Имущество не используется из-за войны: есть ли льготы по арендной плате?

Сначала расставим точки над «І» по основным моментам.

Во-первых, правила в отношении аренды гос- и коммунимущества отличаются от аренды обычного имущества. По обычному имуществу никаких переходных смягчающих норм исключительно под военное положение в части аренды ГКУ не предусматривает. Работать должны общие положения (и здесь есть что предложить законодателю, об этом поговорим позже). В отношении гос- и коммунимущества есть спецнормы. Однако

А вот карантинными спецнормами здесь не прикроешься, потому что карантин завершился. Напомним: речь шла об установлении максимально возможной суммы арендной платы за пользование недвижимым имуществом (по требованию арендатора) в размере уплаченных арендодателем платы за землю, налога на недвижимость и коммуналки*.

* Подробнее читайте в «Налоги & бухучет», 2021, № 98.

Во-вторых, ссылки на форс-мажор в этом случае не помогут, потому что по общему правилу форс-мажор освобождает от ответственности, а не от выполнения обязательств по договору. Исключение из этого правила: когда непосредственно в договоре содержатся специфические положения. Это может выглядеть, например, так: «в случае невозможности выполнения обязательства из-за обстоятельств непреодолимой силы (форс-мажора) сторона может выполнить указанное обязательство в течение ____ со дня, следующего за днем завершения действия обстоятельств непреодолимой силы (форс-мажора)».

О военном форс-мажоре читайте в статье «Долги перед контрагентами: есть ли какие-то «льготы» во время войны?» // «Налоги & бухучет», 2023, № 73.

«Льготы» для аренды обычного (НЕ гос- и коммун-) имущества

Может быть два варианта. Это освобождение/уменьшение арендной платы:

1) в силу закона (независимо от того, предусмотрено ли это в договоре). Фишка этого варианта в том, что арендатор может требовать освобождения от арендной платы или ее уменьшения в принудительном порядке, через суд;

2) по договоренности сторон.

Кстати, это рабочие варианты как для недвижимости, так и для другого имущества (например, автомобилей).

В силу закона. Речь идет о:

— праве нанимателя требовать уменьшения платы, если из-за обстоятельств, за которые он не отвечает, возможность пользования имуществом существенно уменьшилась (ч. 4 ст. 762 ГКУ);

— то, что наниматель освобождается от платы за все время, в течение которого имущество не могло быть использовано им из-за обстоятельств, за которые он не отвечает (ч. 6 ст. 762 ГКУ).

Процедура такова. Сначала вы как арендатор обращаетесь с письмом к вашему арендодателю с соответствующим требованием (то ли уменьшить арендную плату, то ли освободить от нее). Дальше законодатель не требует какого-то закрепления, но желательно закрепить освобождение от арендной платы или ее уменьшение, например, дополнительным соглашением или перепиской между сторонами. Хотя формально достаточно и простого обращения со стороны арендатора. Подробно с процедурой, а также образцом письма вы можете ознакомиться в «Налоги & бухучет», 2022, № 35.

Также повторимся, что для доказывания того, что имущество не использовалось по не зависящим от вас причинам, сертификата Торгово-промышленной палаты недостаточно (постановление ВС от 20.10.2021 по делу № 911/3067/20).

Но доказательством, как считает Верховный Суд, может служить, например, акт о невозможности использования объекта аренды по назначению и временное прекращение функционирования такого объекта. При этом если, например, в помещении находятся вещи арендатора, за которые он несет ответственность, то это еще не значит, что помещение используется по целевому назначению. А следовательно, у арендодателя автоматом не возникает право начислять арендную плату в этом случае. Обо всем этом указывалось в постановлении ВС от 15.02.2022 по делу № 910/4532/21.

По договоренности сторон. Стороны договора являются свободными в определении его условий (ч. 1 ст. 627 ГКУ). Конечно, с учетом требований ГКУ, других актов гражданского законодательства, обычаев делового оборота, требований разумности и справедливости.

Кроме того, стороны могут отступать от положений актов гражданского законодательства и урегулировать свои отношения на свое усмотрение (ч. 3 ст. 6 ГКУ). Исключение составляют случаи, когда гражданское законодательство прямо запрещает такое отступление или его невозможность следует из содержания норм или из сути отношений между сторонами.

Из этого следует вывод, что

Хотя здесь, конечно, нужно учитывать налогово-учетные нюансы. Об учете в этом случае можно почитать в статье «Уменьшение (освобождение) от арендной платы во время войны: что в учете?» // «Налоги & бухучет», 2022, № 44.

Оформить скидку/освобождение от арендной платы можно дополнительным соглашением или путем обмена письмами. Обращение со стороны арендатора здесь не обязательно.

Арендатор уже может использовать обычное имущество

Допустим, что вы как арендатор возобновляете свою работу и уже можете использовать арендованное имущество. Что делать и как это оформить?

Здесь все зависит от того, что конкретно было указано в дополнительном соглашении или письмах. Могут быть следующие ситуации:

1) в дополнительном соглашении/письме определен конкретный предельный срок для освобождения/уменьшения (хотя в условиях военного положения это вряд ли будет так, но тем не менее…). Например, речь идет об освобождении и есть такая формулировка «арендатор освобождается от арендной платы за периоды с… по…», например, «с октября 2023 (включительно)». В этом случае, конечно, ничего дополнительно оформлять не нужно. Просто арендатор возобновляет уплату аренды начиная с платы за ноябрь-2023.

В принципе, так можно делать и в ситуации с уменьшением арендной платы. Но если хочется избежать споров в будущем, можно таки заключить дополнительное соглашение или обменяться письмами. А в этих документах согласовать новый размер арендной платы или возобновить тот, который был указан в основном договоре. Формулировки могут быть такими, как для ситуации в пункте 2 (см. ниже);

2) в дополнительном соглашении/письме определено, что освобождение/уменьшение арендной платы действует до даты окончания событий, которые препятствуют использованию арендованного имущества. Есть следующие варианты.

Вариант № 1. Можно однозначно все упростить, заключив новое дополнительное соглашение или обменяться письмами. Там указать, что возобновляется использование арендованного имущества с определенного периода и, соответственно, что арендная плата начинает начисляться именно с этого периода. Формулировка может быть следующей:

«1. Стороны этого Договора согласовали, что арендатор имеет возможность использовать имущество начиная с 10 октября 2023 года.

2. Арендная плата за период с 10 октября 2023 года по 31 октября 2023 года составляет … грн и уплачивается арендатором до (указываем дату) (включительно).

3. Арендная плата за следующие периоды (начиная с ноября 2023 года) уплачивается в сроки и в размере, которые установлены в п. … Договора от … № … (речь идет о договоре аренды)».

Соответственно если арендная плата за следующие периоды увеличивается, то прямо в этом дополнительном соглашении можно согласовать ее новый размер. То есть в пункте 3 из нашего примера мы указываем, что плата за следующие периоды вносится в сроки, установленные в договоре аренды. Дальше же пишем, что арендная плата за следующие периоды составляет определенную сумму в месяц (или другой необходимый вам и арендодателю период).

Вариант № 2. Вы как арендатор сообщаете (желательно в письменном виде) арендодателю дату, с которой у вас возобновилась возможность полноценно использовать имущество. А дальше арендодатель просто выставляет счет как обычно. Конечно, с учетом того, какую дату вы указали в своем сообщении. Но в этом случае вероятность споров намного больше.

Если подытожить, то

Поскольку аренда возобновляется, то вам может пригодится «Налоги & бухучет», 2023, № 23. Этот выпуск посвящен учету аренды.