Юрособа купує нерухомість у фізособи: що робити, якщо ПДФО/ВЗ сплатила фізособа

Хто повинен сплатити ПДФО та ВЗ?

До оподатковуваного доходу фізособи включається частина доходів від операцій з майном (п.п. 164.2.4, п.п. 1.4 п. 16¹ підрозд. 10 розд. ХХ ПКУ). Яка саме? Відповідь на це запитання див. у статті «Купуємо нерухомість у фізособи: а що там з ПДФО та ВЗ?» // «Податки & бухоблік», 2024, № 67.

Якщо доходи від продажу нерухомості оподатковуються, то сума ПДФО визначається та самостійно сплачується особою, яка продає іншій фізособі нерухомість, до нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу. Водночас у разі,

Це визначено у п. 172.7 ПКУ. При цьому юрособа як податковий агент зобов’язана:

1) нарахувати, утримати та сплатити ПДФО і ВЗ з доходу фізособи від продажу нерухомості до бюджету за своїм місцезнаходженням (п.п. 168.4.4 ПКУ);

2) відобразити інформацію про «нерухомий» дохід та утримані з нього ПДФО та ВЗ у 4ДФ Податкового розрахунку з ознакою доходу «104».

Проте у ситуації, яку розглядаємо, ПДФО та ВЗ з такого доходу вже сплатила фізособа. Тож виникає запитання…

Що робити юрособі?

Обов’язки юрособи. Тут все просто. Юрособа, яка купує нерухомість у фізособи, повинна виконати обов’язки податкового агента, навіть якщо фізособа-продавець самостійно сплатила ПДФО і ВЗ. На цьому наголошували податківці у роз’ясненні з БЗ 103.07.

Чому так? Бо якщо юрособа виплатить фізособі дохід від продажу нерухомості без утримання та сплати ПДФО/ВЗ, то в такому випадку матимемо порушення податковим агентом правил нарахування, утримання та сплати (перерахування) податків у джерела виплати. Тож дотримуємося загальних правил.

Чим загрожує несплата ПДФО/ВЗ? Для відповіді на це запитання звернемося до ст. 125¹ ПКУ.

Проте якщо такі дії вчинені умисно, то у загальному випадку штраф складе 25 % (при повторі протягом 1095 днів — 50 %, а далі — 75 %) суми податку / збору, що підлягає нарахуванню та/або сплаті до бюджету (див. пп. 125¹.2 — 125¹.4 ПКУ).

Крім того, у разі подання Податкового розрахунку з помилками, які призвели до зменшення податкових зобов’язань, підприємство потрапляє ще й на штраф у розмірі 1020 грн, передбачений п. 119.1 ПКУ. Якщо ж до податкового агента протягом року було застосовано штраф за таке саме порушення, то розмір штрафу зростає до 2040 грн.

Не пощастить у цьому випадку і посадовим особам підприємства. Їм «світить» адмінштраф згідно з п. 163⁴ КУпАП у розмірі від 34 до 51 грн (за повторне порушення протягом року — від 51 до 85 грн).

До того ж на суми несплаченого грошового зобов’язання з ПДФО та ВЗ нараховується пеня за кожний календарний день прострочення його сплати, починаючи з 91 календарного дня, що настає за останнім днем граничного строку сплати зобов’язання. Розмір пені — 100 % річних облікової ставки НБУ, чинної на кожний такий день (п. 129.4 ПКУ, роз’яснення ДПСУ в категорії 103.26 БЗ).

Звісно, тут може зіграти строк давності. Проте враховуючи, що в ситуації, яка розглядається, маємо заниження податкових зобов’язань, не радимо чекати, поки той строк спливе, оскільки за рахунок пені збільшуватиметься сума податкового боргу. Та й сам строк давності поки що під час дії воєнного стану «запрацював» не для всіх платників податків (див. статтю «Строки податкової та позовної давності + строки зберігання документів під час війни» // «Податки & бухоблік», 2023, № 99).

Тож краще не ризикувати, а дотримуватися вимог ПКУ та сплатити ПДФО/ВЗ з «нерухомого» доходу фізособи своєчасно й в повному обсязі. Якщо ж порушення вже є, то наступний розділ статті саме для вас.

Як виправитися юрособі у разі несплати ПДФО та ВЗ?

Якщо це помилка поточного року, то щоб уникнути штрафних санкцій з ПДФО (ст. 125¹ ПКУ), можна провести добровільний перерахунок з відображенням його результату в 4ДФ. Але так робити є сенс за умови, що в місяці перерахунку ви нараховуєте продавцю нерухомості якийсь дохід, за рахунок якого буде сплачений податок. Проводять добровільний перерахунок за тими ж правилами, що й обов’язковий (див. статтю «Перерахунок ПДФО за підсумками 2023 року» // «Податки & бухоблік», 2023, № 101).

