Основные принципы
Налог на недвижимость — это местный налог (п.п. 10.1.1 НКУ), причем устанавливать его или нет, законодатель позволяет решать на местах (см. пп. 10.2, 10.21 НКУ).
Поэтому платят налог за ту недвижимость, которая находится на территории, где местная власть приняла решение установить этот налог и утвердить его ставки.
Кроме того, такое решение должно быть принято своевременно. В соответствии с принципом, изложенным в п.п. 12.3.4 НКУ,
в 2021 году применяются только те решения органов местной власти, которые обнародованы до 25.07.2020 г.
Традиционно законодатели пренебрегали этим правилом, но в 2021 году такого указания от них нет. По крайней мере, пока что.
Принятые под карантин пп. 526, 527 подразд. 10 разд. ХХ НКУ касаются решений 2019 года об установлении налога и его ставок на 2020 год. И всеукраинское карантинное освобождение согласно п. 525 подразд. 10 разд. ХХ НКУ касается только марта 2020 года.
Поэтому на уплате «недвижимого» налога за 2021 год карантин пока что никак не отражается. Законодатель заботится о местных бюджетах и не дает плательщикам послаблений (например, в связи с январским «локдауном» никакого освобождения нет).
Объект налогообложения
Под «недвижимый» налог попадают объекты жилой и нежилой недвижимости, в том числе их части. Соответствующие определения и неисчерпывающие перечни таких объектов приведены в пп. 14.1.129 и 14.1.1291 НКУ. База налогообложения исчисляется исходя из общей площади каждого отдельного объекта налогообложения на основании документов, подтверждающих право собственности на такой объект (п.п. 266.3.3 НКУ).
В то же время не является объектом налогообложения недвижимость, перечисленная в п.п. 266.2.2 НКУ. Полный перечень объектов, приведенных в нем, достаточно велик, поэтому остановимся лишь на наиболее резонансных из них.
Нежилая недвижимость «малых» и «средних» предприятий (п.п. «е» п.п. 266.2.2 НКУ). Здесь речь идет о предприятиях, у которых (ст. 55 ХКУ):
— среднее количество работающих за календарный год не превышает 250 человек,
— а годовой доход от любой деятельности не превышает сумму, эквивалентную 50 млн евро по среднегодовому курсу НБУ*.
* В налоговых целях для классификации предприятий следует пользоваться ст. 55 ХКУ.
Эти предприятия освобождаются от налога, если осуществляют свою деятельность только в МАФах и временных сооружениях.
Налоговики, трактуя эту норму, раньше заявляли, что действие п.п. «е» п.п. 266.2.2 НКУ может быть распространено на объекты нежилой недвижимости — элементы торговой сети рынка, площадь которых не превышает площадь МАФ — 30 кв. м (см. письма ГФСУ от 16.05.2017 г. № 210/6/99-99-12-02-03-15/ІПК, ГУ ГФС во Львовской обл. от 13.05.2017 г. № 166/ІПК/13-01-12-04, ГУ ГФС в Харьковской обл. от 29.06.2017 г. № 883/ІПК/20-40-12-03-21). То есть считали, что необъектными являются только МАФы, расположенные на рынках.
Теперь в п.п. «е» п.п. 266.2.2 НКУ есть упоминание не только о МАФах, но и о других временных сооружениях. Признают ли налоговики теперь не объектами налогообложения любую нежилую недвижимость «малых» и «средних»? Будут ли настаивать на том, что необъектными являются только МАФы и временные помещения, а не вся нежилая недвижимость таких предприятий — «малышей» и «середняков»? Покажет время.
Здания промышленности (п.п. «є» п.п. 266.2.2 НКУ). Эту норму в Законе № 466 подкорректировали существенно и, можно сказать, долгожданно. Долгие годы между плательщиками и налоговой продолжались споры, могут ли применять указанное освобождение те субъекты хозяйствования, которые не являются промышленными предприятиями. На устаревшую редакцию налоговики по инерции продолжали ссылаться и после изменений (см., например, письмо ГУ ГНС в Харьковской обл. от 22.07.2020 г. № 2989/ІПК/20-40-04-03-20).
