Теми статей
Обрати теми

Офіс у квартирі засновника

Адамович Наталія, податковий експерт
Усіляко вирішуючи заощадити на придбанні нерухомості, багато підприємств розміщують свої офіси у квартирі засновника. Чи можна під офіс використати житлову квартиру? Чи подавати про офіс-квартиру відомості в податкову? Що з офісним майном, яке «заїхало» у квартиру засновника? Які податкові наслідки чекають на підприємство і засновника? Запитань чимало. Постараємося охопити все.

Оформляємо користування

Перше, з чого важливо почати, розміщуючи офіс у квартирі засновника, так це юридично оформити із засновником-фізособою відносини стосовно користування квартирою під офіс. Для цього підійде договір оренди, і договір позики. І перший, і другий укладають у письмовій формі*. А якщо строк дії складає 3 роки і більше, то їх доведеться посвідчити у нотаріуса, а право користування квартирою — зареєструвати (стосовно оренди це вимагає ст. 793 і 794 ЦКУ, п. 2 ч. 1 ст. 4 Закону № 1952, а стосовно позики — ч. 3 ст. 828 ЦКУ, п. 2 ч. 1 ст. 4 Закону № 1952). Але є і відмінності, які слід ураховувати підприємству і засновнику.

* Про схожість і відмінності оренди та позики див. у «Податки & бухоблік», 2019, № 58, с. 5.

Договір оренди. Договір оренди є платним. Така плата може бути будь-якою. Але пам’ятайте: до бази оподаткування ПДФО і ВЗ вона потрапляє в сумі, зазначеній у договорі оренди, але не менше мінімальної суми орендного платежу за повний або неповний місяць оренди, встановленої місцевою радою для тієї або іншої території (п.п. 170.1.2 ПКУ). Тобто якщо орендна плата нижче мінсуми орендного платежу, ПДФО і ВЗ обчислюйте від мінсуми. Підприємство в цьому випадку виступатиме податковим агентом засновника-орендодавця. У 4ДФ дохід від надання в оренду житла показують з ознакою доходу «196».

А ось наслідків щодо ЄСВ не буде (через те, що оренда за своєю природою не є ні роботами, ні послугами).

Нараховану суму орендної плати підприємство включає у витрати періоду (Дт 92 — Кт 685).

Договір позики. Договір позики передбачає безоплатне користування майном, що прямо має бути обумовлене сторонами в договорі або ж це повинно виходити із суті відносин між ними (ч. 2 ст. 827 ЦКУ). Враховуючи безоплатність користування за договором позики, оподатковуваного доходу у засновника-позикодавця не виникає. Відповідно підприємству не доведеться утримувати ПДФО і ВЗ (див. БЗ 103.04).

Що стосується ЄСВ, то його не буде, оскільки дохід фізична особа не отримувала.

Щоправда, за договором позики, зважаючи на безоплатність користування офісом, підприємство повинне буде визнавати дохід (п. 5 НП(С)БО 15) на рівні середньої орендної плати, що стягується при оренді подібного майна за відповідний період (Дт 92 — Кт 719 «Інші доходи від операційної діяльності»).

А якщо із засновником договір користування квартирою під офіс не укладати? У цьому випадку є ризик, що податківці визнають такі відносини орендними й покарають підприємство за неутримання ПДФО і ВЗ (п. 1251.1 ПКУ), а також за неподання інформації в 4ДФ (п. 119.1 ПКУ). Але це можливо тільки за умови, що місцевою радою встановлена мінімальна сума орендного платежу.

А ось стосовно визначення функціонального використання житлової квартири під офіс як об’єкта оренди (так само, ймовірно, і позики) податківці «відписуються», що це не належить до їх повноважень (див. лист ДПСУ від 19.03.2021 р. № 1074/ІПК/99-00-04-03-03-06). Хоча питання з функціональним використанням житлової квартири під офіс усе-таки є.

Чи потрібен нежитловий статус офісу?

