Податок на нерухомість для юридичних осіб

Хто є платником податку на нерухомість?

юридичні особи, в тому числі нерезиденти, які є власниками об’єктів житлової та/або нежитлової нерухомості ( п.п. 266.1.1 ПКУ)

Перш за все зауважте, що визначальним критерієм при віднесенні тих чи інших осіб до платників «нерухомого» податку є наявність права власності на об’єкт нерухомості. Це, в свою чергу, означає: якщо будівлі, якими ви користуєтесь і які традиційно вважаєте своїми, закріплено за вами на праві господарського відання або оперативного управління (див. ст. 136 та 137 ГКУ), то платником податку на таку нерухомість ви не є. Адже власністю насправді там і не пахне . Це, між іншим, підтверджують і суди (див., зокрема, постанову Запорізького окружного адмінсуду від 26.10.2015 р. у справі № 808/1928/15).

Йдемо далі. За нерухомість, яка здається в оренду, податок сплачує її власник, а не орендар. Гадаємо, це твердження очевидне. Адже передача об’єкта в оренду на статусі власника жодним чином не позначається. Отже, і статусу платника «нерухомого» податку орендодавець не втрачає. До речі, на праві власності, а отже, й на обов’язку сплачувати цей податок не позначається й те, що об’єкт нерухомості тимчасово не використовується (див. «Вісник. Право знати все про податки та збори», 2015, № 37, с. 23).

Разом з тим орендодавець має право на отримання від орендаря компенсації сплаченого ним податку на нерухомість. Звісно, якщо сторони домовляться про це у договорі оренди. Візьміть до уваги: таку компенсацію слід обкладати ПДВ. Донедавна роз’яснення податківців щодо цього було розміщено у БЗ (категорія 101.02). Наразі, незважаючи на те що з 01.01.2016 р. воно було переведено до нечинних, гадаємо, позиція контролюючих органів не змінилася. Докладніше про нюанси обкладення ПДВ майнових та деяких інших податків читайте у «Податки та бухгалтерський облік», 2016, № 9, с. 21.

Ще раз підкреслимо: податок на нерухоме майно сплачують саме його власники. Отже, недобудована або самовільно збудована нерухомість, право власності на яку як на самостійний об’єкт цивільного обороту не зареєстровано, оподатковуватися не повинна.

На жаль, відповідаючи на запитання, чи нараховується «нерухомий» податок на об’єкт незавершеного будівництва (див. БЗ 106.02), податківці не дають конкретної відповіді. Вони обмежуються тим, що обчислення податку здійснюється на підставі документів, які підтверджують право власності на такий об’єкт. Тобто,

якщо ви зареєструєте за собою право власності на недобудоване (в порядку, передбаченому ст. 331 ЦКУ) або самовільно побудоване (в порядку, передбаченому ст. 376 ЦКУ) нерухоме майно, то за такі об’єкти податок доведеться сплачувати.

Ще одна ситуація: об’єкт нерухомості придбаний за договором купівлі-продажу, але свідоцтво про право власності на нього не видано. Чи сплачується податок на нерухоме майно за такий об’єкт? Податківці, роз’яснюючи це питання (див. БЗ 106.07), зазначають, що у такому разі податок сплачується попереднім власником за період з 1 січня цього року до початку того місяця, в якому він втратив право власності на зазначений об’єкт оподаткування, а новим власником — починаючи з місяця, в якому виникло право власності (до речі, те саме прописано у п.п. 266.8.1 ПКУ, щоправда, як нам здається, лише для фізичних осіб - подробиці див. у статті на с. 36).

Ми, у свою чергу, зауважимо, що права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації (а право власності — в їх числі), виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону ( ч. 4 ст. 334 ЦКУ). Тож раніше, ніж відбудеться реєстрація права власності, про початок сплати податку на нерухоме майно говорити не доводиться.

