(066) 87-010-10
Переводимо бухгалтерів в ОНЛАЙН!
  • У обране
  • Друк
  • Шрифт
  • Колір фону
  • Коментарі 0
  • В розробці
10/14
Податки та бухгалтерський облік
Податки та бухгалтерський облік
Вересень , 2017/№ 74

Офіс в оренді

Орендуючи приміщення офісу, нараховувати амортизацію за таким об’єктом не потрібно — це ваш забалансовий об’єкт. Але ось орендні платежі, а також інші компенсаційні виплати, пов’язані з договором оренди (комунальні платежі, охорона, прибирання, паркування), орендарю прилаштувати доведеться. Давайте розбиратися, як це правильно зробити.

Орендні платежі

Бухгалтерський облік. Прийнятий в оренду офіс орендар повинен зарахувати у себе на забалансовий рахунок 01 «Орендовані необоротні активи». Для обліку вартість орендованого приміщення офісу слід узяти з договору оренди (п. 8 П(С)БО 14, Інструкція № 291).

Нараховану орендну плату зазвичай визнають витратами на прямолінійній основі (тобто рівними частинами) — протягом строку оренди офісу (п. 9 П(С)БО 14).

Враховуючи, що витрати на оренду офісу є загальногосподарськими витратами (їх неможливо пов’язати з доходом), то відображати їх слід у тому звітному періоді, у якому вони були фактично понесені (п. 7 П(С)БО 16).

Відображати орендну плату слід на рахунку 92 «Адміністративні витрати».

Важливо! У разі коли орендар сплачує орендну плату авансом за декілька звітних періодів, відразу всю суму у витрати не відносять. Спочатку її відображають на рахунку 39 «Витрати майбутніх періодів», а вже потім списують на витрати діяльності підприємства в тих періодах, до яких вона належить (п. 9 П(С)БО 14). Тут усе залежить від розрахункового періоду, встановленого в договорі оренди.

І навіть якщо акт наданих послуг підписаний із запізненням (наприклад, уже в наступному місяці), витрати відображають не за датою складання акта, а за датою нарахування орендної плати згідно з угодою (за фактом надання послуг)

тобто в тому періоді, у якому ці послуги власне і надані

Визнання витрат не залежить від періоду отримання первинних документів від постачальників.

Тож за ситуації, коли на підставі виставленого орендодавцем рахунку фактури орендар перерахував оплату, але акт за надані послуги спізнюється, то, на думку Мінфіну, виставлений рахунок може бути підставою для відображення операції з отримання послуг оренди майна без складання акта наданих послуг (див. лист Мінфіну від 22.08.2017 р. № 35210-07/23-3364/2658).

Якщо ж двостороннього документа (рахунку чи акта виконаних послуг) не було та/або акт за надані послуги спізнюється, то орендар для відображення витрат цілком можете оформити односторонній «самоакт» (п. 2.6 Положення № 88).

Далі, якщо визначена в «самоакті» розрахункова величина витрат відрізняється від фактичної суми, зафіксованої в акті наданих послуг, тоді в поточному періоді отримання від контрагента акта наданої послуги виниклу різницю відображають (п. 3.5 Положення № 88):

— у складі витрат, якщо фактична вартість вища за оцінну (Дт 92 — Кт 631);

— у складі доходів, якщо фактична вартість нижча оцінної (Дт 631 — Кт 719).

Це коригування оформляють бухгалтерською довідкою в періоді отримання контрагентського акта. Детальніше про те, як «самоактом» задокументувати витрати, за якими первинка від контрагента не була отримана, і відобразити їх в обліку і звітності, див. у «Податки та бухгалтерський облік», 2017, № 43, с. 6; № 62, с. 29; № 71, с. 14. Тож якщо акт на послуги оренди складений і потрапив до вас у наступному місяці, але до закінчення закриття регістрів за такий період, то в обліку проводимо його (відображаємо витрати) в місяці споживання послуги.

Якщо за договором ви перераховуєте гарантійний платіж (зазвичай це завдаток за останній місяць оренди або запорука того, що орендар виконає свої зобов’язання і не відмовиться завчасно від орендованого об’єкта), то у витрати ця сума піде тільки за останній місяць оренди і то, якщо договором передбачено, що сума завдатку покриває останній місяць оренди.

