(066) 87-010-10
Переводимо бухгалтерів в ОНЛАЙН!
У цьому номері :
 
  • Друк
  • Шрифт
  • Колір фону
  • в разработке
34/43
Податки та бухгалтерський облік
Податки та бухгалтерський облік, Золотой фонд.

держреєстрація прав на землю

У попередній статті ми неодноразово згадували про те, що права на землю виникають лише з моменту їх держреєстрації. Тепер настав час дізнатися, як її здійснювати. Одразу ж зауважимо: порядок держреєстрації прав на землю, за великим рахунком, такий самий, як при держреєстрації прав на іншу нерухомість. Але в ньому є свої особливості.

Віталій Смердов, податковий експерт

 

Із загальним порядком держреєстрації речових прав на нерухомість ви могли ознайомитися в газеті «Податки та бухгалтерський облік», 2013, № 43, с. 4. Але з моменту виходу цього номера в цьому питанні відбулося чимало змін. Одна з основних — поява нового Порядку № 868 (про це читайте в газеті «Податки та бухгалтерський облік», 2013, № 103, с. 6). З 12 лютого 2014 року він замінить чинний наразі Порядок № 703. Причому зверніть увагу: ці зміни відбудуться зовсім скоро, тому ми орієнтуватимемося вже на Порядок № 868 (навіть незважаючи на те що на дату підготовки номера він ще не набрав чинності). Тепер переходимо до справи.

Загальний порядок держреєстрації прав на земельну ділянку

Перед тим, як його розглянути, відповімо на запитання: до кого звертатися для такої держреєстрації? Відповідь на нього потрібно шукати в Законі № 1952 та Порядку № 868. Причому вона відрізняється залежно від підстав виникнення прав на землю. Так, із цією метою вам доведеться звернутися до одного із двох суб’єктів:

1) до нотаріуса. Саме до нотаріусів ви звертатиметеся найчастіше. Це пов’язано з тим, що вони реєструють речові права в усіх випадках, коли вчинюють нотаріальні дії з нерухомістю (ч. 5 ст. 3, ч. 1 ст. 16 Закону № 1952). При цьому майте на увазі: реєстрацію може здійснити будь-який нотаріус — як приватний, так і державний. Головна умова: права на землю реєструє тільки той нотаріус, який учинює нотаріальну дію, пов’язану з такою землею;

2) до органу держреєстрації. Звертатися до нього слід у всіх інших випадках. Крім того, спілкуватися з органом держреєстрації доведеться й тоді, коли перехід права власності при продажу землі прив’язаний до настання/ненастання певної події (як правило, оплати) — якщо така подія настане після укладення та нотаріального посвідчення договору. Зверніть увагу: держреєстрацію здійснює тільки той орган, який знаходиться за місцем розташування нерухомості*. З їх адресами й телефонами ви можете ознайомитися на сайті Укрдержреєстру: drsu.gov.ua. Виняток передбачено лише для обтяжень — вони реєструються незалежно від місця розташування земельної ділянки (ч. 7 ст. 3 Закону № 1952).

* Якщо земельна ділянка знаходиться на території, у межах якої діють два і більше органів держреєстрації, звертатися можна до будь-якого з них — на ваш вибір (ч. 7 ст. 3 Закону № 1952, п. 2 Порядку № 868).

Тепер розберемося з тим, як же вам зареєструвати права на земельну ділянку. Розглянемо цей процес поетапно.

Перший етап (заповнення заяви та підготовка документів). І на першому етапі відповімо на запитання: хто взагалі цим повинен займатися — набувач прав на землю чи той, хто їх відчужує? Зробити це повинна так звана заінтересована особа. Нею є власник, інший правонабувач або сторона правочину, щодо якої виникли права (п. 35 Порядку № 868). Простіше кажучи, це покупець, орендар чи інша особа, яка отримала права на землю.

