Спочатку розставимо крапки над «І» щодо основних моментів.
По-перше, правила щодо оренди держ- та комунмайна відрізняються від оренди звичайного майна. Щодо звичайного майна ніяких перехідних послаблюючих норм виключно під воєнний стан у частині оренди ЦКУ не передбачає. Працювати мають загальні положення (і тут є що запропонувати законодавцю, про це поговоримо пізніше). Щодо держ- та комунмайна є спецнорми. Однак
ми зосередимося у цій статті саме на звичайному (НЕ держ- та комун-) майні
А от карантинними спецнормами тут не прикриєшся, бо карантин завершився. Нагадаємо: йшлося про встановлення максимально можливої суми орендної плати за користування нерухомим майном (на вимогу орендаря) у розмірі сплачених орендодавцем плати за землю, податку на нерухомість та комуналки*.
* Детальніше читайте у «Податки & бухоблік», 2021, № 98.
По-друге, посилання на форс-мажор у цьому випадку не допоможуть, бо за загальним правилом форс-мажор звільняє від відповідальності, а не від виконання зобов’язань за договором. Виняток з цього правила: коли безпосередньо у договорі містяться специфічні положення. Це може виглядати, наприклад, так: «у разі неможливості виконання зобов’язання через обставини непереборної сили (форс-мажор) сторона може виконати зазначене зобов’язання протягом ____ з дня, наступного за днем завершення дії обставин непереборної сили (форс-мажору)».
Про воєнний форс-мажор читайте у статті «Борги перед контрагентами: чи є якісь «пільги» під час війни?» // «Податки & бухоблік», 2023, № 73.
«Пільги» для оренди звичайного (НЕ держ- та комун-) майна
Може бути два варіанти. Це звільнення/зменшення орендної плати:
1) у силу закону (незалежно від того, чи передбачено це у договорі). Фішка цього варіанта у тому, що орендар може вимагати звільнення від орендної плати або її зменшення у примусовому порядку, через суд;
2) за домовленістю сторін.
До речі, це робочі варіанти як для нерухомості, так і для іншого майна (наприклад, автомобілів).
У силу закону. Йдеться про:
— право наймача вимагати зменшення плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, можливість користування майном істотно зменшилася (ч. 4 ст. 762 ЦКУ);
— те, що наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає (ч. 6 ст. 762 ЦКУ).
Процедура така. Спочатку ви, як орендар, звертаєтеся з листом до вашого орендодавця з відповідною вимогою (чи то зменшити орендну плату, чи то звільнити від неї). Далі законодавець не вимагає якогось закріплення, але бажано закріпити звільнення від орендної плати або її зменшення, наприклад, додатковою угодою або листуванням між сторонами. Хоча формально достатньо і простого звернення з боку орендаря. Детально з процедурою, а також зразком листа ви можете ознайомитися у «Податки & бухоблік», 2022, № 35.
Також повторимося, що для доведення того, що майно не використовувалось з не залежних від вас причин, сертифіката Торгово-промислової палати недостатньо (постанова ВС від 20.10.2021 у справі № 911/3067/20).
Але доказом, як вважає Верховний Суд, може слугувати, наприклад, акт про неможливість використання об’єкта оренди за призначенням та тимчасове припинення функціонування такого об’єкта. При цьому якщо, наприклад, у приміщенні знаходяться речі орендаря, за які він несе відповідальність, то це ще не означає, що приміщення використовується за цільовим призначенням. А отже, в орендодавця автоматом не виникає право нараховувати орендну плату у цьому випадку. Про усе це зазначалося у постанові ВС від 15.02.2022 у справі № 910/4532/21.
За домовленістю сторін. Сторони договору є вільними у визначенні його умов (ч. 1 ст. 627 ЦКУ). Звісно, з урахуванням вимог ЦКУ, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Крім того, сторони можуть відступати від положень актів цивільного законодавства і врегулювати свої відносини на власний розсуд (ч. 3 ст. 6 ЦКУ). Виняток становлять випадки, коли цивільне законодавство прямо забороняє такий відступ або його неможливість випливає зі змісту норм або із суті відносин між сторонами.
З цього випливає висновок, що
сторони договору оренди можуть вільно врегульовувати свої відносини, у тому числі домовитися про скасування орендної плати або значно знизити її
Хоча тут, звісно, потрібно враховувати податково-облікові нюанси. Про облік у цьому випадку можна почитати у статті «Зменшення (звільнення) від орендної плати під час війни: що в обліку?» // «Податки & бухоблік», 2022, № 44.
