досить переукласти договори оренди складу на договори зберігання товарів (чи будь-якого іншого майна) — і звільнення від земподатку у вас в кишені.

Хто і що має робити до/після 1 липня?

Суб’єктний склад тих єдинників, кого зачіпає нова редакція п.п. 4 п. 297.1 ПКУ, залишився без змін. Як і раніше, вона поширюється і на ФОП, і на «юриків». Однак порядок дій для цих двох категорій буде різним.

ФОП. Здавалося б, їм пощастило, ну хоча б із тих міркувань, що самим нічого робити не доведеться. Адже нарахування фізичним особам плати за землю проводять контролюючі органи (за місцем знаходження земельної ділянки) і надсилають до 1 липня поточного року податкове повідомлення-рішення (ППР) про внесення податку (п. 286.5 ПКУ).

Тож

Причому не можна виключати того, що за визначальний критерій для ФОП податківці візьмуть саме наявність у Реєстрі платників ЄП опального коду КВЕД 68.20. Адже інших доказів того, чи дійсно ФОП здає нерухомість в оренду, крім цього суто формального, у податківців немає. За таких обставин вони можуть розрахувати податок на галай-балай, і тоді вам доведеться спочатку звіритися з ними в порядку, передбаченому п. 286.5 ПКУ, після чого оспорювати визначену ними суму, якщо ви так і не досягнете згоди.

А от тим, нехай і вигаданим фіскалами ФОП, які начебто мають правовстановлюючі документи на землю, оформлені на підприємця, а не на фізособу, дійсно пощастило більше. Вони можуть самостійно розрахувати своє податкове зобов’язання із земподатку і задекларувати його у тому ж порядку, що і єдинники-юрособи. Тож читаємо далі.

«Юрики». За роз’ясненням податківців (БЗ 111.05), звільнення від земельного податку за п.п. 4 п. 297.1 ПКУ не вважається пільгою. Як наслідок, усі юридичні особи — платники ЄП не повинні були подавати річні податкові декларації з плати за землю на поточний рік, якщо свої земельні ділянки використовували для провадження господарської діяльності.

Сказане вище мало поширюватися і на орендодавців нерухомості. Однак тепер, у зв’язку з набуттям чинності з 1 липня новою редакцією п.п. 4 п. 297.1 ПКУ, вони мають подати декларацію з плати за землю.

Яку саме? Варіанти тут такі:

— або звітну щомісячну, починаючи зі звіту за той місяць, у якому вперше буде здійснено операцію з надання нерухомості в оренду (найм, позичку), але не раніше звіту за липень. Якщо така діяльність здійснювалася з 1 липня чи раніше, то починаючи зі звіту за липень. Строк подання — протягом 20 календарних днів місяця, що настає за звітним (п. 286.3 ПКУ);

— або звітну річну, в якій визначити податкові зобов’язання із земельного податку починаючи з того місяця, про який ми сказали вище. Строк подання — протягом 20 календарних днів місяця, що настає за звітним (п. 286.4 ПКУ; див також БЗ 111.05).

Можливість використання обох перелічених варіантів підтверджує за аналогією інша консультація з БЗ 111.05, де йдеться про декларування земподатку у разі відмови від спрощеної системи оподаткування (оскільки наслідки такої відмови аналогічні тим, які випливають із нової редакції п.п. 4 п. 297.1 ПКУ).

В обох випадках, вважаємо, слід заповнити графу «починаючи з», в якій вказати число та місяць передання земельної ділянки в оренду (позичку), але не раніше 1 липня (за аналогією із заповненням звітної декларації за нововідведені земельні ділянки або за новоукладеними договорами — див. БЗ 111.05).

Зверніть увагу, що при поданні першої декларації (фактичного початку діяльності як платника плати за землю) разом з нею слід

А надалі такий витяг подавати у разі затвердження нової нормативної грошової оцінки землі (п. 286.2 ПКУ).

