Орендні послуги — акти на частини місяця

Цивільна періодичність акта

Спершу згадаємо, що говорить цивільне законодавство про вимоги до періодичності акта при оренді та послугах.

З точки зору цивільного права у сторін, що уклали договір оренди, — повна свобода дій. Базове правило тут таке: плату за користування майном треба вносити щомісячно, якщо інше не встановлено договором (ч. 5 ст. 762 ЦКУ). І жодних особливих вимог до періодичності складання акта ЦКУ не встановлює.

Періодичність оплати за послуги теж може бути будь-яка. При цьому вносять плату в розмірі, у строки та в порядку, установлені договором про надання послуг (ч. 1 ст. 903 ЦКУ).

Усе це дозволяє зробити висновок, що

Загалом, вносити орендні платежі/оплачувати послуги та складати акти можемо, як домовимося — хоч раз на рік чи хоч кожен день.

Бухгалтерська періодичність акта

Порядок визнання доходу від наданих послуг встановлений пп. 10 — 14 НП(С)БО 15 «Дохід». За приписами п. 10 НП(С)БО 15 дохід, пов’язаний з наданням послуг, визнається:

1) виходячи зі ступеня завершеності операції з надання послуг (базовий підхід — якщо може бути достовірно оцінений результат цієї операції);

2) на кожну дату балансу.

Відтак, навіть якщо на дату балансу акт про надання послуг ще не підписано, відобразити дохід в бухобліку все одно доведеться. Тому навіть якщо за договором підприємство складає акт один раз на рік, але при цьому подає квартальну фінзвітність, дохід доведеться відображати щоквартально (див. «Податки & бухоблік», 2021, № 15).

А ось мікропідприємства (малодохідники) і єдиноподатники групи 3 за ставкою 3 % / 5 % можуть, загалом, складати акт одноразово (за підсумками року). Оскільки у них звітний період — календарний рік (ч. 2 ст. 2 Закону про бухоблік, п. 2 Порядку № 419). Детальніше про періодичність складання орендних актів див. «Податки & бухоблік», 2021, № 15, а про оренду, що перетікає на наступний квартал, — «Податки & бухоблік», 2021, № 45.

Орендне НП(С)БО 14 «Оренда» також говорить «за» рівномірність. Цей стандарт наказує орендодавцеві у відповідних звітних періодах відображати дохід від операційної оренди (орендарю — витрати) на прямолінійній основі протягом строку оренди або з урахуванням способу одержання економічних вигод, пов’язаних з використанням об’єкта операційної оренди (пп. 9, 17 НП(С)БО 14).

Щодо податку на прибуток, то тут орієнтир — бухоблік (п.п. 134.1.1 ПКУ). Тому прибуткові доходи/витрати виникають одночасно з доходами/витратами бухгалтерськими.

ПДВ-періодичність акта

Для ПДВ-обліку важлива перша подія. Тож податкові зобов’язання (ПЗ) за послугами (у тому числі й послугами оренди) виникають (п. 187.1 ПКУ):

— або на дату зарахування грошових коштів на банківський рахунок в оплату послуг;

— або на дату оформлення документа, що засвідчує факт постачання послуг.

З передоплатним варіантом усе зрозуміло: прийшли гроші — нараховуємо ПЗ на всю суму надходжень. А от,

При цьому датою оформлення документа (як паперового, так і електронного) податківці вже давно називають дату його складання (а не підписання обома сторонами) (див. листи ДПСУ від 05.08.2020 № 3195/ІПК/99-00-05-06-02-06 і від 17.03.2020 № 1112/6/99-00-07-03-02-06/ІПК, «Бухгалтер 911», 2021, № 39).

Зауважте! ПКУ не вимагає, щоб це був неодмінно акт, а просто говорить про документ (конкретний документ не називаючи, проте маючи на увазі його наявність). Тому ним, загалом, може стати будь-який первинний документ, що підтверджує постачання, у тому числі і самоакт. Тобто як тільки ви задокументуєте доходи за послугами (факт постачання послуг), у вас з’явиться подія і для нарахування ПЗ з ПДВ.

