Налог на недвижимость для юридических лиц

Кто является плательщиком налога на недвижимость?

юридические лица, в том числе нерезиденты, являющиеся собственниками объектов жилой и/или нежилой недвижимости ( п.п. 266.1.1 НКУ)

Прежде всего, заметьте, что определяющим критерием при отнесении тех или иных лиц к плательщикам «недвижимого» налога является наличие права собственности на объект недвижимости. Это, в свою очередь, означает: если здания, которыми вы пользуетесь и которые традиционно считаете своими, закреплены за вами на праве хозяйственного ведения или оперативного управления (см. ст. 136 и 137 ХКУ), то плательщиком налога на такую недвижимость вы не являетесь. Ведь собственностью в действительности там и не пахнет . Это, между прочим, подтверждают и суды (см., в частности, постановление Запорожского окружного админсуда от 26.10.2015 г. по делу № 808/1928/15).

Идем дальше. За недвижимость, сдающуюся в аренду, налог уплачивает ее собственник, а не арендатор. Полагаем, это утверждение очевидно. Ведь передача объекта в аренду на статусе собственника никоим образом не отражается. Следовательно, и статус плательщика «недвижимого» налога арендодатель не утрачивает. Кстати, на праве собственности, а следовательно и на обязанности уплачивать этот налог, не отражается и то, что объект недвижимости временно не используется (см. «Вестник. Право знать все о налогах и сборах», 2015, № 37, с. 23).

Вместе с тем, арендодатель имеет право на получение от арендатора компенсации уплаченного им налога на недвижимость. Конечно, если стороны договорятся об этом в договоре аренды. Учтите: такую компенсацию следует облагать НДС. До недавнего времени разъяснение налоговиков об этом было размещено в БЗ (категория 101.02). На сегодня, несмотря на то что с 01.01.2016 г. оно было переведено в недействительные, думаем, позиция контролирующих органов не изменилась.

Подробнее о нюансах обложения НДС имущественных и некоторых других налогов читайте в «Налоги и бухгалтерский учет», 2016, № 9, с. 21.

Еще раз подчеркнем: налог на недвижимое имущество уплачивают именно его собственники. Следовательно, недостроенная или самовольно построенная недвижимость, право собственности на которую как на самостоятельный объект гражданского оборота не зарегистрировано, облагаться налогом не должна.

К сожалению, отвечая на вопрос, начисляется ли «недвижимый» налог на объект незавершенного строительства (см. БЗ 106.02), налоговики не дают конкретного ответа. Они ограничиваются тем, что

исчисление налога осуществляется на основании документов, подтверждающих право собственности на такой объект. То есть, если вы зарегистрируете за собой право собственности на недостроенное (в порядке, предусмотренном ст. 331 ГКУ) или самовольно построенное (в порядке, предусмотренном ст. 376 ГКУ) недвижимое имущество, то за такие объекты налог придется уплачивать.

Еще одна ситуация: объект недвижимости приобретен по договору купли-продажи, но свидетельство о праве собственности на него не выдано. Уплачивается ли налог на недвижимое имущество за такой объект? Налоговики, разъясняя этот вопрос (см. БЗ 106.07), отмечают, что в таком случае налог уплачивается предыдущим собственником за период с 1 января этого года до начала того месяца, в котором он утратил право собственности на указанный объект налогообложения, а новым собственником — начиная с месяца, в котором возникло право собственности (кстати, это же прописано в п.п. 266.8.1 НКУ, правда, как нам кажется, только для физических лиц — подробнее см. в статье на с. 36).

Мы, в свою очередь, отметим, что права на недвижимое имущество, подлежащие государственной регистрации (а право собственности — в их числе), возникают со дня такой регистрации в соответствии с законом ( ч. 4 ст. 334 ГКУ). Поэтому пока не будет произведена регистрация права собственности, о начале уплаты налога на недвижимое имущество говорить не приходится.

Вместе с тем обратите внимание, что договор купли-продажи жилого дома (квартиры) или другого недвижимого имущества заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению ( ч. 1 ст. 657 ГКУ). Одновременно с нотариальным удостоверением такого договора нотариус проводит и соответствующее регистрационное действие, т. е. регистрирует переход права собственности (см. ч. 5 ст. 3 Закона № 1952). Следовательно, в большинстве случаев вопросы о моменте перехода права собственности на недвижимость по договору купли-продажи не возникают. А следовательно, нет вопросов и касательно момента начала уплаты налога за такую недвижимость

Кто является плательщиком в случае неединоличного владения недвижимостью?