Разом з тим зверніть увагу, що договір купівлі-продажу житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню ( ч. 1 ст. 657 ЦКУ). Одночасно з нотаріальним посвідченням такого договору нотаріус проводить і відповідну реєстраційну дію, тобто реєструє перехід права власності (див. ч. 5 ст. 3 Закону № 1952). Отже, у більшості випадків питань щодо моменту переходу права власності на нерухомість по договору купівлі-продажу не виникає. А отже, немає питань і щодо моменту початку сплати податку за таку нерухомість.

Хто є платником у разі неодноосібного володіння нерухомістю?

Замість того, щоб цитувати п.п. 266.1.2 ПКУ, зобразимо графічно, як слід розуміти його положення (див. рисунок нижче). А у статті про податок на нерухомість для фізосіб (див. у наступному номері «Податки та бухгалтерський облік») ще раз повернемося до його обговорення, оскільки існують певні нюанси щодо спільної сумісної власності подружжя

Що таке об’єкти житлової нерухомості?

будівлі, віднесені відповідно до законодавства до житлового фонду, дачні та садові будинки ( п.п. 14.1.129 ПКУ).

Докладно про класифікацію житлової нерухомості розповімо у статті, присвяченій особливостям сплати цього податку фізичними особами (див. у наступному номері «Податки та бухгалтерський облік»)

Яка нерухомість відноситься до об’єктів нежитлової нерухомості?

будівлі, приміщення, що не віднесені відповідно до законодавства до житлового фонду ( п.п. 14.1.129¹ ПКУ). Перелічимо основні типи нежитлової нерухомості.

Типи нежитлової нерухомості

Яким чином визначається тип об’єкта нерухомості з метою оподаткування: за документами на право власності чи за фактичним використанням будівлі? Запитання доволі цікаве, хоча б з огляду на те, що у рішеннях багатьох місцевих рад ставка податку диференційована саме за типом об’єкта нерухомості. Із відповіді на нього контролерів (див. БЗ 106.02) можна зрозуміти, що вони сповідують суто формальний підхід: на фактичне використання нерухомості зважати не слід.

Така сама позиція прослідковується і щодо передачі «необ’єктної» будівлі промисловості в оренду (див. нижче). Тому можна сподіватися, що фіскали не змінять своєї думки й у мабутньому: типи об’єктів нерухомості визначаються відповідно до ст. 14 ПКУ, тобто за документами на право власності, а не за фактичним використанням будівлі.

Що є об’єктом оподаткування?

об’єкт житлової та нежитлової нерухомості, в тому числі його частка ( п.п. 266.2.1 ПКУ)

Яка нерухомість не є об’єктом оподаткування?

Відповідь на це запитання дає п.п. 266.2.2 ПКУ. Виберемо з нього лише ті норми, що зачіпають юросіб, а інші наведемо у наступному номері в статті, присвяченій оподаткуванню нерухомості фізосіб.

Отже, не є об’єктом оподаткування:

— об’єкти житлової та нежитлової нерухомості, які перебувають у власності органів державної влади, місцевого самоврядування, а також організацій, створених ними в установленому порядку, що повністю утримуються за рахунок відповідного державного чи місцевого бюджету і є неприбутковими (їх спільній власності) ( п.п. «а» п.п. 266.2.2 ПКУ)

Як пояснюють податківці (див. БЗ 106.02), застосування цієї норми можливе за умови одночасного виконання таких критеріїв:

1) створення їх органами державної влади чи місцевого самоврядування;

2) фінансування лише за рахунок коштів державного та місцевого бюджетів;

3) отримання статусу неприбутковості. Документом, що підтверджує цей статус, є Рішення про внесення організації (установи) в Реєстр неприбуткових організацій (установ), видане контролюючим органом за їх місцезнаходженням з присвоєнням відповідної ознаки неприбутковості.

Якщо ж умова неприбутковості не виконується, то такі «державні»/«місцеві» об’єкти житлової та нежитлової нерухомості оподатковуються податком на нерухоме майно на загальних підставах. До прикладу, об’єктом оподаткування цим податком є нежитлова нерухомість юридичної особи — комунального підприємства, яке є прибутковим та не фінансується з місцевого бюджету (див. «Вісник. Право знати все про податки та збори», 2015, № 37, с. 23).

