Темы статей
Выбрать темы

Аренда и НДС

Солошенко Людмила, налоговый эксперт
Хотя аренда относится к достаточно распространенным операциям, вопросы, тем не менее, остаются. Весомая их часть касается несомненно НДС. Разберем самые популярные из них.

Периодичность НО

По договору арендатор вносит плату за аренду раз в полгода по итогам полугодия. Можно ли оформлять с ним полугодовые акты и раз в полгода начислять НО по НДС?

Так поступать могут разве что арендодатели-микропредприятия (малодоходники). А вот не«микро»арендодатели так действовать не вправе. Почему?

Для НДС-учета важно первое событие: поставка или предоплата (п. 187.1 НКУ). По первому из них арендодатель должен начислить налоговые обязательства (НО) по НДС и зарегистрировать налоговую накладную (НН).

При предоплате за аренду вопросов не возникнет: пришла оплата — начислили НО. А вот если первое событие — поставка, периодичность начисления НО и составления НН зависит от периодичности составления документа, удостоверяющего факт оказания услуг (п.п. «б» п. 187.1 НКУ).

А правила арендного НП(С)БУ 14 (пп. 9, 17), в свою очередь, требуют признавать доходы и расходы от аренды равномерно по периодам. Поэтому если отчетным бухучетным периодом является квартал и арендодатель/арендатор составляют финотчетность поквартально, арендный акт нужно составлять как минимум ежеквартально на последний день квартала — не реже! Тогда показатели промежуточной (квартальной) финансовой отчетности искажены не будут.

Поэтому для правильного учета арендных операций потребуется составлять документ, подтверждающий факт оказания услуг аренды (акт), как минимум с квартальной периодичностью! И так как услуги будут заактированы (подтвержден факт их поставки), появится событие и для начисления НО по НДС. А значит, при постоплате за аренду НО по НДС следует начислять с периодичностью не реже раз в квартал. Полугодовой НДС с арендной платы не годится.

А вот микропредприятия (малодоходники) могут, в общем-то, составлять акт и начислять НО одноразово (по итогам года), так как у них отчетный период — календарный год (ч. 2 ст. 2 Закона о бухучете, п. 2 Порядка подачи финансовой отчетности, утвержденного постановлением КМУ от 28.02.2000 г. № 419). Подробнее о периодичности составления арендных актов см. «Налоги & бухучет», 2021, № 15, с. 18, а об аренде, перетекающей на следующий квартал, — «Налоги & бухучет», 2021, № 45, с. 13.

НО раз в год: возможно ли?

Можно ли при аренде начислять НО по НДС раз в год (по получении в конце года арендной платы), если составление актов не предусмотрено?

Вообще-то, даже без арендных актов для достоверного составления финансовой отчетности арендодателю в любом случае важно отразить в учете арендные услуги, оказанные в отчетном периоде (а для многих таким отчетным периодом является квартал). Для этого арендодатель на дату баланса должен самостоятельно определить доходы от аренды отчетного периода. И задокументировать их, например, бухсправкой или самоактом. Ну а поскольку доходы от оказанных услуг будут задокументированы (факт предоставления услуг будет подтвержден), тем самым оформится НДС-событие (поставка). А значит, одновременно на конец квартала у арендодателя, строго говоря, появится обязанность начислить НО по НДС!

Тем более, что и п.п. «б» п. 187.1 НКУ, заметьте, требует начислять НО по НДС на дату оформления документа, удостоверяющего факт предоставления услуг. Однако, что это должен быть за документ, не уточняет. Поэтому им может оказаться, в общем-то, любой первичный документ, подтверждающий поставку, в том числе бухсправка или самоакт. А вот начислять НО пореже — ежегодно (при постоплате за аренду) могут, как отмечалось, разве что микропредприятия.

Впрочем, примечательно, что в одной из ИНК, рассматривая долгосрочную аренду (без составления актов), налоговики дали добро арендодателю на ежегодное начисление НО по получению арендной платы. Фискалы поясняли: если согласно условиям договора аренды акт не составляется, то датой возникновения НО с учетом положений п. 187.1 НКУ является дата зачисления средств (арендной платы, уплаченной арендатором) на банковский счет (см. письмо ГНСУ от 20.07.2021 г. № 2842/ІПК/99-00-21-03-02-06).

Правда, учтите: такие разрешающие разъяснения были даны конкретному плательщику. Поэтому поступать подобным образом советуем только (!) после получения аналогичной ИНК в свой адрес.

НК у арендатора

На аренду августа получили от арендодателя НН, датированную 2-м сентября (зарегистрирована 6-го сентября), оплату за аренду перечислим позже. Можно ли по такой НН отразить НК в декларации за август?

