* За інформацією з сайту ДПСУ від 23.07.2024.
Загальні правила обчислення податку на нерухомість громадянам викладено в роз’ясненні ДПСУ від 23.07.2024, на яке ми посилалися вище. Тож окремо їх тут не повторюватимемо, а звертатимемося до відповідних законодавчих норм за потреби. Ще раз наголосимо: тут і далі йтиметься тільки про фізосіб. Водночас усе сказане поширюється й на ФОП, оскільки вони сплачують цей податок за правилами, передбаченими для звичайних фізичних осіб, у тому числі й за нерухоме майно комерційного призначення (БЗ 106.01).
Нагадаємо для початку, що змінилося в правилах розрахунку нерухомого податку і надсилання фізособам ППР у зв’язку із запровадженням воєнного стану (ВС).
Воєнні особливості справляння податку
Систематизуємо їх за роками, почавши з довоєнних. Ви скажете, навіщо, адже це далеке минуле? А от і ніт! ☺ Читайте далі.
2018 — 2020 роки. За загальним правилом
контролери розраховують податок на нерухомість за попередній рік, а надсилають ППР до 1 липня поточного року (п.п. 266.7.2 ПКУ)
Якщо ж вони запізняться з нарахуванням, податкове зобов’язання з податку на нерухомість може бути нараховано за звітні періоди (роки) в межах строків давності, визначених п. 102.1 ПКУ.
Оскільки через карантин і війну ці строки призупинялися, то контролери ще певний час матимуть право нараховувати фізособам податок на нерухомість за 2018, 2019 і 2020 роки (див. про це в статті «Фізособі нарахували податок на нерухомість за довоєнні роки: що далі?» // «Податки & бухоблік», 2024, № 38). Тож не варто дивуватися, якщо зараз вам надійде ППР за якийсь із цих років. Тут усе законно. Сплатити податок за такими ППР можна коли завгодно без застосування штрафів і пені (п.п. 266.10.2 ПКУ).
Правила нарахування податку за ці роки застосовуються ті, що були чинними ще до війни. Освіжити їх у пам’яті ви можете, звернувшись до статті «Податок на нерухомість фізосіб» // «Податки & бухоблік», 2021, № 51.
2021 рік. ППР із сумами податку на нерухомість за 2021 рік мали б надійти до 01.07.2022. Але 24 лютого 2022 року розпочалася війна, що триває й досі. У зв’язку з цим для надсилання ППР за 2021 рік п.п. 69.22 підрозд. 10 розд. ХХ ПКУ встановлено свій строк — до 31 грудня 2023 року. Але стосується це тільки тих територій, що протягом 2022 року за даними Переліку № 309* не були визнані територіями активних бойових дій (ТАБД) або тимчасово окупованими територіями (ТОТ). Тобто будь-яка нерухомість на таких територіях під звільнення від оподаткування не потрапляє.
Якщо ж ваша нерухомість у 2022 році перебувала на ТАБД або ТОТ (тривалість перебування не має значення), то за весь 2021 рік:
— об’єкти житлової нерухомості звільняються від оподаткування;
— щодо об’єктів нежитлової нерухомості звільнення не діє
Тобто за житлову нерухомість, розташовану на ТАБД або на ТОТ, ППР узагалі не повинні надійти незалежно від дати початку / закінчення активних бойових дій та/або тимчасової окупації, зазначених у Переліку № 309 (БЗ 106.07).
А от за нежитлову нерухомість, розташовану на ТАБД або на ТОТ, податок за 2021 рік усе ж доведеться сплатити. ППР із відповідними сумами податку контролери зобов’язані надіслати не пізніше першого числа місяця, що настає через шість місяців після дати завершення активних бойових дій або тимчасової окупації.
2022 рік. Тут діють правила, аналогічні до тих, що застосовувалися при нарахуванні податку та надсиланні ППР за 2021 рік, а саме:
— нерухомість, розташована на територіях, що не були віднесені до ТАБД або ТОТ, від оподаткування не звільняється. ППР щодо такої нерухомості мали б надійти до кінця 2023 року. Причому, чи підлягає цей строк продовженню у зв’язку з карантинно-воєнним призупиненням строків давності, фіскали не висловлювалися. Тож питання, чи мають вони право нарахувати податок пізніше, якщо такі ППР за 2021 і 2022 роки не надійшли до 31.12.2023, залишається відкритим;
— щодо житлової нерухомості, розташованої на ТАБД або ТОТ, діє звільнення від оподаткування протягом усього 2022 року. Тому ППР на неї бути не повинно;
— за нежитлову нерухомість, розташовану на ТАБД або ТОТ, податок буде нараховано лише за січень — лютий 2022 року. А відповідне ППР слід чекати не пізніше першого числа місяця, що настане через шість місяців після дати завершення активних бойових дій або тимчасової окупації.
