1 См. «Налоги и бухгалтерский учет», 2019, № 46, с. 20.
За что платить, а за что — нет
Плательщиками налога на недвижимость среди физлиц являются только собственники объектов жилой и/или нежилой недвижимости (п.п. 266.1.1 НКУ). Поэтому арендаторы недвижимого имущества не обязаны уплачивать этот налог в бюджет (это — обязанность собственника, т. е. в случае аренды недвижимости — арендодателя). Объектов незавершенного строительства этот налог тоже не касается (см. письмо ГФСУ от 25.07.2018 г. № 3262/6/99-99-12-02-03-15/ІПК).
Налог на недвижимость начисляется физлицу начиная с месяца, с которого оно приобрело право собственности на объект недвижимого имущества (п.п. 266.8.1 НКУ; БЗ 106.07).
Объектом обложения налогом на недвижимость является объект жилой и нежилой недвижимости, в том числе его часть (п.п. 266.2.1 НКУ).
Не являются объектом налогообложения (п.п. 266.2.2 НКУ), в частности:
— объекты жилой и нежилой недвижимости, которые расположены в зонах отчуждения и безусловного (обязательного) отселения;
— здания детских домов семейного типа;
— жилая недвижимость, не пригодная для проживания, в том числе в связи с аварийным состоянием;
— объекты жилой недвижимости (в том числе их части), которые принадлежат детям-сиротам, детям, лишенным родительской опеки, детям-инвалидам, которые воспитываются одинокими матерями (отцами), но не больше одного такого объекта на ребенка;
— объекты нежилой недвижимости, которые используются ФЛП, осуществляющими свою деятельность в малых архитектурных формах и на рынках;
— здания и сооружения физлиц — сельхозтоваро- производителей, отнесенные к классу «Здания сельскохозяйственного назначения, лесоводства и рыбного хозяйства» (код 1271) по ДК 018-20002, которые не сдаются в аренду, лизинг или ссуду;
2 Государственный классификатор зданий и сооружений ДК 018-2000.
— объекты жилой недвижимости, принадлежащие многодетным или приемным семьям, в которых воспитывается пять и более детей.
То есть за вышеперечисленные объекты недвижимости физлицам уплачивать налог не придется.
Как платить
Прежде всего успокоим: физлицам не нужно напрягаться и самостоятельно рассчитывать налог на недвижимость:
за физических лиц сумму налога на недвижимость рассчитывают фискалы
Сумму налога на недвижимость, подлежащую уплате за предыдущий год, они направляют плательщику в форме налогового уведомления-решения (НУР) по месту его налогового адреса (месту регистрации) до 1 июля текущего года (п.п. 266.7.2 НКУ). То есть в 2019 году вы будете уплачивать налог за 2018 год.
Обращаем внимание! Для целей налога на недвижимость не имеет значения, зарегистрировано ли физлицо как ФЛП. Все равно субъектом права собственности является физлицо, а не ФЛП, поэтому именно физическое лицо (а не ФЛП) будет плательщиком налога на недвижимость, используемую ФЛП в его предпринимательской деятельности.
Срок уплаты налога на недвижимость — в течение 60 со дня вручения НУР (п.п. «а» п.п. 266.10.1 НКУ).
Иногда на практике случается так, что до 1 июля НУР физлицу не поступило, но оно точно знает, что должно уплатить налог. Такое возможно, например, если вы переезжали и НУР поступают вам на предыдущее место регистрации. В таком случае почта в течение месяца будет пытаться найти вас и вручить НУР, а потом отправит его обратно в налоговую. Имейте в виду: согласно п. 42.4 НКУ в этом случае НУР считается врученным в день, указанный почтовой службой в уведомлении о вручении с указанием причины невручения. И именно с этого дня начнется отсчет 60-дневного срока на уплату. Исключение — если НУР не удалось вручить из-за ошибки, допущенной фискалами (см. разъяснение ГУ ГФС в Луганской обл. от 21.05.2019 г.3).
