Податок на нерухомість фізосіб

Хто сплачує

фізособи — власники об’єктів (1) житлової та/або (2) нежитлової нерухомості (п.п. 266.1.1 ПКУ).

Важливо! Правила обчислення податку на нерухомість для звичайних фізосіб і для ФОП аналогічні (БЗ 106.01). Разом із тим слід враховувати певні особливості, притаманні лише останнім (про це скажемо далі)

За що

лише за житлові і нежитлові будівлі (визначення — у п.п. 14.1.15 ПКУ, примірні переліки у пп. 14.1.129 і 14.1.129¹ ПКУ відповідно). А от споруди (визначення — у п.п. 14.1.238 ПКУ) цим податком не оподатковують (лист ДПСУ від 20.11.2020 р. № 4763/ІПК/99-00-04-03-03-06 // «Податки & бухоблік», 2021, № 8, с. 30)

За який період

у поточному році за попередній (п.п. 266.7.2 ПКУ)

У які строки

протягом 60 днів з дня вручення податкового повідомлення-рішення (ППР) (п.п. «а» п.п. 266.10.1 ПКУ). З наступного дня після спливу зазначеного строку ця сума перетворюється на податковий борг

Яка нерухомість не оподатковується

нерухомість, перелічена в п.п. 266.2.2 ПКУ, зокрема:

— житлова та нежитлова нерухомість, розташована в зонах відчуження і безумовного (обов’язкового) відселення (п.п. «б»);

— будівлі дитячих будинків сімейного типу (п.п. «в»);

— житлова нерухомість, не придатна для проживання (п.п. «г»);

— житлова нерухомість, що належить дітям-сиротам, дітям, позбавленим батьківської опіки, і дітям-інвалідам, які виховуються самотніми матерями (батьками) (не більше 1 об’єкта на дитину) (п.п. «д»);

— житлова нерухомість багатодітних або прийомних сімей (5 і більше дітей) (п.п. «л»);

— нежитлова нерухомість у період з 1 по 31 березня (так зване карантинне звільнення за п. 52⁵ підрозд. 10 розд. ХХ ПКУ)

Яка нерухомість не оподатковується у ФОП

крім перелічених вище об’єктів, на звільнення від оподаткування яких ФОП можуть розраховувати як звичайні громадяни, не є також об’єктом оподаткування такі об’єкти, які використовують у своїй діяльності ФОП:

— нежитлова нерухомість, яка використовується суб’єктами господарювання малого і середнього бізнесу, що здійснюють свою діяльність в тимчасових спорудах та/або в малих архітектурних формах і на ринках (п.п. «е» п.п. 266.2.2 ПКУ);

— будівлі промисловості (код 125 за ДК 018-2000) (п.п. «є») (подробиці — у «Податки & бухоблік», 2020, № 50, с. 11, № 57, с. 23). Причому податківці стверджують, що для ФОП це звільнення діє протягом усього 2020 звітного року (БЗ 106.02). А от при здаванні в оренду частини площ таких будівель податок на нерухомість розраховується щодо таких наданих в оренду площ починаючи з 23.05.2020 р. (БЗ 106.02);

— будівлі, споруди сільгосптоваровиробників (код 1271 за ДК 018-2000) (п.п. «ж»). При наданні в оренду, лізинг, позичку частини такої будівлі, споруди податок на нерухоме майно обчислюється пропорційно до зазначених у відповідних договорах оренди, лізингу, позики частин будівель, споруд (БЗ 106.02)

Хто розраховує суму податку

податковий орган за місцем податкової адреси (місцем реєстрації) власника нерухомості (п.п. 266.7.1 ПКУ).

ППР, у яких зазначена сума нарахованого податку за попередній рік та відповідні платіжні реквізити, на які слід сплатити податок, надсилають платникові до 1 липня поточного року. Крім того, реквізити рахунків розміщені в розділі «Бюджетні рахунки» на сайті кожного обласного ГУ ДПС.

Важливо! ППР може надійти і після 1 липня. Адже фіскали мають право визначити суми податку на нерухоме майно за три звітні податкові роки (п.п. 266.10.3 ПКУ, БЗ 106.07), тобто у 2021 році можуть нарахувати податок за 2020, 2019 і 2018 роки. Як контролювати нарахування податку, щоб не допустити появи податкового боргу, читайте у «Податки & бухоблік», 2020, № 100, с. 17

Як розраховується сума податку

— за нежитлову нерухомість — виходячи із загальної площі кожного з об’єктів нежитлової нерухомості та відповідної ставки податку без надання будь-яких пільг, за винятком тих, що встановлені органами місцевого самоврядування (ОМС) згідно з п.п. 266.4.2 ПКУ;

— за житлову нерухомість — виходячи із сумарної загальної площі всіх об’єктів житлової нерухомості, зменшеної на розмір пільгованої площі, визначений п.п. 266.4.1 ПКУ (подробиці — нижче), та відповідної ставки податку

Яка площа житлової нерухомості пільгується

— для квартири/квартир незалежно від їх кількості — 60 кв. м;

— для житлового будинку/будинків незалежно від їх кількості — 120 кв. м;

— для різних типів об’єктів житлової нерухомості (у разі одночасного перебування у власності фізособи квартири/квартир та житлового будинку/будинків — 180 кв. м (п.п. 266.4.1 ПКУ).