2023 і наступні роки до кінця ВС. Якщо законодавство залишиться незмінним, то починаючи з 1 січня 2023 року звільнення від податку на нерухомість для фізосіб діє лише щодо об’єктів нерухомості, розташованих на ТАБД та/або ТОТ. Строк дії звільнення: період з першого числа місяця по останнє число місяця, протягом яких території за даними Переліку № 309 було визнано ТАБД або ТОТ (п. 1 п.п. 69.22 підрозд. 10 розд. ХХ ПКУ; БЗ 106.07). При цьому, на думку фіскалів (БЗ 106.07),
за об’єкти нерухомості, розташовані на ТАБД, на яких функціонують державні електронні інформаційні ресурси (підрозд. 3 розд. І Переліку № 309), звільнення від податку на нерухоме майно у 2023 році не діяло
Так само під звільнення не потрапляла нерухомість на територіях, де не велися активні бойові дії або які не перебували в окупації. У будь-якому разі ППР за 2023 рік мало б надійти до 01.07.2024. Однак навіть якщо воно надійшло пізніше, сплатити податок, визначений у такому ППР, ви все одно зобов’язані.
Зверніть увагу! Крім воєнного звільнення нерухомості «фізиків» на ТАБД або ТОТ, які ми навели вище, є ціла низка інших, зокрема, щодо знищеної / пошкодженої / незначно пошкодженої нерухомості. Однак вони нічим не відрізняються від таких самих звільнень, установлених для юридичних осіб (див. статтю «Воєнні пільги з податку на нерухоме майно» // «Податки & бухоблік», 2024, № 53). Аби їх отримати, власник такої нерухомості мав проявити певну ініціативу: подати відповідну інформацію до Держреєстру знищеного майна або заяву про встановлення пільги до органу місцевого самоврядування. Розглядати їх детально ми тут не будемо, оскільки ці звільнення значною мірою індивідуалізовані. Натомість зосередимося на прикладах розрахунку податку за 2023 рік для типових ситуацій.
Типові ситуації: перевіряємо правильність нарахування
Найтиповіший приклад, який ми дещо конкретизуємо, наведено в роз’ясненні ДПСУ від 23.07.2024.
Приклад 1 (класичний, одна квартира). У фізичної особи у 2023 році перебувала у власності квартира загальною площею 65 кв. м, розташована в м. Києві.
Згідно з рішенням Київської міської ради від 23.06.2011 № 242/5629 ставка податку для таких об’єктів житлової нерухомості становить 1,5 % розміру мінімальної заробітної плати.
Оскільки у 2024 році податок нараховується за звітний 2023 рік, то ставка податку розраховується виходячи з мінімальної заробітної плати, встановленої на 01.01.2023, яка становила 6700 грн. Таким чином, ставка податку за 1 кв. м бази оподаткування житлової нерухомості становить 100,50 грн (6700 грн х 1,5 % : 100 %).
Сума податку розраховується шляхом зменшення загальної площі квартири на 60 кв. м (п.п. «а» п.п. 266.4.1 ПКУ) та множенням на ставку податку:
(65 - 60) х 100,50 = 502,50 (грн).
У тому, що ми не помилилися, можна переконатися, звернувшись до розробленого податківцями калькулятора. Для обчислення сум податку на нерухоме майно необхідно вказати тип нерухомості, тип об’єкта, загальну площу, тип власності, розмір частки володіння, період володіння, ставку податку, а також проставити відмітку, чи використовується об’єкт нерухомості з метою отримання доходу. Введіть такі дані, натисніть «РОЗРАХУВАТИ» і результат готовий. У найпростіших випадках калькулятор навіть не бреше! ☺А от у більш складних він уже навряд чи допоможе (див. наступні приклади).
Приклад 2 (ставка податку 0 %). У фізичної особи у 2023 році перебувала у власності квартира загальною площею 65 кв. м, розташована в м. Запоріжжя.