Якщо перерахунок — це не ваш варіант, то залишається виконати вимоги ст. 125¹ ПКУ. В ній зазначено, що відповідальність за погашення суми податкового зобов’язання або податкового боргу, що виникає внаслідок ненарахування та/або неутримання, та/або несплати (неперерахування) податку під час виплати доходу, та обов’язок щодо погашення такого податкового боргу, у тому числі пені, покладається на податкового агента. При цьому

Зверніть увагу, що в цьому випадку у фізособи — отримувача доходу додаткового блага у вигляді суми сплаченого підприємством податку не виникає. Зробити сплату за власний рахунок податкового агента зобов’язує ст. 125¹ ПКУ.

Що стосується ненарахованого й несплаченого ВЗ, то тут взагалі ні про який перерахунок не може бути й мови. Він просто не передбачений для цього збору. Тож залишається сплачувати своєчасно неутриманий ВЗ з власної кишені відповідно до вимог ст. 125¹ ПКУ.

Суму донарахованого податку та збору віднесіть до інших операційних витрат записом Дт 949 — Кт 641/ПДФО, 642/ВЗ.

В 4ДФ з типом «Уточнюючий» за той звітний квартал, в якому виплатили й відобразили дохід без оподаткування, формуйте два рядки:

— перший — на вилучення неправильної інформації (повторюєте рядок без ПДФО/ВЗ) з ознакою «1» у графі 10;

— другий — на введення правильної інформації (із сумою зобов’язань) з ознакою «0» у графі 10.

Добре, з тим, що робити юрособі у разі, коли ПДФО та ВЗ з доходу від продажу квартири сплатила фізособа-продавець, розібралися. Проте у цій історії треба врахувати ще й інтереси фізособи, яка зайво сплатила податки.

Як діяти фізособі?

Фізособа-продавець має право повернути надміру сплачений ПДФО у ситуації, коли після сплати нею податків не відбулося нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу нерухомості з іншою фізособою-покупцем. Для цього

Такий порядок передбачений нормами п. 172.6 ПКУ.

У загальному випадку податкову декларацію слід подати не пізніше 30 квітня року, що йде за звітним, до контролюючого органу за своєю податковою адресою — місцем реєстрації згідно з паспортними даними (пропискою), за яким особу взято на облік у контролюючому органі (див. п. 4 розд. І Інструкції щодо заповнення податкової декларації про майновий стан і доходи, затвердженої наказом Мінфіну від 02.10.2015 № 859, БЗ 103.24).

Якщо фізособа має статус внутрішньо переміщеної особи (ВПО) та при цьому подала до контролюючого органу за місцем фактичного проживання / перебування заяву за формою № 5ДР із зареєстрованим місцем проживання ВПО, то декларацію подають до цього контролюючого органу (див. БЗ 103.24 БЗ). У разі, коли такі дії не здійснювалися, декларацію подають до контролюючого органу (у тому числі переміщеного з окупованої території) за своєю податковою адресою (місцем прописки).

Зауважте, що у разі подання декларації в ній треба вказати усі доходи, отримані протягом звітного року.

Суму надміру сплаченого ПДФО вказують у рядку 17 розд. V. Копії документів, що підтверджують таку сплату, доречно одразу додати до декларації та зазначити інформацію щодо них.

Інформацію про документи, що додаються, зазначають наприкінці декларації нижче реквізиту «Доповнення до податкової декларації довільної форми (заповнюється і подається відповідно до… пункту 172.2 статті 172 та пункту 176.1 статті 176 розділу IV Податкового кодексу України)».

Сума податку, яка повинна повернутися за результатами декларування, зараховується на особистий рахунок платника податку, відкритий у будь-якому банку або у небанківського надавача платіжних послуг. Цей рахунок треба вказати в розділі VII декларації. Повернення податку відбувається протягом 60 календарних днів після отримання податківцями декларації.

Більше подробиць щодо заповнення річної декларації у випадку продажу фізособою власної нерухомості ви дізнаєтеся зі статті «Якщо продав (обміняв) щось рухоме чи нерухоме: декларуємо дохід» // «Податки & бухоблік», 2024, № 25 (ср. ).

Що стосується військового збору, то, на відміну від ПДФО, діюча сьогодні форма податкової декларації про майновий стан та доходи не передбачає можливості відображення надміру сплаченого ВЗ для випадку, коли не відбулося нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу між фізособами. Тож для повернення збору не залишається нічого, окрім як подати до ДПСУ заяву про таке повернення. Її можна сформувати у головному меню Електронного кабінету в розділі «Заяви, запити для отримання інформації». Із запропонованого переліку вибрати форму Заяви про повернення помилково та/або надміру сплачених сум грошових зобов’язань та пені (F1302001 — для фізичних осіб). Подати її слід протягом 1095 днів від дня виникнення помилково та/або надміру сплаченої суми ВЗ. До заяви додаємо документ, що підтверджує переплату. Порядок повернення див. у статті «Алгоритм повернення переплати з бюджету» // «Податки & бухоблік», 2024, № 15.

Подавати таку заяву рекомендуємо після подання декларації про майновий стан та доходи за відповідний рік. У такому разі податківці перевірять відсутність податкового боргу (див. п. 43.1 ПКУ).