Податок на нерухомість
Почнемо з податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки. Ним оподатковуються об’єкти житлової і нежитлової нерухомості (п.п. 266.2.1 ПКУ).
Платниками податку є їх власники. Причому як юридичні особи, так і фізичні особи (п.п. 266.1.1 ПКУ), тобто у тому числі й ФОП. Але от
обов’язок подавати декларацію з нерухомподатку п.п. 266.7.5 ПКУ покладає тільки на юридичних осіб!
Добре, що і від податківців жодних сюрпризів. Вони кажуть (категорія 106.01 БЗ), що
ФОП сплачують цей податок за нормами, передбаченими для звичайних фізичних осіб
А звичайні фізичні особи самі нерухомподаток не обчислюють. За них це роблять податківці. Плавила такі:
— податківці надсилають платнику податкові повідомлення-рішення (ППР) — з детальним розрахунком суми податку та платіжними реквізитами. Роблять вони це в строк до 1 липня року, що настає за звітним роком (п.п. 266.7.2 ПКУ);
— а платник має сплатити податок за отриманим ППР — протягом 60 днів з дня вручення йому ППР (п.п. 266.10.1 ПКУ).
Тож
ФОП подавати декларацію з податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, не потрібно
Вони побачать суму податку у ППР. Але вочевидь не зайвим буде проконтролювати податківців у частині адекватного застосування:
— воєнних пільг з п.п. 69.22 підрозд. 10 розд. ХХ ПКУ для об’єктів нерухомості, що знаходяться на територіях активних бойових дій, на тимчасово окупованих територіях України, а також для знищених і пошкоджених війною;
— рішень місцевих органів влади.
Цікаві нюанси з цього приводу знайдете у статтях «Податок на нерухомість фізосіб: чи завжди сума від податківців правильна?» // «Податки & бухоблік», 2024, № 64, «Як фізособі зменшити податок за харківську нерухомість» // «Податки & бухоблік», 2024, № 72, «Податок на нерухомість: пільги та ФОП» // «Податки & бухоблік», 2024, № 14.
Також
ФОПу, місцезнаходженням якого згідно ЄДР є власна квартира / житловий будинок, в якому підприємницька діяльність фактично не здійснюється, важливо проконтролювати, щоб в нього раптом не поцупили пільгу щодо житлової нерухомості
Нагадаємо, що основна пільга, яка надається всім фізособам — власникам житлової нерухомості, полягає у зменшенні загальної площі всіх об’єктів такої нерухомості незалежно від їх кількості: а) на 60 кв. м — для квартири / квартир; б) на 120 кв. м — для житлового будинку / будинків; в) на 180 кв. м — для різних типів об’єктів житлової нерухомості (у разі одночасного перебування у власності фізособи квартири / квартир та житлового будинку / будинків). Таке зменшення надається один раз за кожен рік (п.п. 266.4.1 ПКУ).
Крім того, додаткові пільги зі сплати податку на нерухомість можуть установлювати місцеві органи влади виходячи з майнового стану та рівня доходів фізичних осіб (п.п. 266.4.2 ПКУ).
Водночас
зазначені пільги не застосовуються, зокрема, до об’єктів нерухомості, що використовуються їх власниками з метою одержання доходів (здаються в оренду, лізинг, позичку, використовуються у підприємницькій діяльності) (п.п. 266.4.3 ПКУ)
Якщо та ж квартира / житловий будинок, що вказані в ЄДР (як місцезнаходження ФОП), дійсно використовуються у підприємницькій діяльності ФОП*, то ОК.
* Наприклад, ФОП адмініструє з дому інтернет-магазин, надає з дому онлайн-послуги, програмує на дому тощо. Більше деталей знайдете у статтях «Якщо ФОП веде бізнес удома» // «Податки & бухоблік», 2024, № 63, «Бізнес «на дому» у ФОП» // «Податки & бухоблік», 2022, № 79.
Тобто зрозуміло, що право на пільги з пп. 266.4.1 та 266.4.2 ПКУ щодо таких об’єктів втрачається. При цьому на такий об’єкт нерухомості ФОП має подати ф. № 20-ОПП. Чим, власне, ФОП і просигналізує податківцям про використання житла в підприємницькій діяльності.