Формировать НК по такой НН опасно. Причем как в августе, так и в последующих периодах. Почему?

НО на поставку услуг (если оплаты не было) начисляют на дату оформления документа, удостоверяющего факт предоставления услуг (п.п. «б» п. 187.1 НКУ). А как известно, по бухучетным правилам хозяйственные операции отражают в учете в периоде их осуществления (ч. 5 ст. 9 Закона Украины «О бухгалтерском учете и финотчетности в Украине» от 16.07.99 г. № 996-ХIV). Поэтому обычно акты на аренду составляют последним числом месяца, в котором услуги предоставлены.

Ну а поскольку речь идет об августовской аренде, она должна пройти в учете в августе. Поэтому арендный акт должен быть составлен августовской датой. Это же датой должна быть выписана и НН!

А в данном случае НН датирована сентябрем. Поэтому налоговики наверняка прицепятся к поздней дате НО и посчитают, что НН ошибочна: оформлена не той датой. И станут говорить, что такая ошибка в обязательном реквизите мешает идентифицировать операцию (период). А следовательно, НК у арендатора будет под вопросом. К тому же ситуация критична и для арендодателя, у которого с опозданием (не в том периоде) будут отражены НО.

Поэтому в возникшей ситуации ошибочную сентябрьскую НН с неверной датой лучше исправить перевыпиской НН (с правильной августовской датой). При этом обнулить сентябрьскую НН можно через РК с типом причины «20» (подробнее об этом см. «Налоги & бухучет», 2021, № 35-36, с. 23).

Компенсация налога на землю

Арендатор компенсирует земельный налог и налог на недвижимость отдельным платежом. Облагать ли такие суммы НДС?

Не важно, как арендатор компенсирует налоги (в составе арендной платы или отдельным платежом) — такую компенсацию облагают НДС. Налоговики стоят на том, что арендной платой должны покрываться все расходы арендодателя, связанные с предоставлением имущества в аренду. А значит, любые компенсации при аренде, даже возмещаемые отдельным платежом, являются составной частью арендной платы. Поэтому арендодатель должен начислять НДС с любых компенсаций, осуществляемых арендатором: как коммунальных платежей (письма ГНСУ от 09.10.2020 г. № 4217/ІПК/99-00-05-06-02-06 и от 09.07.2020 г. № 2764/6/99-00-05-06-02-06/ІПК), так и земельного налога/арендной платы за землю и налога на недвижимость (БЗ 101.04; письма ГНСУ от 22.06.2021 г. № 2510/ІПК/99-00-21-03-02-06, от 15.07.2021 г. № 2783/ІПК/99-00-21-03-02-06 и от 12.07.2021 г. № 2728/ІПК/99-00-21-03-02-06).

Важно! Не облагают только компенсацию налогов, коммунальных услуг и энергоносителей арендодателю — бюджетному учреждению, так как такие компенсации не включаются в базу обложения НДС (согласно п. 188.1 НКУ).

Компенсация коммуналки

Арендатор компенсирует отдельно коммунальные услуги. Как заполнять НН?

НН на компенсацию коммуналки составляют по первому событию (п. 187.1 НКУ). При заполнении такой НН налоговики рекомендуют (БЗ 101.16):

— в гр. 2 писать «Послуги з оренди». На наш взгляд, не будет ошибкой указывать «Компенсація комунальних послуг»;

— в гр. 3.3 (как и по аренде) указывать тот же арендный код 68.20 (письмо ГФСУ от 20.07.2017 г. № 1273/ІПК/11-28-12-01-16);

— в гр. 4 указывать «послуга».

Фрагмент НН приведен ниже (допустим, арендная плата: 7200 грн, в том числе НДС — 1200 грн, компенсация коммунальных услуг: 1800 грн, в том числе НДС — 300 грн):

img 1

Впрочем, если в акте сумма коммунальных платежей расписана по полной (к примеру, за электроэнергию, отопление, водоснабжение и т. п.) с указанным объемом потребленных услуг, единицей измерения и стоимостью, то сумму коммунальной компенсации приводят развернуто (отдельными позициями) и в НН. При этом каждую составляющую кодируют арендным кодом «68.20». Подробнее см. «Налоги & бухучет», 2020, № 102, с. 18.

Гарантийный платеж

Получили гарантийный платеж от арендатора. Начислять ли НО по НДС?

Все зависит от того, какой статус у гарантийного платежа по договору. Ведь по договоренности такой платеж может выполнять роль аванса (засчитываться в счет уплаты арендной платы за последний месяц аренды) или обеспечения (возвращаться арендатору по окончании аренды, а при нарушении договорных условий оставаться арендодателю как штраф или возмещение убытков).

