Податок на нерухомість для фізосіб — 2019

¹ Див. «Податки та бухгалтерський облік», 2019, № 46, с. 20.

За що платити, а за що — ні

Платниками податку на нерухомість з-поміж фізосіб є лише власники об’єктів житлової та/або нежитлової нерухомості (п.п. 266.1.1 ПКУ). Тож орендарі нерухомого майна не зобов’язані сплачувати цей податок до бюджету (це — обов’язок власника, тобто у випадку оренди нерухомості — орендодавця). Об’єктів незавершеного будівництва цей податок теж не стосується (див. лист ДФСУ від 25.07.2018 р. № 3262/6/99-99-12-02-03-15/ІПК).

Податок на нерухомість нараховується фізособі починаючи з місяця, з якого вона набула права власності на об’єкт нерухомого майна (п.п. 266.8.1 ПКУ; БЗ 106.07).

Об’єктом оподаткування «нерухомим» податком є об’єкт житлової та нежитлової нерухомості, в тому числі його частка (п.п. 266.2.1 ПКУ). Не є об’єктом оподаткування (п.п. 266.2.2 ПКУ), зокрема: — об’єкти житлової та нежитлової нерухомості, які розташовані в зонах відчуження та безумовного (обов’язкового) відселення;

— будівлі дитячих будинків сімейного типу;

— житлова нерухомість непридатна для проживання, у тому числі у зв’язку з аварійним станом;

— об’єкти житлової нерухомості (в тому числі їх частки), що належать дітям-сиротам, дітям, позбавленим батьківського піклування, дітям-інвалідам, які виховуються одинокими матерями (батьками), але не більше одного такого об’єкта на дитину;

— об’єкти нежитлової нерухомості, які використовуються ФОП, що провадять свою діяльність в малих архітектурних формах та на ринках;

— будівлі і споруди фізосіб-сільгосптоваровиробників, віднесені до класу «Будівлі сільськогосподарського призначення, лісівництва та рибного господарства» (код 1271) за ДК 018-2000², які не здаються в оренду, лізинг чи позичку;

² Державний класифікатор будівель та споруд ДК 018-2000.

— об’єкти житлової нерухомості, які належать багатодітним або прийомним сім’ям, у яких виховується п’ять та більше дітей.

Тобто за вищеперелічені об’єкти нерухомості фізособам сплачувати податок не доведеться.

Як платити

Перш за все заспокоїмо: фізособам не потрібно напружуватися і самостійно розраховувати податок на нерухомість, адже

Суму податку на нерухомість, належну до сплати за попередній рік, вони надсилають платнику у формі податкового повідомлення-рішення (ППР) за місцем його податкової адреси (місцем реєстрації) до 1 липня поточного року (п.п. 266.7.2 ПКУ). Тобто у 2019 році ви сплачуватимете податок за 2018 рік.

Звертаємо увагу! Для цілей податку на нерухомість не має значення, чи зареєстрована фізособа як ФОП. Все одно суб’єктом права власності є фізособа, а не ФОП, тож саме від імені фізичної особи (а не ФОП) сплачується податок за нерухомість, що використовується ФОП у його підприємницькій діяльності.

Строк сплати податку на нерухомість — протягом 60 з дня вручення ППР (п.п. «а» п.п. 266.10.1 ПКУ).

Іноді на практиці стається так, що до 1 липня ППР фізособі не надійшло, але вона точно знає, що повинна сплачувати податок. Таке можливо, наприклад, якщо ви переїжджали, і ППР надходять вам на попереднє місце реєстрації. У такому разі пошта протягом місяця намагатиметься знайти вас і вручити ППР, а потім відправить його назад до податкової. Майте на увазі: згідно з п. 42.4 ПКУ у цьому випадку ППР вважатиметься врученим у день, зазначений поштовою службою в повідомленні про вручення, із зазначенням причини невручення. І саме з цього дня почнеться відлік 60-денного строку на сплату. Виняток — якщо ППР не вдалося вручити через помилку, допущену фіскалами (див. роз’яснення ГУ ДФС у Луганській обл. від 21.05.2019 р.³).

