Арендуем недвижимость у физлица: бухучет и налог на прибыль

* См. об этом в статье «Пользуемся недвижимостью физлица: лучше аренда или ссуда?» // «Налоги & бухучет», 2024, № 67.

Бухгалтерский учет

Учет объекта аренды. Во-первых, объект аренды остается собственностью арендодателя и в собственность арендатора не переходит. Во-вторых, арендованная недвижимость (то ли жилая, то ли нежилая) по канонам бухучета относится к необоротным активам. Из этого и следует исходить при бухучете объекта недвижимости, взятого в аренду у физлица.

Принятые в операционную аренду необоротные активы зачисляют на забалансовый счет 01 «Арендованные необоротные активы» по стоимости, указанной в договоре аренды (п. 4 разд. ІІ НП(С)БУ 14 «Аренда»). Увеличение остатка счета 01 происходит при получении объекта аренды, уменьшение — при его возврате арендодателю после окончания срока аренды.

Арендная плата. Прежде всего отметим: для правомерного отражения расходов по аренде в бухучете необходим первичный документ (ч. 1 ст. 9 Закона о бухучете*). Таким первичным документом при аренде, обычно, является акт выполненных работ (услуг), который должен подтверждать факт пользования объектом аренды в течение определенного периода времени (письмо Минфина от 30.05.2016 № 31-11410-09-10/15182, письмо ГФСУ от 19.01.2016 № 919/6/99-99-19-03-02-15). Он обязательно должен содержать стоимость аренды за этот период, а также другие обязательные реквизиты первичного документа, перечисленные в ч. 2 ст. 9 Закона о бухучете.

* Закон Украины «О бухгалтерском учете и финансовой отчетности в Украине» от 16.07.99 № 996-XIV.

Оптимальная периодичность его составления — месяц. При этом

Подробнее об этом см. в статье «Какой датой составляют акты на аренду?» // «Налоги & бухучет», 2023, № 23.

Начисленную арендную плату признают расходами арендатора на прямолинейной основе в течение срока аренды или с учетом способа получения экономических выгод, связанных с использованием объекта операционной аренды (п. 5 разд. ІІ НП(С)БУ 14).

В зависимости от того, в каких целях используется арендованная у «физика» недвижимость, арендную плату арендатор относит в дебет счетов 23 «Производство», 91 «Общепроизводственные расходы», 92 «Административные расходы», 93 «Расходы на сбыт» или 94 «Прочие расходы операционной деятельности». Если арендуемый объект используется для создания (строительства) собственных необоротных активов, арендную плату капитализируют — относят в дебет счета 15 «Капитальные инвестиции».

Сначала ее отражают на счете 39 «Расходы будущих периодов», а уже потом списывают на расходы деятельности предприятия в тех периодах, к которым она относится (Дт 23, 91, 92, 93, 94, 15).

Коммунальные платежи. Кроме уплаты арендной платы, арендатор также может нести расходы, связанные с содержанием объекта аренды, в частности, на оплату коммунальных услуг. Такие расходы он может уплачивать непосредственно поставщикам услуг или путем возмещения их арендодателю. На практике по большей части идут по второму пути, хотя это и сопровождается возникновением дополнительного налогооблагаемого дохода у физлица-арендодателя (читайте об этом в статье «Пользуемся недвижимостью физлица: лучше аренда или ссуда?» // «Налоги & бухучет», 2024, № 67).

Для бухучета арендатора-юрлица не важно, как происходит компенсация арендодателю коммунальных расходов — в составе арендной платы или по отдельным счетам. То есть порядок бухгалтерского учета одинаков независимо от формы возмещения компенсации коммунальных услуг (в составе арендной суммы или отдельными платежами).

В составе расходов (Дт 23, 91, 92, 93, 94) сумму возмещения коммунальных платежей отражают в периоде потребления арендатором таких коммунальных услуг (см. статью «Первичка в следующем месяце за предыдущий» // «Налоги & бухучет», 2022, № 50). Так же, кстати, показывают расходы на коммунальные услуги при прямых расчетах с их поставщиками.

