Земельний податок — 2019: основи

Платники земельного податку

Загальні вимоги. Правила стягнення плати за землю у 2019 році практично не були змінені порівняно з минулим роком. Тобто, як і у 2018 році, плату за землю суб’єкти господарювання — землевласники та орендарі будуть сплачувати у двох формах:

— земельного податку (п.п. 14.1.72 ПКУ);

— орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності (далі — орендна плата) (п.п. 14.1.136 ст. 288 ПКУ).

У цій публікації зосередимось на порядку стягнення однієї зі складових плати за землю — земельному податку.

Цей місцевий податок, як і в минулих роках, мають платити (п. 269.1 ПКУ):

— землевласники, тобто власники земельних ділянок або земельних часток (паїв);

— постійні землекористувачі, тобто особи, які мають безстрокове право володіти і користуватися земельною ділянкою, яка перебуває у державній або комунальній власності (ч. 1 ст. 92 ЗКУ). Перелік підприємств, які набувають права на постійне землекористування, визначено ст. 92 ЗКУ.

А от чи є таке підприємство платником іншої частини плати за землю (орендної плати) чи ні, залежить від того, хто є орендодавцем. Якщо це орган місцевого самоврядування чи виконавчої влади, який передав в оренду землі державної чи комунальної власності, то однозначно саме підприємство маєте сплачувати орендну плату до бюджету. Про правила її нарахування і сплати ви зможете прочитати на с. 15.

Якщо ж підприємство орендує землю у юридичної чи фізичної особи, то воно сплачує орендодавцю зазначену в договорі суму. Така плата не є податковим платежем. А тому пов’язувати її із платою за землю не потрібно.

Земля під багатоповерхівками. Декілька слів потрібно сказати й про те, чи виступають підприємства, які володіють нежитловою нерухомістю у багатоквартирних будинках, платникам земподатку. Нагадаємо, що відповідно до п. 287.8 ПКУ власник нежилого приміщення (його частини) у багатоквартирному жилому будинку є платником земподатку. При цьому сплачувати він має податок за площі під такими приміщеннями (їх частинами) з урахуванням пропорційної частки прибудинкової території з дати держреєстрації права власності на нерухоме майно.

Водночас ця норма є винятком із загального правила. Вона зобов’язує сплачувати земельний податок осіб, які безпосередньо під визначення його платника не потрапляють. Як ми сказали вище, платниками податку на землю є власники землі та землекористувачі (п. 269.1 ПКУ), а підставою для його нарахування є дані Держземкадастру (п. 286.1 ПКУ).

Тому доволі довго точилася суперечка з фіскалами з приводу того, чи повинен власник нежитлової нерухомості сплачувати земельний податок на землю під багатоповерхівкою, якщо він немає права власності на таку землю. У Держкадастрі інформації про те, що земля під багатоповерховим будинком закріплена за власником нежитлової чи житлової нерухомості, у ньому не міститься.

У фіскалів були з цього приводу як негативні роз’яснення для платників податку (категорія 112.06 БЗ), у яких вони вимагали, що земельний податок за частину землі під жилою багатоповерхівкою сплачує власник такої нерухомості, так і позитивні (див. лист ГУ ДФС у Дніпропетровській обл. від 21.06.2017 р. № 759/ІПК/04-36-12-23-19), в яких вони заявляли, що платниками земельного податку за землю під багатоповерхівкою є підприємства, установи та організації, що здійснюють управління цими будинками, а також об’єднання власників будинків. Власники квартир (жилих приміщень) у багатоквартирних жилих будинках не є платниками земельного податку до бюджету за земельні ділянки під такими будинками. Вони (у тому числі й юрособи, які володіють нежилими приміщеннями у такому будинку) мають просто компенсувати платнику (тобто ОСББ) витрати зі сплати земельного податку.

Крапку в цій історії у серпні 2018 року поставив Мінфін, затвердивши УПК № 602 (див. «Податки та бухгалтерський облік», 2018, № 57, с. 4). У цій УПК Мінфін підтвердив лояльні висновки фіскалів. Він називає «безпосереднім» платником плати за землю в цьому випадку саме ОСББ, яке, на його думку, є суб’єктом реєстрації речових прав на землю. А тому вважає, що

Податок же до бюджету платить саме ОСББ. При цьому щоб ОСББ платило земельний податок, земля під будинком має бути передана йому в постійне користування.