— об’єкти житлової та нежитлової нерухомості, які розташовані в зонах відчуження та безумовного (обов’язкового) відселення, визначені законом, у тому числі їх частки ( п.п. «б» п.п. 266.2.2 ПКУ)

— гуртожитки ( п.п. «г» п.п. 266.2.2 ПКУ)

Особливий правовий режим гуртожитків обумовлений їх функціональним призначенням, яке полягає у забезпеченні тимчасовим житлом певних категорій фізичних осіб: робітників, студентів тощо (див. ст. 127 ЖКУ).

Слід зазначити, що ДК 018-2000 до гуртожитків відносить також будинки для людей похилого віку та інвалідів, дітей та інших соціальних груп, наприклад, будинки для біженців, сирітські будинки, притулки для бездомних тощо.

Зверніть увагу: ця норма призначена для юридичних осіб — власників гуртожитків, а не для фізосіб, що у них проживають.

— об’єкти нежитлової нерухомості, які використовуються суб’єктами господарювання малого та середнього бізнесу, що провадять свою діяльність в малих архітектурних формах та на ринках ( п.п. «е» п.п. 266.2.2 ПКУ)

Визначення суб’єктів малого та середнього підприємництва наведено у ст. 55 ГКУ — ви його добре знаєте:

— до малих відносяться суб’єкти підприємництва, у яких середня кількість працюючих за звітний період (календарний рік) не перевищує 50 осіб, а річний дохід від будь-якої діяльності не перевищує суму, еквівалентну 10 млн євро, визначену за середньорічним курсом НБУ;

— до середніх — ті, у яких ці показники знаходяться в межах від 50 до 250 осіб та від 10 до 50 млн євро відповідно.

Що таке ринок, можна дізнатися з п. 2 Правил торгівлі на ринках, затверджених наказом Мінекономіки, МВС, ДПАУ та Держстандарту від 26.02.2002 р. № 57/188/84/105.

Щоб скористатися цією звільнюючою нормою, податківці рекомендують (див. БЗ 106.02) дотримуватись вимог п.п. «е» п.п. 266.2.2 ПКУ та враховувати Правила торгівлі на ринках. А от щодо звільнення від оподаткування магазину, розташованого на ринку, вони заперечують (якщо ми їх правильно зрозуміли).

На жаль, нічого не сказали фіскали й про малі архітектурні форми (МАФ), що згадуються у цій нормі. Визначення МАФ неодноразово змінювалося. А у деяких нормативних актах поняття МАФ фактично ототожнюється з поняттям тимчасової споруди (наприклад, у ст. 99 ЗКУ або у рішенні Київської міськради від 28.02.2013 р. № 97/9154).

На нашу думку, законодавець у п.п. «е» п.п. 266.2.2 ПКУ мав на меті вивести з-під оподаткування саме тимчасові споруди для здійснення підприємницької діяльності, тобто одноповерхові споруди, що виготовляються з полегшених конструкцій і встановлюються тимчасово, без улаштування фундаменту (п. 1.3 Порядку розміщення тимчасових споруд для провадження підприємницької діяльності, затвердженого наказом Мінрегіонбуду від 21.10.2011 р. № 244).

Тим часом ч. 4 ст. 5 Закону № 1952 передбачено, що речові права та їх обтяження на малі архітектурні форми, тимчасові, некапітальні споруди, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких можливе без їх знецінення та зміни призначення, державній реєстрації не підлягають. Таким чином, звільнення МАФів від оподаткування «нерухомим» податком суб’єктам господарювання малого та середнього бізнесу нічого насправді не додає, оскільки МаФи й так не є об’єктами оподаткування.