Для держреєстрації прав заінтересованій особі потрібно, насамперед, заповнити заяву (у паперовій формі)

Її форму затверджено наказом Мін’юсту від 17.04.2012 р. № 595/5. Зверніть увагу: ним затверджено декілька форм заяв. Із них ви повинні обрати одну — залежно від конкретних умов (про них ви прочитаєте в назвах форм заяв та/або уточненнях у дужках). Але це ще не все. До заяви вам доведеться додати низку документів/їх копій* (п. 13 Порядку № 868):

1) документ, що підтверджує виникнення, перехід або припинення речових прав на земельну ділянку. Із переліком таких документів ви можете ознайомитися в п. 37 Порядку № 868. Це, зокрема, договори (купівлі/продажу, оренди тощо), рішення суду, свідоцтва про право на спадщину тощо. При цьому зверніть увагу: якщо в цьому документі немає відомостей про кадастровий номер земельної ділянки, то додатково доведеться подати витяг із Державного земельного кадастру (п. 43 Порядку № 868). Про те, як його отримати, читайте у ст. 38 Закону № 3613;

2) копію документа, що посвідчує заінтересовану особу. Ним, зокрема, є паспорт громадянина України, посвідка на проживання особи, яка мешкає в Україні, національний, дипломатичний чи службовий паспорт іноземця або документ, що його замінює (п. 10 Порядку № 868). Зверніть увагу: якщо заяву подає уповноважена особа (про те, хто нею може бути, читайте далі), то їй, крім зазначеного вище документа, доведеться подати й копію документа, що посвідчує її особу;

3) копію реєстраційного номера облікової картки платника (крім випадків, коли особа відмовилася від її прийняття). Якщо заяву подає уповноважена особа, то вона повинна подати копію реєстраційної картки заінтересованої особи. Зверніть увагу: формально в цьому випадку Порядок № 868 не вимагає подавати копію реєстраційної картки уповноваженої особи. Водночас краще це зробити. Як мінімум тому, що відповідні відомості вказуються в заяві;

4) документ про сплату держмита, а також документ, який підтверджує внесення плати за отримання витягу з Держреєстру прав. Нагадаємо, що сума держмита становить: 119 грн. (7 нмдг) за реєстрацію права власності і 51 грн. (3 нмдг) за реєстрацію інших речових прав та їх обтяжень (ст. 3 Декрету Кабміну «Про державне мито» від 21.01.93 р. № 7-93). У свою чергу, плата за отримання витягу становить 120 грн. (п. 1 постанови Кабміну від 21.11.2012 р. № 1204). На цей момент зверніть особливу увагу: адже якщо ці документи не подати, то нотаріус/орган держреєстрації не прийме заяву (п. 13 Порядку № 868). Виняток із цього правила передбачено лише для ситуацій, коли зацікавлена особа звільнена від сплати держмита/внесення плати за отримання витягу. У такому разі подавати відповідні документи про оплату не потрібно. Наприклад, таке звільнення передбачене для реєстрації прав, що виникли до 2013 року (див. лист Укрдержреєстру від 03.01.2013 р. № 395-06-15-13).

* Зверніть увагу: ч. 3 ст. 16 Закону № 1952 містить вимогу про те, що такі копії мають бути посвідчені в установленому порядку. Про те, що вважати таким посвідченням, ви можете прочитати на офіційному сайті Укрдержреєстру за адресою: www.drsu.gov.ua/show/10508. Тут же ми лише вкажемо, що таке посвідчення зовсім не обов’язково вчинюється в нотаріуса.

Загальні вимоги до оформлення заяви та зазначених документів прописані у ст. 17 Закону № 1952. Зокрема, їх текст має бути розбірливим, а П. І. Б. фізосіб та їх місце проживання, а також найменування юросіб та їх місцезнаходження мають бути написані повністю. Але при заповненні заяви вам доведеться врахувати і спеціальні приписи Вимог, затверджених наказом Мін’юсту від 17.04.2012 р. № 595/5. У них зазначено, що заяву потрібно заповнювати українською мовою (!), розбірливими друкованими літерами кульковою ручкою синього кольору. Дати у формі заяви заповнюються арабськими цифрами у форматі: «день, місяць, рік». Крім того, окремі нюанси заповнення заяви ви побачите з самої форми. Наприклад, якщо заяву на реєстрацію права власності подає заінтересована особа, то в такій заяві потрібно проставити відмітку в полі «Суб’єкт права є заявником». При цьому в такому разі розділ заяви «Відомості про заявника (уповноважену особу)» заповнювати не потрібно.