Зверніть увагу! ОМС не можуть збільшувати розмір пільгованої площі житлової нерухомості (БЗ 106.07), однак вони мають право встановити нульову ставку оподаткування для житла, площа якого перевищує межі, встановлені п.п. 266.4.1 ПКУ

Яка площа житлової нерухомості оподатковується

сумарна загальна площа всіх об’єктів житлової нерухомості після її зменшення на розмір пільгованої площі, визначений п.п. 266.4.1 ПКУ (див. вище).

За наявності у власності декількох об’єктів житлової нерухомості податківці розподіляють розраховану суму податку пропорційно питомій вазі загальної площі кожного з таких об’єктів (див. приклади 1 — 4 за посиланням: visnuk.com.ua/uk/publication/100008739-opodatkuvannya-mayna з відповідними поправками на діючу ставку податку)

Коли право на пільгу втрачається

якщо (п.п. 266.4.3 ПКУ):

1) сумарна загальна площа:

— квартири/квартир — 300 кв. м і більше;

— житлового будинку/будинків — 600 кв. м і більше;

— різних типів таких об’єктів (квартир або будинків) — 900 кв. м і більше;

2) об’єкти нерухомості використовуються їх власниками з метою отримання доходів (здаються в оренду, лізинг, позичку, використовуються в підприємницькій діяльності). У зв’язку з цим пільги не застосовують до об’єкта житлової нерухомості, за адресою якого зареєстрована юрособа (БЗ 106.05). А ось якщо ФОП фактично працює не в квартирі, де зареєстрований, а в іншому місці (наприклад, торгує на виставках), пільгу отримати, гадаємо, можна (БЗ 106.05)

Якщо нерухомість придбали посеред року

попередній власник сплачує податок за період з 1 січня цього року до початку того місяця, в якому припинилося його право власності на об’єкт нерухомого майна, а новий власник — починаючи з місяця, в якому він набув права власності (п.п. 266.8.1 ПКУ) (див. приклад 5 за посиланням вище)

Якщо нерухомість успадковано

у разі смерті фізичної особи — власника об’єкта нерухомості податковий обов’язок щодо сплати податку на нерухоме майно припиняється з початку місяця, в якому наступила смерть власника (БЗ 106.08).

Фізична особа, яка отримала об’єкт житлової нерухомості у спадщину після смерті його власника, сплачує податок на нерухоме майно починаючи з місяця, в якому вона набула право власності (БЗ 106.07)

Як дізнатися конкретний розмір ставки податку

ставки податку визначають ОМС у розмірі, що не перевищує 1,5 % розміру мінзарплати (МЗП), встановленої на 1 січня минулого року, за 1 кв. м загальної площі (п.п. 266.5.1 ПКУ).

МЗП на 1 січня 2020 року становила 4723 грн. Тож у 2021 році максимальна ставка податку, що нараховуватиметься за 2020 рік, складатиме 70 грн 84 коп.

Конкретні розміри ставок шукайте на сайтах ОМС за місцем розташування вашої нерухомості або на сайті ДПСУ (tax.gov.ua/rishennya-mistsevih-rad-/)

Коли застосовується суперставка

додаткову ставку у розмірі 25 тис. грн податку на нерухомість (до суми податку, розрахованої за загальними ставками) застосовують до кожної з квартир, площа яких перевищує 300 кв. м, та/або кожного з житлових будинків загальною площею понад 500 кв. м (п.п. 266.7.1¹ ПКУ) (див. приклад 6 за посиланням вище). До нежитлової нерухомості суперставка не застосовується

Якщо ППР не надійшло

інформаційний обмін між фіскалами і відповідними держорганами визначений п.п. 266.7.4 ПКУ і унормований спеціальним Порядком, затвердженим постановою КМУ від 31.05.2012 р. № 476 (див. БЗ 106.07). Однак на практиці він чомусь не завжди спрацьовує. З огляду на це податківці щороку наполегливо запрошують власників нерухомості проводити з ними звірку даних. Запам’ятайте: це не ваш обов’язок, а ваше право

Якщо не згодні з сумою податку, визначеною в ППР

треба подати письмову заяву в податкову за місцем вашого проживання (реєстрації) і надати оригінали відповідних документів.

Після звіряння даних у разі виявлення розбіжностей податковий орган за вашою податковою адресою перераховує суму податку і направляє нове ППР (п.п. 266.7.3 ПКУ), зобов’язання за яким слід сплатити протягом 60 днів з дня його отримання

Чому не списали борг

автоматичне (без подання жодних заяв) списання податкового боргу за всіма податками і зборами, якщо сукупний розмір боргу на 01.11.2020 р. не перевищував 3060 грн (включно), передбачено п. 2⁴ підрозд. 10 розд. ХХ ПКУ (див. «Податки & бухоблік», 2020, № 100, с. 27).

Кому буде списано борг, фіскали визначали, спираючись на дані інтегрованої картки платника (ІКП). Так-от, цілком могло статися, що з різних причин станом на 01.11.2020 р. жодного боргу за платником не було (і з податку на нерухомість у тому числі). Однак більш пізньою датою фіскали за всіма правилами провели донарахування податкових зобов’язань за цим податком, оскільки вони мають право це зробити за останні три роки (про це йшлося вище).

У підсумку вийшло, що податок хоч і нарахований за періоди до 01.11.2020 р., однак у ІКП нарахування з’явилися вже після цієї дати, а статусу податкового боргу набули ще пізніше (саме про таку ситуацію йдеться в листі ДПСУ від 07.06.2021 р. № 2286/ІПК/99-00-04-03-03-09). Через це під автоматичне списання такі суми не потрапили, тож їх доведеться сплатити