— будівлі промисловості, зокрема виробничі корпуси, цехи, складські приміщення промислових підприємств ( п.п. «є» п.п. 266.2.2 ПКУ)

Традиційне тлумачення фіскалами цієї норми таке (див. БЗ 106.02): для класифікації тієї чи іншої нерухомості слід користуватися ДК 018-2000, згідно з яким будівлі промислові (криті будівлі промислового призначення, наприклад, фабрики, майстерні, бойні, пивоварні заводи, складальні підприємства тощо) віднесено до підрозділу «Будівлі нежитлові», група 125 «Будівлі промислові та склади», клас 1251 «Будівлі промисловості» (підкласи 1251.1 — 1251.9).

У іншій консультації (теж із БЗ 106.02) вони зазначають, що визначення належності будівлі до того чи іншого класу будівель проводиться на підставі документів, які підтверджують право власності, з урахуванням класифікаційних ознак та функціонального призначення такого об’єкта нерухомості згідно з ДК 018-2000.

Чесно кажучи, такий підхід суто формальний. Однак за певних умов він навіть вигідний платникам податків. Чому? Дивіться самі.

Візьмемо для прикладу ситуацію, коли будівлі промисловості використовуються не за призначенням (скажімо, передані в оренду). Чи мають вони оподаткуватися «нерухомим» податком? Свого часу (див «Податки та бухгалтерський облік», 2015, № 10, с. 13; № 14, с. 39) ми припускали, що навряд чи контролери дозволять вивести такі об’єкти з-під оподаткування. Однак наразі вони висловились доволі ліберально (див. БЗ 106.02): обмежень щодо використання або невикористання таких об’єктів нерухомості у п.п. «є» п.п. 266.2.2 ПКУ не передбачено. Отже, досить вірно класифікувати ваш об’єкт за ДК 018-2000. І якщо він має право називатися будівлею промисловості, то податок на нерухомість йому не загрожує.

Однак фіскали не були б фіскалами, якби одразу не надали протилежне роз’яснення (див. БЗ 106.02). Так, на їхню думку, будівлі, що використовуються як приміщення для конторських та адміністративних цілей, в тому числі для промислових підприємств, мають оподатковуватися «нерухомим» податком, оскільки такі будівлі згідно з ДК 018-2000 належать вже до групи «Будівлі офісні» (код 122). Хоча рік тому відповідь на це запитання була ліберальною до платників (див. «Вісник. Право знати все про податки та збори», 2015, № 22, с. 24).

Підсумовуючи цю частину нашого коментаря, не можемо промовчати про позицію представників Феміди щодо застосування звільняючої норми з п.п. «є» п.п. 266.2.2 ПКУ. Так, зокрема, у постанові Запорізького окружного адмінсуду від 26.10.2015 р. у справі № 808/1928/15 наголошується, що зазначене звільнення розповсюджується лише на промислові підприємства.

Ще одна доволі поширена ситуація — підприємство займається різними видами діяльності (скажімо, поряд із оптовою торгівлею ще й виробництвом продукції). Чи сплачувати податок на нерухомість за будівлі, у яких виробляється продукція, а також за склади для зберігання готової продукції чи, може, вони потрапляють під звільнюючу норму п.п. «є» п.п. 266.2.2 ПКУ? Таке запитання розглядалося у листі ДФСУ від 09.06.2015 р. № 11999/6/99-99-19-01-01-15 (див. «Податки та бухгалтерський облік», 2015, № 53, с. 5), однак конкретної відповіді тоді не отримало.

Наші рекомендації з цього питаня такі. У розд. 1 ДК 018-2000 зазначено, що будівлі, які використовуються або запроектовані для декількох призначень, мають бути ідентифіковані за однією класифікаційною ознакою відповідно до головного призначення. А воно розраховується за процентним співвідношенням площ різних за призначенням приміщень будівлі у складі повної загальної площі. Тож цілком можна самостійно класифікувати свою будівлю. І якщо при цьому вийде, що вона за головним призначенням відноситься до класу 1251 «Будівлі промислові» (підкласи 1251.1 — 1251.9) ДК 018-2000, сміливо застосовуйте до неї в цілому «промислову» пільгу з п.п. «є» п.п. 266.2.2 ПКУ (детальніше див. «Податки та бухгалтерський облік», 2015, № 54, с. 19).