³ Див.: lg.sfs.gov.ua/media-ark/news-ark/378946.html

Аби уникнути такої ситуації й точно знати, чи нараховано вам податок на нерухомість, можна обрати один з двох шляхів: (1) звернутися до податківців за місцем своєї податкової адреси (п.п. 266.7.2 ПКУ); (2) перевірити інформацію про нарахування податку на нерухомість в електронному кабінеті (див. повідомлення ДФСУ від 31.05.2019 р.⁴).

⁴ Див.: sfs.gov.ua/media-tsentr/novini/380398.html

Податок на нерухомість сплачується через установи банків та службу поштового зв’язку, а в селах і селищах — через каси місцевих рад (пп. 57.5, 266.9.1 ПКУ). Також у фізосіб є можливість сплатити податок на нерухомість за допомогою платіжної картки через електронний кабінет (БЗ 140.03).

За несплату податку на нерухомість за належним чином врученим ППР фізособі загрожують штрафи, що їх передбачено ст. 126 ПКУ, і пеня згідно з п.п. 129.1.2 ПКУ. А от якщо ППР фізособі не вручене, вона звільняється від відповідальності, передбаченої ПКУ за несвоєчасну сплату податкового зобов’язання (п.п. 266.10.2 ПКУ, БЗ 106.08).

А якщо ви не згодні із сумою податку, яку зазначено у ППР, і вважаєте, що її розраховано помилково? Тоді потрібно подати письмову заяву до податкової за місцем вашого проживання (реєстрації). На підставі цієї заяви фіскали і платник проводять звірку даних, після чого у разі виявлення розбіжностей фіскали перераховують суму податку і надсилають нове ППР (п.п. 266.7.3 ПКУ, БЗ 106.07). На нашу думку, за таких обставин 60-денний строк слід рахувати виходячи з дати вручення нового ППР. Адже попереднє ППР вважається скасованим. А фіскали у БЗ 106.07 говорять, що мають право у цьому випадку нараховувати податок на нерухомість і після строку, встановленого п.п. 266.7.2 ПКУ (ср. ). І обмежує їх у цьому лише строк, встановлений п. 102.1 ПКУ, тобто 3 роки.

Як розрахувати

За загальним правилом

Якщо говорити конкретно для фізичних осіб, то для них база оподаткування податком на нерухомість обчислюється фіскалами на підставі даних Держреєстру речових прав на нерухоме майно (п.п. 266.3.2 ПКУ).

Ставка податку на нерухомість визначена ПКУ у розмірі, що не перевищує 1,5 % мінзарплати, встановленої законом на 1 січня звітного (податкового) року⁵, за 1 квадратний метр бази оподаткування (площі об’єкта нерухомості). В межах цієї верхньої планки конкретну ставку податку на нерухомість встановлює орган місцевої влади (п.п. 266.5.1 ПКУ).

⁵ Зверніть увагу: оскільки податок на нерухомість нараховується за попередній рік, мінзарплата для розрахунку ставки податку теж береться станом на 1 січня попереднього (а не поточного) року.

Дізнатися про наявність податку на нерухомість і розмір його ставки у вашому місті, селі або селищі ви можете на офіційному сайті ДФСУ⁶ або у свого органу місцевого самоврядування.

⁶ Див.: sfs.gov.ua/podatki-ta-zbori/stavki-mistsevih-podatkiv-ta-zboriv/

Пільги зі сплати податку

Для об’єкта/об’єктів житлової нерухомості, в тому числі їх часток, які перебувають у власності фізосіб, база оподаткування зменшується на обсяг пільгованої площі (п.п. 266.4.1 ПКУ). Обсяги пільгованої площі і межі, в яких вона діє, наведено у таблиці.