Якщо квартира засновника використовується як офіс, виникає запитання: чи переводити приміщення в нежитлове? Момент спірний.

Формально власник може влаштувати офіс у своїй квартирі. Аби це не було промисловим виробництвом чого-небудь.

Надання приміщень у житлових будинках для потреб промислового характеру забороняється

Та й державні органи із здійсненням такого переведення коливаються. Так, у листі від 08.06.2004 р. № 3841 Держпідприємництво вказувало на те, що для надання квартири в оренду під офіс її необхідно перевести до нежитлового фонду. Проте пізніше вже в листі Держпідприємництва від 31.07.2007 р. № 5620 говорили, що житло цілком можна використовувати в госпцілях (!) без згадки про процедуру зміни призначення приміщення. Та й, насправді, жоден нормативно-правовий акт прямо не зобов’язує в цьому випадку переводити житла в нежитлові.

Щоправда, у цьому випадку посадовим особам юрособи, як і самому власникові квартири, може загрожувати адмінштраф за порушення правил користування житловими будинками і житлами (ст. 150 КпАП). Проте штраф невеликий — від 3 до 7 нмдг (51 — 119 грн) для посадовх осіб і від 1 до 3 нмдг (17 — 51 грн) — для громадян. Його уповноважені застосовувати адмінкомісії при виконкомах міськрад.

До того ж засновник має бути готовий до комуналки за госпсуб’єктними тарифами. ВС із цього приводу для фізичних осіб робить не зовсім радісні висновки, визнаючи, що у разі, коли в житлі розташований офіс юрособи, необхідно застосовувати тарифи як для госпсуб’єкта. Попри те, що приміщення не виведене з житлового фонду (див. постанову ВСУ від 23.11.2016 р. у справі № 686/9639/15-ц // reyestr.court.gov.ua/Review/63049485).

Форма № 20-ОПП

На орендовану/отриману в позику квартиру під офіс слід подати ф. № 20-ОПП. Зробити це необхідно протягом 10 робочих днів після оформлення договору оренди/позики з фізособою-засновником.

Якщо квартира засновника переобладнана під офіс і там фактично здійснюється госпдіяльність, підприємство в графі 3 ф. № 20-ОПП інформацію про квартиру вказує відповідно до функціонального призначення приміщення «378» — офіс.

Далі дивиться на вид права для квартири, що проставляється в графі 10: оскільки квартира орендується у засновника, зазначаємо код виду права «7» (довгострокове користування, оренда) або «8» (короткострокове користування, оренда або найм). Так само зазначається вид права у разі, коли квартира відповідно до договору між засновником і підприємством знаходиться в загальному користуванні (див. рис. нижче).

img 1

Проте, якщо офіс-квартира засновника є основним місцем обліку юрособи (її юрадресою), то податківці хочуть, щоб ф. № 20-ОПП з інформацією про квартиру, як про об’єкт оподаткування, була подана протягом 10 робочих днів після проведення держреєстрації юрособи (див. БЗ 116. 11). Із цим ми не згодні. Якщо у квартирі фактично не здійснюється діяльність, ф. № 20-ОПП можна не подавати (див. «Податки & бухоблік», 2020, № 94, с. 21).

Податок на нерухомість

Згідно з п.п. 266.4.3 ПКУ як загальнодержавні, так і місцеві пільги з податку на нерухомість для фізосіб не застосовуються до об’єктів оподаткування, які використовуються їх власниками з метою отримання доходів (здаються в оренду, лізинг, позику).

Тому засновник, який здає власну квартиру своєму підприємству в оренду/позику, втрачає своє право зменшити об’єкт оподаткування податком на нерухомість на «квартирні» 60 кв. м або «змішані» 180 кв. м (якщо у фізичної особи — засновника у власності одночасно знаходяться квартира і будинок) (див. п.п. 266.4.1 ПКУ).

