Собственное помещение
Начнем с ситуации, когда помещение находится именно в собственности.
Общая совместная собственность. Даже если владельцем помещения записан кто-то один из супругов, вполне может оказаться, что это общая совместная собственность супругов.
Так, ч. 3 ст. 368 ГКУ говорит о том, что имущество, приобретенное супругами в браке, является их общей совместной собственностью, если иное не установлено договором или законом.
Аналогичная норма содержится и в ст. 60 СКУ. Имущество, приобретенное супругами за время брака, принадлежит жене и мужу на праве общей совместной собственности независимо от того, что один из них не имел по уважительной причине (обучение, ведение домашнего хозяйства, уход за детьми, болезнь и т. п.) самостоятельного заработка (дохода). Считается, что
каждая вещь, приобретенная за время брака, кроме вещей индивидуального пользования, является объектом права общей совместной собственности супругов
Как исключение, заинтересованное лицо может доказать, что имущество является приобретенным им в браке, но именно за его личные средства. В этом случае презумпция права общей совместной собственности на это имущество будет опровергнута.
Впрочем, опять же, если никакого спора между сторонами об этом нет, то имущество, приобретенное супругами в браке, является их общей совместной собственностью. И
регистрация прав на такое имущество (транспортное средство, жилой дом или другую недвижимость) только на имя одного из супругов не опровергает презумпцию принадлежности его к общей совместной собственности супругов
(см., в частности, постановление ВС от 30.11.2023 по делу № 640/16611/18).
Кстати, суды в целом подтверждают, что имущество ФЛП, которое используется для его хозяйственной деятельности, считается общим имуществом супругов, как и другое имущество, приобретенное в период брака, — при условии, что оно приобретено за счет надлежащих супругам средств (общих совместных средств или общего труда супругов). См., например, постановление ВС от 11.12.2019 по делу № 553/1271/18, постановление ВС от 30.11.2023 по делу № 640/16611/18.
Хорошо. А что такое общая совместная собственность? Это общая собственность двух или более лиц без определения долей каждого из них в праве собственности (ч. 1 ст. 368 ГКУ). Совладельцы имущества, которое находится в общей совместной собственности, владеют и пользуются им совместно, если иное не установлено договоренностью между ними (ч. 1 ст. 369 ГКУ).
То же говорит и СКУ: жена и муж имеют равные права на владение, пользование и распоряжение имуществом, которое принадлежит им на праве общей совместной собственности, если иное не установлено договоренностью между ними (ст. 63 СКУ).
Таким образом,
невзирая на то, что документы на помещение оформленные на одного из супругов, второй из супругов имеет право пользоваться этим имуществом точно так же, как и первый. Причем, что важно, без заключения любых дополнительных договоров (например, договора аренды и т. п.)
Соответствующий подход здесь будет и при подаче налоговикам ф. № 20-ОПП на такое помещение. В графе 10 Вид права на об’єкт» и жена, и муж указывают код «1» (право собственности). Потому что они оба являются владельцами помещения (больше деталей по его поводу найдете в статье «Общее имущество: что с ф. № 20-ОПП?» // «Налоги & бухучет», 2020, № 75).
Конечно, у налоговиков здесь может быть своя логика. И, к сожалению, вероятность этого достаточно таки значительна!
Иногда они обращают внимание лишь на то, кто указан в правоустанавливающих документах на имущество. Поэтому
нельзя исключать даже абсурдный тезис налоговиков о безвозмездной арендной услуге одним из супругов другому со всеми вытекающими (возникновение дохода от безвозмездной услуги, деятельность без соответствующего кода КВЭД со сбросом с упрощенки и т. п.)
Если есть желание этих рисков избежать, можно посоветовать супругам отношения по общему использованию помещения формализовать. Для этого заключить и нотариально удостоверить договор об условиях использования общей совместной собственности. Этот договор может помочь составить нотариус. Просто расскажите ему, для каких целей вы его оформляете.
При этом подчеркнем. Данный договор (об условиях использования общей совместной собственности) никакого отношения к договору аренды, ссуды иметь не будет. Напротив, наличие этого договора лишь лишний раз будет подчеркивать, что обе (!) стороны являются владельцами помещения, поэтому и нет никакой потребности в договоре аренды, ссуды и т. п. между ними.
Частная собственность. Если же имущество приобретено до брака или во время брака, но за личные средства или получено во время брака как подарок и т. п. (см. больше оснований в ст. 57 СКУ), то об общей совместной собственности супругов говорить уже нельзя. Это частная собственность одного из супругов (на кого оформлен правоустанавливающий документ).
Как быть? Мы бы считали, что и здесь договорное регулирование (аренда, ссуда и т. п.) также не является обязательным. Поскольку речь идет об одной семье / о семейных отношениях.