Порядок застосування пільг з податку на нерухомість

Зменшення бази оподаткування на пільговану площу надається один раз за кожний рік (п.п. 266.7.1 ПКУ).

Наприклад, якщо у вас у власності знаходиться одна-єдина квартира і її площа менше 60 кв. метрів або ж два будинки і їх сукупна площа менше 120 кв. метрів, — податок на нерухомість ви не сплачуєте. Якщо ж площа об’єкта (або сукупна площа кількох об’єктів) нерухомості перевищує пільговану площу, податком на нерухомість оподатковується різниця між площею об’єктів нерухомості, які знаходяться у вашій власності, і пільгованою площею.

При цьому, як роз’яснюють фіскали, розрахунок податку відбувається у такій послідовності: (1) визначається загальна площа нерухомості, яка перебуває у власності фізособи; (2) визначається обсяг оподатковуваної площі (база оподаткування зменшується на пільговану площу); (3) визначається питома вага площі кожного об’єкта нерухомості у загальній площі; (4) визначається сума податку за кожним об’єктом нерухомості окремо (див. «Вісник. Офіційно про податки», 2018, № 29, с. 10-12).

Пояснимо зазначений принцип на прикладі.

Приклад. Фізична особа у 2018 році мала у власності:

— будинок площею 130 кв. м на території м. Харкова. Ставка податку — 1 % мінзарплати за 1 кв. м, тобто 37,23 грн.);

— квартиру площею 140 кв. м на території м. Чернігова. Ставка податку — 0,375 % мінзарплати за 1 кв. м, тобто 13,96 грн.

Загальна площа нерухомого майна у власності фізособи складає 270 кв. м (130 + 140).

Натомість оподатковувана площа складає 90 кв. м (270 - 180).

Питома вага площі:

— будинку (130 кв. м / 270 кв. м) — 0,481;

— квартири (140 кв. м / 270 кв. м) — 0,519.

Відтак, сума податку на нерухомість за 2018 рік за:

— будинок у Харкові: (90 кв. м х 37,23 грн./кв. м х 0,481) = 1611,69 грн.;

— квартиру в Чернігові: (90 кв. м х 13,96 грн./кв. м х 0,519) = 652,07 грн.

Крім того, додаткові пільги зі сплати податку на нерухомість можуть встановлювати місцеві органи влади виходячи з майнового стану та рівня доходів фізичних осіб (п.п. 266.4.2 ПКУ). Наприклад, по м. Харкову місцевою владою встановлено пільгу у вигляді ставки 0 % для фізосіб — власників квартир загальною площею до 85 кв. м (див. рішення Харківської міської ради від 22.02.2017 р. № 542/17⁷).

⁷ Див.: kh.sfs.gov.ua/data/files/237187.ZIP

Водночас пільги (ані загальнодержавні, ані місцеві) не розповсюджуються на: (1) об’єкти нерухомості, площа яких перевищує п’ятикратний розмір пільгованої площі (див. таблицю вище); (2) об’єкти нерухомості, що використовуються їх власниками з метою одержання доходів (здаються в оренду, лізинг, позичку, використовуються у підприємницькій діяльності). Це обмеження на пільги встановлено п.п. 266.4.3 ПКУ (див. також БЗ 106.05).

Якщо ж об’єкт нерухомості використовувався з метою одержання доходів не цілий рік, пільга щодо цього об’єкта не застосовується лише в тих місяцях, коли об’єкт використовувався для одержання доходів. А от якщо за адресою об’єкта нерухомості зареєстровано юрособу, фізособа — власник такого об’єкта, на думку фіскалів, не має ніяких прав на пільгу (БЗ 106.05).