Згідно з рішенням Запорізької міської ради від 28.01.2015 № 5 ставка податку для об’єктів житлової нерухомості, розташованих у м. Запоріжжя, становить 1,0 % розміру мінімальної заробітної плати, за винятком об’єктів житлової нерухомості, які перебувають у власності фізичних осіб, для яких установлюється нульова ставка податку, зокрема квартири / квартир, загальна площа яких не перевищує 120 кв. м.
Як і в попередньому прикладі, сума податку розраховується шляхом зменшення загальної площі квартири на 60 кв. м (п.п. 266.4.1 ПКУ) та множенням на ставку податку, яка для такого об’єкта становить 0 грн за 1 кв. м бази оподаткування. Отже, платнику має бути нараховано 0 грн податку:
(65 - 60) х 0 = 0 (грн).
Причому калькулятор від ДПСУ в цьому випадку теж дає правильний результат! Проте запорізькі податківці протягом багатьох років уперто ігнорують законний порядок нарахування податку на нерухомість, про що свідчить звернення депутатів Запорізької міської ради до ДПСУ, затверджене рішенням міськради від 11.06.2021 № 97, а також чисельні звернення платників до суду. Як свіжий приклад можна назвати рішення Запорізького окружного адмінсуду від 12.01.2024 у справі № 280/9356/23, залишене без змін постановою Третього апеляційного адмінсуду від 09.04.2024.
На думку судів,
встановлення нульової ставки податку до об’єктів житлової нерухомості не суперечить п.п. 266.5.1 ПКУ, яким визначено саме граничний (максимальний) розмір ставки податку (1,5 % розміру мінімальної заробітної плати), а не її мінімальний розмір
Оскільки належна позивачеві квартира має площу, що не перевищує 120 кв. м, суди дійшли висновку про відсутність підстав для нарахування податку. А Верховний Суд, у свою чергу, ухвалою від 07.05.2024 відмовив фіскалам у відкритті касаційного провадження через так звану малозначність справи.
До речі, такі самі проблеми мають і харків’яни. Рішенням Харківської міської ради від 22.02.2017 № 542/17 встановлено ставку податку в розмірі 0 % для об’єктів житлової нерухомості, зокрема, квартири / квартир незалежно від їх кількості загальною площею до 85 кв. м, що перебувають у власності фізичних осіб. На жаль, харківські фіскали теж навідріз відмовляються застосовувати цю ставку, що свідчить про загальнодержавну тенденцію в цьому питанні.
Утім, позитивні рішення судів є й для харків’ян (з останніх див. рішення Харківського окружного адмінсуду від 11.03.2024 у справі № 520/37039/23, залишене без змін постановою Другого апеляційного адмінсуду від 10.07.2024).
Тож звернення до суду може спрацювати. Щоправда, це вимагатиме сплати судового збору (якщо позивач не звільнений від його сплати). А сама сума збору може іноді перевищувати суму самого податку. Звісно, у разі виграшу в суді сплачений наперед збір вам повернуть, але коли?.. І ще одне. Доводити свою правоту в суді, а отже, знов і знов сплачувати судзбір доведеться щороку, бо фіскали просто так самі не відступляться.
Приклад 3 (перша квартира — ставка податку 0 %, друга квартира не оподатковується). Фізична особа у 2023 році мала у власності:
— квартиру площею 90 кв. м у м. Мелітополі;
— квартиру площею 70 кв. м у м. Запоріжжя.
Оскільки згідно з Переліком № 309 Мелітопольська міська територіальна громада (ТГ) з 25.02.2022 визначена як ТОТ, податок з об’єктів нерухомості, розташованих на її території, до якої входить м. Мелітополь, за 2023 рік не справляється.
У свою чергу, площа іншої квартири, розташованої в м. Запоріжжя, становить менше 120 кв. м і через це має оподатковуватися за ставкою 0 % (див. про це вище в прикладі 2). Той факт, що сумарна площа обох квартир, що перебували у власності такої фізособи у 2023 році, перевищує 120 кв. м, на нашу думку, не спричинює необхідність оподатковувати запорізьку квартиру за основною ставкою, визначеною рішенням Запорізької міської ради від 28.01.2015 № 5 у розмірі 1,0 % мінімальної заробітної плати.
Пояснюємо ми це тим, що місцева рада встановлює ставки податку тільки щодо об’єктів нерухомості, розташованих саме на її території. Тож визначати, чи перевищує сумарна площа квартир той показник, від якого залежить ставка (чи то 0 %, якщо площа менша 120 кв. м, чи то 1 % для більшої площі), слід тільки для квартири / квартир, розташованих на території Запорізької міськради.
