(066) 87-010-10
Переводимо бухгалтерів в ОНЛАЙН!
  • У обране
  • Друк
  • Шрифт
  • Колір фону
  • Коментарі 0
  • В розробці
20/26
Податки та бухгалтерський облік
Податки та бухгалтерський облік
Липень , 2016/№ 56

Оренда

Орендні платежі в обліку орендодавця. Переданий в операційну оренду об’єкт орендодавець продовжує обліковувати у складі своїх активів, не припиняючи його амортизувати.

Дохід від надання майна в оренду (орендну плату) він відображає:

— на рахунку 713 «Дохід від операційної оренди активів» — якщо це не основна діяльність орендодавця. При цьому всі витрати, пов’язані з цим доходом, він відображає на субрахунку 949 «Інші витрати операційної діяльності»;

— на рахунку 703 «Дохід від реалізації робіт і послуг» — якщо це його основна діяльність (лист Мінфіну від 22.09.10 р. № 31-34020-20-27/25329). При цьому всі витрати, пов’язані з отриманням «орендних» доходів, він акумулює на рахунку 23 «Виробництво» з подальшим списанням цих сум на рахунок 903 «Собівартість реалізованих робіт і послуг».

Отримана авансом за декілька календарних місяців орендна плата спочатку відображається на рахунку 69 «Доходи майбутніх періодів», а вже звідти, в місяці, за який вона отримана, потрапляє в дохід.

Жодних спеціальних «орендних» коригувань розділ III ПКУ не передбачає. Тому всі доходи і витрати по оренді, сформовані в бухгалтерському обліку, орендодавець відображає і в «податковоприбутковому». Різниці можуть виникнути лише в частині амортизації переданих в оренду об’єктів ОЗ і НМА ( пп. 138.1, 138.2 ПКУ).

Операція з власне передачі активів в операційну оренду об’єктом обкладення ПДВ не є ( п.п. 196.1.2 ПКУ). А ось орендна плата обкладається ПДВ в загальному порядку* ( п.п. «б» п. 185.1 ПКУ). Податкові зобов’язання орендодавець визнає за правилом «першої події» за ставкою 20 %. База оподаткування — договірна вартість, але не нижче мінбази, установленої в абз. 2 п. 188.1 ПКУ.

* Щоправда, є виняток: якщо «орендна» нерухомість перебуває за межами митної території України, то ПДВ не виникає.

Орендні платежі в обліку орендаря. Прийняті в операційну оренду активи орендар обліковує на позабалансовому рахунку 01 за вартістю, зазначеною в договорі ( п. 8 П(С)БО 14, Інструкція № 291). Нараховану орендну плату він визнає витратами того періоду, в якому послуга фактично ним отримана (якщо вона відноситься до витрат періоду) або в періоді визнання доходу (якщо вона формує собівартість товарів/послуг).

Якщо орендна плата сплачена авансом за декілька календарних місяців, її відображають на рахунку 39 «Витрати майбутніх періодів», з подальшим списанням на витрати у відповідному місяці залежно від напряму використання орендованого об’єкта: на рахунки 23, 91, 92, 93 або 94. Якщо об’єкт, що орендується, використовується для створення (будівництва) власних необоротних активів, орендну плату капіталізують на рахунку 15.

Витрати у вигляді орендних платежів, відображені в бухгалтерському обліку, без жодних коригувань відображаються і в «податковоприбутковому» обліку орендаря.

Незалежно від напряму використання орендованого об’єкта, суми «вхідного» ПДВ за орендною платою орендар відносить до складу свого податкового кредиту (звичайно ж, тільки за наявності ПН, зареєстрованої орендодавцем — платником ПДВ в ЄРПН). Якщо об’єкт використовується в необ’єктній, неоподатковуваній або пільговій діяльності, орендар згідно з п. 198.5 ПКУ повинен нарахувати ПДВ, виписати зведену ПН і зареєструвати її в ЄРПН.

Компенсація комунальних послуг. За домовленістю сторін орендар може компенсувати орендодавцю вартість комунальних послуг. Причому не у складі орендної плати, а окремим платежем. Тоді в обліку орендодавця сума компенсація відобразиться на рахунку 719 «Інші доходи від операційної діяльності». А орендар відобразить її на тому самому «витратному» рахунку, що й орендну плату (23, 91, 92, 93 або 94).

З податку на прибуток жодних особливостей ані для орендодавця, ані для орендаря немає — тут усе, як у бухгалтерському обліку.

