Инвестиционная недвижимость: как признавать и учитывать после последних изменений

Инвестиционная и операционная недвижимость: новая редакция терминов

Вследствие внесенных изменений в п. 4 НП(С)БУ 32 новое определение получили теперь понятия «инвестиционная недвижимость» и «операционная недвижимость». Их максимально приблизили к аналогичным терминам из § 5 МСБУ 40 «Инвестиционная недвижимость» (см. табл. 1). Но, по большому счету, сущность их не изменилась — значения этих понятий просто переиначено.

Таблица 1. Определение инвестиционной и операционной недвижимости

Следовательно, как и раньше, инвестиционная недвижимость — это недвижимые объекты, представленные такими видами активов, как земельные участки, сооружения, здания (часть зданий) или их сочетания.

И в дальнейшем цель удержания недвижимости является той характеристикой, которая проводит границу между инвестиционной и операционной недвижимостью. Поэтому для того, чтобы недвижимость признать инвестиционной, необходимо соблюсти два условия. А именно недвижимость должна:

1) находиться в собственности или быть арендована на условиях финансовой аренды;

2) удерживаться исключительно с целью получения арендных платежей и/или увеличения собственного капитала.

Как и до изменений, инвестиционная недвижимость не предназначена для:

— использования в процессе производства и поставки товаров, при предоставлении услуг и для административных целей;

— продажи в ходе обычной деятельности предприятия.

Ту недвижимость, которую используют в производстве и поставке товаров, при предоставлении услуг и для административных целей, п. 4 НП(С)БУ 32 называет операционной недвижимостью. Учет такой недвижимости подчиняется НП(С)БУ 7 «Основные средства».

Классификация недвижимости на инвестиционную и операционную

Наподобие § 8 МСБУ 40 в обновленном п. 5 НП(С)БУ 32 появились примеры тех объектов, которые относятся к инвестиционной недвижимости.

Заодно уточнено, что именно с целью бухучета не считают инвестиционной недвижимостью (см. табл. 2). Вот здесь из критериев непризнания объектов инвестиционной недвижимостью вообще изъята недвижимость, которая строится или улучшается по поручению третьих сторон (бывший п.п. 5.3 НП(С)БУ 32). Зато добавлена (1) недвижимость, удерживаемая с целью будущего улучшения и дальнейшего использования как операционная недвижимость (новый п.п. 5.4 НП(С)БУ 32) и (2) операционная недвижимость, в отношении которой ожидается выбытие (новый п.п. 5.5 НП(С)БУ 32). А по недвижимости, которая находится в процессе строительства или улучшения, изменили цель с «использования в будущем как инвестиционная недвижимость» на — «с целью продажи при условиях обычной хозяйственной деятельности» (новый п.п. 5.3 НП(С)БУ 32).

Таблица 2. Объекты, которые являются/не являются инвестиционной недвижимостью

Однако и в дальнейшем подход НП(С)БУ 32 и МСБУ 40 отличается в отношении недвижимости, которая строится или находится в процессе улучшения для будущего использования в качестве инвестиционной недвижимости. Действующая редакция п. 5 НП(С)БУ 32 не приводит ее среди примеров недвижимости, которая относится к инвестиционной. Наоборот § 8 (ґ) МСБУ 40 прямо относит к инвестиционной недвижимость, которую строят или улучшают для будущего использования в качестве инвестиционной. Поэтому по нацстандартам, пока объект недвижимости строится, его отражают в бухучете как объект незавершенного строительства, невзирая на то, что в будущем он будет использоваться в качестве инвестиционной недвижимости.

В то же время новым положением дополнен п. 6 НП(С)БУ 32. Поэтому отныне по его требованию:

А это значит, что критерии разграничения объектов операционной и инвестиционной недвижимости, определенные учетной политикой предприятия, придется подстроить под осовремененный п. 6 НП(С)БУ 32.

Основания для перевода/выведения недвижимости в/из инвестиционной

В новой редакции изложен п. 24 НП(С)БУ 32, который определяет основания для перевода недвижимости в инвестиционную или же выведения ее из состава инвестиционной. По обновленному п. 24 НП(С)БУ 32 теперь это осуществляют только в случае изменения характера использования недвижимости, что удостоверяется:

1) началом использования ее как операционной недвижимости;

2) началом ее подготовки с целью использования как операционной недвижимости с переводом объекта из инвестиционной в операционную недвижимость;

3) началом подготовки ее к продаже с переводом объекта из инвестиционной недвижимости в состав запасов;

4) завершением использования ее как операционной недвижимости с переводом в инвестиционную недвижимость;

5) началом операционной аренды другой стороной с переводом объекта из состава запасов в инвестиционную недвижимость.

Поэтому отныне не является свидетельством об изменении характера использования недвижимости такие основания, как:

— перевод объектов из запасов или операционной недвижимости в инвестиционную недвижимость;

— завершение строительства с переводом недвижимости из состава незавершенного строительства в инвестиционную недвижимость.

Следовательно, принимая во внимание изменения, внесенные Минфином в НП(С)БУ 32, предприятию нужно непременно привести в соответствие учет своей инвестиционной недвижимости.

Подробно об инвестиционной недвижимости читайте в статьях «Инвестнедвижимость сегодня: какие могут быть проблемы?» // «Налоги & бухучет», 2023, № 23, «Ремонт инвестиционной недвижимости» // «Налоги & бухучет», 2021, № 58, «Сдаем в аренду недвижимость: где место доходам и расходам?» // «Налоги & бухучет», 2021, № 47 и «Инвестнедвижимость с начинкой: когда вместе, когда врозь?» // «Налоги & бухучет», 2020, № 86.