Інвестиційна та операційна нерухомість: нова редакція термінів
Унаслідок внесених змін до п. 4 НП(С)БО 32 нове визначення отримали наразі поняття «інвестиційна нерухомість» та «операційна нерухомість». Їх максимально наближено до аналогічних термінів з § 5 МСБО 40 «Інвестиційна нерухомість» (див. табл. 1). Але, за великим рахунком, сутність їх не змінилася — значення цих понять просто переінакшено.
Таблиця 1. Визначення інвестиційної та операційної нерухомості
| Інвестиційна нерухомість | Операційна нерухомість |
| Нерухомість (земельна ділянка, споруда, будівля (частина будівлі) або їх поєднання), утримувана (1) власником або (2) орендарем відповідно до договору фінансової оренди з метою: | |
| отримання орендних платежів та/або збільшення власного капіталу, а не для: — використання у виробництві та постачанні товарів, при наданні послуг та для адміністративних цілей або — продажу в процесі звичайної діяльності | використання у виробництві та постачанні товарів, при наданні послуг та для адміністративних цілей |
Отже, як і раніше, інвестиційна нерухомість — це нерухомі об’єкти, представлені такими видами активів, як земельні ділянки, споруди, будівлі (частина будівель) або їх поєднання.
І надалі мета утримання нерухомості є тією характеристикою, яка проводить межу між інвестиційною та операційною нерухомістю. Тож для того, щоб нерухомість визнати інвестиційною, необхідно дотримуватися двох умов. А саме нерухомість має:
1) перебувати у власності або бути орендована на умовах фінансової оренди;
2) утримуватися виключно з метою отримання орендних платежів та/або збільшення власного капіталу.
Як і до змін, інвестиційна нерухомість не призначена для:
— використання в процесі виробництва і постачанні товарів, при наданні послуг та для адміністративних цілей;
— продажу в ході звичайної діяльності підприємства.
Ту нерухомість, яку використовують у виробництві та постачанні товарів, при наданні послуг та для адміністративних цілей, п. 4 НП(С)БО 32 називає операційною нерухомістю. Облік такої нерухомості підпорядковується НП(С)БО 7 «Основні засоби».
Класифікація нерухомості на інвестиційну та операційну
На кшталт § 8 МСБО 40 у оновленому п. 5 НП(С)БО 32 з’явилися приклади тих об’єктів, які належать до інвестиційної нерухомості.
Заразом уточнено, що саме з метою бухобліку не вважають інвестиційною нерухомістю (див. табл. 2). Ось тут з критеріїв невизнання об’єктів інвестиційною нерухомістю взагалі вилучено нерухомість, що будується або поліпшується за дорученням третіх сторін (колишній п.п. 5.3 НП(С)БО 32). Натомість додано (1) нерухомість, утримувану з метою майбутнього поліпшення та подальшого використання як операційна нерухомість (новий п.п. 5.4 НП(С)БО 32) та (2) операційну нерухомість, стосовно якої очікується вибуття (новий п.п. 5.5 НП(С)БО 32). А щодо нерухомості, що перебуває в процесі будівництва або поліпшення, змінили мету з «використання у майбутньому як інвестиційна нерухомість» на — «з метою продажу за умов звичайної господарської діяльності» (новий п.п. 5.3 НП(С)БО 32).