Податок на прибуток. У частині обліку орендних платежів жодних відмінностей від бухобліку і жодних податкових різниць не буде.

ПДВ. Якщо за придбані послуги ви перерахували передоплату й отримали зареєстровану у ЄРПН податкову накладну (ПН), то податковий кредит (ПК) вам забезпечений на всі 100 % (див. у «Податки та бухгалтерський облік», 2017, № 60, с. 3).

А якщо, навпаки, першою подією стало отримання послуги плюс є зареєстрована ПН? Але при цьому сам акт, що підтверджує факт надання такої послуги, отриманий із запізненням. Чи можна вважати послугу придбаною і відобразити ПК на підставі такої ПН, не чекаючи акта? Чи все-таки тому, хто придбаває результати послуг, краще почекати отримання запізнілого акта? У який момент відображати ПК?

На наш погляд, якщо ви задокументували отримання послуги «самоактом» і при цьому у вас є зареєстрована ПН, то цілком можете відобразити ПК, спираючись на п. 198.2 ПКУ, тобто за датою отримання такої послуги. Детальніше див. у «Податки та бухгалтерський облік», 2016, № 101, с. 45.

Якщо ви не склали внутрішній документ, тоді варто дочекатися запізнілого акта. Потім можна:

— або скористатися правилом «365 днів» і відкласти свій ПК на будь-який наступний звітний період протягом 365 днів з дати складання ПН згідно з п. 198.6 ПКУ;

— або подати УР до того звітного періоду, у якому виникло право на податковий кредит*. Нагадаємо, такий варіант буде дуже до речі, якщо з офісу ви ведете в тому числі й неоподатковувану діяльність, і зобов’язані ПК (не пізніше за останній день звітного періоду) компенсувати частковими ПЗ виходячи з розміру частки анти-ЧВ (пп. 189.1 і 199.1 ПКУ).

* Про включення сум ПДВ у ПК через УР до закінчення 365 днів податківці в БЗ 101.13 нічого не говорять. Наш коментар див. у «Податки та бухгалтерський облік», 2017, № 67, с. 6.

І ще одна корисна інформація, яка вам знадобиться, щоб не схибити з податковим кредитом.

Показати податковий кредит ви матимете право і з суми перерахованого у складі передоплати завдатку/гарантійного платежу, який за договором у майбутньому буде зарахований у рахунок орендної плати (зазвичай це завдаток за останній місяць оренди або запорука того, що орендар виконає свої зобов’язання і не відмовиться завчасно від орендованого об’єкта). Адже сума такого завдатку обкладається ПДВ в орендодавця на дату її отримання (див. БЗ 101.04).

Якщо ви проплатили завдаток і договором оренди передбачено, що він забезпечує виключно виконання зобов’язань і підлягає поверненню після закінчення строку дії договору, то ПДВ на такий платіж не нараховується (див. лист ГУ ДФС у м. Києві від 23.10.2015 р. № 16111/10/26-15-15-01-18, БЗ 101.04).

Але якщо умови договору будуть переглянуті і гроші будуть таки направлені в рахунок орендної плати, то виникнуть і податкові зобов’язання з ПДВ на дату зміни напряму гарантійного платежу (дату додугоди). У свою чергу, ви зможете розраховувати на податковий кредит.

Компенсація комуналки і додвитрат

Бухгалтерський облік. За домовленістю сторін орендар офісу може оплачувати (компенсувати) орендодавцю вартість комунальних послуг (тобто електроенергії, водопостачання і водовідведення, газо- й теплопостачання). Крім того, сторони часто домовляються про відшкодування орендарю й інших послуг, наприклад, з прибирання та охорони офісу, паркування автомобілів тощо.

Майте на увазі! Обов’язок компенсувати вартість комунальних та інших додвитрат має бути прописаний у договорі. Причому можна це зробити і в договорі оренди. Без цього автоматично змусити орендаря до компенсації не можна.