3 См.: lg.sfs.gov.ua/media-ark/news-ark/378946.html
Чтобы избежать такой ситуации и точно знать, начислен ли вам налог на недвижимость, можно выбрать один из двух путей: (1) обратиться в налоговый орган по месту своего налогового адреса (п.п. 266.7.2 НКУ); (2) проверить информацию о начислении налога на недвижимость в электронном кабинете (см. информацию на сайте ГФСУ от 31.05.2019 г.4).
4 См.: sfs.gov.ua/media-tsentr/novini/380398.html
Налог на недвижимость уплачивается через учреждения банков и службу почтовой связи, а в селах и поселках — через кассы местных советов (пп. 57.5, 266.9.1 НКУ). Также у физлиц есть возможность уплатить налог на недвижимость с помощью платежной карточки через электронный кабинет (БЗ 140.03).
За неуплату налога на недвижимость по должным образом врученному НУР физлицу грозят штрафы, предусмотренные ст. 126 НКУ, и пеня согласно п.п. 129.1.2 НКУ. А вот если НУР физлицу не вручено, оно освобождается от ответственности, предусмотренной НКУ за несвоевременную уплату налогового обязательства (п.п. 266.10.2 НКУ, БЗ 106.08).
А если вы не согласны с суммой налога, указанной в НУР, и считаете, что она рассчитана ошибочно? Тогда нужно подать письменное заявление в налоговую по месту вашего проживания (регистрации). Вы проведете сверку данных, после чего в случае выявления расхождений фискалы пересчитают сумму налога и направят новое НУР (п.п. 266.7.3 НКУ, БЗ 106.07). По нашему мнению, при таких обстоятельствах 60-дневный срок следует считать исходя из даты вручения нового НУР. Ведь предыдущее НУР считается отмененным. А фискалы в БЗ 106.07 говорят, что имеют право в этом случае начислять налог на недвижимость и после срока, установленного п.п. 266.7.2 НКУ (ср. ). И ограничивает их в этом лишь срок, установленный п. 102.1 НКУ, т. е. 3 года.
Как рассчитать
По общему правилу
базой налогообложения является общая площадь объектов жилой и нежилой недвижимости, в том числе его частей (п.п. 266.3.1 НКУ)
Если говорить конкретно для физических лиц, то для них база обложения налогом на недвижимость исчисляется фискалами на основании данных Госреестра вещных прав на недвижимое имущество (п.п. 266.3.2 НКУ).
Ставка налога на недвижимость определена НКУ в размере, который не превышает 1,5 % минзарплаты, установленной законом на 1 января отчетного (налогового) года5, за 1 квадратный метр базы налогообложения (площади объекта недвижимости). В пределах этой верхней планки конкретную ставку налога на недвижимость устанавливает орган местной власти (п.п. 266.5.1 НКУ).
5 Обратите внимание: поскольку налог на недвижимость начисляется за предыдущий год, минзарплата для расчета ставки налога тоже берется по состоянию на 1 января предыдущего (а не текущего) года.
Узнать о наличии налога на недвижимость и размере его ставки в вашем городе, селе или поселке вы можете на официальном сайте ГФСУ6 или у своего органа местного самоуправления.
6 См.: sfs.gov.ua/podatki-ta-zbori/stavki-mistsevih-podatkiv-ta-zboriv/
Льготы по уплате налога
Для объекта/объектов жилой недвижимости, в том числе их частей, которые находятся в собственности физлиц, база налогообложения уменьшается на объем льготируемой площади (п.п. 266.4.1 НКУ). Объемы льготируемой площади и пределы, в которых она действует, приведены в таблице на с. 20.
Порядок применения льгот по налогу на недвижимость
Объект недвижимости в собственности плательщика | Льготируемая площадь (на которую уменьшается база налогообложения), кв. м | Общая площадь, при превышении которой льготы не применяются, кв. м |
Квартира/квартиры независимо от их количества | 60 | 300 |
Жилой дом/дома независимо от их количества | 120 | 600 |
Одновременно квартира/квартиры и жилой дом/дома, в том числе их части | 180 | 900 |
Уменьшение базы налогообложения на льготируемую площадь предоставляется один раз за каждый год (п.п. 266.7.1 НКУ).