Отже в ПДВ-обліку періодичність нарахування ПЗ і складання ПН на постачання послуг (звичайно, якщо оплати ще не було) залежить від періодичності складання документа, що засвідчує факт постачання послуг (п.п. «б» п. 187.1 ПКУ). Тому, незважаючи на те, що періодом у ПДВ-обліку є місяць (п. 202.1 ПКУ), ПЗ постачальнику слід нараховувати на підставі документа, що підтверджує факт надання послуг (див. «Податки & бухоблік», 2021, № 77).

Періодичність ПЗ з ПДВ

Безумовно, питання періодичності складання акта та нарахування орендної плати краще врегулювати ще при укладенні орендного договору. Нараховувати ПЗ з ПДВ можна на підставі акта, складеного за квартал. А мікро-малодохідникам, у яких звітним періодом є рік, — навіть на підставі акта, складеного останнім днем звітного року.

Перешкодити розтягнути ПДВ-період з оренди може передбачена в договорі компенсація комунальних послуг, якщо вона не включена до вартості оренди, а виставляється окремою сумою. У своїх консультаціях податківці, на відміну від платежів за оренду, розглядають компенсацію комуналки як послуги, що надаються безперервно (див. листи ДФСУ від 04.08.2016 № 26595/7/99-99-15-03-02-17 і ГУ ДФС у Полтавській обл. від 23.05.2017 № 302/ІПК/16-31-12-01-34). Детальніше див. «Податки & бухоблік», 2018, № 43. А з оглядкою на критерій безперервності фіскали можуть посилатися на п. 201.4 ПКУ і вимагати нараховувати ПДВ на комуналку хоча б один раз на місяць (скажімо, не пізніше останнього дня місяця).

На практиці зазвичай періодичність складання акта щомісячна (останнім календарним днем місяця). Втім, якщо є бажання, то можна зафіксувати, що первинний документ буде оформлятися щодекадно, щонедільно чи, навіть, щоденно. Не заборонено також прописати в договорі, що будемо складати два акти: за період з першого по передостанній день місяця і окремо за останній день місяця. Тоді дата акта буде ПДВ-подією.

Проте якщо йти по шляху документування наданих орендних послуг за якісь проміжки місяця, то цю процедуру не можна застосовувати вибірково для окремих місяців. Тобто, як у нашому випадку, оформити за травень два акти за період з 01.05 по 30.05 і за 31.05, а за попередні і подальші місяці в цілому. Бо не дуже зрозумілі мотиви — усю дорогу виписували один акт на місяць, а зараз раптом два. І, умовно кажучи, повинна дотримуватися незмінність та послідовність облікової політики. Та й податківцям такий фортель навряд чи сподобається. І тоді ПК у орендаря точно опиниться під загрозою. Та й у орендодавця виникнуть проблеми з не тією датою складання ПН.

Краще, на наш погляд, в акті наданих послуг просто розбити вартість — за 30 днів оренди з ПДВ і за 1 день без ПДВ. Відповідно ПН тоді буде складена на суму з ПДВ. Тобто за дні, коли ви були повноцінним платником ПДВ. Такий підхід буде легко обґрунтувати податківцям. Адже на період застосування особливої спрощенки за ставкою 2 % ПДВ-реєстрація платника призупиняється (п.п. 9.5 підрозд. 8 розд. ХХ ПКУ). Докладно про заповнення ПН див. у «Податки & бухоблік», 2021, № 69.

А от, скажімо, вказати в додатковій угоді, що оренди в останній день місяця (31.05.2022) не було, на нашу думку, не варіант. Адже акт і цьому випадку теж треба датувати останнім днем місяця (а не складати від 30.05.2022) — договір то оренди не припинявся і повернення майна орендодавцю не будо.

Взагалі-то, орендні послуги ні під критерій ритмічності, ні під критерій безперервності, на думку податківців, не підпадають. Але це за умови, якщо періодичність оформлення документа, що засвідчує факт постачання послуг за договором оренди, визначається за місяць або за довший період (див. БЗ 101.16).

Докладно по ПДВ-нюанси при роботі на спецЄП див. у «Податки & бухоблік», 2022, № 34.