Вместо того, чтобы цитировать п.п. 266.1.2 НКУ, изобразим графически, как следует понимать его положения (см. рисунок ниже). А в статье о налоге на недвижимость для физических лиц (см. в следующем номере «Налоги и бухгалтерский учет») еще раз вернемся к его обсуждению, поскольку существуют определенные нюансы в отношении общей совместной собственности супругов

Что такое объекты жилой недвижимости?

здания, отнесенные в соответствии с законодательством к жилому фонду, дачные и садовые дома ( п.п. 14.1.129 НКУ).

Подробно о классификации жилой недвижимости расскажем в статье, посвященной особенностям уплаты этого налога физическими лицами (см. в следующем номере «Налоги и бухгалтерский учет»)

Какая недвижимость относится к объектам нежилой недвижимости?

здания, помещения, не отнесенные в соответствии с законодательством к жилому фонду ( п.п. 14.1.1291 НКУ). Перечислим основные типы нежилой недвижимости.

Типы нежилой недвижимости

Каким образом определяется тип объекта недвижимости с целью налогообложения: по документам на право собственности или по фактическому использованию здания? Вопрос достаточно интересный, хотя бы ввиду того, что в решениях многих местных советов ставка налога дифференцирована именно по типу объекта недвижимости. Из ответа на него контролеров (см. БЗ 106.02) можно понять, что они исповедуют сугубо формальный подход: фактическое использование недвижимости учитывать не следует.

Такая же позиция прослеживается и в отношении передачи «необъектного» здания промышленности в аренду (см. ниже). Поэтому можно надеяться, что фискалы не изменят свое мнение и в будущем: типы объектов недвижимости определяются в соответствии со ст. 14 НКУ, то есть по документам на право собственности, а не по фактическому использованию здания.

Что является объектом налогообложения?

объект жилой и нежилой недвижимости, в том числе его часть ( п.п. 266.2.1 НКУ)

Какая недвижимость не является объектом налогообложения?

Ответ на этот вопрос дает п.п. 266.2.2 НКУ. Выберем из него только те нормы, которые касаются юрлиц, а остальные приведем в следующем номере в статье, посвященной налогообложению недвижимости физлиц.

Итак, не являются объектом налогообложения:

— объекты жилой и нежилой недвижимости, находящиеся в собственности органов государственной власти, местного самоуправления, а также организаций, созданных ими в установленном порядке, полностью содержащихся за счет соответствующего государственного или местного бюджета и являющихся неприбыльными ( п.п. «а» п.п. 266.2.2 НКУ)

Как объясняют налоговики (см. БЗ 106.02), применение этой нормы возможно при условии одновременного выполнения следующих критериев:

1) создание их органами государственной власти или местного самоуправления;

2) финансирование только за счет средств государственного и местного бюджетов;

3) получение статуса неприбыльности. Документом, подтверждающим этот статус, является Решение о внесении организации (учреждения) в Реестр неприбыльных организаций (учреждений), выданное контролирующим органом по их местонахождению с присвоением соответствующего признака неприбыльности.

Если же условие неприбыльности не выполняется, то такие «государственные»/«местные» объекты жилой и нежилой недвижимости облагаются налогом на недвижимое имущество на общих основаниях. К примеру, объектом обложения этим налогом является нежилая недвижимость юридического лица — коммунального предприятия, являющегося прибыльным и не финансируемым из местного бюджета (см. «Вестник. Право знать все о налогах и сборах», 2015, № 37, с. 23).

— объекты жилой и нежилой недвижимости, которые расположены в зонах отчуждения и безусловного (обязательного) отселения, определенные законом, в том числе их части ( п.п. «б» п.п. 266.2.2 НКУ)

— общежития ( п.п. «г» п.п. 266.2.2 НКУ)

Особый правовой режим общежитий обусловлен их функциональным назначением, которое заключается в обеспечении временным жильем определенных категорий физических лиц: рабочих, студентов и т. п. (см. ст. 127 ЖКУ).

Следует отметить, что ДК 018-2000 к общежитиям относит также дома для людей преклонного возраста и инвалидов, детей и других социальных групп, например, дома для беженцев, сиротские дома, приюты для бездомных и т. п.

