ФОП-особливості щодо плати за землю та податку на нерухомість

Податок на нерухомість

Почнемо з податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки. Ним оподатковуються об’єкти житлової і нежитлової нерухомості (п.п. 266.2.1 ПКУ).

Платниками податку є їх власники. Причому як юридичні особи, так і фізичні особи (п.п. 266.1.1 ПКУ), тобто у тому числі й ФОП. Але от

Добре, що і від податківців жодних сюрпризів. Вони кажуть (категорія 106.01 БЗ), що

А звичайні фізичні особи самі нерухомподаток не обчислюють. За них це роблять податківці. Плавила такі:

— податківці надсилають платнику податкові повідомлення-рішення (ППР) — з детальним розрахунком суми податку та платіжними реквізитами. Роблять вони це в строк до 1 липня року, що настає за звітним роком (п.п. 266.7.2 ПКУ);

— а платник має сплатити податок за отриманим ППР — протягом 60 днів з дня вручення йому ППР (п.п. 266.10.1 ПКУ).

Тож

Вони побачать суму податку у ППР. Але вочевидь не зайвим буде проконтролювати податківців у частині адекватного застосування:

— воєнних пільг з п.п. 69.22 підрозд. 10 розд. ХХ ПКУ для об’єктів нерухомості, що знаходяться на територіях активних бойових дій, на тимчасово окупованих територіях України, а також для знищених і пошкоджених війною;

— рішень місцевих органів влади.

Цікаві нюанси з цього приводу знайдете у статтях «Податок на нерухомість фізосіб: чи завжди сума від податківців правильна?» // «Податки & бухоблік», 2024, № 64, «Як фізособі зменшити податок за харківську нерухомість» // «Податки & бухоблік», 2024, № 72, «Податок на нерухомість: пільги та ФОП» // «Податки & бухоблік», 2024, № 14.

Також

Нагадаємо, що основна пільга, яка надається всім фізособам — власникам житлової нерухомості, полягає у зменшенні загальної площі всіх об’єктів такої нерухомості незалежно від їх кількості: а) на 60 кв. м — для квартири / квартир; б) на 120 кв. м — для житлового будинку / будинків; в) на 180 кв. м — для різних типів об’єктів житлової нерухомості (у разі одночасного перебування у власності фізособи квартири / квартир та житлового будинку / будинків). Таке зменшення надається один раз за кожен рік (п.п. 266.4.1 ПКУ).

Крім того, додаткові пільги зі сплати податку на нерухомість можуть установлювати місцеві органи влади виходячи з майнового стану та рівня доходів фізичних осіб (п.п. 266.4.2 ПКУ).

Водночас

Якщо та ж квартира / житловий будинок, що вказані в ЄДР (як місцезнаходження ФОП), дійсно використовуються у підприємницькій діяльності ФОП*, то ОК.

* Наприклад, ФОП адмініструє з дому інтернет-магазин, надає з дому онлайн-послуги, програмує на дому тощо. Більше деталей знайдете у статтях «Якщо ФОП веде бізнес удома» // «Податки & бухоблік», 2024, № 63, «Бізнес «на дому» у ФОП» // «Податки & бухоблік», 2022, № 79.

Тобто зрозуміло, що право на пільги з пп. 266.4.1 та 266.4.2 ПКУ щодо таких об’єктів втрачається. При цьому на такий об’єкт нерухомості ФОП має подати ф. № 20-ОПП. Чим, власне, ФОП і просигналізує податківцям про використання житла в підприємницькій діяльності.

Але ж то взагалі не факт, що ФОП використовує у підприємницькій діяльності вказаний по ньому в ЄДР як місцезнаходження об’єкт нерухомості. Відповідно якщо такого використання немає, названі вище пільги мають застосовуватися. І податківці з цим, до речі, погоджуються (категорія 106.05 БЗ).

Втім тут постає питання: як податківці дізнаються, що використання у підприємницькій діяльності немає? Чи потрібно їм це якось доводити?

Дивіться. Фактично про використання житла в підприємницькій діяльності має сигналізувати податківцям сам ФОП. Він має подати на цей об’єкт ф. № 20-ОПП. Відповідно якщо такого використання немає, то і ф. № 20-ОПП на такий об’єкт не подається (категорія 116.11 БЗ).

Також якщо мова про платника єдиного податку (ЄП), то він у заяві про перехід на ЄП вказує місце / місця провадження господарської діяльності.

Відповідно

Якщо ФОП подав ф. № 20-ОПП про наявність у нього за іншою адресою офісу, кафе, стоматологічного кабінету, виробничого цеху тощо / вказав цю іншу адресу як місце провадження господарської діяльності в заяві про перехід на ЄП, то вочевидь проблем з отриманням пільги дійсно не буде. ФОП отримає свою пільгу автоматично, на підставі даних інформаційних систем ДПСУ. Хоча не факт, що все одразу буде добре.

А от в інших випадках вочевидь доведеться якось документально переконувати фіскалів, що адреса місцезнаходження з ЄДР ніяк із його підприємницькою діяльністю не пов’язана. І поведінку податківців тут передбачити важко (див. також статті «Пільги з податку на нерухомість, якщо в квартирі завівся ФОП» // «Податки & бухоблік», 2023, № 72, «Податок на нерухомість: пільги та ФОП» // «Податки & бухоблік», 2024, № 14).