Другий етап (подання заяви та документів). Переходимо до наступного етапу: тепер заповнену заяву та зазначені документи потрібно подати належному суб’єкту. Ним може бути нотаріус або орган держреєстрації (п. 8 Порядку № 868), про що читайте вище. Давайте розберемося, як це зробити.

Зараз (і до 12.02.2014 р.) спосіб усього один — подати заяву в паперовій формі особисто або через уповноважену особу*. Зверніть увагу: Порядок № 703 умовчує про те, кого вважати такою особою. На відміну від Порядку № 868, у якому зазначено, що уповноваженою є особа, якій на підставі договору або іншого документа, передбаченого законодавством, надані повноваження подавати документи для держреєстрації прав. Отже, уповноважити на подання заяви можна, наприклад, за довіреністю.

* Ми не беремо до уваги електронний спосіб подання заяви, оскільки він доступний дуже обмеженому колу суб’єктів. А саме, Державним кадастровим реєстраторам та державним виконавцям (ч. 1 ст. 16 Закону № 1952). Причому зверніть увагу: це правило діє як до 12 лютого 2014 року, так і після.

При поданні заяви цим способом заявник (заінтересована або уповноважена особа) повинен пред’явити нотаріусу/органу держреєстрації:

1) документ, який посвідчує його особу. Про те, що вважати таким документом, ми розповідали вище;

2) документ, який підтверджує повноваження, — якщо заяву подає уповноважена особа (ч. 11 ст. 16 Закону № 1952, п. 10 Порядку № 868).

Підтвердженням прийняття заяви в цьому випадку буде картка прийому заяви. У ній фіксується момент прийняття заяви. Зверніть увагу: саме він вважається моментом реєстрації відповідних прав/обтяжень (ч. 12 ст. 15 Закону № 1952, п. 23 Порядку № 868). Цей нюанс впливає в тому числі й на облік.

З 12 лютого 2014 року у вас з’явиться можливість надіслати заяву та зазначені документи й поштою

Це зумовлено набранням чинності Порядком № 868. У такому разі вам доведеться врахувати такі нюанси. Поштове відправлення повинне містити опис вкладення, а достовірність підпису заявника (у заяві) має бути посвідчена нотаріально (пп. 5 і 10 Порядку № 868). При отриманні заяви поштою нотаріус/орган держреєстрації реєструє її не пізніше наступного робочого дня. При цьому картка прийому заяви не видається.

На завершення цього етапу зауважимо: строк для подання заяви/документів не встановлено. Незважаючи на це, зволікати з цим процесом не слід. У тому числі це зумовлено обліковими наслідками (з ними ви можете ознайомитися на с. 16). Адже, як ми вже зазначали в попередній статті, права на земельну ділянку передаються виключно за датою їх держреєстрації. Незалежно від моменту укладення/нотаріального посвідчення договору та/або фактичної дати передання земельної ділянки. Найпростіше це питання вирішується при вчиненні правочинів, що підлягають нотаріальному посвідченню. У цьому випадку заяву/документи потрібно подати одночасно із вчиненням відповідної нотаріальної дії.

Третій етап (розгляд заяви/документів та реєстрація). Після отримання заяви/документів нотаріус або орган держреєстрації перевіряє, чи є підстави для зупинення розгляду заяви або відмови в її задоволенні. Якщо таких немає, то нотаріус/орган держреєстрації приймає рішення про реєстрацію заявлених прав/обтяжень. Зробити він це повинен у такі строки:

1) нотаріус одночасно із вчиненням нотаріальної дії (ч. 9 ст. 15 Закону № 1952);

2) орган держреєстрації — у загальному випадку в строк, що не перевищує 5 робочих днів із дати надходження заяви (ч. 5 ст. 15 Закону № 1952).