Однак чи погодяться з цим фіскали, поки що невідомо. Та якщо ні, то правильний шлях вам відомий (див. вище).
Приклад 4 (класичний, дві квартири в різних містах + місцева пільга). Фізична особа у 2023 році мала у власності:
— квартиру площею 90 кв. м у м. Житомирі;
— квартиру площею 70 кв. м у Києві.
Ставка податку за першу квартиру згідно з рішенням Житомирської міської ради від 10.06.2015 № 932 — 0,5 % мінзарплати за 1 кв. м, тобто 33,50 грн (6700 х 0,5 % : 100 %). При цьому іншим рішенням Житомирської міської ради від 23.02.2023 № 724 надано 100 % пільгу з податку на нерухоме майно для фізичних осіб за період з 01.04.2023 по 31.05.2023, тобто за два календарних місяці.
Згідно з п.п. «б» п.п. 266.7.1 ПКУ за наявності у власності платника податку більше одного об’єкта житлової нерухомості одного типу, зокрема кількох квартир, податок обчислюється виходячи з їх сумарної загальної площі, зменшеної на 60 кв. м (п.п. «а» п.п. 266.4.1 ПКУ), та відповідної ставки податку. При цьому
сума податку розподіляється контролюючим органом пропорційно до питомої ваги загальної площі кожного з об’єктів житлової нерухомості (п.п. «г» п.п. 266.7.1 ПКУ)
Отже, податок на нерухомість у цьому випадку слід розраховувати так.
Загальна площа нерухомого майна у власності фізособи становить 160 кв. м (90 + 70). Натомість оподатковувана площа дорівнює 100 кв. м (160 - 60).
Питома вага площі:
— квартири у Житомирі — 0,5625 (90 : 160);
— квартири в Києві — 0,4375 (70 : 160).
Відтак сума податку на нерухомість за 2023 рік до застосування місцевої пільги становитиме за:
— квартиру в Житомирі — 1884,38 грн (100 х 33,50 х 0,5625);
— квартиру в Києві — 4396,88 грн (100 х 100,50 х 0,4375).
Ці суми належало б сплатити до місцевих бюджетів м. Житомира і Києва відповідно. Однак з урахуванням того, що Житомирська міська рада надала пільгу за 2 місяці, то за квартиру в Житомирі належить сплатити лише за 10 місяців 2023 року, тобто 1570,32 грн (1884,38 х 10 : 12). При цьому сума податку за квартиру в Києві залишиться без змін.
Приклад 5 (дві квартири в різних містах, одна з них на ТОТ). Фізична особа у 2023 році мала у власності:
— квартиру площею 90 кв. м у м. Мелітополі;
— квартиру площею 70 кв. м у Києві.
Щодо неоподаткування квартири в м. Мелітополі див. приклад 3. Разом із тим квартира у м. Києві має оподатковуватися. Але як? З урахуванням площі неоподатковуваної мелітопольської квартири чи ні?
На нашу думку, ні, оскільки мелітопольська квартира взагалі не є об’єктом оподаткування. Підтверджується це роз’ясненням ДПСУ від 31.08.2023 (див. наш коментар до нього в статті «Уточнюємо податок на землю та нерухомість через воєнне звільнення: приклади від ДПСУ» // «Податки & бухоблік», 2023, № 74), в якому прозвучало, що в тих місяцях, коли нерухомість потрапляє під воєнне звільнення, вона виключається з об’єкта оподаткування.
У такому разі податок на нерухомість щодо київської квартири ми б розраховували за методикою, описаною в прикладі 1, шляхом зменшення її загальної площі на 60 кв. м (п.п. «а» п.п. 266.4.1 ПКУ) та множенням на ставку податку:
(70 - 60) х 100,50 = 1005 (грн).
Водночас у БЗ 106.07 на запитання,
чи враховуються при обчисленні бази оподаткування об’єктів житлової нерухомості, що перебувають у власності фізосіб, об’єкти, розташовані на ТАБД або ТОТ,
фіскали відповідають ствердно: так, враховуються. І пояснюють це тим, що базою оподаткування податком на нерухоме майно є загальна площа об’єктів житлової нерухомості, в тому числі їх часток, які перебувають у власності фізичних осіб. Хоча, якщо замислитися, то включати до бази оподаткування площу квартири, що виведена з-під оподаткування як необ’єктна, методологічно неправильно.