Земельний податок

Тут логіка ПКУ та сама, що і з нерухомподатком, про який казали вище. Тобто нарахування податку фізичним особам (у т. ч. ФОП) здійснюється саме податківцями (п. 286.5 ПКУ), а не через самостійне подання декларації.

Але за що вхопилися податківці. Дивіться, як сформульований обов’язок подавати декларацію:

Тобто прямо не сказано (як у випадку з тим же нерухомподатком), що декларацію подають саме платники — юридичні особи.

Здавалося б, це якась формальність. Адже все одно ПКУ виділяє та конкретизує правила сплати плати за землю лише двох платників: для юридичних осіб і для фізичних осіб. «Третього» у вигляді ФОП тут немає. Тож ФОП мають справляти плату за землю за правилами для фізосіб (за логікою, яку податківці демонструють у випадку із тим же нерухомподатком).

Втім податківці вперто (вже багато років поспіль) у своїх роз’ясненнях наполягають (категорія 111.05 БЗ), що:

— якщо право власності на земельну ділянку, право постійного користування оформлені саме на ФОП, то така особа сама подає декларацію з плати за землю. До речі, це досить рідкісний випадок. На ФОП земельні ділянки реєстрували лише в період з 19.01.99 по 20.07.2007;

— якщо ж право власності або постійного користування на земельну ділянку оформлено на фізособу, то плату за землю нараховують самі податківці, які надсилають платнику за місцем його реєстрації податкове повідомлення-рішення про внесення плати за землю (до 1 липня поточного року). Платник лише має сплатити податок на підставі такого повідомлення-рішення (протягом 60 днів з дня його вручення).

Тож

Як це зробити, ви дізнаєтеся зі статті «Декларуємо земельний податок на 2025 рік» // «Податки & бухоблік», 2025, № 8.

При цьому не забуваємо про:

— базове звільнення для тих же платників єдиного податку (ЄП), у т. ч. ФОП. Нагадаємо, що згідно з п.п. 4 п. 297.1 ПКУ платники ЄП звільняються від нарахування, сплати та подання звітності з земельного податку за земельні ділянки, що використовуються платниками ЄП груп 1 — 3 для провадження господарської діяльності (крім діяльності з надання земельних ділянок та/або нерухомого майна, що знаходиться на таких земельних ділянках, в оренду (найм), позичку, на іншому праві користування) та платниками ЄП групи 4 для ведення сільськогосподарського товаровиробництва. Більше деталей, зокрема, щодо випадку з частковою орендою / частковою втратою звільнення від земельного податку, знайдете у статті «Плата за землю й податок на нерухомість: звільнення для єдинників» // «Податки & бухоблік», 2023, № 9;

— воєнне звільнення для земельних ділянок в зоні активних бойових дій чи тимчасово окупованих (п.п. 69.14 підрозд. 10 розд. ХХ ПКУ), земельних ділянок, на яких розташовані об’єкти житлової та/або нежитлової нерухомості, знищені внаслідок бойових дій, терористичних актів, диверсій, спричинених збройною агресією рф проти України (п.п. 69.14¹ підрозд. 10 розд. ХХ ПКУ);

— рішення місцевих органів влади, в яких може бути встановлено, зокрема, нульову ставку податку (див. статтю «Перерахунок фізособі земельного податку — тільки за заявою» // «Податки & бухоблік», 2024, № 74).

Більше деталей з приводу цих звільнень знайдете у статтях «Воєнні пільги з плати за землю і податку на нерухомість на 2025 рік» // «Податки & бухоблік», 2025, № 8, «Місцеві пільги з плати за землю і податку на нерухомість» // «Податки & бухоблік», 2025, № 8.

Орендна плата за землі державної і комунальної власності

Податковий період, порядок обчислення орендної плати, строк сплати та порядок її зарахування до бюджетів такі ж, як і для земельного податку (п. 288.7 ПКУ).

Власне, і логіка податківців така сама (категорія 111.05 БЗ). Тобто

Як це зробити, знайдете у статті «Декларуємо орендну плату за землю на 2025 рік» // «Податки & бухоблік», 2025, № 8.

Якщо ж договір оренди оформлено як на звичайну фізособу, то такому платнику податківці самі розрахують суму податку до сплати (надішлють податкове повідомлення-рішення до 1 липня поточного року). ФОП лише має сплатити орендну плату на підставі такого повідомлення-рішення протягом 60 днів з дня його вручення.

До речі, як і у випадку з земельним податком, земельні ділянки звільнено від орендної плати за землі державної і комунальної власності за ті місяці, протягом яких відповідна територія була визначена як територія активних бойових дій чи тимчасово окупована територія (п.п. 69.14 підрозд. 10 розд. ХХ ПКУ). Також є звільнення для земельних ділянок, на яких розташовані об’єкти житлової та/або нежитлової нерухомості, знищені внаслідок бойових дій, терористичних актів, диверсій, спричинених збройною агресією рф проти України (п.п. 69.14¹ підрозд. 10 розд. ХХ ПКУ). Також нюанси можуть бути в рішення місцевих органів влади.