І хоча висновки Мінфіну, викладені в УПК № 602, є лояльними, назвати їх беззаперечними не можна. Річ у тому, що на сьогодні відповідно до Закону № 417 земельні ділянки, на яких розташовані багатоповерхові будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкова територія передаються безоплатно у власність або в постійне користування співвласникам багатоквартирного будинку (ч. 2 ст. 42 ЗКУ). Тобто це означає, що суб’єктами, які відтепер мають володіти/користуватися такою землею, є саме співвласники багатоповерхівки, а не ОСББ. Водночас Мінфін на це не зважає. Детально — у «Податки та бухгалтерський облік», 2018, № 66, с. 23.

Наразі вважаємо, якщо й Мінфін в УПК вважає, що власники нежилих приміщень у жилому будинку земельний податок не платять, то є всі підстави взяти його рекомендації на озброєння. Тим більше, що згідно з п. 53.1 ПКУ не може бути притягнуто до відповідальності, включаючи фінансову (штрафні санкції та/або пеня), платника податків, який діяв відповідно до УПК.

Неоформлення права власності. На сьогодні на території України є багато підприємств, які й до сьогодні не оформили відповідно до законодавства право власності або користування землею. Наприклад, доволі часто йдеться про землю під нерухомістю, що належить таким суб’єктам. Враховуючи це, суб’єкти постійно запитують: чи є вони платниками земельного податку за такі землі?

Відразу скажемо, що

Річ у тому, що такий місцевий податок сплачується з дати державної реєстрації права власності на таку земельну ділянку. З цим погоджується Мінфін у УПК 602 і фіскали у листі ОВП ДФС від 22.12.2017 р. № 3115/ІПК/28-10-01-03-11 та листі ГУ ДФС у Запорізькій обл. від 02.01.2018 р. № 5/ІПК/08-01-12-03-09, а також категорії 112.01 БЗ.

У своїх роз'ясненнях фіскали наголошують, що використання земельної ділянки без оформлення відповідного права є порушенням законодавства, а саме ст. 144 ЗКУ. А тому вони радять усім юрособам, у яких є неоформлені землі, у тому числі під їх власними будівлями (спорудами) або їх частинами, звернутися до органів виконавчої влади та органів місцевого самоврядування для оформлення та реєстрації права власності на такі земельні ділянки.

До відома! ВСУ на сьогодні також вважає, що за відсутності у юрособи оформленого права власності або користування на землю під нерухомістю декларувати податкові зобов’язання із земельного податку їй не слід (див. постанову ВСУ від 19.01.2018 р. у справі № К/9901/1182/18*).

* http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/71692686.

З цього випливає, що поки право власності чи постійного користування на землю не оформлене, земельна ділянка не повинна обкладатися земельним податком, а особа, яка нею володіє, не є платником земельного податку.

Звільнення від сплати земельного податку

Водночас якщо суб’єкт господарювання є власником чи постійним користувачем землі, а отже, відноситься до когорти платників цього податку, це ще не означає, що він обов’язково будете сплачувати земельний податок. Річ у тому, що деякі землевласники звільняються від сплати цього податку.

Перелічено цих щасливчиків нижче.

1. Бюджетні організації та деякі неприбуткові організації, які зазначені у ст. 282 ПКУ. Звільнення таким організаціям дається за всі землі, що їм належать або передані в постійне користування.

Водночас якщо такі суб’єкти надають в оренду земельні ділянки, окремі будівлі, споруди або їх частини, то розраховувати на звільнення від сплати земельного податку за землі, надані в оренду чи які находяться під будинками і спорудами, переданими в оренду, не слід (п. 284.3 ПКУ). Це обмеження не стосується тільки бюджетних установ у разі надання ними будівель, споруд (їх частин) в тимчасове користування (оренду) іншим бюджетним установам, дошкільним, загальноосвітнім навчальним закладам незалежно від форм власності і джерел фінансування.

2. Єдиноподатники груп 1 — 3. Вони звільнені від сплати земельного податку за землі, що використовують у їх господарській діяльності (п.п. 4 п. 297.1 ПКУ).

На наш погляд,

Водночас фіскали висувають додаткові вимоги для такого звільнення.