Перейдемо до аналізу тієї частини п.п. «є» п.п. 266.2.2 ПКУ, де йдеться про складські приміщення промислових підприємств. Які ж підприємства вважаються промисловими з метою застосування цієї диспозиції звільняючої норми? Відповідь податківців на це запитання (див. БЗ 106.02) зводиться до того, що промисловими є підприємства, які відповідно до ДК 009:2010 відносяться до секцій B «Добувна промисловість та розроблення кар’єрів», C «Переробна промисловість», D «Постачання електроенергії, газу, пари та кондиційованого повітря», E «Водопостачання; каналізація, поводження з відходами», F «Будівництво».

З огляду на це, якщо складські приміщення використовуються для ведення діяльності у сфері надання послуг складського зберігання, то, на думку фіскалів (див. «Вісник. Право знати все про податки та збори», 2015, № 37, с. 22), вони мають оподатковуватися на загальних підставах.

Таким чином, контролери розмежовують конструкції «будівлі промисловості» (які є такими за ДК 018-2000 незалежно від того, якому підприємству належать) і «складські приміщення промислових підприємств» (тут визначальною ознакою для звільнення є саме класифікація підприємства як промислового згідно з ДК 009:2010). Хоча подекуди й протирічать самі собі (див. лист ГУ ДФС у Тернопільській обл. від 03.11.2015 р. № 1726/10/19-00-17-01-25/11074). Тож вважаємо за доцільне за наявності спірних питань щодо оподаткування тієї чи іншої нерухомості отримати від фіскалів індивідуальну податкову консультацію).

— будівлі, споруди сільськогосподарських товаровиробників, призначені для використання безпосередньо у сільськогосподарській діяльності ( п.п. «ж» п.п. 266.2.2 ПКУ)

Які суб’єкти господарювання належать до сільгосптоваровиробників з метою визначення об’єкта оподаткування податком на нерухоме майно?Свого часу ми припускали (див. «Податки та бухгалтерський облік», 2015, № 10, с. 13), що податківці посилатимуться на визначення цього терміну з п.п. 14.1.235 ПКУ. І хоча законодавець навів його тільки для сільгосп-єдинників групи 4, наше припущення наразі підтвердилося (див. БЗ 106.02).

Наголошуємо, що дотримуватися якихось критеріїв (наприклад, щодо 75 % частки сільгоспвиробництва), аби претендувати на застосування п.п. «ж» п.п. 266.2.2 ПКУ, суб’єкту господарювання не потрібно. Він може бути або не бути сільгосп-єдинником або перебувати чи ні на спецрежимі з ПДВ — від цього порядок оподаткування його «нерухомим» податком аніскільки не залежить.

А які саме об’єкти нерухомості є «необ’єктними» з метою застосування цієї «нерухомої сільгоспнорми»? Роз’яснення фіскалів (див. БЗ 106.02) витримане у тому самому ключі, що й інші, згадані вище: такими є об’єкти нерухомості, які відповідно до ДК 018-2000 належать до класу 1271 «Будівлі сільськогосподарського призначення, лісівництва та рибного господарства» (підкласи 1271.1 — 1271.9).

Тож, якщо, скажімо, сільгосптоваровиробник має у власності якісь інші об’єкти, що згідно з ДК 018-2000 відносяться до іншого класу та/або не використовуються безпосередньо у сільськогосподарській діяльності, то вони підлягають оподаткуванню на загальних підставах (див. «Вісник. Право знати все про податки та збори», 2015, № 37, с. 25).