Хоча могло бути й так, що юрик-єдинник, маючи в одному населеному пункті кілька земділянок, одні з яких госпдіяльні, а решта — ні, подав до 20 лютого звітну річну декларацію щодо тих ділянок, які не отримали звільнення за попередньою редакцією п.п. 4 п. 297.1 ПКУ.

Очевидно, що вони підпадають під оподаткування і за нової редакції цього підпункту. Тож щодо них нічого робити не треба. Але якщо ті ділянки, що раніше були звільнені, зараз (чи після 1 липня) опиняться в оренді (позичці), у такому разі річну декларацію доведеться уточнити, зазначивши в ній податкові зобов’язання за такі ділянки. Строки тут такі самі — протягом 20 календарних днів місяця, що настає за звітним (БЗ 111.05).

Якщо ці строки будуть дотримані, то єдиннику жодних фінсанкцій (пені/штрафу, у тому числі самоштрафу) можна не боятися

Зверніть увагу: в такій уточнюючій декларації, на нашу думку, слід заповнити графу «з урахуванням уточнень з », в якій вказати число та місяць передання земельної ділянки в оренду (позичку), оскільки саме ця подія вплинула на розмір податкового зобов’язання, але не раніше 1 липня (за аналогією із заповненням уточнюючої декларації за нововідведені земельні ділянки або за новоукладеними договорами — див. БЗ 111.05).

Як обчислити податкові зобов’язання щодо тих земельних ділянок, що стануть об’єктом оподаткування у зв’язку з наданням їх самих та/або нерухомого майна, що знаходиться на них, в оренду (найм, позичку)? Зважайте тут на таке.

1. У разі надання в оренду земельних ділянок (у межах населених пунктів), окремих будівель (споруд) або їх частин власниками та землекористувачами, податок за площі, що надаються в оренду, обчислюється (п. 287.7 ПКУ) з дати укладення договору оренди земельної ділянки або з дати укладення договору оренди будівель (їх частин).

2. Розрахунок земельного податку за земельну ділянку, на якій розташований об’єкт нерухомості, що переданий в оренду, не повинен викликати жодних проблем. Якщо все ж виникнуть утруднення — звертайтеся до «Податки & бухоблік», 2020, № 10, с. 9.

3. Найцікавішим є випадок, коли в оренду передали частину будівлі.

Чи має єдинник у цьому разі сплачувати земельний податок за всю ділянку, на якій розташований такий об’єкт? На наш погляд, незважаючи на те, що звільнення від земподатку згідно з п.п. 4 п. 297.1 ПКУ не є пільгою, застосування п. 284.3 ПКУ (про нього йшлося на самому початку) до цього випадку цілком можливе.

Якщо це так, то здаючи в оренду приміщення площею 20 кв. м у будівлі площею 200 кв. м, що розташована на земельній ділянці площею 600 кв. м, єдиннику довелося б заплатити земподаток лише за 60 кв. м (600 х (20 : 200)). І якщо решту площі цієї будівлі займає сам єдинник під власний офіс, то частина земельної ділянки площею 540 кв. м (600 - 60) не використовується «для провадження діяльності з надання земельних ділянок та/або нерухомого майна, що знаходиться на таких земельних ділянках, в оренду». Однак, безумовно, використовується у господарській діяльності такого єдинника. Тож вона, за ідеєю, має бути звільнена від оподаткування і згідно з новою редакцією п.п. 4 п. 297.1 ПКУ.

Та чи підуть на це фіскали? Єдина порада тут — дізнатися про це у них самостійно, отримавши відповідну ІПК.

А у нас на сьогодні все. На завершення наведемо фрагмент заповнення розд. І та ІІІ звітної декларації із плати за землю на 2020 рік (див. рис.), за умови, що єдинник протягом усього року здає в оренду всю будівлю, яка знаходиться на його земельній ділянці.

завантажити файл

Фрагмент декларації із плати за землю на 2020 рік єдинника-орендодавця

Подати таку декларацію слід не пізніше 20 серпня.