Але ж то взагалі не факт, що ФОП використовує у підприємницькій діяльності вказаний по ньому в ЄДР як місцезнаходження об’єкт нерухомості. Відповідно якщо такого використання немає, названі вище пільги мають застосовуватися. І податківці з цим, до речі, погоджуються (категорія 106.05 БЗ).
Втім тут постає питання: як податківці дізнаються, що використання у підприємницькій діяльності немає? Чи потрібно їм це якось доводити?
Дивіться. Фактично про використання житла в підприємницькій діяльності має сигналізувати податківцям сам ФОП. Він має подати на цей об’єкт ф. № 20-ОПП. Відповідно якщо такого використання немає, то і ф. № 20-ОПП на такий об’єкт не подається (категорія 116.11 БЗ).
Також якщо мова про платника єдиного податку (ЄП), то він у заяві про перехід на ЄП вказує місце / місця провадження господарської діяльності.
Відповідно
якщо ФОП не подавав на об’єкт ф. № 20-ОПП та не зазначав його як місце провадження діяльності, то в податківців формально немає підстав говорити про використання його у підприємницькій діяльності. Але не так все просто
Якщо ФОП подав ф. № 20-ОПП про наявність у нього за іншою адресою офісу, кафе, стоматологічного кабінету, виробничого цеху тощо / вказав цю іншу адресу як місце провадження господарської діяльності в заяві про перехід на ЄП, то вочевидь проблем з отриманням пільги дійсно не буде. ФОП отримає свою пільгу автоматично, на підставі даних інформаційних систем ДПСУ. Хоча не факт, що все одразу буде добре.
А от в інших випадках вочевидь доведеться якось документально переконувати фіскалів, що адреса місцезнаходження з ЄДР ніяк із його підприємницькою діяльністю не пов’язана. І поведінку податківців тут передбачити важко (див. також статті «Пільги з податку на нерухомість, якщо в квартирі завівся ФОП» // «Податки & бухоблік», 2023, № 72, «Податок на нерухомість: пільги та ФОП» // «Податки & бухоблік», 2024, № 14).
Земельний податок
Тут логіка ПКУ та сама, що і з нерухомподатком, про який казали вище. Тобто нарахування податку фізичним особам (у т. ч. ФОП) здійснюється саме податківцями (п. 286.5 ПКУ), а не через самостійне подання декларації.
Але за що вхопилися податківці. Дивіться, як сформульований обов’язок подавати декларацію:
«286.2. Платники плати за землю (крім фізичних осіб) самостійно обчислюють суму плати за землю щороку станом на 1 січня і не пізніше 20 лютого поточного року подають до відповідного контролюючого органу за місцезнаходженням земельної ділянки податкову декларацію на поточний рік…».
Тобто прямо не сказано (як у випадку з тим же нерухомподатком), що декларацію подають саме платники — юридичні особи.
Здавалося б, це якась формальність. Адже все одно ПКУ виділяє та конкретизує правила сплати плати за землю лише двох платників: для юридичних осіб і для фізичних осіб. «Третього» у вигляді ФОП тут немає. Тож ФОП мають справляти плату за землю за правилами для фізосіб (за логікою, яку податківці демонструють у випадку із тим же нерухомподатком).
Втім податківці вперто (вже багато років поспіль) у своїх роз’ясненнях наполягають (категорія 111.05 БЗ), що:
— якщо право власності на земельну ділянку, право постійного користування оформлені саме на ФОП, то така особа сама подає декларацію з плати за землю. До речі, це досить рідкісний випадок. На ФОП земельні ділянки реєстрували лише в період з 19.01.99 по 20.07.2007;
— якщо ж право власності або постійного користування на земельну ділянку оформлено на фізособу, то плату за землю нараховують самі податківці, які надсилають платнику за місцем його реєстрації податкове повідомлення-рішення про внесення плати за землю (до 1 липня поточного року). Платник лише має сплатити податок на підставі такого повідомлення-рішення (протягом 60 днів з дня його вручення).
Тож
якщо наміру сперечатися із податківцями немає і документ на землю у вас оформлений саме на ФОП (а не на фізособу без згадки про підприємницький статус), то краще самостійно подати податківцям декларацію з плати за землю
Як це зробити, ви дізнаєтеся зі статті «Декларуємо земельний податок на 2025 рік» // «Податки & бухоблік», 2025, № 8.