Податківці наполягають на сплаті податку на нерухомість вже при реєстрації за адресою засновника, навіть без фактичного розміщення в там офісу (див. БЗ 106.05). Детальніше див. «Податки & бухоблік», 2020, № 91, с. 16.

Придбання в офіс-квартиру

Використовуючи квартиру засновника під офіс, підприємство цілком може придбавати туди оргтехніку (комп’ютери, сканери, принтери, ксерокси тощо), меблі, необхідні для розміщення офісного персоналу, та інші предмети офісного інтер’єру. З такими придбаннями у засновника проблем бути не повинно. Усе куплене підприємство обліковує як власні активи, призначені для госпдіяльності: у складі ОЗ, МНМА, або МШП (див. «Комп’ютерна техніка в офісі»).

Після закінчення оренди/позики таке офісне майно повинне «з’їхати» з квартири. До власника-засновника воно стосунку не має.

Інша річ, якщо підприємство, користуючись квартирою під офіс, установлює в ній не зовсім відокремлюване обладнання, таке як кондиціонер, домофон або сигналізацію. Або придбаває побутову техніку (телевізор, холодильник, мікрохвильовку або кавомашину). Чи не стануть податківці при перевірці розцінювати це додатковим благом засновника, а підприємству приписувати нарахування ПДФО і ВЗ?

Тут усе залежить від того, (1) чи залишаться після оренди такі офісні поліпшення у квартирі засновника і (2) чи буде засновник компенсувати їх вартість.

Під ПДФО і ВЗ потрапить тільки залишене підприємством офісне майно (у тому числі невідокремлюване), вартість якого засновник не компенсує

Навіть у тому випадку, якщо підприємство провело поліпшення квартири-офісу без згоди засновника і ці поліпшення не можна відокремити без шкоди для орендованої речі, а підприємство не має права розраховувати на компенсацію таких поліпшень (ст. 778 ЦКУ).

Вважатиметься, що засновник фактично безоплатно отримує побутову техніку або поліпшений об’єкт у вигляді додаткового блага (п.п. «е» п.п. 164.2.17 ПКУ). Такий дохід доведеться оподатковувати ПДФО і ВЗ.

Щоправда, вважаємо, дохід виникне тільки у момент повернення отриманої під офіс квартири засновникові та у розмірі вартості залишених підприємством офісних предметів (поліпшень) з урахуванням їх зносу.

Оскільки дохід буде у негрошовій формі, ПДФО доведеться нарахувати з урахуванням «натурального» коефіцієнта 1,219512, встановленого п. 164.5 ПКУ. Сума нарахованого і виплаченого засновнику доходу з урахуванням «натурального» коефіцієнта має бути зазначена в розділі I додатка 4ДФ з ознакою доходу «126» (див. БЗ 103.25). А ось для розрахунку ВЗ із негрошового доходу застосування будь-яких коефіцієнтів не передбачено (див. БЗ 126.05).

ЄСВ не буде, оскільки дохід отриманий не у рамках трудовідносин і не за роботи/послуги.

висновки

  • Розміщення офісу у квартирі засновника слід оформити договором оренди або позики.
  • На орендовану квартиру під офіс слід подати ф. № 20-ОПП.
  • Засновникові за квартиру доведеться платити податок на нерухомість.
App
Завантажуйте наш мобільний додаток Factor

© Factor.Media, 1995 -
Всі права захищені

Використання матеріалів без узгодження з редакцією заборонено

Ознайомитись з договором-офертою

Приєднуйтесь
Адреса
м. Харків, 61002, вул. Сумська, 106а
Ми приймаємо
ic-privat ic-visa ic-visa

Ми використовуємо cookie-файли, щоб зробити сайт максимально зручним для вас та аналізувати використання наших продуктів та послуг, щоб збільшити якість рекламних та маркетингових активностей. Дізнатися більше про те, як ми використовуємо ці файли можна тут.

Дякуємо, що читаєте нас Увійдіть і читайте далі