А що стосується обкладення ПДВ такої компенсації комунальних витрат, то нещодавно позиція податківців кардинально змінилася. Якщо раніше вони однозначно вважали компенсацію комунальних витрат складовою частиною орендної операції і наполягали на її «ПДВ-оподатковуваності», то тепер податківці стверджують, що вона — не об’єкт оподаткування (див. лист ДФСУ від 19.04.2016 р. № 8813/6/99-99-19-03-02-15). Причому, врахуйте: роз’яснення з БЗ 101.02, що «проповідувало» колишню «оподатковувану» позицію, переведене до нечинних у зв’язку з необхідністю уточнення його редакції. Отже, очевидно, сьогодні податківці не визнають і податковий кредит орендаря в сумі ПДВ при компенсації комунальних послуг. А орендодавцю потрібно пам’ятати: якщо при придбанні комунальних послуг він за вхідним ПДВ на них відобразив податковий кредит, а передав їх як не об’єкт ПДВ (див. лист), то згідно з п. 198.5 ПКУ він зобов’язаний нарахувати ПДВ, виписати зведену ПН і зареєструвати її в ЄРПН.

Ремонт орендованого майна. Щоб правильно відобразити в обліку орендаря витрати за здійсненим ним ремонтом, необхідно його класифікувати — ремонт це чи поліпшення. Якщо ремонт — його вартість відображається у витратах періоду на рахунку 23, 91, 92, 93 або 94, залежно від напряму використання орендованого об’єкта. А ось вартість поліпшення орендар капіталізує на рахунку 153, а потім списує на рахунок 117 «Інші необоротні матеріальні активи». Амортизувати такий об’єкт орендар починає з місяця, наступного за місяцем, в якому його введено в експлуатацію. Строк корисного використання зазвичай прив’язують до строку дії договору оренди, хоча можна встановити й інший строк. Для амортизації застосовують прямолінійний або виробничий метод ( п. 27 П(С)БО 7). Суми нарахованої амортизації відображають на тих самих рахунках, що й орендну плату. Передачу покращеного об’єкта орендодавцю (після закінчення строку дії договору оренди) орендар відображає в обліку як продаж об’єкта інших необоротних матеріальних активів (якщо передбачена компенсація вартості поліпшення орендодавцем) або як безоплатну передачу (якщо компенсація не передбачена).

Хоча, якщо умовами договору передбачено, що «ремонтні» витрати компенсуються орендодавцем одразу ж після закінчення ремонту і поліпшення тут же передається орендодавцю на баланс, то витрати не капіталізують і окремий об’єкт необоротних активів не створюють — таку операцію відображають як продаж робіт (послуг). У такому разі спочатку витрати збирають на рахунку 23, а потім (при переданні) — списують на рахунок 903 і відображають дохід від реалізації на рахунку 703.

До «податковоприбуткового» обліку орендаря вартість «некапіталізованого» ремонту потрапляє з бухобліку без жодних коригувань. А ось вартість ремонту, що сформувала окремий необоротний актив вартістю більше 6 тис. грн., вимагає коригування різниць згідно з пп. 138.1, 138.2 ПКУ.

Оренда та єдиний податок. Платники ЄП 2 — 4 груп мають повне право надавати майно в оренду (для ФОП на ЄП 2 групи за умови, що відповідний вид діяльності — код КВЕД 68.20 згідно з ДК 009:2010 — зареєстрований у реєстрах). При цьому для ФОП на ЄП 2 і 3 груп ПКУ встановлено обмеження. Так, вони не мають права передавати в оренду земельні ділянки загальною площею більше 0,2 га, житлові приміщення та/або їх частини загальною площею більше 100 кв. м. і нежитлові приміщення (споруди, будівлі) загальною площею більше 300 кв. м. ( п.п. 291.5.3 ПКУ). Крім того, ФОП на ЄП 2 групи повинні пам’ятати: будь-які послуги (у тому числі й з оренди) вони мають право надавати тільки населенню та іншим платникам єдиного податку ( п.п. 2 п. 291.4 ПКУ). А ось для юридичних осіб — єдиноподатників жодних обмежень щодо оренди немає.

Що ми ще писали на цю тему

№ з/п

Назва коментаря/статті/теми номера/спецвипуску

Джерело

1

Орендуємо держмайно: шпаргалка для бухгалтера

2016, № 47, с. 14

2

Компенсація комунальних витрат — без ПДВ?

2016, № 41, с. 5

3

Повертаємо поліпшену оренду: база для ПЗ

2016, № 33, с. 43

4

Поліпшуємо орендоване: що в обліку?

2016, № 27, с. 18

5

Декларуємо доходи від оренди

2016, № 26, с. 29

6

Орендна плата фізособі: нараховуємо частинами, платимо оптом

2015, № 96, с. 41

7

Оренда нерухомості та мінбаза

2015, № 91, с. 18

8

Оренда (спецвипуск)

2015, № 89

оренда додати теги змінити теги
Додайте свої теги до статті
Розділіть мітки комами. Наприклад: бухгалтерія, форма, відсотки, ПДВ, квартальний звіт. Максимальна кількість 10.
або Закрити
Ваша оцінка врахована! Оцініть статтю :
  • Добре
  • Нормально
  • Погано
Поділитися:
Коментарі до статті