Нарешті, якщо у вас у власності є квартира загальною площею понад 300 кв. м або будинок загальною площею понад 600 кв. м, сума податку на нерухомість вам збільшується на 25000 грн. за кожен такий об’єкт (п.п. «ґ» п.п. 266.7.1 ПКУ; БЗ 106.07). Це, так би мовити, суперставка для власників великих об’єктів нерухомості. Звертаємо увагу: для того, аби фіскали задіяли цю суперставку, у вашій власності мусить бути саме один великий об’єкт нерухомості. Наприклад, якщо у вас у власності дві квартири, одна із яких має площу 200 кв. м, а інша — 150 кв. м, для вас сума податку на 25000 грн. не збільшується. А от якщо у вас у власності одна квартира площею 350 кв. м, тоді доведеться сплатити додаткові 25000 грн. податку.

Зверніть увагу: для застосування «нерухомих» пільг жодних заяв подавати не потрібно. Наявні пільги автоматично враховуються фіскалами при нарахуванні сум податку у ППР.

Особливості для ФОП

Об’єкт нерухомості — місце реєстрації ФОП. Як у фізособи оподатковується, наприклад, квартира, в якій вона зареєстрована як ФОП? Фіскали відповідають так (БЗ 106.05): якщо фізичні особи фактично здійснюють підприємницьку діяльність за місцем податкової адреси (місцем реєстрації) та є власниками об’єктів житлової нерухомості, до таких об’єктів нерухомості пільга не застосовується.

Промислові будівлі ФОП. Згідно з п.п. «є» п.п. 266.2.2 ПКУ будівлі промисловості не є об’єктом оподаткування податком на нерухомість. Фіскали у своїх роз’ясненнях постійно наполягають, що ідеться виключно про будівлі промислових підприємств. Натомість інші власники промислової нерухомості повинні сплачувати за неї податок (див. листи ДФСУ від 30.05.2018 р. № 2366/П/99-99-13-03-01-14/ІПК і від 18.06.2018 р. № 2669/А/99-99-13-03-01-14/ІПК).

Останнім часом цю позицію фіскалів став підтримувати і Верховний Суд (див. постанову ВС від 15.05.2018 р. у справі № 806/2461/17 // «Податки та бухгалтерський облік», 2018, № 54, с. 18). Наприкінці минулого року вималювалася чітка тенденція Верховного Суду заперечувати право ФОП на звільнення від податку на нерухомість за свої промислові будівлі (див. постанови ВС від 16.10.2018 р. у справі № 809/1491/16 і від 11.12.2018 р. у справі № 819/314/18⁸).

⁸ Див. reyestr.court.gov.ua/Review/77160316 і reyestr.court.gov.ua/Review/78495258

Сільгоспоб’єкти нерухомості. Згідно з п.п. «ж» п.п. 266.2.2 ПКУ такі будівлі не є об’єктом оподаткування, якщо вони, по-перше, мають сільгоспстатус, тобто належать до класу 1271 «Будівлі сільськогосподарського призначення, лісівництва та рибного господарства» за ДК 018-2000, що підтверджується документально, і, по-друге, не передані в оренду, лізинг, позичку (БЗ 106.02 // «Податки та бухгалтерський облік», 2019, № 22, с. 3).

Звертаємо увагу: це звільнення діє лише для сільськогосподарських товаровиробників, до яких відносяться у тому числі й фізособи (наприклад, фермери). Щоправда, скористатися ним вони зможуть, на думку фіскалів, не раніше 2020 року (див. лист ГУ ДФС у Кіровоградській обл. від 06.06.2019 р. № 2554/ІПК/11-28-13-01-1).

За нашим твердим переконанням, право на сільгоспзвільнення від «нерухомого» податку «фізики» мали ще з 01.01.2015 р., без будь-яких перерв у часі. Причому нещодавно з цим погоджувалась і ДФСУ (лист від 20.04.2018 р. № 1753/Б/99-99-13-03-01-14/ІПК). Тож якщо отримаєте ППР, є сенс не опускати руки, а вимагати від своїх податківців його відкликати і перерахувати податок.