Обратите внимание: эта норма предназначена для юридических лиц — собственников общежитий, а не для физических лиц, проживающих в них.

— объекты нежилой недвижимости, используемые субъектами хозяйствования малого и среднего бизнеса, осуществляющими свою деятельность в малых архитектурных формах и на рынках ( п.п. «е» п.п. 266.2.2 НКУ)

Определение субъектов малого и среднего предпринимательства приведено в ст. 55 ХКУ — вы его хорошо знаете:

— к малым относятся субъекты предпринимательства, у которых среднее количество работающих за отчетный период (календарный год) не превышает 50 человек, а годовой доход от любой деятельности не превышает сумму, эквивалентную 10 млн евро, определенную по среднегодовому курсу НБУ;

— к средним — те, у которых эти показатели находятся в пределах от 50 до 250 лиц и от 10 до 50 млн евро соответственно.

Что такое рынок, можно узнать из п. 2 Правил торговли на рынках, утвержденных приказом Минэкономики, МВД, ГНАУ и Госстандарта от 26.02.2002 г. № 57/188/84/105.

Чтобы воспользоваться этой освобождающей нормой, налоговики рекомендуют (см. БЗ 106.02) придерживаться требований п.п. «е» п.п. 266.2.2 НКУ и учитывать Правила торговли на рынках.

А вот в отношении освобождения от налогообложения магазина, расположенного на рынке, они возражают (если мы их правильно поняли).

К сожалению, ничего не сказали фискалы и о малых архитектурных формах (МАФ), которые упоминаются в этой норме. Определение МАФ неоднократно изменялось. А в некоторых нормативных актах понятие МАФ фактически отождествляется с понятием временного сооружения (например, в ст. 99 ЗКУ или в решении Киевского горсовета от 28.02.2013 г. № 97/9154).

По нашему мнению, законодатель в п.п. «е» п.п. 266.2.2 НКУ планировал вывести из-под налогообложения именно временные сооружения для осуществления предпринимательской деятельности, т. е. одноэтажные сооружения, изготовляемые из облегченных конструкций и устанавливаемые временно, без закладки фундамента ( п. 1.3 Порядка размещения временных сооружений для осуществления предпринимательской деятельности, утвержденного приказом Минрегионстроя от 21.10.2011 г. № 244).

Тем временем ч. 4 ст. 5 Закона № 1952 предусмотрено, что вещные права и их обременения на малые архитектурные формы, временные, некапитальные сооружения, расположенные на земельном участке, перемещение которых возможно без их обесценивания и изменения назначения, государственной регистрации не подлежат. Таким образом, освобождение МАФов от налогообложения «недвижимым» налогом субъектам хозяйствования малого и среднего бизнеса ничего на самом деле не добавляет, поскольку МАФы и так не являются объектами налогообложения.

— здания промышленности, в частности производственные корпуса, цеха, складские помещения промышленных предприятий ( п.п. «є» п.п. 266.2.2 НКУ)

Традиционное толкование фискалами этой нормы следующее (см. БЗ 106.02): для классификации той или иной недвижимости следует пользоваться ДК 018-2000, согласно которому здания промышленные (крытые здания промышленного назначения, например, фабрики, мастерские, бойни, пивоваренные заводы, сборочные предприятия и т. п.) отнесены к подразделу «Здания нежилые» группа 125 «Здания промышленные и склады» класс 1251 «Здания промышленности» (подклассы 1251.1 — 1251.9).

В другой консультации (тоже из БЗ 106.02) они отмечают, что определение принадлежности здания к тому или иному классу зданий проводится на основании документов, подтверждающих право собственности, с учетом классификационных признаков и функционального назначения такого объекта недвижимости согласно ДК 018-2000.

Честно говоря, такой подход сугубо формальный. Однако при определенных условиях он даже выгоден плательщикам налогов. Почему? Смотрите сами.

Возьмем для примера ситуацию, когда здания промышленности используются не по назначению (скажем, переданы в аренду). Должны ли они облагаться «недвижимым» налогом? В свое время (см. «Налоги и бухгалтерский учет», 2015, № 10, с. 13; № 14, с. 39) мы допускали, что вряд ли контролеры позволят вывести такие объекты из-под налогообложения. Однако теперь они высказались достаточно либерально (см. БЗ 106.02): ограничений по использованию или неиспользованию таких объектов недвижимости в п.п. «є» п.п. 266.2.2 НКУ не предусмотрено. Таким образом, достаточно правильно классифицировать ваш объект по ДК 018-2000. И если он имеет право называться зданием промышленности, то налог на недвижимость ему не угрожает.