Отражают расходы на основании составленных в подтверждение осуществления хозяйственных операций первичных документов в том отчетном периоде, в котором они были осуществлены (ч. 5 ст. 9 Закона о бухучете). То есть в том периоде, к которому такие расходы относятся, независимо от уплаты денежных средств, как требует бухпринцип начисления (ст. 4 Закона о бухучете).

В общем случае последним календарным днем того месяца, в котором были предоставлены услуги, арендатор и арендодатель должны оформить между собой акт-расчет или акт согласования стоимости коммунальных услуг. Но вряд ли об этом будет волноваться физлицо-арендодатель, поэтому соответствующую работу придется взять на себя арендатору. При этом если на конец отчетного периода такого акта не будет, арендатор все равно должен оценить и показать расходы в бухучете, например на основании самоакта (см. статью «Первичка отсутствует или опоздала: составляем самоакт» // «Налоги & бухучет», 2022, № 50).

Налоговый учет

Поскольку обычное физлицо-арендодатель априори не может быть плательщиком НДС, будем говорить в этом разделе только о налоге на прибыль. При этом заметим, что в случае прямых расчетов с поставщиками коммунальных услуг, потребленных юрлицом-арендатором в арендованном у «физика» помещении, НДС-учет таких услуг арендатор ведет по стандартным правилам. Какими именно, ищите в статьях «Налоговый кредит по коммунальным услугам» // «Налоги & бухучет», 2024, № 39 и «Офисные приобретения в квартиру директора/учредителя: НДС, бухучет, прибыль» // «Налоги & бухучет», 2024, № 63.

А о налоге на прибыль разговор вообще краток. Все операции в рамках договора аренды с физлицом-арендодателем (получение объекта в аренду, уплата арендных платежей, возмещение коммуналки и т. п.)

Ведь в НКУ специальных арендных разниц для этих операций не предусмотрено.

Дополнительно скажем об аренде объектов жилищного фонда. Суть проблемы аренды жилой недвижимости в том, что арендатор-юрлицо имеет право использовать жилье только для проживания в нем физических лиц (ч. 2 ст. 813 ГКУ). Поэтому возникает логичный вопрос: может ли факт нецелевого использования жилья под офис, склад и т. п. создать проблемы для плательщиков налога на прибыль?

Ответ здесь таков. Законодательство прямо не обязывает переводить квартиру или жилой дом, которые используются в хозяйственных целях (но не для производственных), в статус нежилых. И, кстати, в судебной практике (правда, на уровне только первой инстанции) есть решения, где судьи тоже говорят о необязательности этого перевода (см. статью «Офис в квартире директора или учредителя: как оформить?» // «Налоги & бухучет», 2024, № 63).

В бухучете нет специальных требований для отражения расходов на аренду объектов жилищного фонда в том случае, если юрлицо-арендатор использует их не в качестве жилья. Такие расходы отражают в бухучете в зависимости от функционального назначения объекта по стандартным правилам: одновременно с уменьшением активов или увеличением обязательств (п. 5 НП(С)БУ 16 «Расходы»).

НКУ, в свою очередь, не содержит корректировок финрезультата до налогообложения в случае использования арендованного жилья с нарушением требований ч. 2 ст. 813 ГКУ. Да и на практике налоговики особо не проявляли активность в плане признания недействительными договоров аренды жилья, которое используется под офис, склад и т. п. Поэтому, считаем, в части налоговоприбыльного учета расходов на аренду такого жилья проблем быть не должно. Такие расходы уменьшат бухфинрезультат и объект обложения налогом на прибыль.

В конце условный числовой пример.

В учете арендатора указанные операции отражают так, как показано в таблице.

Учет аренды недвижимости у физлица