Например, если у вас в собственности находится одна-единственная квартира и ее площадь менее 60 кв. м или же два дома и их совокупная площадь менее 120 кв. м, — налог на недвижимость вы не уплачиваете. Если же площадь объекта (или совокупная площадь нескольких объектов) недвижимости превышает льготируемую площадь, налогом на недвижимость облагается разница между площадью объектов недвижимости, которые находятся в вашей собственности, и льготируемой площадью.
При этом, как разъясняют фискалы, расчет налога происходит в такой последовательности: (1) определяется общая площадь недвижимости, которая находится в собственности физлица; (2) определяется объем налогооблагаемой площади (база налогообложения уменьшается на льготируемую площадь); (3) определяется удельный вес площади каждого объекта недвижимости в общей площади; (4) определяется сумма налога по каждому объекту недвижимости отдельно (см. «Вестник. Официально о налогах», 2018, № 29, с. 10-12).
Объясним указанный принцип на примере.
Пример. У физлица в 2018 году в собственности был дом площадью 130 кв. м на территории г. Харькова (ставка налога — 1 % минзарплаты за 1 кв. м, т. е. 37,23 грн.) и квартираплощадью 140 кв. м на территории г. Чернигова (ставка налога — 0,375 % минзарплаты за 1 кв. м, т. е. 13,96 грн.).
Общая площадь недвижимого имущества в собственности физического лица — 270 кв. м (130 + 140), а налогооблагаемая — 90 кв. м (270 - 180).
Удельный вес площади
— дома (130 кв. м / 270 кв. м) — 0,481;
— квартиры (140 кв. м / 270 кв. м) — 0,519.
Следовательно, сумма налога на недвижимость за 2018 год за:
— дом в Харькове: (90 кв. м х 37,23 грн./кв. м х 0,481) = 1611,69 грн.;
— квартиру в Чернигове: (90 кв. м х 13,96 грн./кв. м х 0,519) = 652,07 грн.
Кроме того, дополнительные льготы по уплате налога на недвижимость могут устанавливать местные органы власти исходя из имущественного состояния и уровня доходов физлиц (п.п. 266.4.2 НКУ). Например, по г. Харькову установлена льгота в виде ставки 0 % для физлиц — собственников квартир общей площадью до 85 кв. м (см. решение Харьковского горсовета от 22.02.2017 г. № 542/177).
7 См.: kh.sfs.gov.ua/data/files/237187.ZIP
В то же время льготы (ни общегосударственные, ни местные) не распространяются на: (1) объекты недвижимости, площадь которых превышает пятикратный размер льготируемой площади (см. таблицу выше); (2) объекты недвижимости, которые используются их собственниками с целью получения доходов (сдаются в аренду, лизинг, ссуду, используются в предпринимательской деятельности). Это ограничение на льготы установлено п.п. 266.4.3 НКУ (см. также БЗ 106.05).
Если же объект недвижимости использовался с целью получения доходов не целый год, льгота относительно этого объекта не применяется только в тех месяцах, когда объект использовался для получения доходов. А вот если по адресу объекта недвижимости зарегистрировано юрлицо, физлицо — собственник такого объекта, по мнению фискалов, не имеет никаких прав на льготу (БЗ 106.05).
Наконец, если у вас в собственности есть квартира общей площадью свыше 300 кв. м или дом общей площадью свыше 600 кв. м, сумма налога на недвижимость вам увеличивается на 25000 грн. за каждый такой объект (п.п. «ґ» п.п. 266.7.1 НКУ; БЗ 106.07). Это, так сказать, суперставка для собственников крупных объектов недвижимости. Обращаем внимание: для того, чтобы фискалы задействовали эту суперставку, в вашей собственности должен быть именно один большой объект недвижимости. Например, если у вас в собственности две квартиры, одна из которых имеет площадь 200 кв. м, а другая — 150 кв. м, для вас сумма налога на 25000 грн. не увеличивается. А вот если у вас в собственности одна квартира площадью 350 кв. м, тогда придется уплатить дополнительные 25000 грн. налога.