Однако фискалы не были бы фискалами, если бы сразу не предоставили противоположное разъяснение (см. БЗ 106.02). Так, по их мнению, здания, используемые в качестве помещений для конторских и административных целей, в том числе для промышленных предприятий, должны облагаться «недвижимым» налогом, поскольку такие здания согласно ДК 018-2000

относятся уже к группе «Здания офисные» (код 122). Хотя год назад ответ на этот вопрос был либеральным для плательщиков (см. «Вестник. Право знать все о налогах и сборах», 2015, № 22, с. 24).

Подытоживая эту часть нашего комментария, не можем промолчать о позиции представителей Фемиды в отношении применения освобождающей нормы из п.п. «є» п.п. 266.2.2 НКУ. Так, в частности, в постановлении Запорожского окружного админсуда от 26.10.2015 г. по делу № 808/1928/15 отмечается, что указанное освобождение распространяется только на промышленные предприятия.

Еще одна достаточно распространенная ситуация — предприятие занимается разными видами деятельности (скажем, наряду с оптовой торговлей еще и производством продукции). Уплачивать ли налог на недвижимость за здания, в которых производится продукция, а также за склады для хранения готовой продукции или, быть может, они попадают под освобождающую норму п.п. «є» п.п. 266.2.2 НКУ? Такой вопрос рассматривался в письме ГФСУ от 09.06.2015 г. № 11999/6/99-99-19-01-01-15 (см. «Налоги и бухгалтерский учет», 2015, № 53, с. 5), однако конкретного ответа там нет.

Наши рекомендации по этому вопросу следующие. В разд. 1 ДК 018-2000 отмечено, что здания, используемые или запроектированные для нескольких назначений, должны быть идентифицированы по одному классификационному признаку в соответствии с основным назначением. А оно рассчитывается по процентному соотношению площадей разных по назначению помещений здания в составе полной общей площади. Поэтому вполне можно самостоятельно классифицировать свое здание. И если при этом выйдет, что оно по главному назначению относится к классу 1251 «Здания промышленные» (подклассы 1251.1 — 1251.9) ДК 018-2000, — смело применяйте к нему в целом «промышленную» льготу из п.п. «є» п.п. 266.2.2 НКУ (подробнее см. «Налоги и бухгалтерский учет», 2015, № 54, с. 19).

Перейдем к анализу той части п.п. «є» п.п. 266.2.2 НКУ, где идет речь о складских помещениях промышленных предприятий. Какие же предприятия считаются промышленными с целью применения этой диспозиции освобождающей нормы? Ответ налоговиков на этот вопрос (см. БЗ 106.02) сводится к тому, что промышленными являются предприятия, которые в соответствии с ДК 009:2010 относятся к секциям B «Добывающая промышленность и разработка карьеров», C «Перерабатывающая промышленность», D «Поставка электроэнергии, газа, пара и кондиционированного воздуха», E «Водоснабжение; канализация, обращение с отходами», F «Строительство».

Учитывая это, если складские помещения используются для ведения деятельности в сфере предоставления услуг складского хранения, то, по мнению фискалов (см. «Вестник. Право знать все о налогах и сборах», 2015, № 37, с. 22), они должны облагаться налогом на общих основаниях.

Таким образом, контролеры разграничивают конструкции «здания промышленности» (являющиеся таковыми по ДК 018-2000 независимо от того, какому предприятию принадлежат) и «складские помещения промышленных предприятий» (здесь определяющим признаком для освобождения является именно классификация предприятия как промышленного согласно ДК 009:2010). Хотя иногда и противоречат сами себе (см. письмо ГУ ГФС в Тернопольской обл. от 03.11.2015 г. № 1726/10/19-00-17-01-25/11074). Поэтому считаем целесообразным при наличии спорных вопросов о налогообложении той или иной недвижимости получить от фискалов индивидуальную налоговую консультацию).

— здания, сооружения сельскохозяйственных товаропроизводителей, предназначенные для использования непосредственно в сельскохозяйственной деятельности ( п.п. «ж» п.п. 266.2.2 НКУ)

Какие субъекты хозяйствования относятся к сельхозтоваропроизводителям с целью определения объекта обложения налогом на недвижимое имущество? В свое время мы допускали (см. «Налоги и бухгалтерский учет», 2015, № 10, с. 13), что налоговики будут ссылаться на определение этого термина из п.п. 14.1.235 НКУ. И хотя законодатель привел его только для сельхоз-единщиков группы 4, наше предположение теперь подтвердилось (см. БЗ 106.02).

