Земельний податок — 2021: основи

Платники земподатку

Загальні вимоги. Одним із видів податку на майно є плата за землю. Ця плата стягується у двох формах:

— земельного податку (п.п. 14.1.72 ПКУ);

— орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності (далі — орендна плата) (п.п. 14.1.136, ст. 288 ПКУ).

У цьому матеріалі поговоримо про одну із складових плати за землю — земельний податок.

Платниками земподатку є (п. 269.1 ПКУ):

— землевласники, тобто власники земельних ділянок або земельних часток (паїв);

— постійні землекористувачі, тобто особи, які мають безстрокове право володіти й користуватися земділянкою, яка перебуває у державній або комунальній власності (ч. 1 ст. 92 ЗКУ).

Перелік підприємств, які на сьогодні набувають права на постійне землекористування, визначено ст. 92 ЗКУ. Хоча раніше (до 2004 року) землю в постійне користування передавали і звичайним юрособам. Тому якщо звичайні юрособи в ті часи набули право постійного користування землею, то вони є також платниками земподатку.

Земля під багатоповерхівками. Декілька слів скажемо й про віднесення підприємства, які володіють нежитловою нерухомістю у багатоквартирних будинках, до платників земподатку. За спецправилом, прописаним у п.п. 287.8 ПКУ, власник нежилого приміщення (його частини) у багатоквартирному жилому будинку є платником земподатку. Він має сплачувати податок за площі під такими приміщеннями (їх частинами) з урахуванням пропорційної частки прибудинкової території з дати держреєстрації права власності на нерухоме майно.

Водночас це спецправило визначення платника земподатку суперечило загальним правилам. Оскільки визначало платником особу, на яку не оформлено ні право власності, ні право користування землею. Тому довго точилися суперечки з приводу того, чи є платником земподатку власник нежитлової нерухомості у багатоповерхівці.

На сьогодні і Мінфін (див. УПК № 602), і податківці (БЗ 111.01) наполягають, що безпосереднім платником земподатку за земельні ділянки під багатоповерховими будинками є особа, щодо якої здійснено держреєстрацію прав на земельну ділянку під багатоквартирним будинком, тобто установа або організація, яка здійснює управління багатоквартирним будинком, або ОСББ.

Натомість співвласники, у тому числі й власники нежитлових приміщень, компенсуватимуть ОСББ/управителю земподаток у складі витрат на утримання будинку. Отже, власник нежитлової нерухомості хоч і не є безпосереднім платником земподатку за землі під такою нерухомістю, але все одно сплачує цей податок опосередковано, тобто через ОСББ / управителя будинку.

І хоча такий підхід прямо суперечить п. 287.8 ПКУ, та з легкої руки Мінфіну і роз’яснень податківців здається, що в цій ситуації вже все вирішено.

Але так не думають фіскали на місцях. Вони доволі часто ігнорують ці вимоги й нараховують земподаток власникам нежитлової нерухомості у багатоповерхівках. При цьому, що найцікавіше й головне — малоприємне, такі висновки підтримують і суди (див. постанову ВСУ від 19.05.2020 р. у справі № 826/26308/15*, постанову Шостого апеляційного адмінсуду від 26.11.2020 р. у справі № 640/9185/20** тощо).

* reyestr.court.gov.ua/Review/89352582

** reyestr.court.gov.ua/Review/93117133

Суди вважають, що норми ПКУ пріоритетніші від норм інших нормативних актів. А тому власник нежилих приміщень у багатоквартирному жилому будинку несе обов'язок із сплати до бюджету податку за площі під такими приміщеннями (їх частинами) з урахуванням пропорційної частки прибудинкової території з дати держреєстрації права власності на нерухоме майно.

Так, висновок не з приємних. Відбитися від нього можна. Але для цього варто апелювати до правил розрахунку податку. А саме визначення суми податку. Податківці зазвичай для розрахунку податку:

1) беруть неправильний розмір НГО (розраховують його неправильно, опираючись на незрозумілі коефіцієнти, оскільки у Держкадастрі дані про НГО таких земель часто відсутні);

2) не визначають площу земділянки, що відповідає площі приміщення, яке на праві власності належать особі, а зазвичай нараховують податок за площу нежитлової нерухомості;

3) не ідентифікують земділянку (не зазначають її кадастрового номера), що не дає можливості визначити, відповідно до якої конкретно земділянки розраховано земподаток, тощо.

Тому якщо апелювати саме до розміру податку, а не до необхідності сплати, то суди стверджують, що податок нараховано неправильно, а отже, податкова діє не у спосіб, що визначений Конституцією та законами України, та необґрунтовано. А тому відмовляють у нарахуванні податку (див. рішення Дніпропетровського окружного адмінсуду від 13.01.2021 р. у справі № 160/11235/20***, рішення Харківського окружного адмінсуду від 14.01.2021 р. у справі № 520/11773/2020****, постанову Шостого апеляційного адмінсуду від 26.11.2020 р. у справі № 640/9185/20***** тощо).