Но теперь законодатели прописали, что
речь идет о зданиях, отнесенных к группе «Здания промышленные и склады» (код 125) ДК 018-2000
При условии, что эти здания используются по назначению в хозяйственной деятельности любых субъектов хозяйствования, основная деятельность которых классифицируется в секциях B–F КВЭД-2010. То есть теперь необъектными являются в том числе и здания физических лиц — предпринимателей (БЗ 106.02).
А вот если предприятие имеет основной вид деятельности в другой секции, оно свою недвижимость в необъектную вряд ли запишет. Например, налоговики отказали в применении п.п. «є» п.п. 266.2.2 НКУ складскому хозяйству (код 52.10, секция Н КВЭД) (см. письмо ГУ ГНС в Киевской обл. от 04.09.2020 г. № 3706/ІПК/8/10-36-04-03). В то же время у плательщиков, у которых вид деятельности из секций B–F, новая редакция выводит из-под налогообложения такие объекты промышленной недвижимости, как резервуары, складские площадки, холодильники и еще ряд подобных объектов. Подробно новации Закона № 466 для промышленной недвижимости мы анализировали в «Налоги & бухучет», 2020, № 50, с. 11.
Налоговики уточняют: здание промышленности должно использоваться субъектом хозяйствования по назначению в хозяйственной деятельности не вообще, а именно в течение конкретного отчетного периода (см. письмо ГНСУ от 10.07.2020 г. № 11410/7/99-00-04-03-03-07). Поэтому если ваше здание промышленное (код 125), но вы на 2021 год его, например, законсервировали, налоговики, вероятно, захотят, чтобы вы за это здание платили. Также налоговики хотят, чтобы вы платили за те промышленные здания, которые простаивают или находятся на реконструкции (см. БЗ 106.02). Это, как говорится, уже слишком…
Новая редакция выдвигает ряд требований, при выполнении которых промышленные здания не являются объектами обложения. А именно: объекты недвижимости не должны сдаваться их владельцами в аренду, лизинг или ссуду. Если же часть здания сдается в аренду, налог на недвижимость, по мнению налоговиков, нужно начислять именно за площадь, соответствующую такой части (см. письма ГНСУ от 10.07.2020 г. № 2802/6/99-00-04-03-03-06/ІПК, от 31.08.2020 г. № 3648/ІПК/99-00-04-03-03-06). Это довольно либеральное заключение (см. наши комментарии к БЗ 106.02 и ИНК с таким же выводом в «Налоги & бухучет», 2020, № 66, с. 26, № 56, с. 28).
Здания и сооружения «сельхозников» (п.п. «ж» п.п. 266.2.2 НКУ). Для того чтобы воспользоваться этим освобождением, нужно отвечать трем требованиям:
— во-первых, быть сельхозтоваропроизводителем (см. определение в п.п. 14.1.235 НКУ);
— во-вторых, иметь в собственности здания, предназначенные для сельхоздеятельности. К таким объектам относятся здания, которые относятся к классу 1271 «Здания сельскохозяйственного назначения, лесоводства и рыбного хозяйства» (подклассы 1271.1 — 1271.9) в соответствии с ДК 018-2000. Например, свинарники, коровники, птичники, инкубаторы и т. п. (см. письмо ГНСУ от 14.09.2020 г. № 3842/ІПК/99-00-04-05-03-06).
— в-третьих, такие здания не должны сдаваться в аренду, лизинг или ссуду. То есть здание должно использоваться непосредственно в сельхоздеятельности. То есть если сдавать сельхознедвижимость в аренду, она уже не будет освобождена от налога. Так же, как и со зданиями промышленности, налоговики признают: платить налог нужно только за ту часть сельхозздания, которая сдается в аренду (см. также БЗ 106.02).
