Налог на недвижимость физлиц

Кто платит

физлица — собственники объектов (1) жилой и/или (2) нежилой недвижимости (п.п. 266.1.1 НКУ).

Важно! Правила исчисления налога на недвижимость для обычных физлиц и для ФЛП аналогичны (БЗ 106.01). Вместе с тем следует учитывать определенные особенности, присущие только последним (об этом скажем дальше)

За что

Только за жилые и нежилые здания (определение — в п.п. 14.1.15 НКУ, примерные перечни в пп. 14.1.129 и 14.1.129¹ НКУ соответственно). А вот сооружения (определение — в п.п. 14.1.238 НКУ) этим налогом не облагают (письмо ГНСУ от 20.11.2020 г. № 4763/ІПК/99-00-04-03-03-06 // «Налоги & бухучет», 2021, № 8, с. 30)

За какой период

в текущем году за предыдущий (п.п. 266.7.2 НКУ)

В какие сроки

в течение 60 дней со дня вручения налогового уведомления-решения (НУР) (п.п. «а» п.п. 266.10.1 НКУ). Со следующего дня после истечения указанного срока эта сумма превращается в налоговый долг

Какая недвижимость не облагается

недвижимость, перечисленная в п.п. 266.2.2 НКУ, в частности:

— жилая и нежилая недвижимость, расположенная в зонах отчуждения и безусловного (обязательного) отселения (п.п. «б»);

— здания детских домов семейного типа (п.п. «в»);

— жилая недвижимость, не пригодная для проживания (п.п. «г»);

— жилая недвижимость, принадлежащая детям-сиротам, детям, лишенным родительской опеки, и детям-инвалидам, которые воспитываются одинокими матерями (отцами) (не больше 1 объекта на ребенка) (п.п. «д»);

— жилая недвижимость многодетных или приемных семей (5 и более детей) (п.п. «л»);

— нежилая недвижимость в период с 1 по 31 марта (так называемое карантинное освобождение по п. 52⁵ подразд. 10 разд. ХХ НКУ)

Какая недвижимость не облагается у ФЛП

кроме вышеперечисленных объектов, на освобождение от налогообложения которых ФЛП могут рассчитывать как обычные граждане, не являются также объектом налогообложения следующие объекты, которые используют в своей деятельности ФЛП:

— нежилая недвижимость, которая используется субъектами хозяйствования малого и среднего бизнеса, осуществляющими свою деятельность во временных сооружениях и/или в малых архитектурных формах и на рынках (п.п. «е» п.п. 266.2.2 НКУ);

— здания промышленности (код 125 по ДК 018-2000) (п.п. «є») (подробности — в «Налоги & бухучет», 2020, № 50, с. 11, № 57, с. 23). Причем налоговики утверждают, что для ФЛП это освобождение действует в течение всего 2020 отчетного года (БЗ 106.02). А вот при сдаче в аренду части площадей таких зданий налог на недвижимость рассчитывается по таким предоставленным в аренду площадям начиная с 23.05.2020 г. (БЗ 106.02);

— здания, сооружения сельхозтоваропроизводителей (код 1271 по ДК 018-2000) (п.п. «ж»). При предоставлении в аренду, лизинг, ссуду части такого здания, сооружения налог на недвижимое имущество исчисляется пропорционально указанным в соответствующих договорах аренды, лизинга, ссуды частям зданий, сооружений (БЗ 106.02)

Кто рассчитывает сумму налога

налоговый орган по месту налогового адреса (месту регистрации) собственника недвижимости (п.п. 266.7.1 НКУ).

НУР, в которых указаны сумма начисленного налога за предыдущий год и соответствующие платежные реквизиты, на которые следует уплатить налог, направляют плательщику до 1 июля текущего года. Кроме того, реквизиты счетов размещены в разделе «Бюджетные счета» на сайте каждого областного ГУ ГНС.

Важно! НУР может поступить и после 1 июля. Ведь фискалы имеют право определить суммы налога на недвижимое имущество за три отчетных налоговых года (п.п. 266.10.3 НКУ, БЗ 106.07), т. е. в 2021 году могут начислить налог за 2020, 2019 и 2018 годы. Как контролировать начисление налога, чтобы не допустить появления налогового долга, читайте в «Налоги & бухучет», 2020, № 100, с. 17

Как рассчитывается сумма налога

— за нежилую недвижимость — исходя из общей площади каждого из объектов нежилой недвижимости и соответствующей ставки налога без предоставления каких-либо льгот, за исключением тех, которые установлены органами местного самоуправления (ОМС) согласно п.п. 266.4.2 НКУ;

— за жилую недвижимость — исходя из суммарной общей площади всех объектов жилой недвижимости, уменьшенной на размер льготируемой площади, определенный п.п. 266.4.1 НКУ (подробности — ниже), и соответствующей ставки налога

Какая площадь жилой недвижимости льготируется

— для квартиры/квартир независимо от их количества — 60 кв. м;

— для жилого дома/домов независимо от их количества — 120 кв. м;

— для разных типов объектов жилой недвижимости (в случае одновременного пребывания в собственности физлица квартиры/квартир и жилого дома/домов — 180 кв. м (п.п. 266.4.1 НКУ).