*** reyestr.court.gov.ua/Review/94096761

**** reyestr.court.gov.ua/Review/94127543

***** reyestr.court.gov.ua/Review/89352582

Неоформлена земля. На сьогодні на території України є багато підприємств, які й до сьогодні (з різних причин) не оформили відповідно до законодавства право власності або користування землею. Тому в таких суб’єктів постійно виникає запитання: чи є вони платниками земподатку за такі землі?

На сьогодні і Мінфін (див. УПК № 602), і податківці (БЗ 111.01) вважають, що

Аргументують вони це тим, що обов’язок щодо сплати земподатку виникає з дня виникнення права власності або права користування земділянкою (п. 287.1 ПКУ), і допоки це право не буде оформлене, ділянка не повинна оподатковуватися земподатком, а особа, яка нею володіє, не є платником земподатку.

Здається, все гарно і водночас складно. Щоправда, так буде доти, доки вашій місцевій раді не заманеться стягнути з вас через суд збитки, завдані територіальній громаді неоформленим землекористуванням, оскільки зазвичай ці неоформлені землі закріплені за місцевими громадами (див. «Податки & бухоблік», 2017, № 54, с. 36), або не передумають фіскали.

Крім того, нещодавно (див. постанову ВС від 03.08.2020 р. у справі № 826/13307/18****** // «Податки & бухоблік», 2020, № 80, с. 21) Верховний Суд вирішив, що обов’язок зі сплати земподатку виникає через фактичне користування земельною ділянкою (у тому числі у разі користування нею внаслідок набуття права власності на нерухоме майно). При цьому абсолютно не важливо, чи був дотриманий порядок оформлення права землекористування. Колегія суддів спеціально підкреслила, що сплачувати земельний податок слід навіть за несформовані земельні ділянки, а відсутність у них кадастрового номера не повинна вважатися перешкодою для виконання такого обов’язку.

****** reyestr.court.gov.ua/Review/90804292

Тож тривалий час зволікати з оформленням прав на землю, якою реально користуєтесь, не варто — це може вам надто дорого обійтися.

Звільнення від сплати земподатку

Факт віднесення особи до когорти платників земподатку ще не означає, що вона обов’язково будете сплачувати земподаток. Деяких землевласників звільнено від сплати цього податку.

Перелічимо цих щасливців нижче.

Бюджетні організації та деякі неприбутківці. Перелік таких щасливців міститься у ст. 282 ПКУ. Звільнення вони отримують за всі землі, що їм належать або передані у постійне користування.

Водночас якщо вони надають в оренду земділянки, окремі будівлі, споруди або їх частини, то пільги з податку за землі, які надані в оренду чи знаходяться під будинками і спорудами, переданими в оренду, не буде (п. 284.3 ПКУ).

Єдиноподатники груп 1 — 3. Вони звільнені від сплати земподатку за землі, що використовують для провадження госпдіяльності (крім діяльності з надання земельних ділянок та/або нерухомого майна, що знаходиться на таких земельних ділянках, в оренду (найм, позичку) (п.п. 4 п. 297.1 ПКУ).

Такі правила звільнення розпочали діяти з 01.07.2020 р. Детально про це читайте в «Податки & бухоблік», 2020, № 44, с. 2; № 47, с. 2.

Отже,

Водночас у багатьох спрощенців виникає запитання: а як бути зі сплатою земподатку, якщо він здає в оренду частину нерухомості, що знаходиться на його землі?

Спочатку податківці (див. БЗ 111.02 // «Податки & бухоблік», 2020, № 58, с. 26) вважали, що при здаванні в оренду частини нерухомості єдинники мають сплачувати земподаток за всю земельну ділянку.

Але з часом вони передумали (див. лист ДПСУ від 15.12.2020 р. № 5177/ІПК/99-00-04-03-03-06 та БЗ 111.02 // «Податки & бухоблік», 2020, № 74, с. 26). На сьогодні фіскали наполягають, що коли єдинник-орендодавець вкаже в договорі оренди, що в користування передається не тільки частина нерухомості, а й право користування частиною землі (разом із прибудинковою територією), на якій така нерухомість розташована, то йому доведеться платити податок тільки за частину переданої землі в оренду. А за іншу частину він матиме звільнення.

Якщо ж не виокремити землю, яка надається в користування разом із переданою в оренду нерухомістю, то вся земля під нерухомістю буде вважатися переданою в оренду, а тому податок доведеться платити за всю ділянку.

Виконати таку вимогу орендодавцям-спрощенцям буде нескладно. Головне — у договорі оренди зазначити, що із нерухомістю передають у користування землю під нею пропорційно тій частині площі будівлі (нерухомого майна), що передана в оренду (найм, позичку).