Так, вони наполягають на тому, що ФОП, які використовують землю у своїй діяльності, щоб отримати звільнення, мають подати до контролюючих органів за місцезнаходженням земельних ділянок копії правовстановлюючих документів на землю (свідоцтво про право власності або користування земельною ділянкою). Таким чином, ФОП дають зрозуміти фіскалам, які землі, що належать фізособі, яка створила ФОП, чи оформлені на самого ФОП, належать на правах власності або постійного користування та використовуються ними для провадження господарської діяльності (категорія 112.04 БЗ).

Установлено вимоги й для отримання звільнення спрощенцями у випадку здавання в оренду землі. Зокрема, якщо платник єдиного податку, як юрособа, так і ФОП, здають в оренду земельну ділянку, то, щоб отримати звільнення від сплати земельного податку, потрібно, щоб надання в оренду нерухомого майна було основним або одним із видів діяльності юрособи — платника єдиного податку. Тобто цей вид діяльності повинен бути зазначений у Реєстрі ЄП. Причина проста: передача земельних ділянок в оренду є господарською діяльністю єдиноподатника за умови отримання ним плати за користування такою ділянкою. Із цим згодні й фіскали (див. УПК № 1051, роз’яснення в підкатегорії 112.01 БЗ).

Що стосується звільнення від сплати земельного податку за землі, що знаходяться під будівлями і спорудами (їх частинами), якщо такі споруди чи будівлі передаються в оренду, то на сьогодні податківці, а також Мінфін (див. УПК № 602) не проти того, щоб платники єдиного податку, як юрособи, так і ФОП, не сплачували земельний податок. При цьому фіскали вимагають, щоб у єдинника, який передає в оренду будівлі, було не тільки одним із видів діяльності здавання в оренду нерухомості, а й у в договорі оренди обов’язково була зазначена площа ділянки, яка перебуває під об’єктом нерухомості, з урахуванням пропорційної частини прибудинкової території (див., зокрема, лист ДФСУ від 29.06.2017 р. № 900/П/99-99-13-03-01-14/ІПК та категорію 112.01 БЗ).

Майте на увазі:

А от ФОПи-єдиноподатники, які тимчасово припиняють свою діяльність, сплачують на загальних підставах (див. підкатегорію 112.01 БЗ).

Також слід ураховувати, коли на земельній ділянці, яка теоретично підпадає під звільнення, відбувається будівництво, у тому числі й виробничих об’єктів, то розраховувати на звільнення не зможе ані юрособа, ані ФОП, які є платником єдиного податку (див. підкатегорію 112.01 БЗ). Річ у тому, що, на думку фіскалів, у разі будівництва (у тому числі виробничих об’єктів) юрособа і ФОП не використовують у госпдіяльності свої земельні ділянки. А отже, вони не виконують умови, які звільняють спрощенців від сплати земельного податку. З цим можна, звісно, сперечатися. Але щоб довести свою правоту, доведеться йти до суду.

3. Платники єдиного податку групи 4. Ці спрощенці звільняються від сплати земельного податку за землі, що вони використовують для ведення сільгосптоваровиробництва, наприклад вирощують чи виробляють на землі сільгосппродукцію (п.п. 4 п. 297.1 ПКУ).

Водночас якщо аграрій — платник єдиного податку групи 4 передасть земельні ділянки сільгосппризначення в користування іншому суб’єкту господарювання за договором оренди, а також за договорами емфітевзису, сервітуту, суперфіцію, він звільнення від сплати земельного податку не отримає і має сплачувати цей податок на загальних підставах. Річ у тому, що такі земельні ділянки в цьому випадку використовуватимуться єдинником групи 4 не для ведення сільськогосподарського товаровиробництва.

4. Суб’єкти літакобудування, які здійснюють розробку та/або виготовлення з кінцевим складанням літальних апаратів та двигунів. Вони звільняються від земельного податку за всі землі, крім земельних ділянок, на яких розташовані об’єкти соціального, торговельного, сільськогосподарського призначення та непромислового будівництва.

Не підпадають під дію цієї пільги тільки суб’єкти господарювання, які здійснюють капітальний (середній) ремонт, реконструкцію, модернізацію, обслуговування літальних апаратів та/або авіаційних двигунів (див. лист Мінфіну від 23.06.2017 р. № 11210-08-10/16780 та лист ДФСУ від 17.07.2017 р. № 18731/7/99-99-15-02-02-17).

5. Суб’єкти, що розміщені на певній території. На певній території пільги зі сплати земельного податку можуть установлювати для окремих або всіх суб’єктів господарювання місцеві органи влади (п. 284.1 ПКУ). Щоб дізнатися, чи встановлено на вашій території такі пільги, слід зазирнути до відповідного рішення органу місцевого самоврядування.