Фактическое главное назначение каждого конкретного объекта недвижимости и его принадлежность к классу 1271 определяют на основании документов, которые подтверждают право собственности, в порядке, определенном ДК 018-2000, с использованием Методики идентификации по главному классификационному признаку зданий многофункционального назначения. Такое заключение дает Государственная архитектурно-строительная инспекция (БЗ 106.07).
АТО/ООС-недвижимость. До 31 декабря года, в котором закончится АТО/ООС, не является объектом налогообложения недвижимость, находящаяся на временно оккупированной территории. А вот недвижимость в населенных пунктах на линии соприкосновения с 01.03.2020 г. облагается налогом на недвижимость (п. 38.6 подразд. 10 разд. ХХ НКУ). Об этом подробно читайте в «Налоги & бухучет», 2020, № 48, с. 8.
Внимание! Если ваша недвижимость не является объектом налогообложения и вы можете это подтвердить документально, вам разрешено не подавать декларацию за такую недвижимость. Налоговики соглашаются на это (см. БЗ 106.07).
Льготы по налогу на недвижимость
Конкретного перечня «недвижимых» льгот для юридических лиц в ст. 266 НКУ нет. Но в то же время право устанавливать такие льготы имеют местные органы власти (п.п. 266.4.2 НКУ). Имейте в виду: льгота — это не то же самое, что отсутствие объекта налогообложения.
Недвижимость, на которую предоставлена льгота, продолжает быть объектом налогообложения. Поэтому за такую недвижимость нужно подавать декларацию. Даже если для нее установлена нулевая ставка (БЗ 106.07).
В приложениях к декларации даже есть специальные графы (гр. 17 — 19 в приложении 1 и гр. 16 — 18 в приложении 2), предусмотренные, чтобы отражать размер и сумму льготы, а также ее код согласно актуальному Справочнику (сейчас это код «18010402» в Справочнике 101/1).
Ставки налога
Ставки налога на недвижимость устанавливаются по решению местного совета в зависимости от места расположения и типов объектов недвижимости (п.п. 266.5.1 НКУ).
Максимальная ставка как для жилой, так и для нежилой недвижимости не может превышать 1,5 % размера минзарплаты на 1 января отчетного года за 1 кв. м базы налогообложения.
В 2021 году максимальная ставка составляет 90 грн за 1 кв. м
Конкретные размеры ставок ищите на сайтах вашего органа местной власти или на сайте ГНСУ (п.п. 12.3.3 НКУ).
Теперь внимание! Закон № 466 изменил порядок применения повышенной ставки в размере 25000 грн за роскошные квартиры (свыше 300 кв. м) и жилые дома (свыше 500 кв. м). Теперь эта ставка касается не только физических, но и юридических лиц. То есть если ваше предприятие имеет люксовую недвижимость, к рассчитанной по общему принципу сумме налога добавляются 25000 грн (п.п. 266.7.11 НКУ). На потеху налоговикам, которые и раньше пытались содрать с юрлиц — собственников элитной недвижимости дополнительные 25000 грн.
Суперставка 25000 грн применяется только к объектам жилой недвижимости. Поэтому она включается в расчет общей суммы налога, только если вы заполняете приложение 1. В этом приложении для такой ставки есть графа 15.
Исчисление и отчетность
Рассчитать сумму налога на недвижимость просто. Возьмите площадь вашего объекта (или объектов) недвижимости и умножьте на нее ставку, которую ваша местная власть установила в гривнях в расчете на 1 кв. м площади*. Такой расчет даст нам годовую сумму налога в гривнях по всем объектам (гр. 20 приложения 1, гр. 19 приложения 2). Делим ее на четыре равные части — получаем сумму, которую должны заплатить ежеквартально.
* Если у вас элитная квартира или дом, добавляйте к полученной сумме еще 25000 грн за каждый элитный объект недвижимости.
