Здаємо приміщення в оренду: чи переводити його в інвестнерухомість?

У вітчизняній системі бухгалтерського обліку основні засоби (далі — ОЗ) і інвестиційна нерухомість (далі — ІН) — це елементи з різних єпархій.

Порядок обліку ОЗ регулює П(С)БО 7, а ІН — П(С)БО 32. При цьому п. 3.4 П(С)БО 7 чітко говорить, що він не поширюється на ІН, а п. 3 П(С)БО 32 дає зрозуміти, що він не переходить дорогу П(С)БО 7 у питаннях оренди ОЗ, які регламентує «орендне» П(С)БО 14.

Та й у формі Балансу (Звіту про фінансовий стан) ОЗ і ІН розведені по різних рядках: для ОЗ це ряд. 1010 — 1012, а для ІН — ряд. 1015.

Хоча міжнародні бухстандарти в цьому плані не так категоричні. Вони вважають, що ІН — це один з різновидів ОЗ. У всякому разі до такого висновку підводить М(С)БО 16.

Наразі свої виробничі приміщення ви утримуєте з метою використання у процесі виробництва та обліковуєте як ОЗ відповідно до норм П(С)БО 7. З точки зору п. 4 П(С)БО 32, вони класифікуються у вас як операційна нерухомість.

Інвестиційну ж нерухомість, як уточнює той самий п. 4 П(С)БО 32, підприємства утримують задля: (1) отримання орендних платежів і (2) приросту власного капіталу. При цьому ІН не може бути призначена для:

— виробництва;

— постачання товарів і надання послуг;

— адміністративних цілей;

— продажу у процесі звичайної діяльності.

Як бачите, операційна нерухомість відрізняється від ІН своїм призначенням (у термінології
П(С)БО 32 — характером використання).

При зміні характеру використання нерухомості, зокрема при наданні в операційну оренду іншій особі її переводять з операційної в ІН ( п.п. 4 п. 24 П(С)БО 32, п.п. «в» п. 8 М(С)БО 40).

Отже, надумавши здавати в оренду своє виробниче приміщення та отримувати за цією операцією орендні платежі, ви фактично потрапляєте під дію П(С)БО 32, а отже, можете (хоча й не зобов’язані) перекласифікувати об’єкт з ОЗ в ІН.

Після цієї процедури ІН відображатимете в бухобліку та фінансовій звітності (на кожну дату балансу) за одним із зазначених у п. 16 П(С)БО 32 методів:

1) за справедливою вартістю (якщо її можна достовірно визначити);

2) за первісною вартістю, зменшеною на суму нарахованої амортизації з урахуванням втрат від зменшення корисності та вигод від її відновлення. Цей метод використовують, якщо справедливу вартість достовірно визначити неможливо.

Якщо ви оберете перший метод, то різницю між балансовою (залишковою) вартістю об’єкта операційної нерухомості та справедливою вартістю ІН відобразіть у порядку, передбаченому пп. 19 і 20 П(С)БО 7 для дооцінок та уцінок ( п. 27 П(С)БО 32).

При використанні другого методу змін у методиці обліку вартості об’єкта не буде. Зате в податковоприбутковому обліку, якщо ви — високодохідне підприємство (з річним доходом більше 20 млн грн.), вам доведеться розраховувати «амортизаційну» різницю за ст. 138 ПКУ (детальніше про цю різницю див. «Податки та бухгалтерський облік», 2015, № 79, с. 13).

Покажемо на прикладі, як треба відображати в обліку переведення об’єкта операційної нерухомості до складу ІН, що обліковується за справедливою вартістю.

Приклад. Первісна вартість об’єкта ОЗ (будівлі), який планується перевести до складу інвестиційної нерухомості, — 450000 грн., сума нарахованого зносу на дату переведення — 330000 грн., залишкова вартість — 120000 грн., справедлива вартість — 125400 грн.

Переоцінка будівлі раніше не здійснювалася.

Індекс переоцінки:

125400 грн. : 120000 грн. = 1,045.

Показники переоцінки об’єкта ОЗ:

— переоцінена первісна вартість — 470250 грн. (450000 грн. х 1,045);

— переоцінений знос — 344850 грн. (330000 грн. х
х 1,045);

— сума переоцінки первісної вартості — 20250 грн. (470250 грн. - 450000 грн.);

— сума переоцінки зносу — 14850 грн. (344850 грн. - 330000 грн.).

В обліку перекласифікацію нерухомості з операційної в ІН підприємство відображає так:

Перекласифікація нерухомості з операційної в ІН

Детальніше про експлуатацію ІН ви можете прочитати в «Податки та бухгалтерський облік», 2014, № 59, с. 75; 2015, № 79, с. 35.