Таблиця 2. Об’єкти, які є/не є інвестиційною нерухомістю
| Ознака | Приклади об’єктів |
| Належать до інвестиційної нерухомості | 1) земельна ділянка, утримувана для довгострокового збільшення власного капіталу, а не для короткострокового продажу в процесі звичайної діяльності; 2) земельна ділянка, утримувана для використання в майбутньому, мету використання якої ще не визначено. Якщо підприємством ще не визначено, чи буде земельна ділянка використовуватися як операційна нерухомість, чи для продажу в короткостроковій перспективі у процесі звичайної діяльності, тоді така земельна ділянка вважається утримуваною для збільшення власного капіталу; 3) будівля, яка є власністю підприємства (або як право користування будівлею, утримуваною підприємством) та надана в оренду за однією чи кількома операційними орендами; 4) будівля, яка не зайнята, але утримується для надання в оренду за однією чи кількома операційними орендами |
| Не вважається інвестиційною нерухомістю | 1) операційна нерухомість, а також нерухомість, що утримується для використання у майбутньому як операційна нерухомість; 2) нерухомість, що утримується з метою продажу за умов звичайної господарської діяльності; 3) нерухомість, що перебуває в процесі будівництва або поліпшення з метою продажу за умов звичайної господарської діяльності; 4) нерухомість, утримувану з метою майбутнього поліпшення та подальшого використання як операційна нерухомість; 5) операційна нерухомість, стосовно якої очікується вибуття; 6) нерухомість, що надана в оренду іншому суб’єкту господарювання на умовах фінансової оренди |
Однак і надалі підхід НП(С)БО 32 і МСБО 40 відрізняється щодо нерухомості, яка будується або перебуває в процесі поліпшення для майбутнього використання як інвестиційної нерухомості. Діюча редакція п. 5 НП(С)БО 32 не наводить її серед прикладів нерухомості, яка належить до інвестиційної. Навпаки § 8 (ґ) МСБО 40 прямо відносить до інвестиційної нерухомість, яку будують або поліпшують для майбутнього використання як інвестиційної. Тож за нацстандартами, допоки об’єкт нерухомості будується, його відображають в бухобліку як об’єкт незавершеного будівництва, незважаючи на те, що в майбутньому він буде використовуватися як інвестиційна нерухомість.
Водночас новим положенням доповнено п. 6 НП(С)БО 32. Тож відтепер за його вимогою:
якщо справедливу вартість частини об’єкта, яка належить до інвестиційної нерухомості, достовірно визначити неможливо, то всю нерухомість, до якої належить ця частина, обліковують як основні засоби відповідно до НП(С)БО 7
А це означає, що критерії розмежування об’єктів операційної та інвестиційної нерухомості, визначені обліковою політикою підприємства, доведеться підладнати під осучаснений п. 6 НП(С)БО 32.
Підстави для переведення/виведення нерухомості до/з інвестиційної
У новій редакції викладено п. 24 НП(С)БО 32, який визначає підстави для переведення нерухомості до інвестиційної або ж виведення її зі складу інвестиційної. За оновленим п. 24 НП(С)БО 32 наразі це здійснюють лише в разі зміни характеру використання нерухомості, що засвідчується:
1) початком використання її як операційної нерухомості;
2) початком її підготовки з метою використання як операційної нерухомості з переведенням об’єкта з інвестиційної до операційної нерухомості;
3) початком підготовки її до продажу з переведенням об’єкта з інвестиційної нерухомості до складу запасів;
4) завершенням використання її як операційної нерухомості з переведенням до інвестиційної нерухомості;
5) початком операційної оренди іншою стороною з переведенням об’єкта зі складу запасів до інвестиційної нерухомості.
Тож віднині не є свідченням про зміну характеру використання нерухомості такі підстави, як:
— переведення об’єктів із запасів або операційної нерухомості до інвестиційної нерухомості;
— завершення будівництва з переведенням нерухомості зі складу незавершеного будівництва до інвестиційної нерухомості.
Відтак, зважаючи на зміни, внесені Мінфіном до НП(С)БО 32, підприємству слід неодмінно привести у відповідність облік своєї інвестиційної нерухомості.
Докладно про інвестиційну нерухомість читайте у статтях «Інвестнерухомість сьогодні: які можуть бути проблеми?» // «Податки & бухоблік», 2023, № 23, «Ремонт інвестиційної нерухомості» // «Податки & бухоблік», 2021, № 58, «Здаємо в оренду нерухомість: де місце доходам і витратам?» // «Податки & бухоблік», 2021, № 47 і «Інвестнерухомість із начинкою: коли разом, коли нарізно?» // «Податки & бухоблік», 2020, № 86.
Висновки
- Згідно зі змінами, внесеними до п. 4 НП(С)БО 32, визначення понять «інвестиційна нерухомість» та «операційна нерухомість» максимально наближено до аналогічних термінів з § 5 МСБО 40.
- У п. 5 НП(С)БО 32 з’явилися приклади тих об’єктів, які належать до інвестиційної нерухомості. А також уточнено, що саме з метою бухобліку не вважають інвестиційною нерухомістю.
- На сьогодні не є свідченням про зміну характеру використання нерухомості такі підстави, як переведення об’єктів із запасів або операційної нерухомості до інвестиційної нерухомості та завершення будівництва з переведенням нерухомості зі складу незавершеного будівництва до інвестиційної нерухомості.