Крім того, у контексті цього звільнення варто пам’ятати, що на сьогодні, на думку фіскалів, платник ЄП, який тимчасово припинив діяльність, втрачає звільнення від земподатку (див. лист ДПСУ від 26.10.2020 р. № 4416/ІПК/99-00-04-03-03-06 // «Податки & бухоблік», 2020, № 101, с. 29). На нашу думку, це — безпідставно, тому що доки юрособа-єдинник існує, мета його існування — провадження госпдіяльності. Отже, право на звільнення від земподатку він не втрачає, якщо не передає в оренду землі чи нерухомість, що на них розташована.

Що стосується ФОП — платників ЄП, то щодо них на сьогодні жодних діючих роз’яснень не існує. Водночас раніше фіскали наполягали, що ФОПи-єдиноподатники, які тимчасово припиняють свою діяльність, сплачують податок на загальних підставах. Тому навряд чи їх позиція змінилася.

Також слід ураховувати, коли на земділянці, яка теоретично підпадає під звільнення, відбувається будівництво, у тому числі й виробничих об’єктів, то розраховувати на звільнення не зможе ні юрособа, ні ФОП, яка є платником ЄП (БЗ 111.01). Вони вважають, що у разі будівництва (у тому числі виробничих об’єктів) юрособа і ФОП не використовують у госпдіяльності свої земділянки й тому не виконують умови, які звільняють. З цим можна, звичайно, сперечатися. Але щоб довести свою правоту, доведеться йти до суду.

Платники сільгоспЄП. Ці спрощенці звільняються від сплати земподатку за землі, що вони використовують для ведення сільгосптоваровиробництва, наприклад, вирощують на землі сільгосппродукцію (п.п. 4 п. 297.1 ПКУ).

Але якщо аграрій — платник сільгоспЄП передасть земділянки сільгосппризначення в користування іншому суб’єкту за договором оренди (емфітевзису, сервітуту, суперфіції), він звільнення від сплати земподатку не отримає і має сплачувати цей податок на загальних підставах. Такі землі в цьому випадку використовуватимуться платником сільгоспЄП не для ведення сільгосптоваровиробництва.

Суб’єкти літакобудування, що здійснюють розробку та/або виготовлення з кінцевим складанням літальних апаратів та двигунів. Вони звільняються від земподатку за всі землі, крім земділянок, на яких розташовані об’єкти соціального, торговельного, сільгосппризначення та непромислового будівництва.

Суб’єкти, що розміщені на певній території. На певній території пільги із сплати земподатку можуть установлювати для окремих або всіх суб’єктів місцеві органи влади (п. 284.1 ПКУ). Щоб дізнатися, чи встановлено на вашій території такі пільги, слід зазирнути до відповідного рішення органу місцевого самоврядування.

ООС-пільга. На 2021 рік звільнення від сплати земподатку за землі, розташовані у зоні ООС та/або АТО (на сьогодні діє саме ООС), поширюється тільки на земельні ділянки, що розташовані на тимчасово окупованій території (п. 38.7 підрозд. 10 розд. ХХ ПКУ). За землі, що розташовані на території населених пунктів, які розміщені на лінії зіткнення, земподаток на 2021 рік нараховується.

Звертаємо увагу: особи, які звільнені від сплати земподатку за вищезгадані землі, мають подавати декларацію з плати за землю. Але в ній розмір податку буде дорівнювати нулю. Щоб цього досягти, у декларації податок за такі землі слід нараховувати з нульовим значеннями розміру ставки (БЗ 111.04).

Увага! Вимога про подання декларації з плати за землю не стосується тільки платників ЄП, які використовують землю у своїй діяльності і не здають в оренду, лізинг, позичку її чи нерухомість, що на ній розташована. Річ у тому, що такі спрощенці згідно із п. 297.1 ПКУ звільняються від обов’язку нарахування, сплати та подання звітності за такі звільнені землі. Тому платник ЄП не зобов’язаний подавати декларацію з плати за землю, якщо в нього всі землі потрапляють під звільнені, а якщо тільки частина, то повинен відображати тільки оподатковані землі.

З цим погоджуються й фіскали (111.04 БЗ).

Об’єкт оподаткування

Об’єктами оподаткування земподатком є земділянки, які перебувають у власності або користуванні, а також земчастки (паї), які перебувають у власності (п. 270.1 ПКУ).

Виняток становлять тільки ті земділянки, перелік яких наведено у ст. 283 ПКУ. За них податок платити не слід.

Але, незважаючи на те, що такі землі не є об’єктом оподаткування, на думку фіскалів, інформацію про них слід відобразити у декларації з плати за землю (БЗ 111.05). Тому що невключення таких земель до об’єкта оподаткування не звільняє власників таких земель від подання декларації.