Оформити знижку/звільнення від орендної плати можна додатковою угодою або шляхом обміну листами. Звернення з боку орендаря тут не обов’язкове.
Орендар вже може використовувати звичайне майно
Припустимо, що ви, як орендар, відновлюєте свою роботу і вже можете використовувати орендоване майно. Що робити та як це оформити?
Тут все залежить від того, що конкретно було зазначено у додатковій угоді або листах. Можуть бути такі ситуації:
1) у додатковій угоді/листі визначено конкретний граничний термін для звільнення/зменшення (хоча в умовах воєнного стану це навряд буде так, але тим не менш…). Наприклад, йдеться про звільнення і є таке формулювання «орендар звільняється від орендної плати за періоди з… по…», приміром, «з жовтня 2023 (включно)». У цьому випадку, звісно, нічого додатково оформлювати не потрібно. Просто орендар відновлює сплату оренди, починаючи з плати за листопад 2023.
В принципі, так можна робити і у ситуації зі зменшенням орендної плати. Але якщо хочеться уникнути суперечок у майбутньому, можна таки укласти додаткову угоду або обмінятися листами. А у цих документах погодити новий розмір орендної плати чи то відновити той, який був зазначений в основному договорі. Формулювання можуть бути такими, як для ситуації у пункті 2 (див. нижче);
2) у додатковій угоді/листі визначено, що звільнення/зменшення орендної плати діє до дати закінчення подій, які перешкоджають використанню орендованого майна. Є такі варіанти.
Варіант № 1. Можна однозначно усе спростити, уклавши нову додаткову угоду або обмінятися листами. Там зазначити, що відновлюється використання орендованого майна з певного періоду і, відповідно, що орендна плата починає нараховуватися саме з цього періоду. Формулювання може бути таким:
«1. Сторони цього Договору погодили, що орендар має змогу використовувати майно, починаючи з 10 жовтня 2023 року.
2. Орендна плата за період з 10 жовтня 2023 року по 31 жовтня 2023 року складає … грн та сплачується орендарем до (вказуємо дату) (включно).
3. Орендна плата за наступні періоди (починаючи з листопада 2023 року) сплачується у строки та у розмірі, що встановлені у п. … Договору від … № … (йдеться про договір оренди)».
Відповідно якщо орендна плата за наступні періоди збільшується, то прямо у цій додатковій угоді можна погодити її новий розмір. Тобто у пункті 3 з нашого прикладу ми вказуємо, що плата за наступні періоди сплачується у строки, встановлені у договорі оренди. Далі ж пишемо, що орендна плата за наступні періоди складає певну суму на місяць (або інший необхідний вам та орендодавцю період).
Варіант № 2. Ви, як орендар, повідомляєте (бажано письмово) орендодавцю дату, з якої у вас відновилася можливість повноцінно використовувати майно. А далі орендодавець просто виставляє рахунок, як зазвичай. Звісно, з врахуванням того, яку дату ви вказали у своєму повідомленні. Але в цьому випадку ймовірність суперечок набагато більша.
Якщо підсумувати, то
для уникнення суперечок відновлення сплати орендної плати у більшості випадків краще оформлювати додатковою угодою або обмінюватися щодо цього листами
Оскільки оренда відновлюється, то вам може стати у пригоді «Податки & бухоблік», 2023, № 23. Цей випуск присвячено обліку оренди.
Висновки
- Для оренди звичайного (НЕ держ- або комун-) майна спеціальні норми щодо оренди у період війни відсутні. Але діють загальні правила щодо звільнення від орендної плати та її зменшення.
- Орендар у силу закону має право вимагати звільнення від орендної плати, якщо він не користувався майном з не залежних від нього обставин.
- Орендар у силу закону має право вимагати зниження орендної плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, можливість користування майном істотно зменшилася.
- Орендар та орендодавець можуть погодити зменшення орендної плати або звільнення від неї, навіть якщо не йдеться про обставини, за які орендар не відповідає.
- Якщо орендар відновлює свою роботу і використання орендованого майна, то бажано це закріпити за допомогою додаткової угоди або обміну листами. У цих документах варто погодити розмір орендної плати та з якого періоду орендар має її сплачувати.