Подчеркнем, что придерживаться каких-либо критериев (например, в отношении 75 % доли сельхозпроизводства), чтобы претендовать на применение п.п. «ж» п.п. 266.2.2 НКУ, субъекту хозяйствования не нужно. Он может быть или не быть сельхоз-единщиком, либо находиться или нет на спецрежиме по НДС — от этого порядок обложения его «недвижимым» налогом нисколько не зависит.

А какие именно объекты недвижимости являются «необъектными» с целью применения этой «недвижимой сельхознормы»? Разъяснение фискалов (см. БЗ 106.02) выдержано в том же ключе, что и упомянутые выше: таковыми являются объекты недвижимости, которые в соответствии с ДК 018-2000 относятся к классу 1271 «Здания сельскохозяйственного назначения, лесного и рыбного хозяйства» (подклассы 1271.1 – 1271.9).

Поэтому, если, скажем, сельхозтоваропроизводитель имеет в собственности какие-либо другие объекты, которые согласно ДК 018-2000 относятся к другому классу и/или не используются непосредственно в сельскохозяйственной деятельности, то они подлежат налогообложению на общих основаниях (см. «Вестник. Право знать все о налогах и сборах», 2015, № 37, с. 25).

— объекты жилой и нежилой недвижимости, которые находятся в собственности общественных организаций инвалидов и их предприятий ( п.п. «з» п.п. 266.2.2 НКУ)

— объекты недвижимости, находящиеся в собственности религиозных организаций и используемые исключительно для обеспечения их уставной деятельности, включая те, в которых осуществляют деятельность основанные такими религиозными организациями благотворительные заведения (приюты, интернаты, больницы и т. п.), кроме объектов недвижимости, в которых осуществляется производственная и/или хозяйственная деятельность ( п.п. «и» п.п. 266.2.2 НКУ)

Эта норма была введена с 1 июля 2015 года в связи с принятием Закона Украины от 14.05.2015 г. № 420-VIII. Сначала фискалы настаивали (см. консультацию в БЗ 106.07, переведенную в недействительные с 12.11.2015 г.), что религиозные организации могут уменьшить обязательства по налогу на недвижимое имущество с даты официального обнародования решения органа местного самоуправления, которое бы на местном уровне учитывало изменения в НКУ, внесенные данным Законом о налогообложении имущества религиозных организаций.

Однако впоследствии они изменили свой подход, причем в лучшую сторону. Теперь в действующей редакции этой же консультации из категории БЗ 106.07) отмечается, что такие собственники объектов недвижимости уменьшают обязательства по налогу на недвижимость уже с 1 июля 2015 года.

— здания дошкольных и общеобразовательных учебных заведений независимо от формы собственности и источников финансирования, используемые для предоставления образовательных услуг ( п.п. «і» п.п. 266.2.2 НКУ)

Такая освобождающая норма появилась в НКУ с 1 сентября 2015 года благодаря Закону Украины от 17.07.2015 г. № 654-VIII. Субъектный состав этой льготы определяется законами Украины «О дошкольном образовании» от 11.07.2001 г. № 2628-III и «Об общем среднем образовании» от 13.05.99 г. № 651-XIV.

Наши замечания по ее применению аналогичны тем, которые мы высказали выше в комментарии к п.п. «и» п.п. 266.2.2 НКУ. А вот налоговики, насколько нам известно, об этой норме еще ничего сказать не успели.

В завершение обращаем ваше внимание на следующее разъяснение налоговиков (см. БЗ 106.07): если субъект хозяйствования имеет документальное подтверждение, что объект недвижимости, собственником которого он является, отнесен к категориям, определенным п.п. 266.2.2 НКУ, он освобождается от обязанности подавать налоговую декларацию по налогу на недвижимое имущество.

Что является базой налогообложения?

общая площадь объекта жилой и нежилой недвижимости, в том числе его частей ( п.п. 266.3.1 НКУ).