Подивимося, наскільки суттєво такі вимоги фіскалів збільшать суму податку до сплати.
Загальна площа нерухомого майна у власності фізособи становить 160 кв. м (90 + 70). Натомість оподатковувана площа, за розрахунками фіскалів, має дорівнювати 100 кв. м (160 - 60).
Питома вага площі:
— квартири в Мелітополі — 0,5625 (90 : 160);
— квартири в Києві — 0,4375 (70 : 160).
Відтак сума податку на нерухомість за 2023 рік становитиме за:
— квартиру в Мелітополі — 0 грн, оскільки вона розташована на ТОТ;
— квартиру в Києві — 4396,88 грн (100 х 100,50 х 0,4375).
Як бачите, збільшення суми податку виявляється доволі суттєвим порівняно з тим, якщо мелітопольську квартиру не включати до розрахунку. А відстоювати свою правоту платникам знов-таки доведеться в суді. Причому судова практика з цього питання ще не напрацьована, тож його результат наразі передбачити важко.
Приклад 6 (дві квартири в одному місті + місцева пільга). Фізична особа у 2023 році мала у власності дві квартири площею 90 кв. м і 70 кв. м, обидві розташовані в м Харкові.
Розглядаючи приклад 2, ми вже зазначали, що рішенням Харківської міської ради від 22.02.2017 № 542/17 встановлено дві ставки податку для об’єктів житлової нерухомості, що перебувають у власності фізичних осіб, а саме:
— 0 % — для квартири / квартир незалежно від їх кількості загальною площею до 85 кв. м;
— 1 % — для решти житлових об’єктів.
За такого формулювання до обох квартир, розташованих у м. Харкові, про які йдеться в цьому прикладі, слід застосовувати ставку 1 %, тобто 67 грн/кв. м (6700 х 1 % : 100 %).
Оскільки податок за обидві квартири надходитиме до бюджету Харківської міської ТГ, проводити пропорційний розподіл суми податку в цьому прикладі сенсу немає. Отже, сума податку, належна до сплати, дорівнює:
(90 + 70 - 60) х 67 = 6700 (грн).
Разом із тим слід ураховувати, що рішенням Харківської міської ради від 30.04.2024 № 564/24 передбачено:
«за період з 1 квітня 2023 року по 30 червня 2023 року встановити ставку податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, що перебуває у власності фізичних осіб, на рівні 0 відсотків»
Таким чином, податок за 2023 рік підлягає сплаті лише за 9 місяців у сумі 5025 грн (6700 : 12 х 9). Причому не виключено, що за умови надходження додаткової дотації з державного бюджету до бюджету Харківської міської ТГ цю пільгу продовжуватимуть на кожні три наступні місяці*. Тобто якщо заплатити зараз усю суму, нараховану в ППР, згодом може виникнути переплата. А у відносинах з податковою як боргу, так і переплати по можливості краще уникати. Як діяти фізособам, аби їх не спіткало ні те ні інше, розповімо найближчим часом в окремій статті.
* На момент підготовки цієї статті продовження пільги на ІІІ квартал поточного року ще не сталося.
Висновки
- Суму податку на нерухомість для фізичних осіб обчислюють фіскали і зазначають її в податковому повідомленні-рішенні, надісланому фізособі за місцем її реєстрації.
- Війна внесла певні корективи в правила нарахування фізособам податку на нерухоме майно. Зокрема, звільнення від оподаткування отримала:
— за 2021 і 2022 рік — житлова нерухомість фізосіб на ТАБД або ТОТ;
— за березень — грудень 2022 року — нежитлова нерухомість фізосіб на ТАБД або ТОТ;
— починаючи з 2023 року — будь-яка нерухомість фізосіб на ТАБД або ТОТ, але не за весь рік, а за період, коли тривали активні бойові дії або тимчасова окупація. - Решта нерухомості, що не потрапила до наведених вище категорій, оподатковується по повній програмі. Зокрема, до 1 липня поточного року фізособи — власники такої нерухомості мали одержати ППР із нарахованим податком за попередній, 2023, рік.
- Утім пропуск контролюючим органом установленого строку (до 1 липня поточного року) нарахування податку та надсилання ППР не скасовує обов’язок громадянина сплатити відповідну суму податку, однак звільняє від відповідальності за несвоєчасність їх сплати.