Обратите внимание: для применения «недвижимых» льгот никаких заявлений подавать не нужно. Имеющиеся льготы автоматически учитываются фискалами при начислении сумм налога в НУР.
Особенности для ФЛП
Объект недвижимости — место регистрации ФЛП. Как у физлица облагается налогом, например, квартира, в которой оно зарегистрировано как ФЛП? Фискалы отвечают так (БЗ 106.05): если физические лица фактически осуществляют предпринимательскую деятельность по месту налогового адреса (месту регистрации) и являются собственниками объектов жилой недвижимости, к таким объектам недвижимости льгота не применяется.
Промышленные здания ФЛП. Согласно п.п. «є» п.п. 266.2.2 НКУ здания промышленности не являются объектом обложения налогом на недвижимость. Фискалы в своих разъяснениях постоянно настаивают, что речь идет исключительно о зданиях промышленных предприятий.
То есть другие собственники промышленной недвижимости должны уплачивать за нее налог (см. письма ГФСУ от 30.05.2018 г. № 2366/П/99-99-13-03-01-14/ІПК и от 18.06.2018 г. № 2669/А/99-99-13-03-01-14/ІПК).
В последнее время эту позицию фискалов стал поддерживать и Верховный Суд (см. постановление ВС от 15.05.2018 г. по делу № 806/2461/17 // «Налоги и бухгалтерский учет», 2018, № 54, с. 18). В конце прошлого года вырисовалась четкая тенденция Верховного Суда отрицать право ФЛП на освобождение от налога на недвижимость за свои промышленные здания (см. постановления ВС от 16.10.2018 г. по делу № 809/1491/16 и от 11.12.2018 г. по делу № 819/314/188).
8 См.: reyestr.court.gov.ua/Review/77160316 и reyestr.court.gov.ua/Review/78495258
Сельхозобъекты недвижимости. Согласно п.п. «ж» п.п. 266.2.2 НКУ такие здания не являются объектом налогообложения, если они, во-первых, имеют сельхозстатус, т. е. относятся к классу 1271 «Здания сельскохозяйственного назначения, лесоводства и рыбного хозяйства» по ДК 018-2000, что подтверждается документально, и во-вторых, не переданы в аренду, лизинг, ссуду (БЗ 106.02 // «Налоги и бухгалтерский учет», 2019, № 22, с. 3).
Обращаем внимание: это освобождение действует только для сельскохозяйственных товаропроизводителей, которыми могут быть и физлица (например, фермеры). Правда, воспользоваться им они смогут, по мнению фискалов, не ранее 2020 года (см. письмо ГУ ГФС в Кировоградской обл. от 06.06.2019 г. № 2554/ІПК/11-28-13-01-1).
По нашему твердому убеждению, право на сельхозосвобождение от «недвижимого» налога «физики» имели еще с 01.01.2015 г., без каких-либо перерывов во времени. Причем не так давно с этим соглашалась и ГФСУ (письмо от 20.04.2018 г. № 1753/Б/ 99-99-13-03-01-14/ІПК). Поэтому если получите НУР, имеет смысл не опускать руки, а требовать от своих налоговиков его отозвать и пересчитать налог.
выводы
- Налог на недвижимость уплачивают физические лица, в собственности которых есть объекты недвижимости.
- Сумму налога на недвижимость для физических лиц исчисляют фискалы и указывают ее в налоговом уведомлении-решении, направленном физлицу по месту его регистрации.
- Собственники больших квартир (площадью свыше 300 кв. м) и больших домов (площадью свыше 500 кв. м) доплачивают 25000 грн. налога за каждый такой объект недвижимости.