Зауважимо, що суб’єкти господарювання, яким рішенням міської ради дано право на пільгу із земельного податку, втрачають таку пільгу з часу, коли передали в оренду «пільгову» землю, або окремі будівлі, споруди або їх частини, які стоять на такій землі (п. 284.3 ПКУ).

При цьому у разі втрати права на пільгу протягом року податок сплачується розпочинаючи з місяця, що настає за місяцем, у якому втрачено право бути «пільговиком» (п. 284.2 ПКУ).

6. ООС-пільга. Існує ще одна специфічна «пільга». Вона стосується земельних ділянок, розташованих у зоні операції Об’єднаних сил (ООС) та/або АТО (на сьогодні діє саме ООС). Суть пільги зводиться до того, що за земельні ділянки, які розташовані на тимчасово окупованій території та/або території населених пунктів, які розташовані на лінії зіткнення, земельний податок не нараховується та не сплачується (п. 38.7 підрозд. 10 розд. ХХ ПКУ).

Таке звільнення суб’єкти господарювання отримують у період з 14.04.2014 р. до 31 грудня року, у якому завершено ООС та/або АТО.

Звертаємо увагу:

У ній вони мають показати «пільгові» земельні ділянки (об’єкти оподаткування), суми нарахованого податку та суми отриманих пільг, які погашають нарахований податок.

Річ у тому, що, на думку податківців, звільнення від плати за землю за вищезгадані ділянки є податковою пільгою! Отже, за них треба подавати «земельну» звітність. Бо наявність пільги із земельного податку (нехай навіть 100 %) не звільняє платників від цього обов’язку (див. лист ДФСУ від 11.09.2017 р. № 1889/6/99-99-12-02-03-15/ІПК* та категорію 112.05 БЗ).

* Див. «Податки та бухгалтерський облік», 2017, № 79, с. 6.

Інша річ, що податкове зобов’язання до сплати у таких землекористувачів буде нульовим. Але декларацію, ще раз підкреслимо, подати все одно потрібно! Тож не схибте! Інакше разом з пільгою отримаєте штрафи за неподання земельної декларації.

Крім того, якщо підприємство користується пільгами зі сплати земельного податку, то йому також не потрібно забувати про подання Звіту про пільги. Адже неподання такого Звіту фіскали розцінять як неподання декларації та оштрафують підприємство. Про те, як заповнити цей Звіт і в які строки його слід подавати, читайте в «Податки та бухгалтерський облік», 2017, № 81, с. 6, 9.

Увага! Вимога про подання декларації з плати за землю не стосується тільки платників єдиного податку. Річ у тому, що вони не користуються пільгами з цього податку. Вони не є платниками земельного податку. Тому вони не зобов’язанні подавати до контролюючих органів податкову декларацію з плати за землю та звіт про суми податкових пільг щодо сплати земельного податку. Про це податківці прямо вказали у консультації, наведеній у категорії 112.05 БЗ

Об’єкт оподаткування

Об’єктами оподаткування земельним податком є земельні ділянки, які перебувають у власності або користуванні, а також земчастки (паї), які перебувають у власності (п. 270.1 ПКУ).

Водночас не всі землі, які перебувають у власності чи у постійному користуванні, оподатковуються земельним податком.

У ст. 283 ПКУ міститься перелік земельних ділянок, які у будь-якому разі «випадають» з об’єкта оподаткування цим податком, тобто за них податок так само не платиться.

Водночас, як стверджують податківці у категорії 112.05 БЗ, невключення таких земель до об’єкта оподаткування не звільняє власників таких земель від подання декларації. Тобто якщо особа має тільки такі землі, радимо подати нульову декларацію, в якій нарахований податок відобразити як пільгу.

До відома! У разі припинення права власності або права користування земельною ділянкою земельний податок сплачується за фактичний період перебування землі у власності або користуванні у поточному році (п. 287.1 ПКУ). Тобто податок сплачується попереднім власником за період з 1 січня 2019 року до початку того місяця, в якому він втратив право власності на зазначену земельну ділянку, а новим власником — починаючи з місяця, в якому у нового власника виникло право власності (п. 286.5 ПКУ, категорія 112.02 БЗ).

Розібравшись із платниками земельного податку, далі поговоримо про правила нарахування податкових зобов'язань з цієї частини плати за землю.