Базовый налоговый период равен календарному году (п.п. 266.6.1 НКУ). Юрлица подают декларацию по местонахождению объектов налогообложения (то есть объектов недвижимости)** не позже 20 февраля отчетного года (п.п. 266.7.5 НКУ). Но 20.02.2021 г. — это суббота. Поэтому
** То есть декларацию должен получить тот налоговый орган, который обслуживает территорию, на которой находится ваша недвижимость. Если эту территорию обслуживает другой налоговый орган, нежели тот, где у вас основное место учета, нужно стать на учет по неосновному месту.
последний день для подачи декларации на 2021 год — 22.02.2021 г.
Форма декларации по налогу на недвижимость, по которой должны отчитываться юрлица-плательщики (то есть собственники недвижимости), утверждена приказом Минфина от 15.11.2018 г. № 897. С ней мы уже знакомили вас в «Налоги & бухучет», 2020, № 12, с. 2. По сравнению с предыдущим годом она не подверглась никаким изменениям. Поэтому напомним лишь принципиальные отличия от предыдущей формы.
Во-первых, в графе 2 приложений 1 и 2 нужно указывать не условный код объектов налогообложения (как было раньше), а код в соответствии с Государственным классификатором зданий и сооружений ДК 018-2000. Если ваша недвижимость — это имущественный комплекс, отражаем тип (код) составных частей, который определяется на основании документов о праве собственности с учетом их классификационных признаков и назначения (БЗ 106.07).
Во-вторых, в графе 3 обоих приложений нужно по каждому объекту налогообложения указывать код КОАТУУ. Ведь теперь стало возможным подавать одну декларацию за два или больше объектов недвижимости, которые находятся на территориях с разными кодами КОАТУУ, но обслуживаются одним налоговым органом. Именно такие разъяснения в свое время предоставляло ГУ ГФС в Одесской области (см. od.sfs.gov.ua/media-ark/news-ark/369383.html). Внимание! Хотя уже действует Классификатор, утвержденный приказом Мингромад от 26.11.2020 г. № 290, пока что продолжаем указывать в декларации код КОАТУУ. Ведь код из нового Классификатора под формат строки не подходит.
Налог уплачивается по месту расположения объекта (п.п. 266.9.1 НКУ). Причем его нужно уплачивать отдельно по объектам жилой и нежилой недвижимости и на разные коды бюджетной классификации (см. письмо ГФСУ от 13.05.2017 г. № 11897/7/99-99-12-02-03-17). Иначе возникнет переплата по одному коду и недоплата по другому.
Налоговое обязательство за отчетный год по налогу на недвижимость уплачивается юридическими лицами авансовыми взносами ежеквартально до 30-го числа месяца, следующего за отчетным кварталом (п.п. «б» п.п. 266.10.1 НКУ). То есть последний день уплаты — 29-е число такого месяца. Если 29-е число в месяце, в котором нужно платить налог, приходится на выходной или праздничный день, налог еще можно уплатить в первый банковский день после выходного или праздника (см. БЗ 106.08).
Это значит, что за І квартал 2021 года последний день для уплаты налога — 29.04.2021 г., за ІІ квартал — 29.07.2021 г., за ІІІ квартал — 29.10.2021 г., за IV квартал — 31.01.2022 г. Пока что продолжает действовать карантинный мораторий на штрафы (п. 521 подразд. 10 разд. ХХ НКУ). Но спрогнозировать, сколько он еще проживет (и будет ли актуальным на вышеприведенные даты), сейчас сложно, поэтому все равно лучше отчитываться за недвижимость и уплачивать налог за нее своевременно.
Пример. По состоянию на 1 января 2021 года в собственности предприятия находились квартира общей площадью 400 кв. м и офисное здание общей площадью 1000 кв. м. По решению местного совета на 2021 год установлены ставки налога на недвижимость в размере 1,2 % МЗП — за объекты жилой недвижимости и 1,5 % МЗП — за объекты нежилой недвижимости. Льготы местной властью не установлены.
Пример заполнения декларации см. далее.