— об’єкти житлової та нежитлової нерухомості, які перебувають у власності громадських організацій інвалідів та їх підприємств ( п.п. «з» п.п. 266.2.2 ПКУ)

— об’єкти нерухомості, що перебувають у власності релігійних організацій та використовуються виключно для забезпечення їхньої статутної діяльності, включаючи ті, в яких здійснюють діяльність засновані такими релігійними організаціями добродійні заклади (притулки, інтернати, лікарні тощо), крім об’єктів нерухомості, в яких здійснюється виробнича та/або господарська діяльність ( п.п. «и» п.п. 266.2.2 ПКУ)

Ця норма була запроваджена з 1 липня 2015 року у звязку з прийняттям Закону України від 14.05.2015 р. № 420-VIII. Спочатку фіскали наполягали (див. консультацію у БЗ 106.07, переведену до нечинних з 12.11.2015 р.), що релігійні організації можуть зменшити зобов’язання з податку на нерухоме майно з дати офіційного оприлюднення рішення органу місцевого самоврядування, яке б на місцевому рівні ураховувало зміни до ПКУ, внесені цим Законом щодо оподаткування майна релігійних організацій.

Однак згодом вони змінили свій підхід, причому на краще. Наразі у чинній редакції цієї ж консультації з категорії БЗ 106.07) виголошується, що такі власники об’єктів нерухомості зменшують зобов’язання з податку на нерухомість вже з 1 липня 2015 року.

— будівлі дошкільних та загальноосвітніх навчальних закладів незалежно від форми власності та джерел фінансування, що використовуються для надання освітніх послуг ( п.п. «і» п.п. 266.2.2 ПКУ)

Така звільнююча норма з’явилась у ПКУ з 1 вересня 2015 року завдяки Закону України від 17.07.2015 р. № 654-VIII. Суб’єктний склад цієї пільги визначається законами України «Про дошкільну освіту» від 11.07.2001 р. № 2628-III та «Про загальну середню освіту» від 13.05.99 р. № 651-XIV.

Наші зауваження щодо її застосування аналогічні тим, які ми висловили вище у коментарі до п.п. «и» п.п. 266.2.2 ПКУ. А от податківці, наскільки нам відомо, про цю норму ще нічого сказати не встигли.

Насамкінець звертаємо вашу увагу на таке роз’яснення податківців (див. БЗ 106.07): якщо суб’єкт господарювання має документальне підтвердження, що об’єкт нерухомості, власником якого він є, віднесений до категорій, визначених п.п. 266.2.2 ПКУ, він звільняється від обов’язку подавати податкову декларацію з податку на нерухоме майно.

Що є базою оподаткування?

загальна площа об’єкта житлової та нежитлової нерухомості, в тому числі його часток ( п.п. 266.3.1 ПКУ).

База оподаткування об’єктів житлової та нежитлової нерухомості, в тому числі їх часток, що перебувають у власності юридичних осіб, обчислюється такими особами самостійно виходячи із загальної площі кожного окремого об’єкта оподаткування на підставі документів, що підтверджують право власності на такий об’єкт ( п.п. 266.3.3 ПКУ)

Важливо (!): норми п.п. 266.4.1 ПКУ щодо зменшення бази оподаткування об’єкта/об’єктів житлової нерухомості на певну кількість кв. м не поширюються на юридичних осіб. Така пільга (а те, що зменшення бази є саме пільгою, прописано у п.п. «а» п. 30.9 ПКУ) надається лише «фізикам». Тому про неї поговоримо у наступному номері у статті про «нерухомий» податок для фізосіб. А про пільги для «юриків» див. далі у таблиці.

Які пільги надаються юридичним особам?

місцеві ради встановлюють пільги з податку на нерухомість, що сплачується на відповідній території, з об’єктів житлової та/або нежитлової нерухомості, що перебувають у власності юридичних осіб, громадських об’єднань, благодійних та релігійних організацій.

Пільги з податку, що сплачується на відповідній території з об’єктів нежитлової нерухомості, встановлюються залежно від майна, яке є об’єктом оподаткування ( п.п. 266.4.2 ПКУ)

Це з одного боку.