База налогообложения объектов жилой и нежилой недвижимости, в том числе их частей, находящихся в собственности юридических лиц, исчисляется такими лицами самостоятельно исходя из общей площади каждого отдельного объекта налогообложения на основании документов, подтверждающих право собственности на такой объект ( п.п. 266.3.3 НКУ)

Важно (!): нормы п.п. 266.4.1 НКУ об уменьшении базы налогообложения объекта/объектов жилой недвижимости на определенное количество кв. м не распространяются на юридические лица. Такая льгота (а то, что уменьшение базы является именно льготой, прописано в п.п. «а» п. 30.9 НКУ) предоставляется только «физикам». Поэтому о ней поговорим в следующем номере в статье о «недвижимом» налоге физлиц. А о льготах для «юриков» — см. в следующей строке таблицы.

Какие льготы предоставляются юридическим лицам?

местные советы устанавливают льготы по налогу на недвижимость, который уплачивается на соответствующей территории, с объектов жилой и/или нежилой недвижимости, находящихся в собственности юридических лиц, общественных объединений, благотворительных и религиозных организаций.

Льготы по налогу, уплачиваемому на соответствующей территории с объектов нежилой недвижимости, устанавливаются в зависимости от имущества, являющегося объектом налогообложения ( п.п. 266.4.2 НКУ)

Это с одной стороны.

С другой же стороны, органам местного самоуправления не разрешается устанавливать индивидуальные льготные ставки местных налогов и сборов для отдельных юрлиц или освобождать их от уплаты таких налогов и сборов ( п.п. 12.3.7 НКУ).

Поэтому, скорее всего, немногим «юрикам» перепадет от «льготно-недвижимого» пирога. Но если вам все же повезет, то учтите следующее. В отличие от недвижимости, не являющейся объектом налогообложения согласно п.п. 266.2.1 НКУ (см. выше), ту недвижимость, на которую согласно решению сельского, поселкового или городского совета распространяются льготы по налогу на недвижимое имущество, задекларировать нужно (см. «Вестник. Право знать все о налогах и сборах», 2015, № 37, с. 24).

Какие ставки налога на недвижимость?

устанавливаются по решению соответствующего совета в зависимости от места расположения (зональности) и типов объектов недвижимости в размере, не превышающем 3 % размера минимальной заработной платы, установленной законом на 1 января отчетного (налогового) года (далее — МЗП), за 1 кв. м базы налогообложения ( п.п. 266.5.1 НКУ)

Для начала напомним: в прошлом году размер ставок налога за 1 кв. м базы налогообложения не мог превышать:

— на объекты жилой недвижимости — 2 % размера МЗП;

— на объекты нежилой недвижимости — 1 % размера МЗП ( п. 33 подразд. 10 разд. XX «Переходные положения» НКУ).

В текущем году, как видим, максимальная величина ставки налога выросла до 3 %, при этом исчезла дифференциация ставок. Однако это вовсе не означает, что везде эти ставки будут одинаковыми. Ведь, подчеркнем еще раз, рассматриваемый налог является местным. При этом к полномочиям местных советов, в частности, относится (см. п.п. 12.4.3 НКУ) принятие до начала следующего бюджетного периода решения об установлении местных налогов и сборов, изменении размера их ставок, объекта налогообложения, порядка взимания или предоставления налоговых льгот. То есть свои «местные» ставки вы должны были получить до конца прошлого года.

Однако с принятием Закона № 909 такими прошлогодними решениями теперь пользоваться пока что нельзя. Объясняется это тем, что п. 7 разд. ІІ «Заключительные положения» Закона № 909 рекомендовал органам местного самоуправления в месячный срок со дня вступления в силу данного Закона (т. е. в течение января текущего года) пересмотреть принятые на 2016 год решения по установлению местных налогов и сборов.

Когда вы будете читать данную статью, такой срок уже истечет. Однако можем предположить, что не все советы отреагируют должным образом на это предписание закона. Какую ставку налога на недвижимое имущество применять, если решение об их установлении до 1 февраля не принято, при этом в прошлом году совет устанавливал как собственно налог на недвижимость, так и его ставки?

На этот случай налоговики в почти аналогичной прошлогодней ситуации любили обращаться к п.п. 12.3.5 НКУ, согласно которому местный налог до принятия решения совета взимается исходя из норм этого Кодекса с применением его минимальных ставок. Однако, во-первых, в этой норме идет речь не о решении местного совета по установлению ставок налога, а о решении по установлению собственно местного налога. К тому же (это во-вторых), п.п. 12.3.5 НКУ касается только обязательных для установления местных налогов (а «недвижимый» налог таковым не является — см. п. 10.2 НКУ).

