Сдаем помещение в аренду: переводить ли его в инвестнедвижимость?

В отечественной системе бухгалтерского учета основные средства (далее — ОС) и инвестиционная недвижимость (далее — ИН) — это элементы из разных епархий.

Порядок учета ОС регулирует П(С)БУ 7, а ИН — П(С)БУ 32. При этом п. 3.4 П(С)БУ 7 четко говорит, что он не распространяется на ИН, а п. 3 П(С)БУ 32 дает понять, что он не переходит дорогу П(С)БУ 7 в вопросах аренды ОС, которые регламентирует «арендное» П(С)БУ 14.

Да и в форме Баланса (Отчета о финансовом состоянии) ОС и ИН разведены по разным строкам: для ОС это стр. 1010 — 1012, а для ИН — стр. 1015.

Хотя международные бухстандарты в этом плане не так категоричны. Они считают, что ИН — это одна из разновидностей ОС. Во всяком случае, к такому выводу подводит М(С)БУ 16.

На данный момент свои производственные помещения вы содержите с целью использования в процессе производства и учитываете как ОС в соответствии с нормами П(С)БУ 7. С точки зрения п. 4 П(С)БУ 32, они классифицируются у вас как операционная недвижимость.

Инвестиционную же недвижимость, как уточняет тот же п. 4 П(С)БУ 32, предприятия удерживают ради: (1) получения арендных платежей и/или (2) прироста собственного капитала. При этом ИН не может быть предназначена для:

— производства;

— поставки товаров и предоставления услуг;

— административных целей;

— продажи в процессе обычной деятельности.

Как видите, операционная недвижимость отличается от ИН своим предназначением (в терминологии П(С)БУ 32 — характером использования).

При изменении характера использования недвижимости, в частности при предоставлении в операционную аренду другому лицу, ее переводят из операционной в ИН ( п.п. 4 п. 24 П(С)БУ 32, п.п. «в» п. 8 М(С)БУ 40).

Так что, надумав сдавать в аренду свое производственное помещение и получать по этой операции арендные платежи, вы фактически попадаете под действие П(С)БУ 32, а значит, можете (хотя и не обязаны) переклассифицировать объект из ОС в ИН.

После этой процедуры ИН будете отражать в бухучете и финансовой отчетности (на каждую дату баланса) по одному из указанных в п. 16 П(С)БУ 32 методов:

1) по справедливой стоимости (если ее можно достоверно определить);

2) по первоначальной стоимости, уменьшенной на сумму начисленной амортизации с учетом потерь от уменьшения полезности и выгод от ее восстановления. Этот метод используют, если справедливую стоимость достоверно определить невозможно.

Если вы выберете первый метод, то разницу между балансовой (остаточной) стоимостью объекта операционной недвижимости и справедливой стоимостью ИН отразите в порядке, предусмотренном пп. 19 и 20 П(С)БУ 7 для дооценок и уценок ( п. 27 П(С)БУ 32).

При использовании второго метода изменений в методике учета стоимости объекта не будет. Зато в налоговоприбыльном учете, если вы — высокодоходное предприятие (с годовым доходом более 20 млн грн.), вам придется рассчитывать «амортизационную» разницу по ст. 138 НКУ (подробнее об этой разнице см. «Налоги и бухгалтерский учет», 2015, № 79, с. 13).

Покажем на примере, как надо отражать в учете перевод объекта операционной недвижимости в состав ИН, учитываемой по справедливой стоимости.

Пример. Первоначальная стоимость объекта ОС (здания), который планируется перевести в состав инвестиционной недвижимости, — 450000 грн., сумма начисленного износа на дату перевода — 330000 грн., остаточная стоимость — 120000 грн., справедливая стоимость — 125400 грн.

Переоценка здания ранее не осуществлялась.

Индекс переоценки:

125400 грн. : 120000 грн. = 1,045.

Показатели переоценки объекта ОС:

— переоцененная первоначальная стоимость — 470250 грн. (450000 грн. х 1,045);

— переоцененный износ — 344850 грн. (330000 грн. х 1,045);

— сумма переоценки первоначальной стоимости — 20250 грн. (470250 грн. - 450000 грн.);

— сумма переоценки износа — 14850 грн. (344850 грн. - 330000 грн.).

В учете переклассификацию недвижимости из операционной в ИН предприятие отражает
так:

Переклассификация недвижимости из операционной в ИН

Подробнее об эксплуатации ИН вы можете прочитать в «Налоги и бухгалтерский учет», 2014, № 59, с. 75; 2015, № 79, с. 35.