Обратите внимание! ОМС не могут увеличивать размер льготируемой площади жилой недвижимости (БЗ 106.07), однако они имеют право установить нулевую ставку налогообложения для жилья, площадь которого превышает пределы, установленные п.п. 266.4.1 НКУ

Какая площадь жилой недвижимости облагается налогом

суммарная общая площадь всех объектов жилой недвижимости после ее уменьшения на размер льготируемой площади, определенный п.п. 266.4.1 НКУ (см. выше).

При наличии в собственности нескольких объектов жилой недвижимости налоговики распределяют рассчитанную сумму налога пропорционально удельному весу общей площади каждого из таких объектов (см. примеры 1 — 4 по ссылке: visnuk.com.ua/uk/publication/100008739-opodatkuvannya-mayna с соответствующими поправками на действующую ставку налога)

Когда право на льготу утрачивается

если (п.п. 266.4.3 НКУ):

1) суммарная общая площадь:

— квартиры/квартир — 300 кв. м и более;

— жилого дома/домов — 600 кв. м и более;

— разных типов таких объектов (квартир или домов) — 900 кв. м и более;

2) объекты недвижимости используются их собственниками с целью получения доходов (сдаются в аренду, лизинг, ссуду, используются в предпринимательской деятельности). В связи с этим льготы не применяют к объекту жилой недвижимости, по адресу которого зарегистрировано юрлицо (БЗ 106.05). А вот если ФЛП фактически работает не в квартире, где зарегистрирован, а в другом месте (например, торгует на выставках), льготу получить, думаем, можно (БЗ 106.05)

Если недвижимость приобрели посреди года

предыдущий собственник уплачивает налог за период с 1 января этого года до начала того месяца, в котором прекратилось его право собственности на объект недвижимого имущества, а новый собственник — начиная с месяца, в котором он приобрел право собственности (п.п. 266.8.1 НКУ) (см. пример 5 по ссылке выше)

Если недвижимость унаследована

в случае смерти физического лица — собственника объекта недвижимости налоговая обязанность по уплате налога на недвижимое имущество прекращается с начала месяца, в котором наступила смерть собственника (БЗ 106.08).

Физическое лицо, которое получило объект жилой недвижимости в наследство после смерти его собственника, уплачивает налог на недвижимое имущество начиная с месяца, в котором оно приобрело право собственности (БЗ 106.07)

Как узнать конкретный размер ставки налога

ставки налога определяют ОМС в размере, не превышающем 1,5 % размера минзарплаты (МЗП), установленной на 1 января прошлого года, за 1 кв. м общей площади (п.п. 266.5.1 НКУ).

МЗП на 1 января 2020 года составляла 4723 грн. Поэтому в 2021 году максимальная ставка налога, который будет начисляться за 2020 год, будет составлять 70 грн 84 коп.

Конкретные размеры ставок ищите на сайтах ОМС по месту расположения вашей недвижимости или на сайте ГНСУ (tax.gov.ua/rishennya-mistsevih-rad-/)

Когда применяется суперставка

дополнительную ставку в размере 25 тыс. грн налога на недвижимость (к сумме налога, рассчитанной по общим ставкам) применяют к каждой из квартир, площадь которых превышает 300 кв. м, и/или к каждому из жилых домов общей площадью свыше 500 кв. м (п.п. 266.7.1¹ НКУ) (см. пример 6 по ссылке выше).

К нежилой недвижимости суперставка не применяется

Если НУР не поступило

информационный обмен между фискалами и соответствующими госорганами определен в п.п. 266.7.4 НКУ и расписан в специальном Порядке, утвержденном постановлением КМУ от 31.05.2012 г. № 476 (см. БЗ 106.07). Однако на практике он почему-то не всегда срабатывает. Учитывая это, налоговики ежегодно настойчиво приглашают собственников недвижимости проводить с ними сверку данных. Запомните: это не ваша обязанность, а ваше право

Если не согласны с суммой налога, определенной в НУР

нужно подать письменное заявление в налоговую по месту вашего проживания (регистрации) и предоставить оригиналы соответствующих документов.

После сверки данных в случае выявления расхождений налоговый орган по вашему налоговому адресу перечисляет сумму налога и направляет новое НУР (п.п. 266.7.3 НКУ), обязательство по которому следует уплатить в течение 60 дней со дня его получения

Почему не списали долг

Автоматическое (без подачи каких-либо заявлений) списание налогового долга по всем налогам и сборам, если совокупный размер долга на 01.11.2020 г. не превышал 3060 грн (включительно), предусмотрено п. 24 подразд. 10 разд. ХХ НКУ (см. «Налоги & бухучет», 2020, № 100, с. 27).

Кому будет списан долг, фискалы определяли, опираясь на данные интегрированной карточки плательщика (ИКП). Так вот, вполне могло случиться, что по разным причинам по состоянию на 01.11.2020 г. никакого долга за плательщиком не было (и по налогу на недвижимость в том числе). Однако более поздней датой фискалы по всем правилам провели доначисление налоговых обязательств по этому налогу, поскольку они имеют право это сделать за последние три года (об этом шла речь выше).

В итоге получилось, что налог хотя и начислен за периоды до 01.11.2020 г., однако в ИКП начисления появились уже после этой даты, а статус налогового долга приобрели еще позже (именно о такой ситуации идет речь в письме ГНСУ от 07.06.2021 г. № 2286/ІПК/99-00-04-03-03-09). Из-за этого под автоматическое списание такие суммы не попали, поэтому их придется уплатить