З іншого ж боку, органам місцевого самоврядування не дозволяється встановлювати індивідуальні пільгові ставки місцевих податків та зборів для окремих юросіб або звільняти їх від сплати таких податків та зборів ( п.п. 12.3.7 ПКУ).

Тож, скоріше за все, небагатьом «юрикам» перепаде від «пільгово-нерухомого» пирога. Але якщо вам все ж пощастить, то майте на увазі таке. На відміну від нерухомості, що не є об’єктом оподаткування згідно з п.п. 266.2.1 ПКУ (див. вище), ту нерухомість, на яку згідно з рішенням сільської, селищної або міської ради поширюються пільги з податку на нерухоме майно, задекларувати потрібно (див. «Вісник. Право знати все про податки та збори», 2015, № 37, с. 24).

Які ставки податку на нерухомість?

встановлюються за рішенням відповідної ради залежно від місця розташування (зональності) та типів об’єктів нерухомості у розмірі, що не перевищує 3 % розміру мінімальної заробітної плати, встановленої законом на 1 січня звітного (податкового) року (далі — МЗП), за 1 кв. м бази оподаткування ( п.п. 266.5.1 ПКУ)

Для початку нагадаємо: минулого року розмір ставок податку за 1 кв. м бази оподаткування не міг перевищувати:

— на об’єкти житлової нерухомості — 2 % розміру МЗП;

— на об’єкти нежитлової нерухомості — 1 % розміру МЗП ( п. 33 підрозд. 10 розд. XX «Перехідні положення» ПКУ).

Поточного року, як бачимо, максимальна величина ставки податку виросла до 3 %, при цьому зникла диференціація ставок. Однак це зовсім не означає, що скрізь ці ставки будуть однаковими. Адже, підкреслимо ще раз, податок, що розглядається, є місцевим. При цьому до повноважень місцевих рад, зокрема, відноситься (див. п.п. 12.4.3 ПКУ) прийняття до початку наступного бюджетного періоду рішення про встановлення місцевих податків та зборів, зміну розміру їх ставок, об’єкта оподаткування, порядку справляння чи надання податкових пільг. Тобто своі «місцеві» ставки ви мали отримати до кінця минулого року.

Однак з прийняттям Закону № 909 такими минулорічними рішеннями наразі користуватися поки що не можна. Пояснюється це тим, що п. 7 розд. ІІ «Прикінцеві положення» Закону № 909 рекомендував органам місцевого самоврядування у місячний строк з дня набрання чинності цим Законом (тобто протягом січня поточного року) переглянути прийняті на 2016 рік рішення щодо встановлення місцевих податків і зборів.

Коли ви будете читати цю статтю, такий строк уже спливе. Однак можемо припустити, що не всі ради відреагують належним чином на цей припис закону. Яку ставку податку на нерухоме майно застосовувати, якщо рішення про їх установлення до 1 лютого не прийнято, при цьому минулого року рада встановлювала як власне податок на нерухомість, так і його ставки?

На цей випадок податківці у майже аналогічній торішній ситуації полюбляли звертатися до п.п. 12.3.5 ПКУ, згідно з яким у такому разі місцевий податок до прийняття рішення ради справляється виходячи з норм цього Кодексу із застосуванням його мінімальних ставок. Однак, по-перше, у цій нормі йдеться не про рішення місцевої ради щодо встановленя ставок податку, а про рішення щодо встановлення власне місцевого податку. До того ж (це по-друге), п.п. 12.3.5 ПКУ стосується лише обов’язкових для встановлення місцевих податків (а «нерухомий» податок таким не є — див. п. 10.2 ПКУ).

Саме через необгрунтоване застосування зазначеної норми фіскали отримують непередбачуваний для них самих результат: оскільки мінімальної ставки з податку на нерухомість не існує, точніше, вона дорівнює нулю, тобто 0 %, то виходить, що податок на нерухомість сплачувати не треба. Такий висновок звучить у БЗ 106.08, а також у листі Міжрегіонального ГУ ДФС від 23.12.2015 р. № 27682/10-28-10-06-1.