В первом случае гарантийный платеж — обычная предоплата за аренду. Поэтому при его получении арендодатель должен начислить НО по НДС. Арендатор на основании НН, зарегистрированной арендодателем, отразит НК.

Во втором случае, по гарантийному платежу, носящему исключительно обеспечительный характер, отсутствует объект налогообложения в понимании п. 185.1 НКУ (ср. ). Поэтому НО по НДС у арендодателя не возникают.

О том же говорят и налоговики (см. БЗ 101.04; письма ГНСУ от 19.05.2021 г. № 1895/ІПК/99-00-21-03-02-06 и от 27.11.2019 г. № 1575/6/99-00-07-03-02-15/ІПК). Подробнее о гарантийных платежах при аренде см. «Налоги & бухучет» 2020, № 92, с. 15 и с. 19.

Дешевая аренда

На карантине по просьбе арендаторов понизили величину арендной платы. В каком размере начислять НО по НДС?

Считаем, в этом случае есть все основания начислять НДС исходя из пониженной арендной платы. Почему?

По правилам п. 188.1 НКУ базу обложения НДС определяют исходя из договорной цены, но не ниже минимальной базы. В свою очередь, минбазой для услуг (в том числе аренды) является обычная цена. А налоговики обычной ценой традиционно считают рыночную цену (письмо ГНСУ от 30.03.2021 г. № 1292/ІПК/99-00-21-03-02-06, письмо ГФСУ от 20.04.2018 г. № 1734/6/99-99-15-03-02-15/ІПК//«Налоги & бухучет», 2018, № 41, с. 4).

Впрочем, само определение рыночной цены из п.п. 14.1.219 НКУ призывает ориентироваться на рыночные цены в сопоставимых условиях. То есть фактически считать рыночной ценой экономически обоснованную цену в конкретных условиях деятельности. А в «карантинных» кризисных условиях вполне можно стоять на том, что пониженная сумма арендной платы и есть обычная (рыночная) цена. Ведь иначе по другой цене арендаторы объект просто не арендовали бы!

При этом подтверждением понижения аренды могут служить экономические расчеты, ценовая политика предприятия-арендодателя, приказы о снижении арендной платы и пр. А для надежности можно также заручиться письмами от арендаторов с просьбой об уменьшении арендной платы во время карантина. Тем более, что п. 14 Заключительных и переходных положений ГКУ разрешает арендаторам требовать уменьшения арендной платы, если из-за карантинных ограничений арендованное имущество не могло использоваться в полном объеме в предпринимательской деятельности. Подробнее см. «Налоги & бухучет», 2021, № 37, с. 20, № 9, с. 19; 2020, № 58, с. 25.

Продление аренды после улучшений

Хотим продлить аренду помещения, которое улучшали (с согласия арендодателя без компенсации). Начислять ли с улучшений НО по НДС?

Начислять НО с улучшений не придется, если продление аренды оформить посредством внесения изменений в старый (ранее заключенный) арендный договор — путем подписания к нему допсоглашения.

В таком случае арендные отношения сохраняются. Арендатор продолжает пользоваться арендованным объектом (т. е. возврат/передачу объекта не осуществляют и акт приемки-передачи не составляют). Поэтому никакой бесплатной передачи (поставки) улучшений арендодателю не происходит. А значит, не появится вопроса и с начислением НО по НДС.

А вот в другой ситуации — когда заключают новый договор аренды — на наш взгляд, от НО с улучшений не уйти. Хотя налоговики, на удивление, относятся к ситуации лояльно. Подробнее см. «Налоги & бухучет», 2021, № 23, с. 11.

выводы

  • При постоплате за аренду периодичность начисления НО и составления НН зависит от периодичности составления документа, удостоверяющего факт оказания услуг.
  • Компенсацию коммуналки, земельного налога и налога на недвижимость облагают НДС как составляющие арендной платы.
  • По гарантийному платежу, выполняющему роль обеспечения, НО по НДС не начисляют.
App
Скачайте наше мобильное приложение Factor

© Factor.Media, 1995 -
Все права защищены

Использование материалов без согласования с редакцией запрещено

Ознакомиться с договором-офертой

Присоединяйтесь
Адрес
г. Харьков, 61002, ул. Сумская, 106а
Мы принимаем
ic-privat ic-visa ic-visa

Мы используем cookie-файлы, чтобы сделать сайт максимально удобным для вас и анализировать использование наших продуктов и услуг, чтобы увеличить качество рекламных и маркетинговых активностей. Узнать больше о том, как мы используем эти файлы можно здесь.

Спасибо, что читаете нас Войдите и читайте дальше