При цьому не забуваємо про:
— базове звільнення для тих же платників єдиного податку (ЄП), у т. ч. ФОП. Нагадаємо, що згідно з п.п. 4 п. 297.1 ПКУ платники ЄП звільняються від нарахування, сплати та подання звітності з земельного податку за земельні ділянки, що використовуються платниками ЄП груп 1 — 3 для провадження господарської діяльності (крім діяльності з надання земельних ділянок та/або нерухомого майна, що знаходиться на таких земельних ділянках, в оренду (найм), позичку, на іншому праві користування) та платниками ЄП групи 4 для ведення сільськогосподарського товаровиробництва. Більше деталей, зокрема, щодо випадку з частковою орендою / частковою втратою звільнення від земельного податку, знайдете у статті «Плата за землю й податок на нерухомість: звільнення для єдинників» // «Податки & бухоблік», 2023, № 9;
— воєнне звільнення для земельних ділянок в зоні активних бойових дій чи тимчасово окупованих (п.п. 69.14 підрозд. 10 розд. ХХ ПКУ), земельних ділянок, на яких розташовані об’єкти житлової та/або нежитлової нерухомості, знищені внаслідок бойових дій, терористичних актів, диверсій, спричинених збройною агресією рф проти України (п.п. 69.141 підрозд. 10 розд. ХХ ПКУ);
— рішення місцевих органів влади, в яких може бути встановлено, зокрема, нульову ставку податку (див. статтю «Перерахунок фізособі земельного податку — тільки за заявою» // «Податки & бухоблік», 2024, № 74).
Більше деталей з приводу цих звільнень знайдете у статтях «Воєнні пільги з плати за землю і податку на нерухомість на 2025 рік» // «Податки & бухоблік», 2025, № 8, «Місцеві пільги з плати за землю і податку на нерухомість» // «Податки & бухоблік», 2025, № 8.
Орендна плата за землі державної і комунальної власності
Податковий період, порядок обчислення орендної плати, строк сплати та порядок її зарахування до бюджетів такі ж, як і для земельного податку (п. 288.7 ПКУ).
Власне, і логіка податківців така сама (категорія 111.05 БЗ). Тобто
якщо право оренди земельної ділянки (земельних ділянок) державної або комунальної власності оформлено саме на ФОП (є згадка про підприємницький статус), то податківці наполягають, що він сам має подати декларацію з нарахуваннями
Як це зробити, знайдете у статті «Декларуємо орендну плату за землю на 2025 рік» // «Податки & бухоблік», 2025, № 8.
Якщо ж договір оренди оформлено як на звичайну фізособу, то такому платнику податківці самі розрахують суму податку до сплати (надішлють податкове повідомлення-рішення до 1 липня поточного року). ФОП лише має сплатити орендну плату на підставі такого повідомлення-рішення протягом 60 днів з дня його вручення.
До речі, як і у випадку з земельним податком, земельні ділянки звільнено від орендної плати за землі державної і комунальної власності за ті місяці, протягом яких відповідна територія була визначена як територія активних бойових дій чи тимчасово окупована територія (п.п. 69.14 підрозд. 10 розд. ХХ ПКУ). Також є звільнення для земельних ділянок, на яких розташовані об’єкти житлової та/або нежитлової нерухомості, знищені внаслідок бойових дій, терористичних актів, диверсій, спричинених збройною агресією рф проти України (п.п. 69.141 підрозд. 10 розд. ХХ ПКУ). Також нюанси можуть бути в рішення місцевих органів влади.
Висновки
- ФОП — власники житлової / нежитлової нерухомості декларацію з податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, не подають. Вони суму податку до сплати побачать у податковому повідомленні-рішенні.
- Щодо плати за землю (земельний податок, орендна плата за землі державної і комунальної власності) податківці наполягають, що слід дивитись, на кого оформлено документи на землю. Якщо їх оформлено як на звичайну фізособу, то плату за землю нараховують податківці. Якщо документи оформлено саме на ФОП, то декларація подається. Якщо немає бажання сперечатися із податківцями — подайте декларацію не пізніше 20 лютого 2025 року.