Но вынуждены предупредить, что очень часто налоговики вообще не хотят воспринимать такой подход. Яркий тому пример — помощь члена семьи в предпринимательской деятельности. Налоговики в любом случае требуют заключения трудового договора. Иногда на их сторону становятся и суды. И аргументируют это тем, что для субъектов хозяйствования не предусмотрена законом возможность допуска лица к работе на товарищеских (дружественных) или семейных отношениях (больше деталей найдете в статье «Супружеский долг ФЛП: только по трудовому договору!» // «Налоги & бухучет», 2020, № 52).
Так же и в интересующей нас ситуации налоговики говорят, что «в случае, если право собственности на приобретенное имущество зарегистрировано на физическое лицо (жену), то использовать такое имущество для осуществления предпринимательской деятельности должен только владелец. При этом указанное имущество может быть использовано Вами исключительно на основании договора, заключенного с владельцем имущества» (см. письма ГНСУ от 06.01.2021 № 100/ІПК/99-00-04-03-03-06, от 04.01.2021 № 13/ІПК/99-00-04-03-03-06).
То есть
налоговики в целом считают, что тот из супругов, кто не является владельцем имущества, может использовать его в бизнесе только по договору с владельцем. Следует понимать, по договору аренды или ссуды
Поэтому тем, кто не хочет спорить с налоговиками, придется эти договоры заключать. Впрочем при этом следует быть очень осторожным. Ведь здесь есть куча ограничений и подводных камней, поэтому можно наломать дров. Смотрите.
1. Налоговики обычно считают ссуду безвозмездной арендой. Это не так. Но тем, кто не привык обсуждать что-то с налоговиками, придется с этим согласиться (см. по этому поводу статью «Получение/предоставление в ссуду имущества и единый налог» // «Налоги & бухучет», 2023, № 26). На что это будет влиять — смотрите в следующих пунктах.
2. Для сдачи ФЛП на едином налоге (ЕН) в аренду недвижимости (а если согласиться с п. 1, то и для ссуды недвижимости) есть ограничение по максимальной площади сдачи (п.п. 291.5.3 НКУ*).
* Нельзя передавать в аренду земельные участки, общая площадь которых превышает 0,2 га, жилые помещения и/или их части, общая площадь которых превышает 400 м2, нежилые помещения (сооружения, здания) и/или их части, общая площадь которых превышает 900 м2.
3. Чтобы сдать недвижимость в аренду (а если согласиться с п. 1, то и в ссуду) от имени ФЛП на ЕН (а не от имени обычного физлица), такому ФЛП заблаговременно следует добавить в ЕГР и в Реестр плательщиков ЕН арендный код КВЭД 68.20. Если речь об общесистемщике, то код КВЭД 68.20 следует добавить в ЕГР.
4. Чтобы сдать недвижимость в аренду или ссуду от имени ФЛП на ЕН (а не от имени обычного физлица), группа 1 ЕН не подойдет. А группа 2 подойдет лишь в случае, если арендатором или пользователем будет ФЛП на ЕН или обычное физлицо (см., в частности, статью «Если ФЛП группы 2 сдал помещение в аренду... общесистемщику» // «Налоги & бухучет», 2024, № 27).
5. Если недвижимость будет передана по договору ссуды пользователю-ФЛП (как на ЕН, так и на общей системе), то у последнего возникнет предпринимательской доход исходя из обычной цены аренды на подобные объекты недвижимости (п. 292.3 НКУ, а для общесистемщика — п.п. 3 п. 1 разд. II Порядка № 261*).
Консультации налоговиков по этому поводу разные. Есть и такие, где они говорят, что доход у пользователя не возникает. Впрочем очень сомневаемся, что местные налоговиков согласятся с отсутствием дохода (больше деталей найдете в статье «Получение/предоставление в ссуду имущества и единый налог» // «Налоги & бухучет», 2023, № 26).
Если же недвижимость будет передана по договору ссуды пользователю — обычному физлицу, но будет использоваться в предпринимательской деятельности, налоговики очевидно также потребуют увеличения предпринимательского дохода со стороны пользователя.
6. В случае с договором аренды налоговики настаивают на том, что любой ФЛП: и единщик, и общесистемщик, — если он сдает в аренду недвижимость, должен включать в доход сумму, которая указана в договоре аренды, но не меньше минимальной суммы арендного платежа, установленного на соответствующей территории (см. детали в статье «Аренда и ФЛП: «искажения» от фискалов» // «Налоги & бухучет», 2023, № 56).
Ссуды это не касается. Но она вызывает негативные налоговые последствия для пользователя (см. п. 5 выше).
7. Для арендатора / заимодавца на ЕН, который является землевладельцем, передача в аренду или ссуду части недвижимости будет означать потерю освобождения от земельного налога (в лучшем случае — в соответствующей части). Все детали найдете в статье «Плата за землю и налог на недвижимость: освобождения для единщиков» // «Налоги & бухучет», 2023, № 9 (ср. ).