Именно из-за необоснованного применения указанной нормы фискалы получают непредсказуемый для них самих результат: поскольку минимальной ставки по налогу на недвижимость не существует, точнее, она равна нулю, т. е. 0 %, выходит, что налог на недвижимость уплачивать не нужно. Такой вывод звучит в БЗ 106.08, а также в письме Межрегионального ГУ ГФС от 23.12.2015 г. № 27682/10-28-10-06-1).

Однако в письмах этого же фискального органа от 06.11.2015 г. № 24837/10/28-10-06-11, от 25.11.2015 г. № 25908/10/28-10-06-11 и от 11.11.2015 г. № 25225/10/28-10-06-11 утверждается: ст. 266 НКУ не содержит ставку налога 0 % и норм, освобождающих от налогообложения плательщиков налога на недвижимое имущество, отличное от земельного участка, в случае отсутствия соответствующих решений органов местного самоуправления. А в последнем из перечисленных писем фискалы предлагают даже до момента обнародования ставок, принятых местными советами, исходить из их максимального размера, предусмотренного НКУ.

Конечно, мы не можем поддержать ни одно из их предложений, высказанных в вышеперечисленных документах. Хотя было бы прикольно  задекларировать всю недвижимость по нулевой ставке и ожидать, пока совет примет соответствующее решение...

Одним словом, при такой неразберихе, думаем, самым разумным будет исчислить налог на недвижимость на текущий год по прошлогодним «местным» ставкам. А затем, когда соответствующее решение таки появится, уточнить свои налоговые обязательства. Как это сделать, читайте в «Налоги и бухгалтерский учет», 2015, № 80, с. 10. Не забудьте только, что теперь для проведения уточнений следует применять новую форму декларации, утвержденную приказом Минфина от 10.04.2015 г. № 408.

Какой порядок исчисления налога?

Плательщики налога — юридические лица самостоятельно исчисляют сумму налога по состоянию на 1 января отчетного года ( п.п. 266.7.5 НКУ)

В этой части самым важным является вот что. По нашему мнению, юридические лица при расчете «недвижимого» налога не применяют п.п. «ґ» п.п. 266.7.1 НКУ, предписывающий дополнительно увеличить сумму налога на 25 тыс. грн. при наличии в их собственности крупногабаритных объектов жилой недвижимости площадью свыше 300/500 кв. м для квартир/жилых домов.

Смотрите сами. Указанная норма появилась в НКУ с 01.01.2016 г. благодаря Закону № 909 (ср. ). И в ней действительно-таки упоминаются юридические лица. Но п.п. «ґ» является составляющей п.п. 266.7.1 НКУ, которым урегулирован порядок исчисления контролирующим органом суммы налога с объекта/объектов жилой недвижимости, находящихся в собственности физических лиц.

Более того! В этом п.п. «ґ» есть прямая ссылка на пп. «а» — «г» п.п. 266.7.1 НКУ, а они распространяются исключительно на физических лиц. То есть контролирующий орган должен сначала рассчитать сумму налога для «физика» согласно пп. «а» — «г» п.п. 266.7.1 НКУ (предоставив ему соответствующую льготу на 60/120/180 кв. м, если он имеет право на нее), а уже потом увеличить рассчитанную таким способом сумму на 25000 грн. за каждый крупногабаритный объект жилой недвижимости (его часть). Это согласуется с целью введения такого сверхналога как элемента налога на роскошь.

А вот юридические лица рассчитывают свой налог самостоятельно, руководствуясь п.п. 266.7.5 НКУ, который на п.п. «ґ» п.п. 266.7.1 этого Кодекса не ссылается. Да и вообще понятие «предметы роскоши» к «юрикам» применено быть не может. Хотя мы не исключаем, что фискалы выскажут противоположное мнение по этому поводу. Однако пока прямых указаний в отношении этого нет, мы бы не торопились на ровном месте увеличивать налоговые обязательства на немаленькую сумму. Лучше дождаться, пока контролеры доначислят ее сами, и быстренько уплатить без штрафных (финансовых) санкций в период действия п. 35 подразд. 10 разд. ХХ НКУ (если на вас, конечно, он распространяется). Подробнее об этом читайте в «Налоги и бухгалтерский учет», 2015, № 68, с. 5 .