За домовленістю сторін відшкодування вартості тих чи інших витрат проводиться окремо або ж включається в орендну плату, тобто компенсація може здійснюватися:

— або у складі орендної плати;

— або окремим платежем.

При включенні вартості комунальних та інших послуг, пов’язаних з утриманням офісу, до складу орендної плати все дуже простого — оформлення документів і всі розрахунки відбуваються як власне за оренду майна (див. вище).

Інша річ, якщо вартість комунальних та інших послуг, пов’язаних з обслуговуванням офісу, відшкодовується на підставі виставлених орендодавцем окремих рахунків / окремих актів узгодження.

Так от, суму компенсаційних виплат орендар відносить на витрати в тому ж порядку, що й орендні платежі, тобто на рахунку 92 «Адміністративні витрати».

Тобто така сума лягає на витрати в такому ж порядку, як і орендні платежі. Як і за витратами на оренду — відображаємо у витратах у періоді споживання комунальних послуг та інших додатково відшкодовуваних послуг з утримання орендованого офісу. І якщо акт узгодження ще не отриманий — відображаємо витрати за самоактом, а потім, отримавши акт узгодження комунальних та інших послуг, на підставі бухдовідки в поточному періоді (періоді отримання акта узгодження) відображаємо виниклу різницю.

Податок на прибуток. У частині обліку витрат на відшкодування комунальних та інших платежів жодних відмінностей від бухобліку і жодних податкових різниць не буде.

ПДВ. З правової позиції, компенсація орендарю витрат, супутніх оренді, не є послугою (ч. 1 ст. 901 ЦКУ). Проте цілком вписується у визначення постачання послуг, у зв’язку з чим сума відшкодування підпадає під обкладення ПДВ. На нарахуванні ПДВ наполягають і податківці.

Причому під об’єкт обкладення ПДВ потрапляють у тому числі і суми компенсації орендодавцю земельного податку й податку на нерухоме майно (див. БЗ 101.04). На думку податківців, компенсація податку на землю і податку на нерухомість є складником орендної плати та обкладається ПДВ у загальному порядку, у тому числі за умови, якщо між орендарем і орендодавцем укладені окремі угоди про надання компенсації таких витрат.

«Комунальну» компенсацію розглядають як «послуги», а не, скажімо, як постачання товарів: електроенергія, газ, вода тощо. Адже орендодавець безпосередньо орендарю їх не постачає — їх ліцензійним постачальником не є (див. лист ГУ ГДФС у Сумській обл. від 16.09.2015 р. № 10/18-28-15-01-39 і лист ДФСУ від 06.01.2017 р. № 200/Р/99-99-13-01-02-14). А оскільки

відшкодування комунальних послуг є складовою оренди, то має код за ДКПП, що і послуги з оренди нерухомості, — «68.20»

Тобто в гр. 3.3 ПН таблиці Б відшкодування комунальних послуг має бути позначено тим же «послужним» кодом, що й орендна плата. При цьому в номенклатурній гр. 2 ПН податківці рекомендують позначати його як «Послуги з оренди» (див. БЗ 101.17). Хоча, на наш погляд, такий варіант заповнення ПН не можна вважати єдино можливим.

Бо якщо в акті узгодження номенклатура комунальних послуг, що компенсуються орендарем, розписана по повній — наприклад, позначена кожна послуга: водопостачання, водовідведення, опалювання, електрика, газ — зі своїм об’ємом споживання, одиницею виміру і вартістю, то в тому ж образі можна скласти і ПН. Тобто показати суму «комунальної» компенсації в ПН розгорнуто — декількома рядками (за видами спожитих орендарем послуг). Детальніше варіанти заповнення ПН при наданні послуг оренди офісу з компенсацією орендарем комунальних послуг див. у «Податки та бухгалтерський облік», 2017, № 63, с. 9.

Аналогічним чином орендним кодом «68.20» на наш погляд мають бути виділені в ПН й інші відшкодовувані орендарю послуги — послуги охорони, прибирання, паркування, компенсація земельного податку і податку на нерухомість.