8. Не следует забывать и о необходимости ф. № 20-ОПП. Если имущество, которое предоставляется в аренду или ссуду, является объектом налогообложения или объектом, связанным с налогообложением или через который осуществляется деятельность (то есть объектом, на который должно подаваться уведомление по ф. № 20-ОПП), то передача и получение такого объекта в аренду или ссуду должна быть показана в ф. № 20-ОПП обеими сторонами.
9. В случае с арендой ФЛП-арендатору придется отчитываться о выплате арендной платы арендодателю — второму члену семьи в Объединенном НДФЛ/ВС/ЕСВ-отчете и т. п.
То есть и нюансов очень много. И
достаточно трудно так сдать недвижимость в аренду/ссуду, чтобы избежать расходов на уплату ЕН/НДФЛ с ВС
В принципе, неплохи варианты, когда:
— оба ФЛП являются плательщиками ЕН, при этом владелец недвижимости работает на группе 2 ЕН. Напомним: размер ЕН для плательщика ЕН группы 2 не зависит от размера ЕН-дохода. Поэтому ФЛП-собственник может спокойно сдавать часть помещения даже по рыночной цене. Арендный доход не приведет к увеличению налоговых платежей. Главное, вписаться в годовой лимит ЕН-дохода (см., в частности, статью «Предельный годовой доход на едином налоге» // «Налоги & бухучет», 2023, № 93);
— ФЛП-несобственник, которому нужно передать часть помещения, является плательщиком ЕН групп 1 или 2. Тогда владелец может передать ему часть помещения взаймы. Увеличение ЕН-дохода у пользователя состоится. Но, опять же, позитивную роль здесь играет тот факт, что размер ЕН для плательщиков ЕН группы 1 или 2 не зависит от размера ЕН-дохода. Главное, вписаться в годовой лимит ЕН-дохода.
Конечно, здесь следует будет учесть/выполнить другие требования, о которых было сказано выше, в том числе с земельным налогом.
Также есть территории, на которых минимальный арендный платеж не установлен (больше нюансов найдете в статье «Работает ли минимальный арендный платеж для ФЛП во время войны?» // «Налоги & бухучет», 2022, № 44). Это несколько повысит привлекательность других вариантов.
Взятое в аренду помещение
Здесь тоже, без сомнения, налоговики будут продвигать идею, что семейных отношений недостаточно, чтобы один из супругов — арендатор недвижимости позволил занять часть этой недвижимости без отдельного договорного регулирования другому из супругов.
То есть если отдельного договора между членами семьи не будет, то очевидно налоговики будут настаивать, что имеет место ссуда, которую они трактуют как безвозмездную аренду, со всеми дальнейшими последствиями. Поэтому здесь придется учесть все то, что было сказано в подразделе «Частная собственность» выше.
Впрочем
стороны могут предотвратить это, если, например, вместо одного договора аренды заключат с владельцем недвижимости два отдельных договора — каждый на свою долю
Тогда никакого дополнительного регулирования между членами семьи не понадобится.
Если же этого сделано не будет, то придется учесть, в частности, следующие дополнительные нюансы.
1. Передача арендатором имущества в пользование другому лицу (субаренда) возможна только при согласии арендодателя, если иное не установлено договором или законом (ч. 1 ст. 774 ГКУ). Больше деталей по этому поводу найдете в статье «Правовые аспекты оперативной аренды» // «Налоги & бухучет», 2021, № 74.
2. Субаренда — это фактически то же, что аренда. Поэтому для нее нужен именно арендный код КВЭД 68.20. Это не посреднические операции с недвижимостью (больше деталей найдете в статье «Аренда и ФЛП: «искажения» от фискалов» // «Налоги & бухучет», 2023, № 56).
Выводы
- Если речь об общей совместной собственности, то невзирая на то, что документы на помещение оформлены на одного из супругов, второй из супругов имеет право пользоваться этим имуществом точно так же, как и первый. Причем, что важно, без заключения любых дополнительных договоров (например, договора аренды и т. п.).
- Впрочем понимание этого налоговикам дается очень трудно. Нельзя исключать абсурдный тезис налоговиков о безвозмездной арендной услуге одним из супругов другому со всеми вытекающими (возникновение дохода от безвозмездной услуги, деятельность без соответствующего кода КВЭД со сбросом с упрощенки и т. п.).
- Чтобы избежать этого, советуем заключить и нотариально удостоверить договор об условиях использования общей совместной собственности. Никаких налоговых последствий при этом возникать не будет.
- Если же речь о частной собственности одного из супругов или о недвижимости, взятой им в аренду, то здесь и надежды нет, что налоговики согласятся на самодостаточность семейных отношений.
- Они считают, что тот из супругов, кто не является владельцем имущества, может использовать его в бизнесе только по договору с собственником. Следует понимать — по договору аренды или ссуды. Поэтому тем, кто не хочет спорить с налоговиками, придется эти договоры заключать. При этом следует быть очень осторожным, ведь здесь есть куча ограничений и подводных камней, которые следует учесть.