Підтвердженням держреєстрації прав буде витяг із Держреєстру прав і, в перелічених у ч. 1 ст. 18 Закону № 1952 випадках, Свідоцтво про право власності на нерухоме майно. Ці документи можуть бути отримані особисто (в цьому випадку для їх отримання доведеться пред’явити документ, що посвідчує особу) або ж поштою.

Наочно процес реєстрації можна зобразити таким чином:

 

Алгоритм реєстрації прав на землю

 

Реєстрація прав за участю Державного кадастрового реєстратора

Одна з головних особливостей держреєстрації речових прав на земельні ділянки — можливість залучення до цієї процедури Державних кадастрових реєстраторів (з їх правовим статусом можете ознайомитися у ст. 9 Закону № 3613). Так, заява про держреєстрацію права власності на земельну ділянку або права оренди земельної ділянки державної/комунальної власності за письмовою заявою правонабувача може подаватися Державним кадастровим реєстратором, який здійснив держреєстрацію такої земельної ділянки (ч. 1 ст. 16 Закону № 1952). Зверніть увагу на декілька моментів.

По-перше, як бачите, залучати Державного кадастрового реєстратора можна для держреєстрації лише дуже обмеженого набору речових прав:

1) права власності на земельну ділянку;

2) права оренди земельної ділянки державної/комунальної власності. У свою чергу, наприклад, для реєстрації права оренди земельної ділянки приватної власності або ж права постійного користування доведеться орієнтуватися на загальний порядок (про нього читайте вище).

Та й те тільки на етапі державної реєстрації відповідної земельної ділянки (ч. 4 ст. 281 Закону № 1952, ч. 4 ст. 30 Закону № 3613).

По-друге, залучати чи не залучати державного кадастрового реєстратора — це ваша справа. Для цього потрібно лише подати відповідну письмову заяву (читайте про це далі).

По-третє, залучити з метою держреєстрації речових прав можна лише того Державного кадастрового реєстратора, який здійснив держреєстрацію цієї земельної ділянки. При цьому, щоб уповноважити його на подібні дії, заявник повинен подати йому (п. 35 Порядку № 868):

1) заяву в письмовій формі. Про форму такої заяви нічого не зазначено. Отже, вона, судячи з усього, є довільною;

2) інші документи, необхідні для здійснення державної реєстрації згідно із Законом № 1952 та Порядком № 868, зокрема, документи, що підтверджують виникнення права власності/оренди.

По-четверте, заяву Державному кадастровому реєстратору може подати тільки набувач відповідних прав.

Після того як Державний кадастровий реєстратор отримає заяву та всі необхідні документи, він повинен цього ж дня переслати їх в електронній формі держреєстратору. Він розгляне ці документи і, якщо з ними все гаразд, прийме позитивне рішення. Цього ж дня він надішле Державному кадастровому реєстратору свідоцтво (у випадках, прописаних у ч. 1 ст. 18 Закону № 1952) та витяг (п. 33 Порядку № 868).

 

висновки



 
 
  • Держреєстрацію прав на землю здійснюють нотаріуси (при вчиненні відповідних нотаріальних дій) або органи держреєстрації.

  • Заява/документи на держреєстрацію прав подаються в паперовій формі особисто зацікавленою особою або уповноваженою особою. Але з 12 лютого їх можна буде надіслати й поштою.

  • Нотаріус здійснює держреєстрацію прав на землю одночасно із вчиненням нотаріальної дії. У свою чергу, органу держреєстрації на це відведено 5 робочих днів.

  • Держреєстрація прав на землю може здійснюватися і за заявою Державного кадастрового реєстратора. Щоправда, у дуже обмежених випадках.