Простежте за цим, адже помилка в коді послуги (його відсутність) залишається небезпечною, незважаючи на те, що зареєстрована ПН має бути достатньою підставою для відображення ПК як (п. 201.10 ПКУ). Податківці, як і раніше, наполягають, що для відображення ПК податкова накладна повинна містити всі обов’язкові реквізити — причому заповнені правильно (див. листи ДФСУ від 11.07.2017 р. № 1095/ІПК/10/04-36-12-01-16 і від 18.08.2017 р. № 1676/6/99-99-12-02-01-15/ІПК).

Облік платежів, пов’язаних з орендою офісу, розглянемо на прикладі.

Приклад. Підприємство отримало в оренду приміщення під офіс. Вартість офісу, обумовлена в договорі оренди, складає 850000 грн.

Орендна плата сплачується орендарем авансом щомісячно не пізніше за 5-те число поточного місяця в розмірі 12000 грн. (у тому числі ПДВ — 2000 грн.). За вересень 2017 року — отримана в сумі 12000 грн. (у тому числі ПДВ — 2000 грн.). Акт наданих послуг оренди отриманий вчасно.

На підставі окремих рахунків (актів узгодження), що виставляються орендодавцем, орендар щомісячно відшкодовує комунальні й інші платежі за утримання офісу. Акт узгодження відшкодувань за серпень надійшов наприкінці вересня на суму 7200 грн. (у тому числі ПДВ — 1200 грн.). У серпні відшкодовувані витрати визначені розрахунково (відображені на підставі внутрішнього акта) в сумі 6000 грн. (у тому числі ПДВ — 1000 грн.) (див. таблицю).

Облік витрат на оренду офісу

№ з/п

Зміст господарської операції

Бухгалтерський облік

Сума, грн.

Дт

Кт

1

Отримано в оренду офісне приміщення

01

850000

Облік орендної плати

2

Перераховано орендну плату за поточний місяць авансом

371

311

12000

3

Відображено податковий кредит з ПДВ (за наявності зареєстрованої ПН)

644/1

644/ПДВ

2000

641/ ПДВ

644/1

2000

4

Нараховано орендну плату за поточний місяць

92

685

10000

5

Списано суму відображеного раніше податкового кредиту

644/ПДВ

685

2000

6

Здійснено залік заборгованості

685

371

12000

Облік витрат на відшкодування комунальних та інших платежів

7

Відображено витрати в періоді споживання комунальних послуг (на підставі внутрішнього акта):

— на розрахункову суму витрат

92

685

5000

— на суму ПДВ виходячи з розрахункової величини

644/1

685

1000

8

Витрати сформували фінансовий результат серпня 2017 року

791

92

15000

9

У вересні 2017 року отримано від орендаря акт узгодження на компенсацію комунальних та інших платежів і на підставі бухдовідки відображено різницю між фактичною вартістю послуг, зафіксованою в акті узгодження, і їх оцінною вартістю за внутрішнім актом:

— у складі витрат

92

685

1000

— на суму ПДВ з такої різниці

644/1

685

200

10

Отримано зареєстровану ПН у ЄРПН

641/ПДВ

644/1

1200

11

Перераховано суму компенсації на утримання офісу орендодавцю за серпень 2017 року

685

311

7200

12

Витрати сформували фінансовий результат вересня 2017 року

791

92

1000

Тож спокійно орендуйте офіс. А з обліком орендних платежів та інших пов’язаних з орендою офісу платежів-відшкодувань ваш бухгалтер напевно впорається.

висновки

  • Витрати на оренду офісу відображаємо в періоді їх фактичного отримання, незалежно від отримання акта наданих послуг або сплати грошових коштів.
  • У ПН, отриманій від орендаря, компенсація комуналки і відшкодування витрат на охорону, прибирання орендованого офісу в гр. 3.3 мають бути позначені «послужним» кодом за ДКПП — «68.20».
оренда офісу, договір оренди, орендні платежі, компенсаційні виплати, облік витрат додати теги змінити теги
Додайте свої теги до статті
Розділіть мітки комами. Наприклад: бухгалтерія, форма, відсотки, ПДВ, квартальний звіт. Максимальна кількість 10.
або Закрити
Ваша оцінка врахована! Оцініть статтю :
  • Добре
  • Нормально
  • Погано
Поділитися:
Коментарі до статті