Проте в листах цього ж фіскального органу від 06.11.2015 р. № 24837/10/28-10-06-11, від 25.11.2015 р. № 25908/10/28-10-06-11 та від 11.11.2015 р. № 25225/10/28-10-06-11 стверджується: ст. 266 ПКУ не містить ставки податку 0 % та норм, що звільняють від оподаткування платників податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки у випадку відсутності відповідних рішень органів місцевого самоврядування. А у останньому з перелічених листів фіскали пропонують навіть до моменту оприлюднення ставок, прийнятих місцевими радами, виходити з їх максимального розміру, передбаченого ПКУ.

Звісно, ми не можемо пристати на жодну з їхніх пропозицій, висловлених у перелічених вище документах. Хоча було б прикольно  задекларувати всю нерухомість по нульовій ставці й очікувати, доки рада прийме відповідне рішення...

Одним словом, за такої нерозберихи, гадаємо, найслушнішим буде обчислити податок на нерухомість на поточний рік за минулорічними «місцевими» ставками. А згодом, коли відповідне рішення таки з‘явиться, уточнити свої податкові зобов’язання. Як це зробити, читайте у «Податки та бухгалтерський облік», 2015, № 80, с. 10. Не забудьте лишень, що наразі для проведення уточнень слід застосовувати нову форму декларації, яку затверждено наказом Мінфіну від 10.04.2015 р. № 408.

Який порядок обчислення податку?

Платники податку — юридичні особи самостійно обчислюють суму податку станом на 1 січня звітного року ( п.п. 266.7.5 ПКУ)

У цій частині найважливішим є ось що. На нашу думку, юридичні особи при розрахунку «нерухомого» податку не застосовують п.п. «ґ» п.п. 266.7.1 ПКУ щодо додаткового збільшення суми податку на 25 тис. грн. за наявності у їх власності великогабаритних об’єктів житлової нерухомості площею понад 300/500 кв. м для квартир/житлових будинків.

Дивіться самі. Зазначена норма з’явилася у ПКУ з 01.01.2016 р. дякуючи Закону № 909 (ср. ). І у ній дійсно-таки згадуються юридичні особи. Але п.п. «ґ» є складовою п.п. 266.7.1 ПКУ, яким урегульовано порядок обчислення контролюючим органом суми податку з об’єкта/об’єктів житлової нерухомості, що перебувають у власності фізичних осіб.

Ба більше! У цьому п.п. «ґ» є пряме посилання на пп. «а» — «г» п.п. 266.7.1 ПКУ, а вони розповсюджуються виключно на фізосіб. Тобто контролюючий орган має спочатку розрахувати суму податку для «фізика» згідно з пп. «а» — «г» п.п. 266.7.1 ПКУ (надавши йому відповідну пільгу на 60/120/180 кв. м, якщо він має право на неї), а вже потім збільшити розраховану у такий спосіб суму на 25000 грн. за кожен великогабаритний об’єкт житлової нерухомості (його частку). Це узгоджується з метою запровадження такого надподатку як елементу податку на розкіш.

А от юридичні особи розраховують свій податок самостійно, керуючись п.п. 266.7.5 ПКУ, який на п.п. «ґ» п.п. 266.7.1 цього Кодексу не посилається. Та й узагалі поняття «предмети розкоші» до «юриків» застосоване бути не може. Хоча ми не виключаємо, що фіскали висловлять протилежну думку з цього приводу. Однак доки прямих вказівок щодо цього немає, ми б не квапилися на рівному місці збільшувати податкові зобов’язання на чималеньку суму. Краще дочекатися, поки контролери донарахують її самі, та хутенько сплатити її без штрафних (фінансових) санкцій у період дії п. 35 підрозд. 10 розд. ХХ ПКУ (якщо на вас, звісно, він розповсюджується). Детальніше про це читайте у «Податки та бухгалтерський облік», 2015, № 68, с. 5.